Интерес к покупке жилья в Крыму и Краснодарском крае, по данным Avito, в среднем снизился на треть. Среди причин – общая ситуация на рынке недвижимости, падение покупательской способности и постепенное снижение ажиотажного интереса к полуострову.

Спрос на покупку квартир за год в Крыму снизился на 33%, в Краснодарском крае произошло еще большее падение – 39%, подсчитали аналитики Avito-Недвижимость.

«На полуострове спрос за год упал на 33%, а с января 2018 года – на 14%, в Краснодарском крае падение составило 39%, с января – 19%. При этом, ликвидность квартир в Крыму выше, чем на Кубани – на 128%, из чего можно сделать вывод, что покупка недвижимости на полуострове популярнее», — говорится в исследовании компании.

Самыми популярными в Крыму являются двушки, на них приходится треть объявлений, в то время как в Краснодарском крае популярными являются однушки, на них приходится 38% предложения.

Уточняется, что под спросом аналитики понимают переход по ссылке «показать номер» или «адрес электронной почты» в объявлении, а под ликвидностью — среднее количество запросов на одно объявление.

Среди причин снижения интереса к курортной недвижимости эксперты называют общую ситуацию на рынке недвижимости – снижение покупательской способности и спроса, исключением являются Москва, Петербург, а также угасание ажиотажа инвесторов вокруг Крымской недвижимости. Также на ситуацию могли повлиять некоторые сложности с банками.

По мнению председателя комиссии Российской Гильдии риелторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости Геннадия Стерника, общая стагнация рынка недвижимости в России дошла и до полуострова. Несмотря на то, что переход к рублю действительно привел к большому росту спроса со стороны россиян, который продолжал расти, сейчас ситуация на рынке изменилась.

«Но сейчас и в Крыму ситуация изменилась в худшую сторону, потому что общие тенденции российского рынка они, естественно, уже дошли до Крыма. И поэтому стагнация на рынке жилья будет еще 2-3, а то и 4 года продолжаться в России, с некоторыми различиями по регионам», — сказал Геннадий Стерник, чьи слова приводит Радио Крым. Реалии.

При этом, как отмечают аналитики Avito, несмотря на снижение спроса, недвижимость на юге не теряет в цене. Так, например, за год в Краснодарском крае средняя цена сделки выросла на 11%, — с 3,04 миллионов рублей до 3,3 миллионов рублей. На полуострове жилье подорожало на 8%, таким образом, сумма сделки выросла с 4,52 миллиона рублей до 4,56 миллиона рублей.

Стоит отметить, что данные аналитиков не показывают совершенные сделки, а демонстрируют потенциальный интерес к ним. В то время, как реальные покупки растут, свидетельствуют данные Росреестра.

Так, за первые шесть месяцев в Крыму было заключено свыше 2,5 тысяч договоров долевого участия (ДДУ), это в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В Краснодарском крае количество ДДУ выросло на 5% до 22,7 тысяч.

Помимо падения спроса на покупку квартир на юге России, в Avito зафиксировали снижение интереса к посуточной аренды в этих регионах за год. В то время как с начала года спрос рос.

«На текущий момент Краснодарский край по спросу потенциальных арендаторов в 2,8 раза превосходит Крым. Если на полуострове за год он упал на 38%, а с января вырос на 55%, то на Кубани он за год снизился на 37%, а с начала года поднялся на 36%», — рассказывают эксперты Avito-Недвижимость.

Самыми сдаваемыми и в Крыму, и на Кубани стали однушки. Отмечается, что ликвидность квартир в аренду в Краснодарском крае выше, чем в Крыму, на 34,5%. «Из этого можно сделать вывод, что аренда недвижимости на Кубани популярнее», — отмечают они.

Снижение спроса отразилось на ценах. Так, средняя цена на посуточную аренду квартир за год в Крыму с 3,03 тысяч до 2,32 тысяч рублей в сутки (-23%), а в Краснодарском крае выросла на 23 рубля до 2 837 рублей в сутки.

В «Мир квартир» отметили рост цен на аренду комнат на российских курортах. Так, в Краснодарском крае комнаты по сравнению с прошлым летом выросли в цене на 4,8%. Произошло это в основном за счет ведущего города региона – Сочи. Комнаты здесь подорожали на 5,3% до 950 рублей в сутки.

По данным «Мир квартир», снять комнату стало дороже и в Крыму. На главном курорте полуострова – Ялте цены выросли на 4,7% до 938 рублей в сутки. Рост цен отмечен также в Севастополе и Симферополе в среднем на 1,7% до 840 рублей в сутки.

Ранее сообщалось, что спрос на жилье в Крыму стабильно растет. За первый квартал этого года спрос на новые квартиры увеличился на треть, на вторичку на 2% (данные Avito).

О том, что интерес покупателей к недвижимости на полуострове растет, говорили и в ЦИАН. По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, в 2017 году в Крыму и Севастополе было заключено в два раза больше сделок, чем в 2016 году.

«В январе-апреле 2018 года на полуострове было заключено уже 1600 ДДУ (в 2,5 раза больше, чем год назад), в рейтинге регионов Крым поднялся на 26-е место», — отмечал Попов.

Что касается цен, то они практически не менялись. Кроме этого, эксперты предсказывали рост спроса к недвижимости на полуострове после открытия Крымского моста. Существенные результаты будут заметны в долгосрочной перспективе, говорили они.

Рыбинский следственный отдел следственного управления СК России по Ярославской области начал доследственную проверку действий застройщика, соорудившего в 2012 году для переселения из аварийного жилья два некачественных трехэтажных дома, а также чиновников городской администрации, не принявших мер к устранению недостатков строительства в течение гарантийного срока.

Трещина от подвала до крыши

О построенных по инновационной технологии рыбинских домах на улице Щепкина, куда переселили обитателей авариек, «РГ» уже писала. Когда их возводили, жители окрестностей с недоумением смотрели на каркас из тонких металлических профилей, который строители обшивали фиброцементными плитами и заполняли смесью пенополистирола и бетона. Белые гранулы долго потом летали по всем соседним дворам и валялись на дорогах. Их и сейчас можно увидеть под ногами, если подойти к домам поближе. Но уже по другой причине: они просто высыпаются из разрушающихся цоколей. А еще они сыплются в подъездах из чердачных перекрытий, лючки в которых, ведущие под крышу, строители не удосужились как следует обшить.

Зато возвели четырехподъездные трехэтажки рекордно быстро: в июне 2011 года тогдашний мэр Рыбинска Юрий Ласточкин подписал постановление о выделении земельного участка под строительство, а в июне 2012 года городской департамент архитектуры и градостроительства уже выдал разрешение на ввод домов в эксплуатацию. Сдавали их, как и положено, со всей возможной торжественностью. Счастливые жильцы, тогда еще не подозревавшие, что их ждет в скором будущем, благодарили власти всех уровней и наслаждались свежей отделкой комнат и кухонь. Правда, уже тогда многих насторожило, что не на каждую стену можно повесить телевизор или шкаф — крепления там не держались. Поэтому некоторым тут же пришлось затевать ремонт и укреплять часть стен, например, досками, обшивая все это сверху гипсокартоном.

Почти сразу по стенам поползли трещины, причем в некоторых случаях они оказались сквозными. Например, в одной из квартир щель залепили скотчем, чтобы не дуло с лестничной клетки. А семья Ирины Городничевой из дома 29б, устав смотреть на идущую от пола до потолка щель шириной в полсантиметра, в которую свободно входит 20-сантиметровая линейка, нарисовала во всю ее длину цветок, где трещина выполняет роль стебля.

— Когда мы осенью 2012 года сюда заселились, у нас даже двери не закрывались, — рассказывает жительница дома 29а Валентина Веселова. — Потому что все было влажным, мокрыми были даже стены, а с началом отопительного сезона все, видимо, и пошло трещать. Мы жаловались в разные инстанции: к нам придут, сфотографируют трещины и уйдут.

— Я пожаловалась в Ярославскую облпрокуратуру, после чего пришла комиссия, в том числе представители рыбинской администрации. На трещину поставили маячки, и на этом все закончилось, — вторит соседке Ирина Городничева. Трещина в ее квартире, которая тянется из подвала до крыши, считается самой большой. — Потом я обращалась в управляющую компанию, мне обещали щель заделать, но дальше разговоров дело не пошло. Когда говорят, что якобы никто с жалобами не обращался, это неправда. Просто все закрыли на проблему глаза.

Ограниченно работоспособны

Интересно, что в ответе на запрос корреспондента «РГ» главе Рыбинска Денису Добрякову все равно упорно утверждается, что «в течение гарантийного периода жалобы от жителей домов в администрацию по общему состоянию зданий не поступали, а мелкие недостатки устранялись на основании обращений незамедлительно». Как выглядело это «незамедлительно», жительницы домов рассказали выше.

Даже если не было непосредственных обращений в администрацию, люди жаловались в другие инстанции, которые не могли не поставить в известность власти города. Не случайно Рыбинская городская прокуратура в конце прошлого года сделала вывод, что «администрацией городского округа город Рыбинск длительное время не принималось мер к понуждению застройщика к устранению недостатков строительства», и внесла представление в адрес первого заместителя главы города об устранении нарушений жилищного законодательства. Впрочем, такая расслабленность властей отчасти объяснима кадровой чехардой: с момента заселения домов в городе сменились три главы. Объяснима, но не оправданна.

Весной администрация Рыбинска выделила из горбюджета средства на проведение комплексного инженерно-технического обследования домов на улице Щепкина и заключила договор со специализированной организацией. В итоге, как сообщили в администрации, специалисты пришли к выводу, что дома «ограниченно работоспособны, на отдельных участках — аварийны». Что это за участки и велики ли они, ни пресса, ни сами жильцы пока не знают — в такие подробности их до сих пор не посвятили, видимо, из опасения вызвать у людей излишний взрыв эмоций.

Однако о расселении шестилетних, но уже аварийных домов, как выяснилось, речи не идет.

— Согласно обследованию, для приведения зданий в нормативное состояние необходимо выполнение комплекса ремонтных мероприятий, — пояснил глава Рыбинска Денис Добряков. — Администрация города планирует провести их через региональный Фонд содействия капитальному ремонту многоквартирных домов, для чего организует совместно с правительством Ярославской области и жителями совещание для принятия решения о передаче домов в указанный фонд.

За чей счет ремонт?

То есть получается, что ошибки застройщика, который в 2016 году прекратил деятельность, а также всех тех, кто должен был контролировать соблюдение требований жилищного законодательства в применении к домам на Щепкина, будут оплачены из кошельков граждан. Более того, из-за выделения весьма солидной суммы на ремонт халтурно построенных домов в этом, а может, и в следующем году не будут заменены чьи-то текущие крыши, ржавые стояки и лежаки, обновлены фасады и фундаменты. С какой, однако, стати?

Не говоря уже о том, что вызывает большие сомнения сама целесообразность ремонта. Те, кто ходил по квартирам «инновационных» трехэтажек и лазал там по чердакам, скорее согласится с тем, что к этим домам надо подгонять экскаватор с дробильным ковшом, а не бетономешалку.

Очень хотелось получить комментарий областных властей, потому что они, безусловно, держат на контроле решение «щепкинской» проблемы: на месте бывали и директор областного департамента строительства Виктор Неженец, и заместитель председателя облправительства Виталий Ткаченко, да и рыбинская администрация эти малоприятные вопросы решает, как видно из цитаты, совместно с облправительством. Но узнать мнение областных чиновников о ситуации и вариантах выхода из нее у корреспондента «РГ» так и не получилось. В областном департаменте строительства две недели обещали ответить на вопросы, однако в итоге вежливо послали за ответами в… администрацию Рыбинска, уполномоченную признавать дома аварийными, а жилье — непригодным для проживания.

Между тем 27 июля жильцы домов ездили на прием к Виталию Ткаченко, в котором, кроме зампреда облправительства, участвовали еще несколько специалистов.

— Нам сообщили, что на данный момент ничего, кроме ремонта домов, нам предложить не могут, поскольку законодательно механизм работы программы расселения аварийного жилья на 2019 год еще не определен, — рассказала участница встречи Наталия Мысик. — А когда мы спросили, какие нам дадут гарантии, что после усиления конструкций дома будут надлежащего качества, а также сколько лет они простоят — на эти вопросы нам никто ответить не смог…

Кстати

В администрации Рыбинска уточнили, что на время ремонта готовы предоставить людям жилье в маневренном фонде.

Дословно

Роман Шабалин, заместитель прокурора города Рыбинска:

— Согласно выводам инженерно-технического обследования домов 29а и 29б на улице Щепкина… общее состояние конструкций наружных и внутренних несущих стен, межэтажных перекрытий, конструкций крыши зданий является аварийным, обнаружены дефекты и повреждения, снижающие несущую способность и эксплуатационные характеристики, многочисленные трещины, деформации, несоответствие требованиям пожарной безопасности существующих конструкций объектов. …Вопрос законности действий должностных лиц органа местного самоуправления и застройщика является предметом доследственной проверки СО по г. Рыбинску СУ СК России по Ярославской области в порядке статей 144-145 Уголовно-процессуального кодекса РФ.

Программе реновации в Москве исполнился год. Это вполне достаточный период, чтобы анализировать и подводить первые итоги.

Ренохроника

Объективно говоря, реновация не однолеточка, она заметно старше. Впервые о программе реновации застроенных территорий стало известно в начале августа 2016 года, когда руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин сообщил, что «в настоящее время завершается программа сноса ветхих пятиэтажек, мы готовимся к следующему этапу — разрабатываем программу реновации застроенных территорий». Тогда в первый раз прозвучали и конкретные цифры: в программу реновации застроенных территорий Москвы планировали внести около 20 млн кв.м жилых площадей.

Но только 7 февраля прошлого года удрученные состоянием столичного жилого фонда муниципальные депутаты обратились к правительству Москвы с просьбой продлить программу сноса ветхих пятиэтажек или разработать новую. Речь уже шла про 25 млн кв.м. Затем комиссия Общественной палаты по жилищно-коммунальному хозяйству взялась за подготовку для правительства Москвы рекомендации, согласно которым пятиэтажки целесообразнее снести, чем ремонтировать. Члены комиссии выразили мнение, что большинство пятиэтажных домов невозможно отремонтировать по существующим стандартам. Общественность забурлила потоками противоположных мнений о новой программе, эксперты всех уровней получили свои 5 минут славы вместе с возможностью высказаться горячо и аргументированно. Финальную точку в этой дискуссии уже в конце февраля поставил президент, заявивший, что он считает целесообразным снос «хрущевок» в Москве вместо их капитального ремонта.

«Мне представляется, что это и было бы самым правильным решением. Вопрос только в возможностях столицы, в бюджетных возможностях, в возможностях привлечения инвесторов и так далее», — высказался глава государства. И возможности начали сравнивать с потребностями.

«Мы готовы подготовить такой законопроект, согласовать его так, чтобы мы могли, с юридической точки зрения, реализовать этот проект наиболее эффективно», — сказал мэр Москвы Сергей Собянин на встрече с президентом. Финансовые и организационные моменты этого вопроса С.Собянин обещал решить самостоятельно.

Депутаты в свою очередь не стали откладывать стратегическое решение в долгий ящик и запланировали уже в весеннюю сессию внести поправки, необходимые для второго этапа сноса пятиэтажного жилищного фонда столицы.

«Как минимум, нужны изменения в земельный, градостроительный и жилищный кодексы в части расселения граждан, развития территорий существующих домов, а также управления вновь возводимыми домами», — отметил на инвестфоруме в Сочи заместитель председателя по жилищной политике Госдумы РФ Александр Сидякин.

Дальше события разворачивались по четкому сценарию. В марте заммэра столицы по вопросам градостроительной политик и строительства Марат Хуснуллин подтвердил, что законопроект о реновации жилья в Москве планируется утвердить к лету, до завершения весенней парламентской сессии.

«К этому времени со стороны московского правительства будут приняты подзаконные акты, позволяющие ускорить процесс реновации жилого фонда. При этом к осени мы определимся со списком территорий, которые могут быть в качестве пилотного проекта вовлечены в процесс реновации», — пообещал М.Хуснуллин.

И уже в конце марта, еще до появления адресных списков, были озвучены сроки начала программы — 2018 год.

Кстати, формированию адресного списка предшествовала процедура голосования. «До первого мая мы планируем создать предварительные списки домов для включения в программу», — говорил мэр, отметив, что после формирования предварительного списка будет проведено поквартирное голосование.

Он уточнил, что до 1 мая на основе телефонного опроса жителей планируется составить предварительные списки домов для включения в программу реновации. После этого будет проведено официальное голосование. «Официальное голосование — в течение мая-июня», — добавил мэр. Он заверил, что при желании жители пятиэтажек смогут принять решение об отказе от участия в программе на общем собрании собственников жилья, и, забегая вперед, отметим, что против участия в программе реновации московского жилья высказались жильцы почти 470 домов.

Вообще весна был важным месяцем для зарождающейся программы. Госдума 20 апреля приняла в первом чтении законопроект о сносе пятиэтажек в Москве и создании фонда содействия реновации жилья. А уже 3 мая появились официальные списки домов, предварительно вошедших в программу. В него вошли более 4,5 тыс. пятиэтажных домов, жители которых должны были проголосовать за или против сноса с 15 мая по 15 июня

Между тем, еще до озвучивания списка, власти заявили, что места для строительства новых домов уже есть — Марат Хуснуллин в апреле отметил, что власти подобрали уже около 80% стартовых площадок для строительства новых домов по программе реновации. «Где-то это свободные участки, где-то соседние участки с уже застроенными кварталами», — сказал он.

«Вариантов несколько: у города есть готовые квартиры, есть строящиеся дома под социальные программы, есть просто свободные площадки», — пояснил М.Хуснуллин в середине мая. Он также отметил, что под стартовые дома могут быть переданы участки с неэффективно используемой городской недвижимостью. При этом заммэра особо подчеркивал, что столичные власти не планируют использовать земли и готовое жилье девелоперов для программы реновации в Москве. В конце мая появились и первые цифры: речь идет о 260 стартовых площадок для переселения жителей по программе реновации, 230 выбранных площадок принадлежат городу, еще 30 — застройщикам.

Между тем, необходимость внесения поправок и большого числа доработок отодвинула второе чтение законопроекта Госдумой на 9 июня. «Что касается поправок, они и дополняют друг друга, и стыкуются», — сказал председатель Госдумы Вячеслав Володин, говоря о депутатских и правительственных поправках. Кстати, второе чтение законопроекта тоже не обошлось без поправок, поэтому рассмотреть документ в третьем, окончательном чтении было решено только 14 июня. В этот день депутаты остались полностью удовлетворены своей работой и получившимся документом, и приняли его в третьем чтении. 28 июня законопроект был рассмотрен и одобрен Советом Федерации, а 1 июля закон подписал президент России Владимир Путин.

Федеральное законодательство было приведено в порядок и столичные власти получили возможность выпустить постановление правительства Москвы №497, утверждающее программу реновации в городе. В итоговый список программы реновации жилья в Москве, которая была утверждена на заседании президиума правительства столицы, вошли 5 144 дома и власти смогли приступить к составлению практической сетки очередности и сроков сноса и расселения домов.

Однако затем несколько домов отказались от сноса, несколько, напротив, решили войти в программу. Так в итоговом варианте оказался 5 171 дом, где проживает около 1 млн человек.

Архитектурный эксперимент

Выбирать облик новых жилых кварталов решили открыто: через конкурс на экспериментальные площадки реновации. Полем для архитектурных экспериментов были выбраны пять районов — Кузьминки, Царицыно, Головинский, Хорошево-Мневники и Проспект Вернадского.

Конкурс стартовал 25 апреля прошлого года, и уже должен был бы закончиться (планировалось подвести итоги в начале этого года), но что-то пошло не так.

За год с лишним 20 проектов финалистов экспонировались в «Мосгосстройинформе», посмотреть на них и высказать свои пожелания могли все жители районов реновации. Пожеланий было слишком много. Причем некоторые из них было легко претворить в жизнь, например, учесть пожелания по размещению соцобъектов. Некоторые же комментарии переселенцев включали даже строительство новых станций метро. В итоге, чтобы учесть пожелания жителей, архитекторам потребовалось время, и, наверное поэтому, сроки подведения итогов конкурса перенесли на весну.

Но и весной закончить конкурс не удалось. Выяснилось, что реновация районов затронет колоссальный объем переустройства инженерных сетей. К тому же каждый проект необходимо, что называется «привязать к местности». Тогда сроки подведения итогов конкурса были перенесены еще раз — теперь до осени. Осенью же, как известно, пройдут выборы мэра столицы, так что, вполне вероятно, что к этому сроку результаты все же будут известны.

Новый облик города

Одна из задач программы реновации — уйти от традиционных, нежизнеспособных в современных условиях спальных районов. О том, что реновация поднимет планку жилищного строительства в Москве, говорилось неоднократно и на самых высоких уровнях. Вот, например, мэр С. Собянин говорил, что новые дома должны стать «украшением города».

«Очень важно сейчас при программе реновации создавать новые образцы жилых домов, чтобы они поднимали его, украшали город, не опускали, не делали серым, а наоборот поднимали», — сказал С.Собянин.

В целом верен курс на то, чтобы с помощью новых кварталов делать более комфортной и современной жизнь людей. Об этом, без привязки к столичной реновации, говорил на форуме в Калининграде основатель бюро MVRDV, урбанист и архитектор с мировым именем Вини Маас. Он говорил о том, как новое жилье должно соотноситься с новой реальностью.

«Жилищное строительство больше не может быть представлено в обобщенном виде. Люди разные, у них разные желания, разные потребности и разный образ жизни. Все это нужно учитывать. И это хорошо, потому что при проектировании таких объектов появляется больше независимости от какого-то определенного типа решений. Помимо этого, очень важно уделять внимание не только домам, но и тому, что за их пределами. Общественные пространства, организация движения, нужно создавать новый тип среды, более ориентированной на человека. И на это есть спрос», — считает В.Маас.

Но в то же время архитектор уверен, что принцип «все снести и построить заново» — единственно верный.

«Спустя какое-то время, при наличии этого нового типа среды, жители будут переезжать из старых домов в новые дома. И в этом случае можно вдохнуть жизнь в эти старые дома. Этот процесс мы наблюдаем в Нидерландах или в Швеции, и я надеюсь, что он может применяться и в России», — сказал В.Маас.

Реновация: год спустя

Полноценное переселение по программе реновации началось в феврале этого года. Первые жильцы въехали в дом на 5-й Парковой улице на северо-востоке Москвы. Городские департаменты еженедельно докладывают едва ли не о каждой новой семье, согласившейся на переезд по реновации. Пока же, за неполные полгода результат таков: в новостройки переехали около 600 москвичей. Однако до конца года переселение должно значительно нарастить темпы: ожидается, что ключи от новых квартир в 30 «стартовых» домах получат 10 тыс. человек.

Кстати, о «стартовых» домах. Заявлялось, что новое жилье будет создаваться по новейшим стандартам — отделки, систем безопасности, комфортной среды. Но первые дома переселения оказались уже заранее построенным для других городских программ жилым фондом. Его спешно приводили в соответствие с одобренными ранее стандартами.

О стандарте известно, что он подорожал. Если раньше на 1 кв.м тратилось 7,2 тыс.рублей, то в кварталах реновации — 11,1 тыс. На эти деньги жильцам пообещали отделку современными, сберегающими тепло и энергию материалами. Говорили, что в квартирах будет ламинат с шумоизоляцией, деревянные межкомнатные двери, белые флизелиновые обои, окна из дерева или ПВХ. Предполагались и уютные и безопасные дворы, с видеонаблюдением, противопожарными системами и другими тематическими «наворотами». Служить такие дома должны по 100 лет. На картинках и в шоу-румах все выглядело очень достойно. Но реальность первых домов реновации все же оказалась не столь впечатляющей, хоть и соответствовала комфорт-классу. В итоге, переселенцы 20 квартир пожаловались на их состояние, а недоделки пришлось спешно устранять.

Что до собственно домов реновации, то они еще не готовы. 140 из них проектируются, 34 — находятся на стадии строительства. А градостроительная документация кварталов должна быть разработана только к 1 августа 2019 года. А до 2021 года реновационным жильем в Москве будет застроено уже 2 млн кв.м.

Из точки А в точку Б безопасно перевезти внушительный объем кэша. Решить вопросы клиентов за ночь. Предоставить лучшую крышу. Над головой. Похоже на краткое содержание остросюжетного романа. Однако это всего лишь рутинный день риэлтора.

Самым интересным в многолетнем опыте деловой журналистики для меня всегда была возможность общаться с профессионалами из разных областей рынка. Когда приходит понимание того, как работает тот или иной бизнес, какие проблемы решают люди на разных уровнях – от собственника до курьера, то значительно упрощается взаимодействие с окружающей действительностью. Нередко для более глубокого погружения в детали профессии корреспондент устраивается на соответствующую работу и потом делает репортаж об этом опыте либо проводит день с представителем той или иной специальности, описывая его деятельность.

Для репортажа о работе риэлтора редколлегия БН выбрала второй вариант, поскольку в вопросах недвижимости дела искушенного эксперта всегда интереснее, чем первый неловкий опыт новичка.

Я напросилась в спутницы к Инне Мокиенко, одному из самых матерых риэлторов группы компаний «Экотон», работающей там практически с момента основания. Сама себя она матерой, впрочем, не считает. Инна по образованию химик, выпускница Ленинградского государственного университета.

«Это образование научило меня структурировать мышление, четко обращаться со знаниями, что очень помогает в работе с недвижимостью», – рассказывает она.

После выпуска она работала в химической лаборатории в ГОИ им. Вавилова, сотрудницей которой была основатель и нынешний президент «Экотона» Екатерина Романенко, физик по специальности.

После развала СССР и последовавшего коллапса химической лаборатории Инна была приглашена Екатериной Романенко опробовать свои силы в новорожденной отрасли недвижимости, и до сих пор она эту отрасль не покинула.

Сейчас Инна ведет три сделки – это фактически верхний порог комфортного количества одновременных кейсов, после превышения которого может начать страдать качество работы.

Я встречаю Инну у дверей ее квартиры в 8 утра и неотчетливо слышу окончание разговора по телефону. В ответ на мой вопросительный взгляд она поясняет, что звонил мужчина по рекомендации одного из ее прошлых клиентов. «У меня сейчас плотный график, поэтому пришлось отказать. Но я порекомендовала ему обратиться к моей пробивной коллеге. А у мужчины как раз сложный случай с квартирой, на которую наложен судебный арест», – говорит она, спускаясь со мной по лестнице.

Покупаем квартиру. Этап 1

Около 90% клиентов приходят к риэлтору именно благодаря сарафанному радио. Зачастую, даже если текущее количество сделок не позволяет риэлтору взяться еще за одну, он может дать несколько рекомендаций по телефону.

Если же агент по недвижимости берется за дело клиента, то при личной встрече или удаленно они подробно обговаривают требования покупателя к искомой квартире, после чего агент подбирает варианты, прозванивает их на предмет доступности и ценовой вариативности, а после передает клиенту, который в свою очередь выбирает те, которые хочет посмотреть вживую.

«Возможность перенаправлять потенциальных клиентов к коллегам с необходимой практикой – один из плюсов работы в компании. Кроме того, я не смогла бы работать одна, мне нужно чувствовать за собой тыл, юридическую поддержку», – доверительно сообщает Инна.

В ее практике был случай, когда сотрудник крупного банка перепутал ячейки. Клиентка Инны получила ключ от ячейки с чужими двумя миллионами, в то время как предназначенные ей пять миллионов остались под ключом, отданным другому человеку. Риэлторов не пускают в ячейки и не показывают ключи, в противном случае Инна, возможно, отследила бы ошибку прямо в банке. Но получилось иначе.

«Клиентка приехала домой, посмотрела в договор и на ключ и в панике позвонила мне. Представляете, какой был стресс? Я связалась с руководством “Экотона”, которое экстренно созвало собрание с юристами, созвонилось с директорами банка и составило гарантийное письмо, в котором признавало случившееся страховым случаем и в случае пропажи денег клиентки обязывалось компенсировать разницу из собственных средств. Все закончилось благополучно. Если бы я работала одна, я не смогла бы разрешить эту проблему», – рассказывает Инна, пока мы выруливаем со двора и направляемся в центр города.

У нас встреча с клиентом – интеллигентным старичком-художником по имени Валерий Васильевич, который только что продал четырехкомнатную квартиру в Невском районе, и с агентом его покупателя.

Валерий Васильевич на самом деле не прямой клиент Инны, он один из участников цепочки сделок купли-продажи, состоящей из шести квартир. Настоящие клиенты Инны отстоят от Валерия Васильевича на несколько шагов, они – четвертое звено в цепи. Валерий Васильевич фактически найденыш, который пытался все сделать самостоятельно и которого в итоге Инна взяла под крыло.

Я становлюсь свидетелем странной сцены. Агент клиента, купившего квартиру и не присутствующего на встрече, нервно требует от художника съехать на следующий день, чтобы его клиент мог заселиться как можно быстрее; Валерий Васильевич, хотя и возмущен, возражает робко. Агент несколько раз с нажимом повторяет, что это не обсуждается. Ситуация накаляется, однако вмешивается Инна и примиряющим тоном говорит: для того чтобы собраться, нужно как минимум несколько дней. В итоге стороны договариваются о более реальной дате выезда.

«Это еще что, – невозмутимо добавляет Инна. – Один раз клиент, которому некуда было переехать, несколько недель жил у меня в квартире. А был случай, когда семьям покупателя и продавца пришлось встречать вместе новый год, – квартира была многокомнатная и все участвовавшие оказались очень милыми людьми, поэтому никаких проблем не возникло».

Зато много проблем с контрагентами. Бывает так, что не клиенты, а посредники начинают выяснять, кто виноват, если возникают какие-то непредвиденные обстоятельства, вместо того чтобы сосредоточиться на поиске решений возникшей проблемы. Иногда не сообщают вовремя о случившемся форс-мажоре, оттягивая этот момент до последнего, а ведь это может значительно замедлить или вовсе сорвать сделку. К сожалению, нередко встречаются агенты, которые в погоне за максимально быстрой продажей объектов замалчивают различные нюансы, такие как немалые долги по квартплате у предыдущего владельца.

Покупаем квартиру. Этап 2

После просмотра планировок и принятия решения в пользу той или иной квартиры, если речь идет о строящемся жилье, клиент и риэлтор отправляются в офис застройщика, где выбирают оптимальную схему оплаты. Потом вносится аванс, идет проверка документов, подписывается договор.

На вторичке, после того как клиент останавливает свой выбор на понравившемся жилье, начинается процесс стыковки цепочки, что включает в себя множество промежуточных стадий, согласований с контрагентами. В случае прямой продажи или покупки вторичного жилья после выбора квартиры также происходит согласование сделки с контрагентом, проверяется история квартиры, заключается предварительный договор купли-продажи. Далее выбирают банк для проведения сделки.

После встречи с Валерием Васильевичем мы с Инной едем обедать, и по дороге она делится мыслями о том, что на клиентов никогда не нужно давить: ситуации бывают разные, то, что одни воспринимают спокойно, у других вызывает страх, и давление процесс не ускорит. «У многих продажа или покупка квартиры происходит один раз в жизни, и два миллиона для них огромные деньги, поэтому они очень боятся ошибиться или попасться на удочку мошенников. Знаете такой тип людей, которым говоришь “Не волнуйся”, а они от этого впадают в панику. А бывают и другие клиенты, которые, например, имеют собственный бизнес и вращаются в кругах, связанных с недвижимостью. Они понимают эту сферу и могут спокойно сказать: “Слушай, у меня сейчас нет времени, ты не могла бы отвезти эти восемь миллионов налички в банк”», – рассказывает она.

Даже во время еды Инна методично планирует логистику следующего марш-броска, так как на вторую половину дня запланирован обширный объезд квартир с клиентом.

После обеда мы выходим покурить во дворы на Садовой. Глядя на сигарету в ее тонких пальцах, я почему-то формулирую личный вопрос, который не планировала задавать. Вопрос о некоей чистоплотности риэлтора. Я спрашиваю ее, есть ли какая-то черта, которую она никогда не преступит в своей работе. Она задумчиво выдыхает дым. «Знаете, я довольно пугливый человек, и мне очень важно, чтобы все было максимально прозрачно. У меня были истории, когда клиент говорил: “Мне очень нравится эта квартира”, и я просматривала правоустанавливающие документы, пересылала их нашему юристу, а по документам выходило, что квартира только что была переоформлена на какого-то посредника и тут же перепродается. Дальше я выясняла, кто продает эту квартиру – детдомовец, который только вступил в совершеннолетний возраст. Рассмотрела почерк – видно, что он совершенно безумный, дерганый, возможно, человек находился под воздействием каких-то веществ. Тогда я говорю клиенту: знаете, вы можете купить эту квартиру, но не через “Экотон” и не через меня. Обычно люди прислушиваются», – заключает Инна.

Мы в молчании идем к машине, и я размышляю о том, почему у нас не работают механизмы защиты социально уязвимых слоев населения и все в большей степени зависит от доброй воли конкретных людей.

Покупаем квартиру. Этап 3

После выбора банка заключается договор купли-продажи квартиры, также тщательно проверяемый риэлтором. Сделку можно заверить нотариально либо составить договор в простой письменной форме.

За заключением договора о купле-продаже следует закладка денег в банковскую ячейку, что сопряжено с выстраиванием максимально безопасной логистики – это также ложится на плечи риэлтора.

Я с некоторым ужасом ожидаю вечера, который обещает быть напряженным из-за запланированного просмотра шести квартир. Хорошо то, что все они находятся в одном микрорайоне, а плохо то, что мы, забрав от метро клиента по имени Игорь, вынуждены черепашьим шагом пробираться на машине по Невскому проспекту, где теряем уйму времени: вокруг дикие пробки, везде футбольные фанаты, наводнившие город на время мундиаля.

Наконец мы добираемся до квартир. Все они находятся в разных типах домов, и Инна советует Игорю на данном этапе не обращать внимания на состояние подъездов и квартир, а сосредоточиться на оценке планировок и на собственных ощущениях: в панельных домах определенной серии может чувствоваться сырость, а в кирпичных бывает чересчур жарко.

Когда клиент определится с тем типом дома и планировкой, которые вызывают у него самые приятные ощущения, риэлтор приступит к «намыву золота» (так говорит сама Инна) – к подбору квартир в аналогичных домах и с аналогичными параметрами. При этом она сохраняет нейтралитет, не давая никаких советов, чтобы не повлиять на решение Игоря.

В этот раз «мыть золото», кажется, не придется: уже третья квартира в первой подборке оказалась той самой драгоценной крупинкой. После беглого осмотра ванной, туалета и коридора Игорь замирает в гостиной, глядя в окно, а потом, повернувшись к Инне, коротко бросает: «Отсюда не хочется уходить».

Инна указывает на то, что в квартире явно был сделан дешевый предпродажный ремонт и в будущем придется инвестировать, и возможно немало, в более качественные работы, однако Игорь уже влюблен в квартиру, и эта мелочь его не останавливает. «Я все равно сделал бы ремонт под себя», – поясняет он. Инна не отговаривает – потом мне она поясняет, что это ее правило: она предпочитает обозначить подводные камни, но отговаривать или влиять на решение никогда не будет.

Покупаем квартиру. Этап 4

Заключительными этапами сделки являются государственная регистрация договора купли-продажи, завершение расчетов по сделке. Доступ к деньгам в ячейке вы можете получить лишь предъявив ключ от нее, паспорт и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Также требуется подписание передаточного акта и передача ключей от квартиры.

С Игорем мы расстаемся в одиннадцатом часу вечера, подбросив его до дома. Я прощаюсь с Инной, отмечая, как она вполголоса ругает себя: из-за разрядившегося телефона не успела ответить своему третьему клиенту, Ивану. Он написал ей в Whatsapp о том, что готов послезавтра отправиться к нотариусу на заверение сделки о покупке квартиры.

Примерно в полночь я, полумертвая от усталости, добираюсь до дома. Тоскливо взвешивая, стоит ли разогреть пиццу и съесть ее с пивом за просмотром сериала или притвориться поборницей здорового образа жизни и пойти спать, я внезапно получаю звонок от Инны.

«Юля, а вы не хотите в четверг съездить на нотариальное оформление сделки по купле-продаже долей в квартире, которую приобретает Иван? Дело в том, что жилплощадь продают бывшие супруги, которые физически не могут находиться в одном помещении друг с другом, поэтому я везу всех участников сделки к моей подруге – нотариусу с железной хваткой. Мы только что обсудили с ней варианты развития событий, я думаю, что это было бы полезно для статьи», – бодро предлагает она.

Я смотрю на часы, на которых половина первого ночи, и размышляю о том, что только сумасшедшие или глубоко влюбленные в дело люди могут продолжать работать в таком темпе, да еще и умудряются находить таких же сумасшедших коллег, готовых в ночи откликнуться и приступить к разработке плана военных действий.

Конечно же, я говорю Инне «да».

По итогам июля 2018 года на рынок новостроек Московского региона девелоперы вывели рекордное количество новых корпусов за последние 1,5 года — 64 ед. (+31% по сравнению с июнем 2018 года и в 2 раза больше, чем год назад), это более миллиона квадратных метров. Такой рост связан с тем, что в апреле–июне девелоперы получили рекордно большое число разрешений на строительство (срок действия каждого такого документа ограничен, поэтому рост числа новых проектов в ближайшие месяцы продолжится). Последний раз такой объем нового предложения единовременно выходил на рынок в декабре 2016 года (тогда девелоперы вывели 1,12 млн кв. м). Подобная активность участников рынка совершенно нетипична для летних месяцев, как правило, в июле-августе число новых проектов невелико.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество новых домов выросло на 45%. Если в июле 2017 года среди новых корпусов преобладали дома, расположенные в Московской области (66%), то сейчас по 42% от числа новых корпусов приходится на Москву в старых границах и Подмосковье.

Динамика выхода нового предложения в Московском регионе, июль 2018 к июлю 2017 гг.

Локация
июл.17
июл.18
Изменения, июл.18/июл.17

Новое предложение на рынке новостроек, тыс. кв. м

Москва
230
428
86%

Новая Москва
11
164
1391%

МО
295
474
61%

Весь регион
536
1 066
99%

Новое предложение на рынке новостроек, вышло новых корпусов, ед.

Москва
13
27
108%

Новая Москва
2
10
400%

МО
29
27
-7%

Весь регион
44
64
45%

Новое предложение на рынке новостроек, вышло новых ЖК, ед.

Москва
3
12
300%

Новая Москва
—
—
—

МО
7
8
14%

Весь регион
10
20
100%

Источник: Аналитический центр ЦИАН

В Москве новое предложение вышло в 10 округах из 12, тогда как в июне 2017 года только в 7. Более половины объёма предложения пришлось на НАО (28%) и ЗАО (25%). В Московской области лидируют Люберцы (29%), Химки (13%) и Мытищи (11%).

Лидером по объему нового предложения в Москве в июле 2018 года стала компания «ПИК» (36%), за ней идёт «А101 Девелопмент» (15%). В Подмосковье первое место также заняла компания «ПИК» (39%), на втором месте – ООО «Инфинити» (13%), которая объявила о старте продаж квартир в ЖК «Речной» в городе Химки.

В июле 2018 года девелоперы открыли продажи в 20 новых проектах на территории Московского региона, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос в 2 раза. В Московской области по количеству новых проектов лидирует город Люберцы — здесь стартовали проекты «Жулебино Парк», «Люберцы Парк» от компании ПИК и ЖК «Гоголь Парк», который возводит ГК «Основа». На территории Москвы наибольшее количество новых проектов вывели в экспозицию в ЗАО. Здесь стартовали ЖК «Огни» («Донстрой»), ЖК «Мякинино парк» («ПИК»), ЖК FoRest («Центр Инвест») и ЖК Spires (Tekta Group).

Наиболее масштабный проект, из вышедших в июле 2018 года, – ЖК «Белая Дача парк», который реализует компания «ПИК» на месте бывшего одноименного тепличного комплекса в Котельниках. В состав проекта входит 22 жилых дома переменной этажности, школы, детские сады и нескольких поликлиник.

Среди новинок рынка преобладают крупные строения; средняя этажность зданий, выведенных в реализацию в этом июле, составляет 19,6 этажей, в корпусе в среднем расположено 319 квартир (оба показателя в 1,5 раза превышают среднерыночные). Т.о., застройщики постарались не просто успеть получить максимальное число новых разрешений, но и сделать акцент на корпусах повышенной этажности в рамках своих новых проектов.

Обращает внимание и большое число проектов, которые запущены на месте участков, ранее свободных от застройки. Так, в Москве стартовали проекты «Огни» (на ранее неосвоенной территории в долине речки Раменки), «Мякинино Парк» (в излучине Москва-реки), FoRest (на пустыре в Ново-Переделкино), «Дискавери» и «Дискавери Парк» (на месте гаражных боксов в Ховрино), D1 (на месте автостоянки у платформы «Дмитровская»); в Подмосковье начались продажи в «Датском квартале» (на неиспользуемом поле на окраине Мытищ) и «Речном» (концепция которого живо напоминает не самые удачные проекты точечной застройки рядом с элементами природного комплекса из середины 2000-х). Увеличение доли новых проектов в формате green field освоения территорий — скорее негативная тенденция для развития столичной агломерации, так как, в отличие от проектов редевелопмента промзон, эти жилые комплексы сильнее повышают нагрузку на улично-дорожную сеть и объекты городской инфраструктуры.

Вывод большого объема нового предложения должен привести к снижению средних цен. Цены предложения в последние месяцы увеличивались, это было связано как с относительно небольшим объемом нового предложения на котловане, так и с индексацией цен, которую в 1 полугодии 2018 года начали застройщики (ориентируясь на успешные продажи весной, а также, пытаясь разогнать ажиотажный спрос на волне грядущих изменений в закон о долевом строительстве).

Ипотечные условия в России сегодня привлекательны, как, пожалуй, еще не были за всю историю рынка. Привлеченные низкими ставками россияне активно берут кредиты на жилье, не всегда думая о последствиях. В результате набирает силу новый тренд, грозящий в перспективе ростом просрочек и дефолтов по ипотеке.

Суть в том, что люди берут потребкредиты, чтобы использовать эти деньги как первый взнос по ипотеке. Гениальное решение, если забыть о том, что потом заемщику приходится тянуть два кредита сразу.

Банк России уже обратил внимание, что таких заемщиков становится все больше и это может стать проблемой. «Для нас важно (…) сделать более сбалансированным рост необеспеченного потребительского кредитования. Мы видим, что значительно увеличилось количество схем, когда рост необеспеченного потребительского кредитования связан, например, с ростом высокорисковой ипотеки, когда первоначальный взнос является потребительским кредитом», — заявил зампред ЦБ Василий Поздышев, подчеркнув, что «взрывной рост необеспеченных ссуд» создает потенциал для накопления существенных рисков. При этом, по словам чиновника, такая схема является «опорой для некоторых банков».

Специалисты бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс» в конце июля 2018-го проанализировали ситуацию с такими кредитами и пришли к выводу, что, действительно, объемы их выдачи растут. Аналитики БКИ сопоставили данные по оформленным потребкредитам и ипотеке, выданной в течение трех месяцев с этого момента тем же заемщикам. Если во втором квартале 2017-го было зафиксировано 1,8 тысячи таких случаев, в третьем квартале — 2,5 тысячи, то в четвертом квартале уже 3,2 тысячи. В первом квартале 2018 года показатель вырос до 3,4 тысячи, а во втором — подскочил до 4,4 тысячи эпизодов.

Если очень хочется, то можно

«В нашей практике подобные случаи были, но их было немного. Как правило, такое происходило при альтернативных сделках, когда клиент приобретал новое жилье по большей части на средства, которые он планировал выручить от продажи старой квартиры, — рассказывает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Если покупатель находил подходящий вариант, он брал потребительский кредит на первый взнос по ипотеке и закрывал его полностью обычно спустя 3-6 месяцев после реализации своего старого жилья. А оставшейся суммой погашал значительную часть ипотеки».

«Случаи, когда клиент использовал на первоначальный взнос по ипотеке средства других кредитов и займов, в нашей практике встречаются крайне редко. Если говорить в цифрах, то это один процент сделок», — рассказывает генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. И Алексей Перлин, и Роман Лябихов уточняют, что специально в компании этот момент не отслеживается — как правило, клиенты сами озвучивают информацию о потребкредитах.

Застройщики действительно не так часто интересуются происхождением средств, которые покупатели предоставляют в качестве первого взноса по ипотеке. Но это не значит, что проверять, есть ли у заемщика другие кредиты, никто не будет.

«Использование клиентом кредитных карт и потребительских кредитов в других банках отслеживается через Бюро кредитных историй, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Такие продукты, как займы микрофинансовых организаций, скорее всего, в БКИ не попадают, но эти средства едва ли можно использовать для оплаты первоначального взноса по ипотеке — на необходимую для этого сумму заем вряд ли выдадут».

Впрочем, «обойти систему» можно — и делается это элементарно. Как говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, для этого покупатель заявляет наличие определенного взноса, которого у него пока что нет, и сразу же обращается в другой банк за потребительским займом.

«Как показывает практика, сведения о новом кредите попадают в единую базу в течение недели, — рассказывает Литинецкая. — То есть банк, выдающий ипотеку, не увидит у потенциального заемщика непогашенной задолженности. А банк, выдающий потребкредит — не узнает об ипотеке. Займы просто не успеют отобразиться в системе. Так некоторые покупатели получают возможность использовать заемные средства в качестве первоначального взноса».

Семь раз отмерь

По большому счету, само по себе применение такой схемы ни мошенничеством, ни доказательством неплатежеспособности заемщика не является. Но все же такие кредиты более рискованные, отмечают в БКИ «Эквифакс».

Правила по оценке собственной платежеспособности, впрочем, тут такие же, как в случае с любым кредитом: из дохода вычитаются все регулярные ежемесячные траты (включая обслуживание кредитных карт и потребкредитов), делается «припуск» на форс-мажорные ситуации, а из оставшейся суммы вычитается платеж по ипотеке. Если оставшейся суммы хватает на месяц жизни — все нормально, если нет — что-то определенно идет не так.

«Перед тем как идти в банк, потенциальный заемщик должен четко представлять, какая часть бюджета может быть потрачена на погашение кредита, — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Хотя, конечно, есть риски, которые нельзя предугадать, например, человека могут уволить или компания перестанет существовать, можно серьезно повредить здоровье и временно потерять трудоспособность и так далее». Как подчеркивает эксперт, предусмотреть все случайности не может ни один заемщик, однако, планируя ипотеку, обязательно стоит «закладывать» определенную сумму в месяц на непредвиденные расходы.

«Самый оптимальный вариант — когда размер ежемесячных выплат по ипотеке составляет не более 30 процентов от общего дохода семьи. Допустимый предел расходов на обслуживания кредита, который позволяет оставаться человеку в зоне комфорта для большинства, составляет не более 50 процентов», — отмечает Наталия Нестерова, коммерческий директор компании «Тройка РЭД».

«В идеале ипотечный платеж не должен превышать половину от суммы, остающейся после вычета основных ежемесячных расходов, — приводит свои расчеты Мария Литинецкая. — Допустим, заемщик получает 100 тысяч рублей, из которых 40 тысяч — его ежемесячные расходы. От оставшихся 60 тысяч ипотека должна составлять половину — порядка 30 тысяч рублей. Это лучший расклад, при котором кредит не считается рискованным».

Банки обычно одобряют ипотеку, если доход заемщика вдвое больше предполагаемого ежемесячного платежа по ипотеке, говорит Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. «Есть банки, одобряющие соотношение и в 60-65 процентов от суммы ежемесячного дохода. Естественно, если у клиента существуют расходы по действующим кредитам, они высчитываются из суммы дохода, после чего уже от чистого дохода вычисляется процент ежемесячного платежа и возможная сумма кредита», — рассказывает эксперт.

«Если у заемщика есть иждивенцы и, например, постоянные крупные расходы на аренду жилья, порог в 50 процентов может быть пересмотрен, и заемщику необходимо будет продемонстрировать, что его дохода будет хватать на покрытие всех нужд, помимо ипотеки», — добавляет Ирина Доброхотова.

При этом получить ипотеку, подчеркивает Алексей Новиков, можно и с минимальным доходом: «При доходе в 20 тысяч рублей можно взять кредит в 800-900 тысяч рублей на 20 лет», — подсчитывает эксперт. «Ипотеку можно рассматривать абсолютно с любым уровнем дохода, главное, чтобы у
покупателя были созаемщики или поручители, — говорит Мария Литинецкая. — Сегодня минимальный размер оплаты труда в Москве составляет 18 742 рубля. Даже если заемщик будет отдавать половину этой суммы в зачет ипотеки (9371 рубль), при ставке в 9 процентов годовых на 30 лет сумма кредита составит порядка 1,2 миллиона рублей. Этого вполне хватит на то, чтобы купить жилье в дальнем Подмосковье».

Правда, как показывает статистика исследования экспертов Domofond, почти четверть ипотечных заемщиков в России признаются: они раскаиваются в том, что когда-то оформили кредит. «Жалеют о том, что пришлось взять ипотечный кредит, 22,8 процента опрошенных, — говорится в материалах исследования. — 11,7 процента недовольных заявили, что жилье, ради которого была оформлена ипотека, уже не нравится. В основном же люди испытывают дискомфорт от необходимости в чем-то себе отказывать (так сказали 65,3 процента)».

Так что решение об ипотеке стоит принимать не только из соображений «я точно каждый месяц смогу отдавать банку определенную сумму». Стоит задать себе еще один вопрос: «А мне это точно надо?»

Десять лет при Украине и уже четыре года в российском Крыму жители полуострова не могут завершить оформление прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Причины тому — изменения в законодательстве, отсутствие градостроительной документации в городах и районах и игнорирование муниципалитетами решений судов. В ситуации разбиралась корреспондент «РГ».

Недосягаемая сотка

На момент, когда Крым вернулся в состав РФ, более 60 тысяч крымчан не успели оформить свои земельные участки. Чтобы дать возможность людям получить право собственности по упрощенной системе, в 2014 году Совет министров РК принял постановление N 313. Согласно этому документу, завершить процедуру могут те, кто имеет действующие решения органов местного самоуправления на разработку документации по землеустройству, принятые с 14 октября 2008 года по 21 марта 2014 года.

Но в апреле 2017 года крымское правительство ввело мораторий на дооформление. Чиновники пояснили это доработкой земельного законодательства во избежание мошенничества, а также отсутствием актуальных генпланов.

За три года (до моратория) завершить оформление прав на участки смогли 30 тысяч крымчан. И на это были объективные причины: создание с нуля в российском Крыму многих структур, огромные очереди в Госкомрегистре. К тому же муниципалитеты то ли из-за нехватки специалистов, то ли сознательно затягивали принятие решений о предоставлении земли. Были случаи, когда люди, имея отказ в получении участка, обращались в суд и выигрывали дело. Но муниципалитеты игнорировали эти решения.

1 июня нынешнего года мораторий сняли, но к получению заветных документов крымчан это не приблизило. Генпланов в муниципалитетах по-прежнему нет, зато теперь установлен более широкий перечень оснований для отказа в предоставлении участка. Как пояснили чиновники — чтобы сократить число судебных дел.

Приходите завтра

Василий К. получил разрешение на разработку технической документации на земельный участок в селе Наниково недалеко от Феодосии еще в 2009 году. Своего жилья у мужчины нет, живет у родственников и уже девять лет мечтает построить дом и перевезти туда семью. При Украине из-за бюрократии получить госакт было сложно, люди годами безрезультатно оббивали пороги различных инстанций. Не особо, по их мнению, изменилась ситуация и сейчас.

— В 2015 году я подал заявление с необходимым пакетом документов на предоставление участка в администрацию Феодосии, — рассказал Василий. — Но мне отказали на основании отсутствия нового генплана. Подал в суд, он вынес решение, что отсутствие генплана не является основанием для отказа в предоставлении участка. Опять подаю документы в муниципалитет — и опять отказ с немножко другой формулировкой, но с тем же смыслом. Снова обращаюсь в суд, и он признает решение администрации незаконной. Подаю документы в муниципалитет, проходят все сроки, а ответа — нет.

В июне, когда сняли мораторий, мужчине в муниципалитете сообщили, что ждут регламент, без которого не могут принимать решения по земельным вопросам.

Василий побывал на приеме у главы администрации Феодосии, писал жалобу в прокуратуру на то, что муниципалитет игнорирует решение суда. Но результата нет.

Юрист Шевкет Мамутов признает, что затягивание сроков ответа в администрациях и игнорирование решений суда, увы, обычная практика.

Процесс завершения оформления прав на земельный участок до введения моратория был следующий: с пакетом документов (решения поселковых и сельских советов о разрешении на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка для строительства жилого дома или решения на разработку технической документации по землеустройству и кадастровый паспорт) человек обращается в администрацию с заявлением о выделении участка в собственность. Муниципалитет по закону должен принять решение в течение 65 дней. Но люди не могли получить ответ от администрации в течение года, говорит юрист.

— Муниципалитет отказывает из-за того, что часть земельного участка якобы находится на дороге, хотя на самом деле это не так. Человек подает иск в суд, решение суда первой инстанции — в его пользу, решение Верховного суда Республики Крым тоже. Суды признают действия администрации незаконными, муниципалитет должен пересмотреть свое решение, но он этого не делает, — говорит Шевкет Мамутов.

К слову, в некоторых муниципалитетах Симферопольского района по незнанию или намеренно продолжают дезинформировать людей.

— Специалист не принял у меня заявление и пакет документов, сославшись на то, что в Крыму продолжает действовать мораторий на дооформление, — возмущается жительница Симферополя Оксана Цветкова.

В министерстве имущественных и земельных отношений РК признают, что на местах существует проблема с кадрами и организацией работы. Поэтому граждане и не могут вовремя получить на руки документы.

— Сегодня нет препятствий для обращения в органы исполнительной власти для завершения оформления права, которое было получено при Украине на все виды земель — под индивидуальное жилищное строительство, садоводство, огородничество и личное крестьянское хозяйство, — подчеркивает заместитель министра земельных и имущественных отношений РК Валерий Драч.

Что изменилось с 1 июня

Как поясняет адвокат Шевкет Мамутов, ранее было несколько оснований для отказа: если участок находится в лесной зоне или он предоставлялся из земель особо охраняемых территорий, располагался у границ природно-заповедного фонда или в границах прибрежной защитной полосы. А теперь их 25 (ст. 39.16 Земельного кодекса РФ).

В том числе получить отказ можно и в случае несоответствия месторасположения объекта документации, связанной с градостроительной деятельностью на территории РК. А также в случае отсутствия утвержденных документов территориального планирования и градостроительного зондирования. На сегодняшний день генплан имеет только Симферополь. Хотя все города и районы должны были принять их еще до конца 2017 года.

Также теперь местные власти имеют право отказать заявителю, если не установлена категория и вид разрешенного использования земельного участка. Если до введения моратория, при постановке на кадастровый учет в кадастровом паспорте указывали, что категория не установлена, ее устанавливали позже при передаче участка постановлением органов исполнительной власти.

— С 2018 года вступили в силу изменения к закону о государственной регистрации прав. Теперь, прежде чем предоставить земельный участок, за ним должно быть зарегистрировано право муниципальной собственности. А сделать это невозможно, поскольку решение органа местного самоуправления, выданное до референдума, не является основанием для регистрации муниципальной собственности. Правовой тупик: чтобы зарегистрировать муниципальную собственность, у земельного участка должен быть вид разрешенного использования и установлена категория земель, — поясняет юрист.

Кстати

Стоит отметить, что в Крыму еще несколько десятков тысяч человек надеются завершить оформление прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, хотя под 313 постановление они не подпадают. Эти люди получили разрешение на разработку проекта землеустройства до 2008 года. А документы сохраняли силу в течение двух лет, то есть до 14 октября 2010 года. Но большинство за столь короткий срок не успели получить право собственности. Общественники и юристы считают, что надо было внести изменения в законодательство и в правительственное постановление N313 и дать возможность людям дооформить свои участки. Но крымские власти это предложение не поддержали.До введения моратория люди, получив отказ, подавали в суд и нередко выигрывали его. Теперь же юристы считают, что в законодательных актах будет более четко сказано о том, что эта категория людей лишилась своего права на участок еще в 2010 году. И будут ли суды после этого вставать на сторону людей — большой вопрос.

Что надо для дооформления земельных участков в РК:

• Обратиться к кадастровому инженеру с «действующим» решением органа местного самоуправления и получить изготовленный им межевой план. В настоящее время заявление о постановке на кадастровый учет могут подавать в Госкомрегистр только лица, действующие по доверенности от органов местного самоуправления.

• Подать заявление о предоставлении земельного участка в муниципалитет.

• Обратиться с заявлением о регистрации прав на участок в Госкомрегистр или его территориальный орган (как правило, через МФЦ), приложив решение о предоставлении земельного участка.

Российский рынок загородной недвижимости пребывает сейчас в жесточайшем кризисе. На рынке загородной недвижимости продаются сотни тысяч объектов. Чтобы заинтересовать как можно больше потенциальных покупателей и выручить максимальную выгоду, нынешнему владельцу нужно выделить свое предложение среди других. Во многих случаях для этого достаточно лишь устранить несовершенства и подчеркнуть положительные стороны недвижимости. О том, как получить наибольшую прибыль от сделки при продаже загородного дома, рассказали эксперты компании «Метриум».

Первый способ — привести в порядок участок. Очень часто потенциальному покупателю загородного дома на вторичке интересно не само здание, а земля, на котором он построен. Именно по этой причине нужно привести в порядок участок и территорию за забором: очистить подъездные пути и парковочное место, засыпать глубокие ямы, подстричь газон. Территория должна выглядеть опрятной. Важно добиться такого эффекта, чтобы взор покупателя скользил по участку, а не цеплялся за недостатки.

Второй способ — огородить участок. Покупатель, как правило, делает выбор, опираясь в большей степени на зрительное восприятие. И если земля никак не огорожена, то покупатель не понимает габаритов участка. По этой причине участок должен быть огорожен. А вот если нет никакого ограждения, то скорее всего покупатель обратит внимание на другое предложение. В том случае, если забор все-таки есть, то желательно перед продажей укрепить его, заделать щели и подкрасить.

Третий способ — выполнить ремонт. Не стоит забывать и о состоянии дома — на это многие покупатели тоже обращают внимание. Зачастую приобретатель вкладывается в новое для него жилье, поэтому хочет видеть постройку без поломок и неисправностей. Следовательно, проверенный и действенный способ получить больше денег с продажи — это привести в порядок техническое состояние сооружения. не следует забывать и о том, что надо привести в порядок коммуникации, починить все сломанное, проверить состояние крыши, чердака и подвала. Также лучше закрасить потертости, вывезти старую мебель и ненужные вещи, которые загромождают помещение. В идеале, у покупателя должно сложиться впечатление, что в доме до этого никто не жил.

Четвертый способ — снести лишнее. Если продавец уберет с участка все лишнее, то это поможет повысить стоимость загородной недвижимости. Если на участке есть ветхий сарай или непрезентабельный хозблок, то их надо разрушить, чтобы у покупателя не было никакого отторжения при осмотре участка и основного дома. Эксперты считают, что лучше снести полуразрушенную теплицу, ветхий сарай, покосившуюся беседку и другие некачественные устаревшие постройки. Покупатель скорее всего не захочет тратить время и деньги, чтобы разобрать их и вывозить мусор.

Пятый способ — подготовить необходимый пакет документов. Если на дома или участок нет полного пакета документов. то продать его будет крайне затруднительно. Мало кто готов ждать около месяца, пока собственник соберет все необходимые справки, выписки и свидетельства.

Вот какие документы надо подготовить заранее:

* паспорт продавца

* свидетельство о регистрации или расторжении брака

* нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора

* документы, подтверждающие право собственности

* справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

* справка об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого.

Как гласит поговорка, незаменимых людей нет, но есть неповторимые. Правда, HR-специалисты до сих пор не разобрались, относится ли это высказывание к работникам и действительно ли существуют специалисты, настолько неповторимые в своем профессионализме, что их невозможно заменить.

Незаменимые есть

Согласно одной из гипотез, всех работников, трудящихся в одной компании, можно рассматривать по формуле 20:70:10. Эти цифры отражают структуру персонала, где первый показатель (20 % от общего числа работающих) – это ключевые и в какой-то мере незаменимые сотрудники, 70 % – крепкие «середнячки», которые исправно выполняют свои рабочие обязанности, но которых можно заменить без угрозы для бизнеса, а 10 % – сотрудники со слабой мотивацией и еще более слабым желанием работать на благо компании, и их увольнение во многих случаях может принести пользу.

Многие работодатели стремятся набрать в свою команду специалистов из первых 20 %, которые станут путеводными звездами и рано или поздно приведут компанию к успеху. Однако не многие понимают, что выгода от наличия в числе сотрудников незаменимых может полностью нивелироваться трудностями работы с ними.

По мнению большинства, незаменимый сотрудник – это человек, который обладает какими-либо особыми, специальными навыками. Без этого человека руководству обойтись сложно, а в некоторых случаях невозможно без значительных финансовых затрат со стороны компании. Очень часто сотрудники мечтают о своей «незаменимости», ведь любому специалисту приятно ощущать свою значимость и чувствовать уверенность в завтрашнем дне. Для того чтобы научиться различать типы незаменимых работников, работодателям необходимо научиться присматриваться к персоналу компании еще на стадии собеседований или первых этапов совместной работы.

Корыстолюбивые

Первый тип незаменимых специалистов можно назвать корыстолюбивым. Чаще всего они стремятся быть таковыми не из любви к процессу работы и не для процветания компании, а с целью карьерного продвижения и роста своего благосостояния. Люди из этой категории неохотно делятся опытом с коллегами, делают свои деловые коммуникации непрозрачными и стараются закрепить за собой наиболее важную часть работы, причем с явной целью ограничить к ней доступ других сотрудников. После очередного успеха такой работник сразу же поднимает вопрос о повышении зарплаты, а в случае отказа может шантажировать своим уходом из компании или даже явно или неявно угрожать руководству неприятностями.

«Когда к нам пришел новый начальник отдела продаж, рады были все. До этого у нас трудился совершенно безынициативный парень, который не умел налаживать связи с клиентами, работал «через пень-колоду» и срывал даже те сделки, которые были подготовлены другими сотрудниками. А тут пришел Вадим Александрович, обаятельный мужчина средних лет с огромным опытом в продажах и таким послужным списком, что наше руководство согласилось сразу на все его условия. Новый начальник начал работать и очень скоро выяснилось, что он пытается трудиться «на себя», при этом работая в компании. Вадим никогда не делился опытом с коллегами, выполняющими те же операции, что и он, старался, чтобы его деятельность была максимально непрозрачной для руководства и вообще вел себя так, словно он единственный и неповторимый продажник, без которого компания не выживет. Он действительно был неплохим специалистом, ему удалось добиться небывалого уровня продаж и завоевать доверие руководства. Правда, идиллия длилась недолго – по слухам, Вадим повздорил с начальством, когда оно отказалось ему повышать зарплату (третий раз за год) и уволился, прихватив с собой важные документы и базу клиентов, которую хранил у себя. С тех пор в нашей компании с большой настороженностью относятся к специалистам, которые стремятся выбиться в «незаменимые». — Наталья, менеджер по продажам

Трудоголики

Второй тип незаменимых работников – трудоголики. Эти сотрудники обладают гипертрофированным чувством ответственности, им кажется, что Земля перестанет вертеться, если они отвлекутся на минуту, а уж оставить дела компании хотя бы на время тем более невозможно, ведь без них никто не справится. Трудоголики зачастую авторитарны и стремятся контролировать каждый шаг своих подчиненных, которые рано или поздно от такой гиперопеки расслабляются и теряют инициативу и желание эффективно трудиться. Незаменимые работники этого типа выступают в роли мамочки, которая не умеет и не хочет грамотно делегировать полномочия внутри компании, а стремится всё делать сама, освободив «деток» от лишних хлопот. Очень часто трудоголики работают допоздна и забывают о выходных и об отпуске. Безусловно, они приносят немалую пользу компании и с точки зрения работодателя являются самыми полезными и безобидными сотрудниками, от которых не стоит ожидать подвоха.

«Четыре года назад к нам в компанию пришла девушка, которая до этого работала учителем в обычной школе. По ее словам, прежняя работа ей не нравилась и она мечтала оттуда уйти. И вот наконец ее мечты сбылись – она стала полноправным сотрудником нашей дружной команды. Она сразу же с энтузиазмом принялась за работу и уже через полгода стала довольно хорошим специалистом, к которому часто приходили за советом даже наши старожилы. Вполне заслуженно ей повысили зарплату, после чего девушка буквально потеряла покой и сон и начала проводить в офисе почти все выходные, отдыхая не более одного-двух дней в месяц. Не думаю, что ее интересовали только деньги, и что она старалась только ради них. Нет, она была своего рода фанатом работы и старалась выполнять как можно больше, постоянно находясь в процессе планирования новых методик. Даже на обед с ней было невозможно ходить, так как она и в кафе говорила только о работе и о способах улучшения качества работы. В отпуск она сходила только один раз, всё остальное время работала, что не могло не нравиться руководству, думающему о своей выгоде. Девушка была незаменимым работником, всячески подчеркивала это и гордилась своим статусом. Закончилась вся эта история печально – однажды нашего трудоголика забрала «Скорая помощь» прямо с рабочего места, у нее был сердечный приступ. Видимо, сказались бешеные переработки». — Татьяна, IT-специалист

Что делать с незаменимыми?

Если в компании есть корыстолюбивые работники, то совет может быть только один: от них надо избавляться как можно быстрее, в некоторых случаях стоит пойти на жертвы, если вы понимаете, что компании это невыгодно. Помните: чем глубже корыстный сотрудник «вгрызается» в рабочие процессы компании, тем сложнее от него будет избавиться в будущем. Надо «резать сразу, не дожидаясь перитонита». И в будущем не повторять своих ошибок и не взращивать в своих стенах врагов.

Что касается трудоголиков, то по понятным причинам мало кто откажется от таких работников в своем офисе, ведь они приносят немалую прибыль. Для оптимизации работы таким сотрудникам достаточно объяснить, как использовать рабочее время с наибольшей пользой.

За период с апреля по май 2018 года в России было выдано почти 90 тысяч ипотечных кредитов. При этом россияне все чаще используют для первоначального взноса по ипотеке средства потребительских кредитов, что увеличивает опасность просрочек и невозвратов. Об этом говорится в материалах исследования бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс».

Специалисты БКИ проанализировали случаи, в которых заемщик сначала получал нецелевой потебительский кредит на сумму от 100 тысяч рублей (без учета кредитных карт), а затем в течение трех месяцев с этого момента оформлял ипотеку. Количество таких эпизодов, позволяющих предположить, что средства потребкредита были использованы на первоначальный взнос по ипотеке, устойчиво растет в течение последнего года.

Так, во втором квартале 2017-го было зафиксировано 1,8 тысячи таких случаев, в третьем квартале — 2,5 тысячи, в четвертом квартале — 3,2 тысячи. В первом квартале 2018 года показатель вырос до 3,4 тысячи, а во втором — подскочил до 4,4 тысячи эпизодов.

«Использование потребительских кредитов для формирования первоначального взноса по ипотеке несет в себе дополнительные риски для банков (…) Процент первоначального взноса по ипотечному кредиту во всем мире является одним из главных риск-факторов при принятии решений о предоставлении ипотечных кредитов: в общем случае, чем больше процент первоначального взноса, тем меньше риск (вероятность дефолта по ипотеке)», — поясняется в материалах «Эквифакс».

Ранее на рост опасной ипотеки обратил внимание и Центробанк. «Мы видим взрывной рост ипотеки и взрывной рост необеспеченных потребительских ссуд. Если эти два элемента совместить, то это потенциал для накопления существенных рисков», — отметил зампред ЦБ Василий Поздышев.

В последние годы в Московской области развернуто весьма активное жилищное строительство. Специалисты аналитической IT-платформы bnMAP.pro изучили 31 район Подмосковья. Темой исследования были объемы предложения и уровень ценообразования на первичном рынке в районах за МКАД.

Согласно исследованиям, в первую тройку локаций, где на экспозиции представлено наибольшее количество квартир, вошли городские округа Красногорск и Химки и Ленинский район. Интересно, что Красногорск лидирует с большим отрывом от двух остальных — это главная неожиданность исследования.

Вот, как сейчас выглядит рейтинг самых застраиваемых районов Подмосковья.

№1 рейтинга — Красногорск

Количество лотов на экспозиции — 7080
Количество корпусов на экспозиции — 138

Город очень популярен у застройщиков из-за хорошей инфраструктуры и близости к Москве.

№2 рейтинга — Ленинский

Количество лотов на экспозиции — 6002
Количество корпусов на экспозиции — 125

Данный район весьма востребован у покупателей. Главная причина — неплохая экологическая обстановка.

№3 рейтинга — Химки

Количество лотов на экспозиции — 4585
Количество корпусов на экспозиции — 78

Несмотря на определенные транспортные проблемы, Химки по-прежнему востребованы не только у покупателей, но и у застройщиков.

№4 рейтинга — Одинцовский

Количество лотов на экспозиции — 4829
Количество корпусов на экспозиции — 86

Главное преимущество Одинцово — невысокие цены на жилье. Именно здесь строят много корпусов стандарт- и комфорт-класса.

№5 рейтинга — Мытищи

Количество лотов на экспозиции — 4300
Количество корпусов на экспозиции — 78

В последние годы именно Мытищи стали престижным местом для покупки жилья. Застройщики только лишь идут за тенденциями рынка.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки жилья в Турции, какие налоги должны платить собственники, из чего складываются счета за коммунальные услуги и как заработать на сдаче квартиры в аренду? Отвечаем подробно на главные вопросы о содержании недвижимости в Турции.

Ежегодные расходы на квартиру или виллу в Турции почти наверняка будут ниже, чем на аналогичный объект в Испании, Италии или других странах Европы. Налоги на недвижимость имеются и здесь, но их размер сравнительно невелик, а коммунальные услуги стоят намного дешевле. Иностранцы, так же как и граждане Турции, сами отвечают за своевременную оплату всех счетов.

Ежегодные налоги и сборы

Никаких дополнительных сборов специально для нерезидентов в Турции нет. Иностранцы платят те же налоги, что и все местные.

Налог на недвижимость

Размер ежегодного налога на недвижимость в Турции (Emlak vergisi) зависит от типа объекта – жилой, коммерческий или земельный участок.

Тип недвижимости
Налоговая ставка

Жилье – квартиры и виллы
0,1% — в провинции
0,2% — в крупных населенных пунктах

Коммерческие объекты – офисы, магазины, рестораны
0,2% — в провинции
0,4% — в крупных населенных пунктах

Земельный участок без разрешения на строительство
0,1% — в провинции
0,2% — в крупных населенных пунктах

Земельный участок с выданным разрешением на строительство
0,3% — в провинции
0,6% — в крупных населенных пунктах

Важно учитывать, что эти налоговые ставки начисляются от кадастровой стоимости имущества, указанной в ТАПУ, а она, как правило, в несколько раз ниже рыночной, т.е. той, которая была уплачена при сделке. В результате, практически за любую курортную квартиру набегает не более €100 в год, чаще – меньше.

Оплачивать налог необходимо 2 раза в год – до конца мая и до конца ноября. Можно и за один раз внести всю сумму.

Чтобы расплатиться с государством, надо прийти в районную администрацию (Belediye) и предъявить ТАПУ. Собственнику назовут нужную сумму и дадут реквизиты для уплаты налога. Кроме того, этот сбор можно оплатить онлайн на сайтах городских властей. К примеру, владельцы недвижимости в Аланье могут воспользоваться порталом местной городской администрации.

Сбор за вывоз мусора

Кроме налога собственники недвижимости оплачивают небольшие муниципальные сборы – за вывоз мусора и уборку улиц. Их размер определяет администрация города в зависимости от расположения и площади объекта. Как правило, счет находится в пределах €10-40 в год.

Коммунальные услуги

Все коммунальные услуги в Турции оплачиваются по счетчикам. Кроме того, независимо от того, живет собственник в квартире или нет, необходимо вносить плату за содержание комплекса – так называемый Айдат.

Айдат – плата за содержание комплекса

Все собственники квартир «скидываются» на поддержание в хорошем состоянии общей инфраструктуры – чистку бассейнов, обслуживание лифтов, закрывающихся ворот и камер видеонаблюдения, уборку саун, хамамов и фитнес-залов, оплату услуг садовника, охранника, консьержа. Соответственно, чем обширнее инфраструктура в комплексе, тем выше ежемесячная плата для каждого владельца недвижимости.

Размер айдата определяют жильцы на ежегодном собрании, они же выбирают управляющего или нанимают специальную компанию. Айдат может составлять как €10 в месяц для квартиры в рядовом городском доме без собственной территории, так и €100 – для элитного курортного комплекса с несколькими бассейнами, детскими площадками и прочей «начинкой».

Оплачивать можно наличными управляющему (при этом стоит не забыть получить квитанцию) или на банковский счет управляющей компании.

Электричество

По статистике, цены на электроэнергию в Турции – одни из самых низких в Европе (дешевле только в Болгарии и Венгрии). И все же из-за работающих кондиционеров и других электроприборов счета могут быть внушительными.

К примеру, с круглосуточно включенным кондиционером владелец «однушки» будет платить за свет около €50-60 в месяц, если охлаждать надо несколько помещений, то еще больше. Поэтому местные привыкли экономить – устанавливают энергосберегающие лампочки и технику, меняют электроплиты на газовые, стараются максимально использовать дешевые «ночные» тарифы.

Плата за электричество списывается по счетчикам. Причем в стране действуют несколько тарифов – ночные в несколько раз дешевле. В среднем, €0,11-0,18 за кВт/ч в зависимости от времени суток, региона расположения недвижимости, объемов потребления.

Оплачивать счета можно в городской администрации, через интернет-банк, в банкоматах или отделениях почты. За долги электричество отключают, чтобы возобновить подачу, надо будет полностью погасить долг с учетом пени.

Вода

Вода в Турции обходится дешевле электричества. В среднем за 1 куб.м воды платят €0,5-1,5 в зависимости от объемов использования.

Централизованного горячего водоснабжения в Турции нет. Воду нагревают бойлерами или солнечными батареями (последние помогают экономить электричество).

Обратите внимание: При смене собственника в квартире надо заключить новый договор на поставку электричества и воды. Стоимость для новостроек – около €200-300, для «вторички» — в два раза ниже. Для подключения понадобится оригинал и копия загранпаспорта владельца, копия ТАПУ или договора аренды, Искан на недвижимость, страховка от землетрясений DASK.

Газ

Газ проведен далеко не во все квартиры в Турции. Местные жители привыкли пользоваться баллонами, которые можно купить за €15-30. Одного баллона семье из трех человек хватает на 3-4 месяца.

Отопление

Традиционное для России или Украины центральное отопление в Турции встречается редко. Например, на Анталийском побережье его можно найти только в самой Анталье, и даже там – не во всех районах.

В крупных комплексах может быть своя котельная на несколько домов, часто жители устанавливают отдельные котлы в квартирах, работающие от электросети, на газу или жидком топливе. В старом фонде местные жители используют печки-буржуйки.

На южных курортах из-за теплого климата для обогрева квартиры зимой обычно хватает мощностей кондиционеров, которые установлены в каждой квартире. Правда, в этом случае увеличивается счет за электричество.

Интернет, ТВ, телефон

В Турции сейчас активно развивается мобильный интернет – во многих крупных городах есть сети 4G. Операторы Turkcell, TurkTelekom, Vodafone предлагают примерно одинаковые условия: сим-карта с включенным пакетом 60-100 минут и 1-2 ГБ интернета стоит около €10-15 в месяц.

Обратите внимание: турецкая симка будет работать на телефоне, который не зарегистрирован в Турции, до 3 месяцев, затем аппарат заблокируют. Чтобы постоянно пользоваться связью, надо поставить телефон на учет в таможенной службе и оплатить небольшую пошлину – около €20.

В квартиру можно провести домашний интернет с ТВ-пакетом (ADSL или оптоволокно, если дом подключен к сетям). Стандартный ценник за эти услуги €15-30 в месяц. Стоит учитывать, что договоры с провайдерами подписываются на длительный срок (1-2 года) и за досрочное расторжение предусмотрены штрафы.

Страховка

В Турции владельцы недвижимости должны обязательно оформлять страховой полис от землетрясений – DASK. Стоимость — €15-150 в год в зависимости от характеристик объекта и желаемого покрытия.

Пример расчета налогов и коммунальных услугКвартира в жилом комплексе с бассейном, сауной, фитнесом, детской площадкой , 1+1 (1 спальня + 1 гостиная), площадь 65 кв. м, цена €62 000 , 1 км от моря.

Ежегодный годовой налог (ориентировочно) — €100
Айдат, плата за содержание комплекса (уход за садом, чистка бассейна,
обустройство и уборка территории, охрана и т.п.) в год — €550
Плата за воду (в год) — €180 (15 евро в месяц)
Газ (Газовый баллон) — €120 (4 в год — 30 евро каждый)
Электричество за год — €600 (в среднем 50 евро в месяц)
Страховка от землетрясений DASK — €50 в год
Итого расходов в год — €1050

Сдача в аренду недвижимости в Турции

Турция – популярная у туристов страна с длинным курортным сезоном. В теплое время года квартира с 1 спальней в хорошем комплексе у моря в Аланье может сдаваться за €250-500 в неделю (в зависимости от состояния объекта, сезона, времени бронирования). При сдаче недвижимости на долгий срок (от года) похожие апартаменты 1+1 принесут €250-350 в месяц.

Обратите внимание: С 22 января 2017 года в Турции вступил в силу закон, в соответствии с которым сдать жилье на короткий срок может только юридическое лицо с лицензией на данный вид деятельности и при соблюдении ряда требований.

Фактически, для рядовых собственников 1-2 квартир на побережье этот вид заработка стал недоступен. Решения могут быть следующими. Во-первых, по-прежнему разрешено сдавать недвижимость на долгий срок. Во-вторых, можно купить недвижимость у компании, которая профессионально занимается посуточной арендой (имеет соответствующую лицензию). Подробнее читайте в статье: Турция: как зарабатывать на аренде недвижимости после громкого закона 2017 года.

Налог на доход от аренды недвижимости в Турции

Размер дохода
Налоговая ставка

До 13 000 лир
15%

13 001 – 30 000 лир
20%

30 001 – 70 000 лир
27%

От 70 001 лир
35%

Управляющие компании

Услуги по сдаче в аренду недвижимости в Турции обычно предлагают агентства, которые занимаются купле-продажей. Сюда входят уборка, присмотр за объектом, а также поиск арендаторов, заключение договоров, контроль платежей. Кроме того, у многих застройщиков есть собственные отделы аренды. Существуют проекты, в которых застройщик совместно с управляющей компанией гарантирует сдачу недвижимости в течение нескольких лет, а собственник получает фиксированную договором сумму, независимо от результатов фактической сдачи. Можно рассчитываться с управляющим и по факту заселения жильцов, отдавая оговоренный процент от квартплаты.

Стоимость жизни в стране

Расходы на проживание в Турции ниже, чем в крупных городах России. К примеру, если вы переедете из Москвы в Аланью или Стамбул, то за аренду будете платить на 60-75% меньше, за обеды в кафе и ресторанах – на 40-53%, а за продукты в магазинах – на 10-23% меньше (данные Numbeo). Впрочем, и зарплаты в Турции, как правило, ниже.

Продажа недвижимости

Турецкий рынок недвижимости снова на подъеме. После спада в 2016 году (из-за конфликта с Россией и попытки государственного переворота) число сделок с иностранцами растет. Россияне – в пятерке лидеров. Цены на квартиры и дома увеличиваются на 10-15% в год, впрочем, курс местной валюты нестабилен, а общая инфляция в стране высокая. Но местные власти принимают все новые законы для поддержки зарубежного спроса. Поэтому продать качественную квартиру по адекватной цене будет несложно.

Две самых существенных статьи расходов для продавца квартиры в Турции – государственный налог на доход от продажи недвижимости и гонорар риэлтора, без которого вряд ли получится обойтись.

Налоги при продаже недвижимости в Турции

Собственники недвижимости – физические лица, в том числе иностранцы – освобождаются от уплаты налога на прирост капитала от продажи объекта, если владели им более 5 лет. Если сделка заключается раньше, то ставка налога – прогрессирующая, в зависимости от размера прибыли (данные в таблице за 2017 год).

Размер дохода
Налоговая ставка

До 13 000 лир
15%

13 001 – 30 000 лир
20%

30 001 – 70 000 лир
27%

От 70 001 лир
35%

Собственники недвижимости – юридические лица – при продаже платят налог 20% от размера прибыли.

Гонорар риэлтора в Турции

В Турции нет фиксированных ставок агентского вознаграждения – это предмет для переговоров. На практике, риэлторы обычно берут с продавца 3-6% от цены объекта.

Резюме: это надо запомнить

В Турции есть ежегодные налоги на недвижимость, которые должны платить в том числе иностранные собственники, но их размер сравнительно невелик. За большинство курортных квартир набегает менее €100 в год.

Все коммунальные услуги в Турции оплачиваются по счетчикам. Кроме того, независимо от того, живет собственник в квартире или нет, необходимо вносить плату за содержание комплекса – так называемый Айдат.
Размер этого платежа зависит от инфраструктуры в доме.

Законодательство Турции не запрещает собственникам сдавать свою недвижимость в долгосрочную аренду, а вот на сдачу туристам посуточно наложены ограничения. Эта деятельность приравнивается к гостиничному бизнесу и нуждается в лицензировании.

На фоне скорой отмены долевого строительства у покупателей шли нарасхват новостройки в черте Петербурга, застройщики отвечали ростом нового предложения, а цены стремились обогнать инфляцию. Таковы итоги первого полугодия на первичном рынке Петербурга и Ленобласти.

Первое полугодие выдалось оживленным, но в какую сторону двинется рынок новостроек дальше, после вступивших в силу с 1 июля законодательных новаций, – никто пока не знает.

ОТЧЕТЫ БЬЮТ РЕКОРДЫ

По отчетам застройщиков первой десятки, в первом полугодии на рынке новостроек продолжился рост покупательской активности, наметившийся осенью прошлого года. Все компании отрапортовали об увеличении продаж.

Группа «Эталон» реализовала на 27% больше в денежном выражении, чем в первом полугодии 2017-го. У «Группы ЛСР» в петербургских стройках заключено на 36% больше контрактов. У Setl City продажи в денежном выражении выросли на 12%. «Главстрой-СПб» за шесть месяцев этого года реализовал площадей на 38% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого. Об увеличении продаж сообщают и в «Полис Групп», правда, точных цифр не называют.

Всего, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», граждане приобрели в городе и предместьях около 2,3 млн кв. м жилья – на полмиллиона больше, чем в первом полугодии 2017-го. До рекордных показателей ударного второго полугодия 2017-го (2,4 млн квадратов) рынок лишь чуть-чуть недотянул.

При этом уровень спроса на новостройки Петербурга и области все сильнее различается. Официальные цифры Управления Росреестра за полгода пока не оглашены. Но данные за пять месяцев подтверждают дальнейшее перетекание спроса в черту города: плюс 53% заключенных ДДУ в Петербурге и минус 20% – в Ленобласти. То есть покупатель продолжил голосовать кошельком за городские проекты, где предлагается все больше квартир, причем с отделкой, по областным ценам. Как сообщает «Главстрой-СПб», рост продаж в городских новостройках масс-маркета оказался на 40% выше показателей за аналогичный период в 2017 году.

КТО ТЯНЕТ СПРОС

Среди главных причин роста рынка по-прежнему называется дешевеющая ипотека. Прогнозы по увеличению объемов кредитования всегда были оптимистичными, но реальность их превзошла. По данным ДОМ.РФ (бывшее АИЖК), объем выданных ипотечных кредитов в России с января по май (итоги полугодия не подведены) вырос до 1,08 трлн руб., это на 75% больше, чем в первом полугодии 2017-го. В Петербурге ипотечная динамика в первом квартале также била рекорды (+87%), хотя по итогам второго ожидается некоторое снижение.

При всем этом, как сообщили в «Петербургской недвижимости», доля сделок с ипотекой остается на уровне 2017 года – около 64%.

Другой источник спроса – иногородние покупатели – также не может вечно прибывать. Судя по опросам игроков рынка, доля региональных сделок особенно не изменилась и второй год подряд оценивается в 30%.

Зато с конца прошлого года к драйверам роста прибавился еще один. Грядущая отмена долевки и ожидаемый в связи с этим рост цен заставили потенциальных покупателей жилья активно переходить в разряд реальных. По словам директора по партнерским продажам Группы «Эталон» Ирины Петровой, жаркий информационный фон вокруг законодательства создал фактор срочности покупки и спровоцировал на рынке спрос.

«Новости по данной теме ускорили принятие решения определенной доли покупателей», – согласна руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Некоторые эксперты полагают, что будущий запрет долевки скорее заставил активизироваться инвесторов, нежели тех, кто решает свой квартирный вопрос. Правда, подсчитать точное число спекулятивных сделок на рынке всегда было делом сложным. Известно лишь, что в Петербурге каждый шестой ДДУ – это переуступка прав.

БОДРЫЕ ЦЕНЫ

По наблюдениям аналитиков RBI, с января цены во всех сегментах первичного рынка Петербурга выросли примерно на 2-3%. То есть за полгода рост составил почти столько же, сколько за весь 2017-й.

Как подсчитали в КЦ «Петербургская недвижимость», квадратный метр с начала года подорожал в среднем на 3,1% в городском масс-маркете и на 4,6% в пригородной зоне. В компании «Главстрой-СПб» отмечают почти 5-процентный рост на масс-маркет Петербурга. Увеличение цен, по словам экспертов, превысило уровень текущей инфляции.

«Отмена долевки отразится в первую очередь на себестоимости жилья. Цены будут увеличиваться пропорционально росту себестоимости строительства. До конца текущего года возможно повышение стоимости квадратного метра в пределах 5-10%», – уверена директор по продажам «Главстроя-СПб» Юлия Ружицкая. Обоснование такого подорожания – только за прошлый год себестоимость выросла примерно на 6-7%.

Все будет зависеть от стратегии участников рынка в отношении сделанных ими запасов, уверены другие эксперты. «Если застройщики постараются сразу запустить проекты по всем выданным разрешениям на строительство, то может появиться избыток предложения, который приостановит рост цен», – предупреждает директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин.

КТО РВАНУЛ ВПЕРЕД

По данным Центра оценки и аналитики БН, за полгода рынок пополнился на 2,13 млн кв. м (общая площадь квартир) – выведено свыше восьми десятков объектов. При этом примерно треть из них оказались стартапами – накануне 1 июля застройщики постарались запустить в продажу максимум новых комплексов. Но в целом особого всплеска не случилось: на рынок вышло лишь на 11% больше площадей, чем год назад. При этом в черте города появилось проектов на 1,6 млн кв. м жилья (плюс 18%), а в Ленобласти продолжилось снижение новых объемов (минус 7%).

Умеренность вызвана в том числе и стратегией двух крупнейших игроков рынка. Если в прошлом году два безусловных лидера пополняли рынок очень активно, то сейчас действовали с большей осторожностью. Так, Setl City за полгода запустил в стройку 290 тыс. кв. м – это лишь треть от всех выведенных в 2017-м площадей. «Группа ЛСР» за шесть месяцев пополнила рынок на 93 тыс. квадратов – менее четверти ее прошлогодних объемов.

Зато другие известные застройщики сделали внушительный рывок. Так, Группа ЦДС за полгода вывела в продажу 247 тыс. кв. м – в полтора раза больше, чем за весь прошлый год. Группа «Эталон» (193 тыс.) за шесть месяцев полностью выполнила свой годовой «план». Существенно прибавили по сравнению с прошлогодними показателями компании «КВС», «СПб Реновация», «Строительный трест» и ряд других.

Особой популярностью у застройщиков пользовались два района: Приморский (330 тыс. кв. м) и Выборгский (313 тыс. кв. м) – там выведено в продажу почти вдвое больше, чем год назад. Также новых строек существенно прибавилось в Красногвардейском, Московском и Калининском районах.

ФАКТОР 1 ИЮЛЯ

Одно из прогнозируемых последствий законодательных изменений – стремительная монополизация рынка. Но пока ситуация развивается с точностью наоборот. По сведениям ЦИАН, доля сделок первой десятки застройщиков в Петербурге за год снизилась с 68 до 60%, а в предместьях – с 72 до 65%. Судя по всему, конкуренция на рынке усиливается, и борьба за покупателя приобретает нешуточный размах.

Тем не менее с 1 июля рынок вошел в очередную зону неопределенности. В новой реальности рано или поздно нужно будет переформатировать бизнес, подстраиваться под возможности проектного финансирования и пр. Хотя игроки рынка отгородились от законодательных новаций такими внушительными запасами, что понятно: спешить пока никто не будет.

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость»:

– Второй квартал прошел достаточно активно, при этом был высоким результат и первого квартала: спрос подогревает активность застройщиков, вывод новых объектов в продажу сопоставим с объемом реализации. Расширяется география объектов, развитие получают территории редевелопмента. Инвесторами в черте города достаточно активно рассматриваются интересные предложения на старте при оптимальном соотношении цены и качества.

Рынок в настоящее время живет в ожидании изменений, связанных с поправками в 214-ФЗ. Когда будут отлажены механизмы работы в новых законодательных условиях, скорее всего, изменится и цена квадратного метра. Новые правила также могут повлиять на активность застройщиков. Снижения цен мы не прогнозируем, наоборот, ожидается, что во втором полугодии цены продолжат демонстрировать небольшой, но планомерный прирост.

Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстроя-СПб»:

– Во втором полугодии 2018 года девелоперская активность заметно снизится. Не исключено, что застройщики будут корректировать свои строительные программы и стратегию продаж, старт некоторых проектов может быть отложен на более поздний срок. Среди основных игроков рынка усилится неценовая конкуренция. Не забывая об оптимизации экономики проектов, девелоперы возьмут курс на улучшение качества продукта и повышение класса новых объектов и новых очередей в рамках крупных проектов комплексного освоения территорий.

В краткосрочной перспективе рынку не грозят серьезные потрясения. Застройщики обладают достаточным товарным запасом, чтобы обеспечить плавный переход к новым условиям работы. В долгосрочной перспективе законодательные изменения приведут к монополизации строительной отрасли, проекты будут реализовывать крупные надежные девелоперы с выверенным подходом к концепции и качеству самого продукта. В этой ситуации рынок только выиграет.

Юрий Ильин, управляющий директор «Группы ЛСР»:

– Крупные игроки рынка успели подготовиться к новым реалиям, понимая, что полностью просчитать воздействие новых законодательных норм пока нельзя. Многие игроки, в том числе и наша компания, создали земельный банк и запаслись разрешениями на строительство, по которым в скором будущем начнется реализация проектов. Так, только за эти полгода нам выдано разрешений на строительство более 500 тыс. кв. м жилья в Петербурге. По данным Национального объединения застройщиков жилья, всего в стадии строительства в городе у нас находится чуть более 3 млн кв. м. В этих цифрах нет ничего удивительного для масштабов ЛСР: только в прошлом году мы сдали жилья на 617 тыс. кв. м. Работой мы обеспечены на несколько лет вперед и пока будем строить уже согласованные проекты, внимательно следя за тем, как рынок реагирует на новые правила игры.

Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город»):

– В сегменте массового жилья в Петербурге в этом году выведено уже 50 новых проектов, это 1,6 млн кв. м жилья эконом- и комфорт-класса. А вот в элитном секторе новых стартов пока было всего три – это 52 тыс. кв. м. Как это можно объяснить? Многие участники рынка, работающие в массовом сегменте, старались дать старт новым проектам до июля, когда вступили в силу изменения законодательства. А в более высоких ценовых сегментах получить разрешение на строительство сложнее: к проектам в центре города власти предъявляют более строгие требования, да и в целом эти проекты всегда были своего рода штучным товаром.

Несмотря на некоторую активизацию рынка в связи с анонсированным многими застройщиками повышением цен, спрос на новостройки в московском регионе упал. Как объясняют риелторы, покупатели частично уехали в отпуск, частично – остались, но смотрели чемпионат мира по футболу вместо того, чтобы решать квартирный вопрос.

Спрос

Июнь

В июне управление Росреестра по Москве зарегистрировало 5 610 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 36,7% больше, чем годом ранее. Как и в предыдущие месяцы, в годовом выражении спрос растет в основном благодаря рекордному удешевлению ипотеки и, соответственно, взрывному росту числа ипотечных сделок. Например, в одном из крупнейших московских брокеров, компании «Метриум», их количество за год увеличилось на 90%.

Впрочем, ипотека как драйвер спроса, по-видимому, выдыхается: в июне, по данным Росреестра, число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках жилья в Москве выросло только на 5% относительно мая 2018 г.

Еще более примечательно то, что Росреестр впервые с января зафиксировал отрицательную динамику продаж на рынке новостроек в месячном разрезе: количество ДДУ в июне сократилось на 10,6% к уровню мая.

В Подмосковье, где почти не выводится новых проектов и работал рухнувший Urban Group, число ДДУ по жилью и нежилью (раздельной статистики подмосковное управление Росреестра не публикует) упало в июне до 6 043 штук – это на 14,7% меньше, чем в мае, и на 16,8% — чем в июне 2017 г. В целом, отставание I полугодия 2018 г. от аналогичного периода 2017 г. достигло 7,1%. Для сравнения: в Москве продажи новостроек в текущем году опережают результаты прошлого на 42%.

Агентства недвижимости также сообщают о снижении покупательской активности. Например, спрос на новостройки, продаваемые агентством «Бон Тон», в июне был на 5-10% ниже, чем в мае. При этом если сравнивать с июнем 2017 г., объем сделок вырос на 34%. В «Азбуке Жилья» объем сделок по объектам, реализуемым компанией в Москве и Московской области, по итогам июня 2018 г. уменьшился на 17% относительно мая, но увеличился на 6% в годовом выражении. Количество обращений в компанию в июне 2018 г., наоборот, выросло по сравнению с маем на 11%, но снизилось на 17% относительно июня прошлого года. В районе Новые Ватутинки (Новая Москва) число заявок по итогам июня увеличилось на 17%, сделок, наоборот, снизилось на 9%.

«В предыдущие месяцы ситуация была иная: клиентов становилось меньше, а сделок – больше. Появление на рынке новых покупателей – это позитивный тренд, ведь на протяжении практически всего полугодия мы активно заключали договоры с дольщиками, которые несколько месяцев мониторили рынок. Рано или поздно отложенный спрос был бы исчерпан, и это могло стать причиной падения продаж», — говорит Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки», застройщика одноименного проекта.

Риелторы объясняют снижение спроса в мае сезонностью рынка. «С наступлением лета мы отмечаем, что клиенты отложила сделку на время отпуска», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. «Некоторое влияние – в виде краткосрочной смены ритма – оказал и прошедший мундиаль», — добавляет гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Кроме того, май был аномально активным – число ДДУ, заключенных в мае, даже превысило апрельские показатели, поэтому на его фоне июнь выглядит скромнее (см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в мае-июне 2018 года: реформа долевого строительства подстегивает спрос»).

Впрочем, эти факторы были отчасти нивелированы анонсированным многими застройщиками повышением цен с 1 июля, то есть со дня вступления в силу поправок к 214-ФЗ (см. «Что именно изменится на рынке новостроек 1 июля»). По словам Марии Литинецкой, в связи с этим в июне наблюдалась активизация отложенного спроса со стороны тех, кто ранее несколько месяцев мониторил рынок.

Кроме того, спрос в июне поддерживали специальные скидки, приуроченные к празднованию Дня России, и колебания валютных курсов, говорит Андрей Кройтор, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». В самом «Инкоме», в отличие от других опрошенных www.irn.ru компаний, спрос на новостройки московского региона вырос относительно мая — на целых 43%. А в годовом выражении показатель просел на 22%.

Июль

В первой половине июля внимание покупателей продолжал отвлекать чемпионат мира по футболу. «Футбольная лихорадка» охватила, пожалуй, даже тех, кто никогда не интересовался чемпионатом мира. На этапе проведения решающих матчей мундиаля болельщикам было совсем не до выбора квартиры – страна праздновала самое громкое спортивное событие этого года. Поэтому первичных обращений было относительно немного», — отмечает Мария Литинецкая.

Скорее всего, отрицательно сказалось на спросе и повышение цен в целом ряде проектов. Однако, по словам Литинецкой, «за счет общего подъема рынка» количество зарегистрированных сделок в новостройках, продаваемых «Метриумом», оказалось в полтора раза больше, чем годом ранее. В агентстве «Бон Тон» продажи в годовом выражении выросли на 59%, а в месячном – сократились на 10%.

В «Инкоме», по словам Андрея Кройтора, спрос на квартиры в новостройках в первой половине июля был сопоставим с высокими показателями начала июня, но на 16% ниже уровня двух первых недель июля прошлого года, когда не было такого весомого отвлекающего фактора, как ЧМ. Относительно высокая активность покупателей в июле была обусловлена, в числе прочего, уходом с рынка такого крупного игрока, Urban Group, – выбор новостроек в Подмосковье немного сузился, объясняет Кройтор.

Вообще, банкротство Urban Group привело к глобальному перераспределению спроса на рынке новостроек Подмосковья, считает Евгения Акимова, гендиректор компании IKON Development (застройщик ЖК «Новый Зеленоград»). «Покупатели перестали ориентироваться только лишь на имя девелопера и историю его реализованных проектов. Куда важнее стала реальная ситуация на площадке, поэтому новые игроки рынка, строящие качественное жилье по адекватным ценам, пусть и небольшими объемами, стали более востребованы», — утверждает Акимова.

По ее словам, благодаря этому в июне интерес покупателей к ЖК «Новый Зеленоград» увеличился, несмотря на падение спроса на подмосковном рынке в целом. В начале июля количество звонков и сделок в ЖК «Новый Зеленоград» также выросло, и существенно, в связи со стартом продаж квартир в двух новых корпусах. По мнению Акимовой, такая динамика активности покупателей свидетельствует, во-первых, о наличии отложенного спроса на подмосковном рынке недвижимости, во-вторых, о дефиците ликвидных проектов на стадии котлована.

Цены

По данным «ИРН-Консалтинг», в июне 2018 г. квадратный метр в новостройках Москвы в пределах МКАД (без учета элитного центра) подорожал на 1,1% по сравнению с маем – до 205 800 руб. за квадратный метр в среднем. В годовом выражении цены выросли на 4,3%.

Динамика стоимости квартир в предложении, по информации «Азбуки Жилья», была более выразительной. Больше всего — на 5,8% — подорожали относительно мая самые дешевые новостройки. Зато стоимость жилья бизнес-класса практически не изменилась по сравнению с предыдущим месяцем, отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании.

Средний бюджет предложения квартиры в июне на территории «старой» Москвы

Класс
Июнь 2018 млн. руб.
Июнь 2018 к маю 2018 %
Июнь 2018 к июню 2017 %
Май 2018 млн. руб.
Июнь 2017 млн. руб.

Эконом
7.02
5.8%
7.9%
6.63
6.50

Комфорт
9.77
1.4%
-0.7%
9.63
9.84

Бизнес
23.86
0.8%
11.3%
23.68
21.44
Источник: «Азбука Жилья»

В Новой Москве экономкласс, наоборот, подешевел по сравнению с маем на 3,4% до 85 120 руб. за кв. м, в комфортклассе цены выросли на 1,4% (105 370 руб.), в бизнес-классе не изменились (134 100 руб.), подсчитали специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Относительно июня 2017 г. стоимость новостроек экономкласса в Новой Москве упала на 8,3%, в комфортклассе цены выросли на 10,3%, а бизнес-классе — на 1,4%.

«Все указанные изменения связаны в основном с изменением структуры предложения, вымыванием наиболее ликвидных объектов, выводом на реализацию новых корпусов и объемов», — поясняет гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Несколько сократился относительно мая и средний размер скидок. По данным компании «Метриум», в массовом сегменте максимальный уровень скидок в июне не превышал 18%, тогда как в мае достигал 20%. При этом речь шла только о единичных лотах, в среднем же дисконты составляли 5-7%. В годовом выражении наблюдается рост: в июне прошлого года максимальная скидка равнялась 15%, средний уровень дисконтов – 5%.

Увеличение спроса в первой половине июня подстегнуло многих застройщиков «закрепить успех» введением новых акций, а интерес к ЧМ способствовал эксплуатации футбольной тематики в рекламе, отмечает Андрей Кройтор. В результате с начала июля и до конца мундиаля некоторые застройщики ЖК массового сегмента повысили скидки в два раза, но средний размер дисконта опустился ниже 5%. Однако ряд объектов предлагался покупателям по «специальным ценам» – в реальности они были на 15% (и даже больше) ниже цены по прайс-листу.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Согласно статистике, сегодня 42% жилья возводится в 17 крупнейших городах и агломерациях страны. И половина из тех 700-800 млн жилых «квадратов», которые должны быть построены за ближайшие 5 лет, тоже придется на эти 17 городов и агломераций — так что с объемами строительства здесь все в порядке

А вот как обстоят дела с качеством — причем, с качеством не самих домов (это тема отдельного разговора), а в целом — качеством проектов застройки? Какие требования предъявляют к жилым комплексам современные покупатели? Над чем стоит поработать девелоперам, чтобы их объект был конкурентоспособным и максимально заинтересовал конечного потребителя? Какие архитектурные, планировочные, строительные, инфраструктурные идеи вправе сегодня называться трендовыми? Как обеспечить современным горожанам не только физический, но и психологический жизненный комфорт? Реально ли не в теории, а на практике создать инклюзивную среду — иными словами, территорию равноправия, в которой будет уютно людям разных возрастов, интересов и возможностей?

Эти и многие другие вопросы современного городского строительства обсуждали эксперты и гости Московского урбанистического форума — 2018 «Мегаполис будущего. Новое пространство для жизни», который с 17 по 22 июля принимает парк «Зарядье» — один из знаковых для Москвы объектов «поколения next». Ведь, как отметил в своем выступлении мэр Москвы Сергей Собянин, «все города мира поставили себе задачу — работать не для заводов, не для машин, не для абстрактной экономики, а для человека. Потому что, как оказалось, главным городским капиталом являются люди с их талантами, способностями, возможностью изобретать. Конечно, очень просто сказать — я люблю свой город, и мы это с удовольствием говорим. Но любит ли нас самих наш город? Взаимна ли эта любовь? И что надо сделать, чтобы все могли сказать: город меня тоже любит, город — для меня!» А любовь города к своим жителям проявляется в создании комфортной транспортной сети и уютных дворов, безопасных общественных пространств, по определению мэра, — приветливых улиц, и, конечно, жилых комплексов, отвечающих всем запросам не только сегодняшнего, но и завтрашнего дня.

Интересно отметить, что еще несколько лет назад современные проекты высокого уровня почти всегда означало — современные проекты высокого, как минимум, — бизнес-класса. Считалось, что стандартное жилье (в прежней классификации — жилье эконом- или даже комфорт-класса) должно быть, прежде всего, привлекательно с точки зрения конечной стоимости — и значит, девелоперу не стоит «нагружать» проект дополнительными опциями, влияющими на ценообразование. Но за последние годы покупательские запросы серьезно изменились: как отмечал в интервью BFM.ru директор по стратегическому развитию финансово-строительной корпорации «Лидер» Павел Брызгалов, «еще совсем недавно люди стремились взять побольше «голой» площади, и за одни и те же деньги квартира в 40 кв. м по определению считалась лучшим приобретением, чем квартира в 30 «квадратов». А сейчас, как показывает практика нашей компании, да и большинства наших коллег, покупатели начали ценить не один только метраж. Многие уже понимают: лучше взять поменьше, да получше — либо в более приятном месте, либо в проекте с более развитой инфраструктурой, либо квартиру с хорошей отделкой. Словом, потратить деньги не на пространство, а именно на качество жизни.

Соответственно, сегодняшние девелоперы тоже обязаны принимать во внимание новые рыночные константы — и строить жилье, безусловно, лояльное к потребительскому кошельку, но одновременно отвечающее современным стандартам качества. Более того, некоторые компании (и ФСК «Лидер» — одна из них) разрабатывают собственные, внутренние стандарты, следование которым считают важной частью корпоративной этики. Ну, а для потребителя такой стандарт — своеобразный «знак качества». Поэтому покупатели квартир в любом из проектов корпорации — «Скандинавский» или «Римский», «Сколковский», «Новое Тушино» или «Поколение» — смело могут утверждать: «Лидер» — он и в Африке «Лидер», и этим все сказано.

Детали, из которых складывается жизнь

Разрабатывая внутренние стандарты, компания ориентировалась не только на ныне действующие ГОСТы и СНиПы, но и на требования рынка, и даже на устремления общества — причем иногда сегодняшнего, а порой и завтрашнего дня. К примеру, в сознании современных горожан все прочнее закрепляется понятие «комьюнити». В данном случае, это сообщество людей, которые имеют схожие цели и интересы, которые придерживаются или как минимум одобряют определенный образ жизни, которые ставят во главу угла примерно одни и те же человеческие ценности. Так вот, все эти цели, интересы и ценности, общие для всех, ФСК «Лидер» стремится подчеркнуть в архитектурно-планировочной концепции своих проектов.

Возьмем, скажем, уже ставшее знаменитым семейство UP-кварталов. Все они имеют общие (и, к слову, многократно описанные BFM.ru) черты, среди которых — удачное расположение в приятном удалении от МКАД (от минимальных 500 м до максимальных 4 км), полноценная социальная и коммерческая инфраструктура, выверенная и при этом очень богатая линейка метражей и планировок, сервис услуг UP-365… В этом смысле «Скандинавский», «Римский», «Сколковский» — хранители и продолжатели традиций, заложенных первым UP-кварталом «Новое Тушино», строительство которого завершилось в начале июля: последний восьмисекционный корпус проекта введен в эксплуатацию.

Однако при всей своей похожести, при всем жестком соблюдении разработанных компанией стандартов, каждый UP-квартал — яркая индивидуальность. «Сколковский» — ближайший сосед инновационного центра «Сколково»: его главная тема — современность и технологичность, его покупатели — жители «айтишного» XXI века, поэтому «лицо» проекта во многом определяют ультрасовременные развивающие детские площадки и цветовые решения фасадов, благотворно влияющие на настроение жителей всех 13 корпусов. Совсем другое дело — уютный, понятный, прямо какой-то домашний «Скандинавский», девиз которого — «Давайте получать радость от простых вещей». Отсюда и оригинальная, но, в то же время, сдержанная архитектура и множество зелени, и использованные в отделке натуральные материалы, и центральная площадь, на которой так здорово петь теплым летним вечером или водить хороводы вокруг новогодней елки… А вот одухотворенный «Римский» — для тех, кто разделяет идеологию «умной красоты». Здесь в основу проекта легли конструктивные идеи великого Леонардо, здесь одинаково ценны архитектурные находки и функциональная наполненность проекта, здесь можно подобрать для своей семьи не только классическое жилье, но и один из 100 уникальных планировочных вариантов, среди которых квартиры 2-уровневые, с атриумом, мансардные, с эркером, с террасами…

Как отмечают в ФСК «Лидер», продуманная архитектурная концепция позволяет не только подчеркивать цели и интересы комьюнити, но и создавать в домах уют, и поддерживать в них порядок, и серьезно экономить деньги жителей. Остекленные в едином стиле балконы и лоджии — значит, не изуродованный фасад. Корзины и специальные места для кондиционеров — значит, ненарушенная технология утепления здания. Двухкамерные или трехкамерные стеклопакеты из низкоэмиссионного стекла — значит, серьезно сниженные затраты на отопление. Высокий уровень звукоизоляции — значит, спокойная, уютная атмосфера. Сквозные подъезды и возможность подъехать к дому с внешней стороны здания, установленные в подъездах лапомойки для животных и обязательные колясочные, грузовые лифты и индивидуальные кладовые, травмобезопасное покрытие детских площадок и подъездные двери из армированного закаленного стекла, позволяющие видеть все, что происходит в помещении — вроде бы, мелочи. Но именно из мелочей и состоит то целое, что мы называем современными стандартами комфорта и, следуя названию МУФ-2018 — новым пространством для жизни.

Модель будущего

Впрочем, новые стандарты — это еще и новые технологии: не случайно в деловой программе Московского урбанистического форума этого года были сессии, посвященные цифровой экономике и беспилотному транспорту, городским электронным сервисам и московской стратегии Smart City. Пока, по оценкам экспертов форума, власти, в том числе власти Москвы, в своем интересе к новым технологиям заметно опережают бизнес — уникальная, крайне редкая ситуация. А вот среди девелоперских компаний подобным интересом — не теоретическим, а самым что ни на есть практическим — могут похвастаться немногие, только настоящие лидеры отрасли.

Так вот, одна из последних новостей из жизни ФСК «Лидер» и ее покупателей связана как раз с миром технологий — а именно, с принципами информационного моделирования, которые корпорация начала внедрять в проектирование и строительство своих объектов. Первым жилым комплексом, в котором появятся здания, построенные с использованием Building Information Modeling, стал UP-квартал «Скандинавский», где с применением BIM-технологий проектируется социальная инфраструктура.

Специалисты в области информационного моделирования и 5D технологий (это когда к трехмерной модели здания добавляются еще два ключевых параметра — время и финансы) уверены, что подобный новый подход к проектированию и строительству — вовсе не бесполезная игра в IT; он имеет для девелоперов реальную, практическую пользу. В частности, обеспечивает всесторонний контроль с совершенно беспрецедентными возможностями анализа проекта, позволяет следить за графиком реализации работ и держать руку на бюджетном пульсе и т. д. «Это позволяет исключить возможные ошибки и создавать более качественный и проработанный продукт, — отмечает руководитель проектного управления ФСК «Лидер» Иван Бажин. — Основными достоинствами BIM-технологии являются отсутствие ошибок в чертежах, спецификациях, сметах и возможность автоматического создания комплексной проектно-сметной документации высокого качества».

Интересный пример привел в своем выступлении на МУФ-2018 эксперт Autodesk Марек Сухоцки: в 2024 году Париж примет летние Олимпийские игры, ради которых зона, примыкающая к Эйфелевой башне, будет серьезно изменена — так вот, все эти изменения планируются и просчитываются с использованием BIM-технологий, а потом получившиеся расчеты будут переданы архитекторам, инженерам, девелоперам для разработки уже конкретных проектных решений.

По оценкам ФСК «Лидер», благодаря информационному моделированию затраты на выявление и устранение проектировочных ошибок можно сократить на 30-40%. И это сейчас, когда речь идет об объектах инфраструктуры. А ведь компания поставила цель внедрить BIM непосредственно на стройплощадках — и тем самым сократить не только свои финансовые затраты, но и цену конечного продукта.

Выбор поколения

Кстати, раз уж мы затронули эту тему: развитая инфраструктура — еще одна ключевая характеристика современного города. Потому что никакие самые доступные по цене квартиры, построенные с применением самых современных технологий, никому не нужны, если вокруг них — инфраструктурная пустота. Не случайно одну из задач, стоящих перед Москвой, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин сформулировал так: создать в городе инфраструктуру, которая обеспечит каждому жителю пешую доступность к транспортным терминалам, образовательным учреждениям, объектам досуга и т. д. Ключевое в данном случае слово — пешую.

Логично предположить, что о максимально комплексном подходе к созданию и развитию инфраструктуры ФСК «Лидер» задумалась, когда приступила к реализации первого в своем портфолио проекта комплексной застройки территории — жилого квартала «Поколение» в районе Отрадное. Закрытые благоустроенные дворы и современные тренажеры, детские и спортивные площадки, детский садик на 150 мест и школа на 350 учеников — это далеко не вся внутренняя инфраструктура, которая будет в распоряжении жителей 4 многосекционных домов проекта. А вовне, совсем рядом — многочисленные магазины и рестораны, кинотеатры и торговые центры, школы и вузы, и Ботанический сад имени Цицина, и живописный парк «Отрада», и всего в 700 метрах — станция метро «Владыкино» и всего в 250 метрах — станция «Окружная».

«Порадовало наличие паркинга в каждом корпусе и колясочных, хоть не нужно будет тащить все домой», «Планировки в квартирах удобные, можно, кстати, с неплохой отделкой квартиру взять. Входные группы крутые. Все новое, новизна всегда подкупает», «О, уже свежие фото — здорово! Во втором корпусе красота такая уже, чистота», «Уже три корпуса выросло, помню, как ездила часто мимо и там только начиналась стройка, а сейчас красивый ЖК уже стоит, скоро закончат, облагородят, хорошо будет» — это все реальные отзывы о ЖК «Поколение».

Конечно, кого-то может не устроить район, кого-то — серьезный масштаб проекта, кому-то «Римский» или «Скандинавский» нравятся больше, а кому-то никак не удается решить — взять квартиру без отделки, с отделкой или с отделкой и меблировкой. Но каждый проект ФСК «Лидер» — настоящий проект XXI века, и не потому лишь, что именно в этом веке построен. Просто жизнь современного горожанина состоит из решения множества равновеликих задач, и по-настоящему современный проект должен делать решение каждой задачи максимально удобным. А в жилых кварталах «ФСК Лидер» вот именно что удобно — растить детей и гулять с людьми преклонного возраста, вести здоровый образ жизни и заниматься непрерывным образованием. Отсюда удобно ездить на работу, а сюда — в гости. Здесь удобно выбирать жилье для себя, для своих детей или родителей. И как большое почти всегда начинается с малого, так удобный город начинается с каждого конкретного проекта, сделанного «для людей».

Минфин подготовил концепцию налога на профессиональный доход для самозанятых, документ направлен в аппарат правительства. В нем сказано, что новый сбор для этой категории граждан предлагается установить на уровне 2,5–4,5% от выручки в зависимости от того, кому оказывались услуги. Плюс еще 1,5% от дохода пойдут на страховые взносы. Более того, ведомство готово предоставить 30 тыс. налогового вычета самозанятым, чтобы мотивировать их к переходу на новый режим. Законопроект с новой системой налогообложения для этой категории граждан Минфин планирует внести в кабмин уже в сентябре.

Минфин доработал концепцию налога на профессиональный доход (НПД) для самозанятых, 29 июня она была направлена в правительство за подписью замглавы ведомства Ильи Трунина для последующего обсуждения на одном из совещаний. «Известия» ознакомились с документом. В нем отмечено, что ведомство предлагает для самозанятых следующие налоговые параметры: 2,5% с выручки для тех граждан, которые оказывают услуги физическим лицам, а также при работе на основании патента. И 4,5% — для предоставляющих услуги юридическим лицам, либо для сдающих имущество в аренду.

Ранее ведомство предлагало узаконить сбор для самозанятых в 3% и 6% соответственно. Предполагается, что налогоплательщиками станут физические лица, которые не имеют работников и получают доход не более 10 млн рублей за год.

Из концепции следует, что самозанятым придется делать отчисления в страховые фонды: на пенсию и медицину. В сумме этот платеж составит 1,5%, из которых 1,25% пойдут в Пенсионный фонд и 0,25% — в Фонд обязательного медицинского страхования. Налоги и взносы Минфин предлагает отчислять единым платежом ежемесячно с банковской карточки самозанятых граждан, которая будет привязана в личном кабинете в специальном мобильном приложении.

Покупателям услуг у таких работников ведомство предлагает дать право на налоговый вычет в 1,5% от уплаченного самозанятым НПД, но не более 10 тыс. в год. Налоговую мотивацию Минфин предлагает и самим работающим на себя гражданам. На этапе вхождения в режим им будет предоставляться вычет в 30 тыс. рублей. Его можно будет использовать на частичную уплату единого платежа, который пойдет на сбор и страховые взносы.

Хотя часть суммы трудящиеся на себя граждане оплатят самостоятельно — для возможности предоставления вычета покупателям. «Это будет мотивировать граждан для входа в режим и поспособствует более полной легализации самозанятых», — отмечено в документах ведомства.

На первом этапе — с начала 2019 года до 2020 года — Минфин предлагает запустить пилотный проект в Москве, Санкт-Петербурге, Татарстане и Калужской области. В ведомстве полагают, что разработка и финансирование нового режима потребует 2,5 млрд рублей на 2018-2021 годы. По данным Росстата, в РФ 13 млн человек, работающих на себя. А число легализованных самозанятых граждан составляет 936 человек, указано в документах Минфина.

В пресс-службе ведомства «Известиям» рассказали, что окончательного решения по ставкам еще нет, сейчас идет активная дискуссия о том, как должен выглядеть режим налогообложения самозанятых. Из бумаг Минфина, направленных в аппарат правительства, следует, что итоговый законопроект с новой системой сборов для этой категории граждан ведомство планирует внести в кабмин уже в сентябре.

Глава Центра структурных исследований РАНХиГС Алексей Ведев отметил, что льготная схема налогообложения индивидуальных предпринимателей сейчас устраивает всех. Новации же Минфина направлены в первую очередь на увеличение сборов, и пока неясно, улучшат ли они ситуацию для самозанятых или нет, полагает эксперт.

Директор Института стратегического анализа ФБК Игорь Николаев уверен, что легализацию самозанятых граждан стоит проводить на фоне роста экономики и реальных доходов граждан. В этом случае у властей больше шансов включения самозанятых в режим налогообложения. Пока же, по мнению Игоря Николаева, работающим на себя не будет интересно отдавать часть своих доходов государству.

Президент Торгово-промышленной палаты Сергей Катырин заявил «Известиям», что ТПП поддерживает новое предложение Минфина, поскольку оно может способствовать легализации самозанятых. Логичным и интересным ему показалось и предоставление 30 тыс. рублей налогового вычета, для того чтобы стимулировать эту категорию граждан выйти из тени. Эксперт напомнил, что принципиальная позиция организации всегда была следующей: лучшее решение для легализации — это недорогой патент или уплата небольших процентов с денежных поступлений от деятельности. «И, естественно, абсолютный минимум формальностей и при регистрации, и в процессе деятельности, а также возможность в любой момент перестать заниматься бизнесом без волокиты и бумажной круговерти», — добавил он.

Сергей Катырин не исключил, что для немалого числа граждан, работающих подпольно, дополнительным стимулом для легализации могут стать материальные наказания, «хотя, конечно, лучше договариваться полюбовно». Президент ТПП отметил, что вопрос стимулирования выхода предпринимателей из тени в стране очень болезненный: предыдущие попытки легализации самозанятых, по сути, провалились. По разным оценкам, сказал он, доля теневой экономики в РФ может составлять до 20% ВВП, а международные исследования оценивают ее объем еще выше.

Нередко люди, кто хочет получить ипотечный кредит, особенно те, кто считают себя грамотными, решают обратиться в банк самостоятельно. Мол, что тут сложного. В интернете все есть: и банки, и условия выдачи ими кредитов. Потенциальные заемщики сравнивают один банк с другим, выписывают условия, подсчитывают проценты, а потом подают документы в тот, который показался им более привлекательным. Насколько правильно они поступают? Этот вопрос я задаю генеральному директору компании «РЕЛАЙТ-недвижимость» Константину Барсукову.

— В принципе и такой путь я не отвергаю. И грамотные люди могут им воспользоваться, но….

— Вот об этом «но» чуть подробнее.

— Дело в том, что самостоятельный выбор не дает заемщику гарантии, что он выбрал именно то, что ему нужно. К примеру, нередко к нам приходят покупать квартиру уже одобренные банком клиенты, но довольно часть, когда мы начинаем анализировать ситуацию, то видим, что они выбрали не совсем то. Мы бы могли подобрать им кредит со ставкой ниже.

— За счет чего?

— Во-первых, люди иногда не находят всю информацию и поэтому не знают о какой-нибудь интересной банковской программе, которая именно для них дает более лучшую ставку. А, во-вторых, у нашей компаний есть преференции в некоторых банках, и для наших клиентов ставка будет ниже, чем если человек подал заявку в банк самостоятельно.

— Тогда может обратиться к агенту, который подбирает клиенту квартиру?

— Можно. Но здесь все сводится к банальному человеческому фактору. Одному агенту, даже если он суперпрофессионал, тяжело уследить за банками. Ставки и условия часто меняются. Плюс периодически появляются акции, понижающие ставки определенным категориям заемщиков.

В результате агент, работающий без поддержки ипотечного брокера, начинает работать с двумя-тремя основными банками. И это еще хорошо, если с двумя-тремя, а не с одним.

И как итог — клиент такого агента часто получает не самую низкую ставку по кредиту, какую мог бы получить.

Именно поэтому в нашей компании, например, есть отдельная ипотечная служба. В её задачи, помимо помощи в проведении всех процессов ипотечной сделки, входит обязательный мониторинг и анализ ипотечных программ всех банков, которые выдают такие кредиты.

Кроме того, как я уже и говорил, компания, в отличие от одиночного агента, имеет некие преференции, когда ее клиент может получить кредит на более выгодных условиях. У нас преференции порой до 1% доходят. А это, согласитесь, совсем немало.

— А почему тот же самый, как вы сказали, одиночный агент, не может воспользоваться агрегаторами, предлагающими подбор ипотечных ставок по нескольким банком сразу?

— Почему не может? Еще как может. Более того, многие агентства недвижимости, которые не имеют своих ипотечных служб, часто пользуются именно подобными агрегаторами. Но тут есть один нюанс.

Агрегатор может быть платным для пользователя. А может быть бесплатным. Причем, чаще именно последнее. И тогда деньги, такой сервис берет с банка, который выплачивает вознаграждение за приведенного клиента.

На первый взгляд, в этом нет ничего плохого. Но на самом деле есть. Дело в том, что многие банки, предлагающие хорошие условия по ипотечным кредитам не платят вознаграждение за приведенных клиентов. Зачем? Ведь у них и так хорошие условия. Поэтому чаще всего, в пуле банков, с которыми работают такие агрегаторы, нет ипотечных программ с самыми низкими ставками. В итоге клиент такого сервиса получит не самые лучшие условия. Это обратная сторона «бесплатности» сервиса.

— А можно как-то понять хорошим сервисом пользуется агент (или компания) или плохим?

— Можно, и очень даже легко. Нужно уточнить у агента (или самому посмотреть в сервисе) будет ли подаваться заявка на кредит в Сбербанк. Это банк, который никогда не платил (и думаю, что никогда и не будет платить) преференции за приведенного клиента. Можно, еще спросить про ВТБ, сейчас этот банк тоже не выплачивает преференции, хотя раньше выплачивал, так что Сбербанк в виде «лакмусовой бумажки» – надежнее.

При этом важен именно факт возможности подачи заявки в эти банки. Не обязательно, что там будут лучшие условия. Но вам это должны аргументировано объяснить. А если в сервисе просто нет Сбербанка, значит, он живет за счет выплат банковских вознаграждений, со всеми вытекающими от этого последствиями.

— Константин, скажите, а сейчас банки берут деньги с заемщика, о которых он узнает не до получения кредита, а после?

— Сейчас надо смотреть только на ставки. Уже давно нет практики брать что-то скрыто, все комиссии, если они есть, озвучиваются банками заранее. И в подавляющем большинстве случаев, это комиссии за понижение ставки.

Но есть другой момент – маркетинговые удочки. К примеру, один банк сделал примерно такой «маркетинговый» ход: плати по кредиту раз в 2 недели, а не 1 раз в месяц (как обычно), и тогда платежи по нашему кредиту, будут аналогичны платежам со ставкой на 1,5% ниже. Звучит, конечно, хорошо. Но только это неправда. Весь нюанс в том, что один раз в две недели – это не то же самое, что два раза в месяц. У нас ведь в месяце не 28 дней. Поэтому по такой схеме в год получится 26 платежей. То есть если сравнивать с обычными ежемесячными платежами, набегает 13-й платеж.

Банк такой программой, по сути, заставляет вас сделать разовое досрочное погашение в размере ежемесячной платы. Но это ведь совсем не понижение ставки на 1,5%. Это именно досрочное погашение. А реальные ставки у этого банка как раз процента на полтора выше, чем у других банков.

Или другой маркетинговый ход. Банк говорит, заплатите нам 4% комиссии от суммы кредита, и ставка станет ниже на 1-2%. На первый взгляд — вроде бы это и выгодно. Но есть нюанс, они ведь скидку дают на свою ставку, а она чаще всего не самая хорошая.

Вот часто и получается, что есть банк, который предлагает вроде как шикарное предложение, снижение ставки на 1,75% всего за 4% комиссии. И расчет окупаемости приведут. Смотрит клиент на предложение и думает, что да, все хорошо за года полтора комиссия окупится, а после пойдет чистая выгода, и он соглашается на такие условия… А зря!

Потому что сравнивать такие «снижения» нужно не со ставкой этого банка, а со ставками других банков. Ведь если в другом банке можно получить кредит без всяких комиссий по ставке, например, 9,25%, то получается экономия уже не в 1,75%, а в 1%. А значит, и срок окупаемости «комиссии» получается намного выше.

Так что самое правильное – это собирать предложения всех банков и просчитывать их, сравнивания друг с другом. Только тогда можно получить самые выгодные условия.

— И в заключение давайте поговорим о страховке, разберемся, какая сейчас обязательная, а какая нет.

— При ипотеке обязательная одна – это страховка «стен», то есть конструкции жилья от разрушения. Здоровье заемщика и титул собственника (т.е. защита права собственности) страхуются на усмотрение заемщика. Но чаще всего отказ от последних двух страховок влечет, к сожалению, к повышению ставки по ипотеке.

Аналитики подсчитали и констатировали, что цены на аренду во всех городах России, где матчей больше не будет, резко упали в среднем в три раза.

Так, например в Ростове-на-Дону, Саранске и Самаре цены снизились с семи тысяч рублей в сутки до привычных двух-трёх.

В Сочи аренда жилья стала дешевле практически на 50%, в Нижнем Новгороде — на 40 с небольшим. Напомним, в этих городах перед началом чемпионата цены на аренду выросли незначительно, по сравнению с другими городами, где проходили матчи, так как в этих городах рынок арендного жилья достаточно велик, плюс, к услугам туристов множество отелей и гостиниц разного уровня.

Естественно, что аренда квартир во время чемпионата была востребована в несколько раз больше, чем обычно, что повлекло с собой подорожание аренды, однако, предложений было предостаточно, поэтому по-настоящему «нажиться» на фанатах футбола не получилось.

Как показывает статистика, квартиры, предлагаемые хозяевами в аренду по слишком высоким ценам, остались невостребованными. Слишком многие пожелали сдать своё жильё, поэтому конкуренция несколько умерила аппетиты хозяев.

Анализируя рынок аренды в период чемпионата, аналитики пришли к мнению, что даже Олимпиада, проходившая в Сочи в 2014 году, не вызывала такого спроса на аренду жилья со стороны иностранных граждан. Рынок аренды активировался ещё в феврале. Правда, зимой квартир в аренду предлагали мало, но после того, как большинство номеров в гостиницах и отелях были забронированы, частные владельцы жилья «выбрасывали» на рынок всё больше и больше предложений.

Эксперты подсчитали, что по сравнению с привычным уровнем, квартир в аренду на время проведения чемпионата предлагали почти на 45% больше. Например, в столице некоторые даже сняли свои квартиры с продажи и стали сдавать посуточно.

Если вернуться к вопросу о ценах на аренду, то владельцы квартир ничем ограничены не были, в отличие от гостиниц, где существовали ограничения на максимальную стоимость. Поэтому цены на частные квартиры существенно разнились. Кто-то делал их заоблачными, а кто-то вполне реальными. Разброс цен был очень большим. Но, в целом, считают аналитики, разум возобладал над жаждой наживы.

Около 10% предложений аренды составили квартиры премиум и элит класса. Здесь цены за сутки переваливали за сотню тысяч рублей. Именно этот сегмент жилья остался в основном невостребованным. Зато квартиры, которые сдавали по адекватным ценам, не пустовали.

Рынок недвижимости Болгарии – один из самых демократичных для приобретения жилья; здесь за приемлемую цену можно найти привлекательные объекты как для отдыха и проживания, так и для инвестиций; однако сам процесс покупки недвижимости в гостеприимной балканской стране требует особенного внимания; рассмотрим подробнее, что необходимо сделать, чтобы провести успешную, а главное, безопасную сделку в Болгарии.

Коротко о главном

Болгария успешно вышла из кризиса – рынок жилья страны сейчас находится на подъёме. Уже в первом квартале 2018 года он вошёл в мировой Топ-10 рынков недвижимости с самым быстрым ростом цен на жилье.

С каждым годом увеличивается интерес к приобретению жилья в тёплой балканской стране как со стороны иностранцев, так и со стороны местных жителей. Это касается и городской недвижимости, и курортной. Сами болгары в основном больше денег вкладывают в городское жилье, но с недавних пор к ним присоединились и жители Европы.

В 2018 году, например, средний бюджет на покупку такой недвижимости в Болгарии вырос на 15%, достигнув отметки в €60 000 за квартиру. Также сохраняется высокой спрос на курортную недвижимость среди россиян, жителей стран СНГ и граждан Израиля.

Однако бум на рынке недвижимости привёл к появлению огромного количества риэлтерских агентств. В Болгарии процедура открытия риэлтерской компании относительно простая – здесь не нужно получать специальную лицензию, требуется только регистрация, в которой прописывается род деятельности. По этой причине помимо надёжных и профессиональных риэлтерских агентств иногда встречаются те, кто обладают сомнительным опытом и репутацией. Порой это может сказаться на чистоте сделки. Рассмотрим далее особенности процесса покупки недвижимости в Болгарии и узнаем, что требует особого внимания.

Главные особенности покупки недвижимости в Болгарии

Главное преимущество покупки недвижимости в Болгарии – это лёгкость проведения сделки по сравнению с другими странами Европы. Покупателю для приобретения жилья, помимо денег, нужен только загранпаспорт и номер ИНН, чтобы открыть счёт в болгарском банке. Подготовка документов к сделке тоже достаточно проста.

Если у продавца уже готовы все справки, то провести сделку можно практически через день. В обратном случае потребуется до 10 рабочих дней.

Сам процесс оформления купли-продажи недвижимости состоит всего из двух этапов:

— заключение предварительного договора между продавцом и покупателем
— оформление нотариального акта.

Сделки с недвижимостью Болгарии достаточно безопасны юридически, однако в редких случаях, все же фиксировались факты продажи жилья с проблемными документами (например, обременённого ипотекой или не получившего статус жилой площади).

Как избежать негативного опыта, каких специалистов привлечь и на что обратить внимание на каждом этапе покупки рассмотрим далее.

Процесс покупки недвижимости в Болгарии. Основные шаги

Шаг 1. После того, как покупатель обратился к риэлтору и выбрал понравившийся ему объект, необходимо обратиться к лицензированному адвокату для заключения предварительного договора.

Шаг 2. Первая и самая важная задача перед составлением и подписанием предварительного договора – это проверить «чистоту» объекта. Ответственность за это берет адвокат. Он должен проверить не только продавца, но и фирму-застройщика и землю, на которой стоит здание. При необходимости возможно заказать дополнительную справку с 10-летней историей по обременению данной недвижимости.

После того, как адвокат убедился, что все в порядке, он составляет предварительный договор, в котором указана полная стоимость объекта и расписаны все этапы платежей.

Шаг 3. Предварительный договор заключается на двух языках – к сделке привлекают лицензированного переводчика. Когда договор подписан, адвокат составляет проект нотариального акта. Стоимость недвижимости в нем указывается, как правило, с занижением. Это делается с целью снизить налоговые выплаты и нотариальные сборы. После того, как проект готов, покупатель вместе с риэлтором, адвокатом и переводчиком обращаются к нотариусу, чтобы его подписать и официально оформить передачу прав.

Шаг 4. В день подписания нотариального акта, нотариус проверяет личные документы двух сторон, а также документы на собственность. Также он обязательно должен cверить актуальное состояние недвижимости на наличие обременений в день и час подписания сделки. Для этого у него есть специальный доступ к электронным реестрам. Также ещё раз проверяется текст нотариального акта, после происходит оплата государственных и нотариальных пошлин и сборов.

Шаг 5. После подписания нотариального акта нотариус предоставляет его в отдел по регистрации недвижимости в суде для занесения сведений в единый государственный реестр. Адвокат после сделки, как правило, в течении двух месяцев регистрирует нового владельца в налоговой службе и переоформляет на него счётчики воды и электричества.

Если адвокат достаточно опытен, а клиент готов к дополнительным тратам, то оформление можно ускорить до 1-2 недель.

Расходы на сделку

В день сделки покупатель оплачивает услуги нотариуса и государственную пошлину в местной валюте. Сумма в среднем составляет 3-5% от оценочной стоимости, указанной в нотариальном акте недвижимости, в зависимости от её местонахождения. Расходы на лицензированного переводчика составляют около 25-35 евро.

Несколько советов по совершению сделки всем покупателям недвижимости в Болгарии.

1. Ответственно подойти к выбору объекта и риэлтора. От этого будет зависеть, насколько быстро и успешно произойдёт сделка. Не стесняйтесь задавать вопросы вашему риэлтору, даже если они кажутся вам неуместными, по всем моментам, которые вас настораживают.

2. Проверить данные и историю продавца, чей объект вы собираетесь купить. Для этого иногда полезно поговорить не только с адвокатом, но и с будущими соседями или местными жителями, также можно посмотреть отзывы в интернете.

3. Привлекать к сделке специалистов, а именно, лицензированных и независимых адвокатов и переводчиков, и внимательно изучить договор. Только так возможно обеспечить безопасность сделки. Зачастую надёжный риэлтор уже имеет проверенную команду специалистов – ведь настоящий профессионал всегда на стороне покупателя.

4. Не доверять сомнительным и непроверенным риэлторам, которые предлагают «горячие» варианты для срочной покупки по цене ниже рынка. Иногда таким образом нечестные агенты за выгодным предложением скрывают неликвид и жилье с проблемными документами или предложения обанкротившихся застройщиков.

5. Не перечислять дистанционно аванс за объект до приезда и личного осмотра недвижимости в Болгарии. Это может быть одна из схем мошенничества, направленная на удержание авансовых взносов.

6. Внимательно изучить договор с управляющей компанией относительно условий содержания территории вокруг объекта недвижимости и/или помещений общего пользования. В дальнейшем это может сильно отразиться на ежегодных расходах. В зависимости от уровня и инфраструктуры дома на содержание может уходить от 100 евро до 1500 евро в год.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Евгению Проказову (Bulgaria Avenue) и Сергея Грицана (Azimuth Realty).