Повышение взносов в Фонд защиты дольщиков не спасет рынок от недостроя, потому что в случае кризиса при любом размере тарифа, кроме стопроцентного, в фонде не хватит средств на выплату компенсаций и/или предоставление квартир всем пострадавшим гражданам. А вот подорвать финансовую устойчивость пока еще благополучных застройщиков увеличение поборов очень даже сможет, что, естественно, приведет к появлению новых тысяч обманутых дольщиков, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Как и предупреждал www.irn.ru, страхование ответственности застройщиков перед дольщиками оказалось бессмысленной затеей (см. «Компенсационный фонд для застройщиков: обманутых дольщиков станет больше, а не меньше»). Первая же отчетность Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, который пришел на смену страховым компаниям, продемонстрировала убытки. Так, с 15 декабря 2016 г., когда фонд был создан в виде некоммерческой организации, по 31 декабря 2017 г., когда он уже поменял форму на публично-правовую компанию, его чистый убыток составил 493,126 млн руб. К 31 декабря 2017 г. туда поступило 94,92 млн руб., из которых на взносы девелоперов пришлось 84,8 млн руб. Объем обязательств фонда почти в шесть раз больше сумм, перечисленных девелоперами. В актуарном заключении для выхода на безубыточный уровень предлагается повысить отчисления в фонд с нынешних 1,2% до 6,7% от суммы договора долевого участия, пишет «Коммерсантъ».

Сама идея страхования рисков застройщиков изначально выглядела сомнительно, куда бы девелоперы не платили вносы – в страховые компании или в специальный фонд, подчеркивает Олег Репченко. Просто потому, что страхование может быть рентабельным только в сфере статистически предсказуемых рисков. Количество ДТП или пожаров в квартирах колеблется год от года, но никогда не растет в разы, поэтому страховая компания может рассчитать экономически обоснованный тариф, который – в случае достаточного количества застрахованных – позволит ей выплачивать страховые премии, не прогорая при этом. Но когда речь идет о системных рисках – а на строительном рынке они именно таковы, механизм страхования не работает. В благоприятной экономической ситуации даже не самые чистоплотные девелоперы достраивали свои объекты, чтобы обмануть дольщиков на еще большую сумму при освоении следующей площадки. А в период кризиса, когда ухудшается конъюнктура рынка, трудности испытывают все строительные компании, поэтому разориться может множество вполне добросовестных застройщиков.

Невозможность страхования системных рисков хорошо видна на примере давно и прочно убыточного Агентства по страхованию вкладов, которое функционирует за счет кредитов ЦБ, то есть, по сути, государства. И это при том, что ответственность АСВ составляет только 1,4 млн руб. на каждого вкладчика, тогда как Фонда защиты дольщиков – 10 млн на каждого.

Увеличение отчислений в Фонд защиты дольщиков не только не решит проблему, но наоборот, может вызвать цепную реакцию, которая крайне негативно скажется на всем рынке недвижимости. Переложить дополнительные поборы на покупателей квартир девелоперы не смогут – платёжеспособность населения очень ограничена: даже в богатой Москве спрос сосредоточен в самых дешевых «замкадных» проектах. Поэтому повышение тарифов приведет лишь к дальнейшему сокращению маржи застройщиков, многие из которых (прежде всего в регионах) и сейчас балансируют на грани рентабельности и могут не пережить увеличения расходов. Так что в результате государству придется спасать уже не только дольщиков СУ-155 и Urban Group, но и тысячи их товарищей по несчастью. При этом «дыра» в бюджете фонда, естественно, вырастет еще больше, что вызовет необходимость очередного повышения взносов и, соответственно, банкротство новой порции застройщиков. И так, по-видимому, до тех пор, пока размер взносов не достигнет 100% от стоимости ДДУ. Останутся ли вообще какие-нибудь застройщики в России при таком раскладе, кроме государственных, большой вопрос.

«Защищать дольщиков, естественно, надо, и наиболее перспективно в этом плане выглядит усиление контроля за финансовыми потоками в строительных проектах. Станет ли панацеей для рынка контроль со стороны банков, предусмотренный последней редакцией 214-ФЗ, пока неясно, но в любом случае страхование (в какой-либо форме) ответственности застройщиков – идея мертворождённая. Бессмысленно пытаться страховать риски, которые застраховать в принципе нельзя», — резюмирует Олег Репченко.

Застройщики ожидают, что цены на жилую недвижимость при переходе на счет-эскроу могут вырасти на 30-40%.

«Застройщик будет закладывать все издержки на собственный капитал в цену жилья и в сокращение предложения. Я думаю, что 30-40% в ближайшие 2-3 года — это тот показатель, на который мы выйдем», — заявил во вторник, 14 августа, в ходе бизнес-бранча президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

По его предположениям, рынок недвижимости тяжело будет переживать правила нового закона, а сокращение объемов строительства жилья неизбежны.

«После введения этого закона крупные застройщики России будут строить порядка 100 тысяч квадратных метров в год и это будет считаться нормой», — добавил Ручьев.

Однако чиновники не верят и не ожидают большого скачка цен на жилье при переходе на счета-эскроу. По их данным, можно ожидать 15-процентного повышения, но никак не 40-процентного. Такую цифру озвучил в ходе бизнес-бранча руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.

«Я считаю, что такого увеличения стоимости не будет. Не думаю, что у покупателя есть такой мощный ресурс, чтобы выдержать такой рост цен. Застройщикам придется находить внутренние резервы, ресурсы, уменьшать маржинальность, но такого высокого скачка цен точно не будет», — сказал Жидкин.

При этом он не исключил повышения цен максимум на 15% в течение полутора лет. «10-15%, но не более», — уточнил он.

Напомним, с 1 июля 2018 года девелоперы, привлекая средства дольщиков, могут воспользоваться схемой продажи жилья через счета-эскроу. В этом случае при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передает деньги не застройщику, а в банк, и финансовая организация блокирует эти средства до окончания строительства. Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома. С 1 июля 2019 года останется только эта схема с использованием эскроу-счетов.

В 2018 году в силу вступили сразу несколько новых законов, связанных со строительством и ипотекой. Самые резонансные поправки в законодательство ужесточают требования к застройщикам. Многие эксперты еще в конце 2017 года предупреждали, что эти нововведения грозят коллапсом на рынке новостроек.

Объем выдачи ипотеки по итогам 2018 года может составить 3 трлн рублей в случае сохранения стабильной макроэкономической ситуации. Это в 1,5 раза больше показателя прошлого года. С предварительной оценкой «Дом.рф» ознакомились «Известия». Рекорд прошлого года в размере 2 трлн рублей может быть побит уже по итогам девяти месяцев. Всего за семь месяцев этого года выдано около 785 тыс. кредитов на 1,55 трлн рублей. При этом пик рефинансирования ранее выданных кредитов уже пройден, рынок растет в первую очередь за счет новых займов.

Рекорд выдачи ипотеки прошлого года в размере 2 трлн рублей может быть побит по итогам девяти месяцев текущего. Предварительную оценку рынка подготовили «Дом.рф» и FrankRG. С материалами ознакомились «Известия». Прогноз аналитиков «Дом.рф» в случае сохранения стабильной макроэкономической динамики — около 1,5 млн ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн рублей, что в 1,4 раза в количественном и 1,5 раза в денежном выражении выше уровня 2017 года. По оценкам госкомпании, около 150–200 тыс. кредитов будет выдано для погашения ранее выданных ипотечных кредитов. С помощью ипотеки свои жилищные условия улучшат около 1,3 млн российских семей.

— Наш прогноз на текущий год — примерно 2,95 трлн рублей, — прокомментировал руководитель направления анализа денежно-кредитной политики и банковской системы Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев. Основными драйверами станут снижение ипотечных ставок и рост реальных зарплат, зафиксированный в прошлом году.

Генеральный директор FrankRG Юрий Грибанов не исключает такого развития событий. Однако его компания еще формирует свою оценку, которая будет более консервативной, сказал он.

Всего за семь месяцев 2018 года по предварительной оценке выдано 785 тыс. кредитов на сумму 1,55 трлн рублей. Рост составил 68% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как ожидается, в июле показатели достигли 245–255 млрд рублей. Это на 60% выше июля 2017 года. В среднем такие темпы роста сохраняются на протяжении последних десяти месяцев, подчеркнул руководитель аналитического центра «Дом.рф» Михаил Гольдберг.

Относительный прирост, конечно, со временем будет снижаться, но ипотека продолжит расти, отметил Юрий Грибанов.

— По всем макроэкономическим показателям потенциал к росту есть. Сейчас произошел большой системный сдвиг: уменьшились ставки до беспрецедентно низкого уровня. Это открывает возможность прийти на рынок тем заемщикам, которые не могли себе позволить этого ранее, — прокомментировал эксперт.

Кроме того, пик спроса на рефинансирование пройден, утверждают аналитики «Дом.рф» и FrankRG. Рынок растет в первую очередь за счет выдачи новых ипотечных кредитов. Если в феврале доля перекредитования составляла 17%, то в июле уже 12,7%. По итогам года она может быть на уровне 10–13%. Программы рефинансирования стали популярны в середине 2017 года в связи со снижением рыночных ставок. Граждане переоформляли кредиты, выданные ранее под 12–13% годовых и выше.

Самые активные заемщики уже воспользовалась такой опцией, отметил вице-президент банка «Российский капитал» Сергей Калинин. Сейчас программа становится востребованной среди более консервативных граждан. Одним из стимулов для них является упростившаяся процедура перекредитования в связи с развитием банковских технологий.

По мнению Юрия Грибанова, поток таких клиентов может иссякнуть уже в течение следующего года. Если, конечно, не произойдет резкого падения ипотечных ставок.

В июне средняя ставка снизилась до 9,48%, на новостройки — до 9,26%, следует из данных ЦБ. Средний показатель по итогам года составит около 9% и ниже, прогнозируют в «Дом.рф».

Заведующий кафедрой ипотечного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов отметил, что потребительская уверенность населения на рынке жилья вернулась на уровень 2013–2014 годов. По его мнению, стремительный рост выдачи ипотеки не несет дополнительных рисков для банковской системы.

— Ипотечный портфель банков за год вырос всего на 23%, до 5,9 трлн рублей. А доля кредитов с просрочкой более 90 дней находится на минимальном уровне — 2,02%, что всего на 0,02 п.п. выше исторического минимума, — подчеркнул эксперт.

По оценке Олега Солнцева, ввод многоквартирных домов в 2019 году может увеличиться на 15%, до 57 млн кв. м. Соответственно, ожидается дальнейший рост выдачи ипотеки.

В настоящее время происходят масштабные изменения на рынке долевого строительства. С 1 сентября 2018 года застройщики должны перейти на банковское сопровождение проектов, открыв расчетный счет в уполномоченном банке. С 1 июля 2019 года допускается привлечение средств дольщиков только с использованием эскроу-счетов.

Олег Солнцев считает, что временный спад ввода жилья из-за перестройки механизмов возможен не ранее 2020 года. Однако на ипотечных показателях это не скажется. Разве что не будет такого роста, как сейчас, считает эксперт. Он объясняет это ожидаемым увеличением благосостояния населения. Даже в условиях возможного подорожания квартир спрос не свернется. Это компенсируется низкими ставками по ипотеке и уменьшением месячного платежа за счет увеличения срока кредита.

Ужесточение геополитической конфронтации между Россией и США может привести к существенному росту стоимости заимствований в РФ, в том числе ипотечных кредитов. Поэтому тем, кто собирается покупать жилье в ипотеку, лучше поторопиться, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В преддверии ноябрьских выборов в Конгресс США усиливают санкционное давление на Россию. В начале августа группа сенаторов внесла на рассмотрение верхней палаты парламента «Акт по защите американской безопасности от агрессии Кремля 2018», предполагающий запрет на операции с новыми выпусками российского госдолга со сроком обращения более двух недель, а также запрет на операции в США и замораживание активов семи российских банковских структур, в том числе Сбербанка, ВТБ, ВЭБа и Промсвязьбанка.

8 августа очередной пакет санкций против России анонсировал Госдепартамент — Белый дом решил привязать их к покушению на бывшего разведчика ГРУ Сергея Скрипаля и его дочь Юлию. Обнародованные Госдепом санкции разделены на два пакета. Первый, как ожидается, вступит в силу уже 22 августа и будет включать запрет на экспорт в Россию ряда товаров, в частности электронных устройств, датчиков и лазеров, оборудования для добычи нефти и газа, технологий в сфере информации и безопасности. Второй пакет санкций, который может начать действовать осенью, предусматривает снижение уровня дипотношений и жесткое ограничение экспорта и импорта, пишет «Коммерсантъ».

Наиболее опасны для отечественной экономики санкции против госдолга и банков. Анонс этих мер уже привел к распродаже российских ценных бумаг и обвалу рубля. Буквально за десять дней курс отечественной валюты снизился более чем на 8%, с 62,5 руб. за доллар в конце июля до 67,7 руб. 10 августа. Одновременно доходность 10-летних российских госбумаг (облигаций федерального займа) достигла отметки 8,32% годовых впервые с января 2017 г., а индекс РТС просел до минимума с 24 августа 2017 г.

Фактически, новые американские меры лежат в русле санкций, введенных в 2014 г., и направлены на то, чтобы еще более осложнить российскому государству и бизнесу поиск финансирования за рубежом. Они вряд ли смогут нанести непоправимый ущерб отечественной финансовой системе, потому что у России относительно небольшой внешний долг. Тем не менее нужда в заемном финансировании существует: и Минфин, и другие структуры (государственные и частные) регулярно выходят на долговые рынки.

Очевидно, что в обозримом будущем потребность российской экономики в деньгах не уменьшится – хотя бы ввиду новых «майских указов». Однако, в случае реализации новых санкций, занимать станет значительно сложнее и дороже как на внешнем, так и на внутреннем рынке — чтобы компенсировать инвесторам возросшие риски, им надо будет предложить более выгодные условия. То есть увеличить доходность долга. Учитывая, что доходность по 10-летним американским гособлигациям, которые считаются самыми низкорисковыми и высоколиквидными, в настоящее время составляет около 3% годовых в долларах, а другие облигации западного мира дают порядка 3-5% в твердой валюте, доходность российских облигаций теперь вполне может превысить 10% годовых, чтобы заинтересовать инвесторов в новых условиях.

Какое отношение все это имеет к отечественному рынку недвижимости? Самое непосредственное – в мире финансов все взаимосвязано: уровень доходности государственных облигаций коррелирует с размером ключевой ставки Центрального банка, а та, в свою очередь, с уровнем ставок по кредитам, которые банки предоставляют населению. В том числе ипотечным.

Так что в случае введения санкций в отношении российского госдолга о дальнейшем снижении ипотечных ставок не будет и речи. В связи с ростом стоимости внешних заимствований и в целях стабилизации курса рубля Банк России будет вынужден повысить ключевую ставку. Увеличение этого показателя приведет к удорожанию стоимости фондирования для банков, а значит, ставки по депозитам и кредитам также пойдут вверх. Таким образом, людям, которые планируют в обозримом будущем купить жилье в кредит, стоит озаботится этим прямо сейчас.

Конечно, удорожание ипотеки, которая является главным драйвером спроса на жилье, в перспективе может привести к снижению стоимости метра, поэтому через два-три года покупка квартиры, возможно, окажется более выгодной даже с учетом подорожавшей ипотеки. Однако цены на жилье поползут вниз далеко не сразу, а ипотека может начать дорожать уже осенью — если санкции в отношении госдолга все-таки будут введены.

В августе средняя стоимость квартиры на вторичном рынке недвижимости Крыма выросла на 5,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а новостройки подорожали на 3,4%. При этом цена «квадрата» на «вторичке» увеличилась на 3,5%, а в новых домах — на 0,6%. Об этом сообщают аналитики портала «Мир квартир» в пресс-релизе.

Самые дорогие квартиры Крыма находятся на главном его курорте — в Ялте. Стоимость 1 кв. м на вторичном рынке здесь составляет 111,9 тыс. руб. за «квадрат», а квартиры — 7,7 млн руб. Жилье в новостройках Ялты можно приобрести в среднем за 7,9 млн руб., при этом цена 1 кв. м составляет 117,2 тыс. руб. За год «вторичка» здесь подорожала на 4,1%, а первичные квартиры — на 13,5%, уточняют эксперты.

В Гурзуфе и Массандре вторичная квартира обойдется в 7,4 млн и 7,3 млн руб. соответственно (109,5 и 107,5 тыс. руб. за «квадрат»). Новостройки в Гурзуфе предлагаются по цене 5,5 млн руб. (90,8 тыс. руб. за 1 кв. м). В Массандре средняя стоимость нового жилья составляет 5 млн руб. или 81,7 тыс. руб. за «квадрат». За год цена «вторички» в Гурзуфе выросла на 13,4%, а новостроек — на 4,1%. В Массандре этот показатель увеличился на вторичном рынке на 11,4%, а новостройки здесь наоборот подешевели на 10,4%, говорится в пресс-релизе.

Вторичную квартиру в Алуште можно купить за 9,9 млн руб. (+6,7% к прошлому году), а 1 кв. м обойдется в 99,6 тыс. руб. Новостройки здесь в среднем стоят 4,9 млн руб. (+9,6%), или 85,1 тыс. руб. за «квадрат». В Алупке вторичное жилье обойдется в 9,5 млн руб. (+9,9%), или 63,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость новостроек здесь не менялась с прошлого года, следует из пресс-релиза.

Ранее аналитики подсчитали среднюю стоимость домов на крымских курортах. Выяснилось, что средняя цена домовладения здесь в среднем составляет 12,6 млн руб.

В Екатеринбурге около 2,5 процента жилфонда изношено на 75 и более процентов — речь идет и о многоквартирных домах, и о частном секторе, застроенном в 30-50-е годы прошлого века. Именно его планируется отправить под снос в первую очередь в ходе реализации Генплана-2035.

По словам замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства Алексея Белышева, общий размер жилфонда в городе превышает 37 миллионов квадратных метров. Площадь запредельно изношенных зданий в сумме составляет 800 тысяч квадратов, находятся они в разных районах. Реновация станет основным принципом дальнейшей застройки Екатеринбурга, отметил он, но проходить будет постепенно, согласно стратегии пространственного развития, которая подразумевает компактность и высокоэффективное использование территории мегаполиса.

Когда в Москве стартовала одноименная программа, Минстрой РФ заявил, что в случае успеха ее могут распространить на региональные города-миллионники. В числе первых упоминался Екатеринбург, только здесь сносить предполагалось не «хрущевки», а бараки и двухэтажки времен грандиозных промышленных строек.

— Вне зависимости от того, когда зазвучало слово реновация, у нас первые аукционы на развитие застроенных территорий состоялись еще в 2011 году. С того момента заключено около 40 договоров на застройку 52 участков. Механизм очень сложный юридически и с точки зрения исполнения, мешают и законодательные нестыковки. Мы были первопроходцами, даже из других регионов приезжали изучать наш опыт, — вспоминает руководитель Главархитектуры города Михаил Губин.

По словам специалиста, развитие застроенных территорий подразумевает не только замещение старого жилфонда, в том числе нежилой недвижимостью, но и непременное преобразование социальных и коммунальных объектов, модернизацию сетей. Потенциал этого механизма далеко не исчерпан, даже в центре мегаполиса остались заброшенные места, которые просят обновления, например район улиц Челюскинцев-Папанина, что и говорить об окраинах.

Екатеринбург — муниципалитет, а не субъект РФ, как Москва, поэтому для принятия регионального закона о реновации мэрия выйдет с законодательной инициативой в Заксобрание. Также программа будет регулироваться местной нормативной базой, в частности новыми правилами землепользования и застройки, утвержденными в конце июня 2018-го. По сути, это инструмент реализации стратегии пространственного развития и основа градостроительной политики. Что изменилось по сравнению с предыдущей редакцией?

— В документе заложены основные принципы, понятные даже неспециалисту: комфортность, узнаваемость, доступность, связность пространств, сохранение объектов культурного наследия. Они должны прочно поселиться в сознании чиновников, архитекторов, проектировщиков, жителей. Нельзя строить объекты только в интересах сегодняшнего дня, забывая об окружении, — раскрывает подробности Михаил Губин. — Разрабатывая правила, мы впервые провели публичные слушания в 19 микрорайонах и населенных пунктах Екатеринбурга, чтобы услышать мнения людей. Готовы к дальнейшему сотрудничеству: документ бессрочный, но он, как живой организм, может изменяться.

Новыми правилами предусмотрены две территории комплексного устойчивого развития. Это понятие введено в Градостроительный кодекс в конце 2017-го, и первый «пилот» такого рода в России, как уверяют в мэрии, — в Екатеринбурге. Проект напоминает механизм развития застроенных территорий, но лишь отчасти, и регулируется иначе. Экспериментальными площадками выбраны микрорайоны Заречный и ЖБИ.

— На улице Готвальда выделяется около 20 гектаров. Это пойма реки, но ландшафт «работает» на частный сектор и склады 1980-1990 годов постройки, что в корне неверно. Мы не «зажимаем» инвестора: есть регламент территориальной зоны, предельные параметры строительства, исходя из которых он и будет разрабатывать проекты планировки. Комплексное устойчивое развитие не подразумевает возведение одного лишь жилья: нужны места приложения труда, соцобъекты, общественные пространства, чтобы человек чувствовал себя комфортно. Не надо создавать «спальники»: дом-работа-вечные пробки, — комментирует новшество руководитель Главархитектуры.

Пока территории готовят к аукционам: устанавливают всех собственников, виды разрешенного использования участков. Договоры с инвесторами будут рассчитаны на 15 лет. Заметим, что в зоне комплексного развития отменено ограничение этажности зданий, процент застройки варьируется от 50 до 100, а коэффициент строительного использования поднят с 2,5 до четырех, то есть на гектаре земли без дополнительных согласований можно будет построить 40 тысяч квадратных метров вместо 25. По мысли сотрудников администрации города, это сделает редевелопмент более привлекательным.

Чем еще интересны новые правила землепользования и застройки? Во-первых, к ним прилагается каталог координат и описание характерных точек территориальных зон. Эта информация будет отражена и на публичной кадастровой карте. Чтобы понимать, какой это колоссальный труд, приведем лишь пару цифр: всего определено 182 тысячи точек, при том что на листе формата А4 помещается лишь 40.

Во-вторых, количество территориальных зон сокращено с 44-х до 32-х. В-третьих, у правообладателей появилась возможность менять вид разрешенного использования земли по упрощенной схеме. Достаточно просто подать заявление в Росреестр и выбрать нужный вид из числа закрепленных за данной территорией (раньше нужно было дожидаться специального постановления муниципалитета). Для строительной отрасли это, несомненно, либерализация, причем предусмотрена она Градкодексом, и чиновники Екатеринбурга не видят в ней рисков.

— Виды разрешенного использования устанавливаются не «с потолка», а исходя из особенностей территории. В жилой зоне, допустим, нельзя строить опасные объекты, объекты с санитарно-защитной зоной. На наш взгляд, не будет противоречий, если инвестор поменяет жилую функцию на административно-офисную: это позволит гибко развивать проекты, — поясняет Михаил Губин.

Как исключить ситуации, когда пообещали построить деловой центр, а поставили многоэтажные апартаменты? Контроль подразумевается, и многоступенчатый, отвечают в мэрии. Если правообладатель пожелает установить непредусмотренный вид использования участка, Росреестр просто должен ему отказать. Органы местного самоуправления выдают градостроительный план земельного участка только в соответствии с регламентом территориальной зоны и предельными параметрами строительства. Кроме того, без такого плана не пройти экспертизу проектной документации и не получить разрешение на строительство.

Майами – знаменитый город-курорт на юго-востоке США; благодаря мягкому климату здесь можно отдыхать круглый год; однако мегаполис известен не только своими роскошными пляжами в районе Майами-Бич и богатой ночной жизнью – Майами также является одним из крупнейших финансовых центров страны, здесь находятся телевизионные и звукозаписывающие студии и галереи современного искусства; благодаря этому, огромное количество людей разных профессий стремятся переехать сюда жить; во сколько же обойдется проживание в солнечном городе?

Коротко о главном

Майами уже давно стал центром притяжения как для деятелей кино, моды, музыки и искусства, так и для бизнесменов. Здесь проходят недели от кутюр и крупные художественные фестивали, открываются офисы международных корпораций, а также развивают свою деятельность звукозаписывающие и телевизионные студии.

Майами – это город, который идеально подходит для работы, отдыха и активной жизни. Кроме того, Forbes признал его самым чистым городом в США.

По данным статистического сайта numbeo.com по стоимости жизни Майами занимает 61 место из 529 исследуемых городов. По сравнению с Москвой проживание в солнечном мегаполисе обойдется дороже на 73,28%. Чтобы придерживаться того же уровня жизни, что и в столице России с доходом в 180 000 рублей, в Майами придется потратить 328 000 рублей с учетом аренды.

Основную часть бюджета, безусловно, составит аренда жилья.

Из-за наличия большого количества крупных фирм в городе в Майами наблюдается достаточно низкий уровень безработицы, а средняя зарплата начинающего специалиста с опытом работы до года здесь составляет $40 000 в год.

Стоимость продуктовой корзины

Цены на продукты здесь значительно выше по стране. Однако, если готовить дома и не ходить по ресторанам, можно придерживаться здорового и сбалансированного питания за 100 долларов в неделю или меньше.

Средние цены на продукты в Майами:

Молоко (1 л) – $1,05
Батон свежего белого хлеба – $2,5-3
Рис (1 кг) – $4,14
Яйца (12 шт.) – $4,5
Сыр местного производства (1 кг) – $16
Куриное филе (1 кг) – $12
Фрукты (яблоки, апельсины, бананы) – $3-4 за 1 кг
Овощи (томаты, картофель, лук) – $2-3 за 1 кг
Питьевая бутилированная вода (1,5 л) – $1,5
Coca-Cola (2 л) – $2,33
Бутылка вина – $16
Местное пиво (0,5 л) – $3,33
Импортное пиво (0,33 л) – $5
Пачка сигарет (Marlboro) – $7

Кухня

На всем восточном побережье США, Майами является лучшим местом, чтобы отведать кухни практически всех народов мира. Выбор невероятно велик – здесь есть все от русских ресторанов до японских суши-баров. Цена во многом зависит от популярности места и его расположения.

Ужин на двоих с алкоголем в обычном ресторане в центре города обходится примерно в $ 100, бизнес-ланч в деловом районе города – в $ 17. Обед вдали от туристических районов города будет стоить в среднем $ 50.

Одежда, аксессуары

В Майами приятный теплый климат. Средняя температура летом здесь 28 градусов, а зимой в самый холодный месяц она составляет 20 градусов. Большого смысла в покупке верхней одежды тут нет. Средние цены на одежду здесь такие:

Джинсы: $ 30 — $ 60
Летнее платье: $ 29 — $ 60
Кроссовки: $ 55 — $ 100
Ботинки: $ 65 — $ 130
Дезодорант: $ 4,78
Шампунь: $ 5.74

Однако настоящие любители шоппинга найдут, где разгуляться в Майами. На любой вкус и кошелек здесь есть множество магазинов с винтажной и авторской одеждой, а также крупные моллы. Тем, кто хочет купить брендовые вещи, но хочет сэкономить, стоит обратить внимание на аутлеты.

Коммуникации и техника

Минута разговора по сотовому телефону с учетом предоплаченного трафика стоит $ 0,14. Оплата безлимитного доступа в интернет обходится в среднем в $60 в месяц.

Развлечения

Занятие по душе в солнечном мегаполисе здесь может найти каждый, вне зависимости от вкусов, предпочтений и образа жизни.

В Майами любители вечеринок найдут множество баров, ресторанов и ночных клубов открытых до самого утра – здесь можно не только хорошо провести время, но и встретить знаменитостей. Плата за вход в ночное заведение премиум-класс составляет в среднем $100, один коктейль обойдется в $18, при этом на входе часто работает face-control. Вход в заведения классом ниже обойдется в среднем в $25. Прежде чем отправиться на вечеринку, стоит заглянуть на страницу клуба или бара в социальной сети, там достаточно часто выкладывают информацию о скидках на входной билет.

Спорт для местных жителей имеет огромное значение. Здесь многие ведут активный образ жизни – бегают, ездят на велосипедах и роликовых коньках, играют в теннис и занимаются фитнесом. Абонемент на месяц в спортзал в деловом районе города обойдется в среднем $67, аренда теннисного корта – 25 долларов в час.

Майами-Бич также подойдет всем любителям волн и водного спорта – здесь занимаются и серфингом, и дайвингом, и кайтсерфингом. Персональная тренировка стоит от $100.

Безусловно, основная масса людей приезжают в Майами не ради музеев и других достопримечательностей, тем не менее, таких мест в мегаполисе достаточно. В солнечном городе можно посетить зоопарк, океанариум, Музей науки, Музей современного искусства, Исторический музей Южной Флориды и многое другое. Стоимость входного билета составляет от 15 до 70 долларов.

Аренда и покупка недвижимости

Если вы хотите приобрести недвижимость в центре Майами, то средняя цена составит $ 4 025 долларов за кв.м.

Аренда квартиры с одной спальней обойдется в $ 2 015 долларов в месяц, а с двумя примерно в $ 3 156 долларов. Вдали от центра стоимость может быть ниже на несколько сотен долларов.

С каждым годом стоимость жилья и аренды растет, а выбор предложений с приемлемой ценой крайне ограничен. Для тех, кто ищет варианты подешевле стоит рассмотреть районы Little Haiti, Model City или Overton – здесь самые низкие ставки по аренде.

Оплата коммунальных услуг на семью из двоих людей и квартиру площадью 85 км. м. обойдется в среднем в $ 202 в месяц.

Образование

Учёба в Майами начинается с 4 и длится до 18 лет. Школы делятся на государственные и частные. Частные школы в Майами считаются более престижными. Получив образование в такой школе, ребёнок увеличивает свои шансы попасть в колледж или университет мечты.

Стоимость обучения в таких школах составляет 20-35 тысяч долларов в год, а обучение в ВУЗе обходится в 30-40 тысяч долларов в год.

Транспорт

В Майами развита система общественного транспорта, она включает поезда, автобусы и троллейбусы. В городе все сделано так, чтобы жители и туристы отказались от использования личного транспорта.

Билет на одну поездку – $ 2,25
Билет на один день – $ 5,65
Ежемесячный абонемент, неограниченный – $ 112,25

Кроме того, здесь очень много велодорожек, и зачастую жители добираются до дома и работы на велосипедах.

Такси здесь стоит недешево – 1 км пути обходится в $1,86. Чтобы сэкономить деньги, стоит воспользоваться каршерингом – Car Pool World, Carpooling, eRideshare, Craigslist, Zipcar и Carpling.

Медицинское обслуживание

Медицинское обслуживание в Майами отличается высоким уровнем. Всего в городе открыто более 68 клиник.

Самым известным и многопрофильным учреждением в Майами считается Мемориальная больница Джексона. Майами также может похвастаться наличием Института имени Бэксона Палмера, который занимается лечение глазных заболеваний. Он считается лучшим во всем мире. Стоит также упомянуть об Онкологическом центре в Майами. Здесь работает около 250 ученых и врачей.

Медицинская страховка в среднем в год стоит $ 3 400.

Многие россияне отправляются на роды в Майами. В госпитале эта услуга стоит $ 3500-4000, плюс личному врачу будет необходимо заплатить $ 5000 долларов за наблюдение во время родов и $ 1000 за анестезию.

Единую систему государственного надзора за долевым строительством разработает Минстрой. Ведомство попросило контролирующие органы прислать свои предложения. Об этом рассказали «Известиям» в министерстве. Новая система проверок необходима в условиях изменившегося законодательства о долевом строительстве, предполагающего переход к банковскому сопровождению и эскроу-счетам. Она поможет не допустить появления новых обманутых дольщиков.

На фоне масштабных изменений в регулировании долевого строительства Минстрой планирует разработать единую систему контроля за ним, ее можно будет распространить на все регионы. Требования к проведению государственного контроля будут установлены постановлением правительства РФ, рассказали «Известиям» в пресс-службе министерства. По результатам всероссийского совещания, состоявшегося в конце июля, ведомство обратилось к контролирующим органам с просьбой принять участие в выработке единого подхода. В частности, нужны предложения для методики расчета нормативов, необходимых для проверок застройщиков.

— Контролирующим органам было предложено принять непосредственное участие в выработке единого подхода к проведению государственного контроля в области долевого строительства, в том числе в части выработки методики расчета нормативов в условиях изменившегося законодательства в области долевого строительства, — сказали «Известиям» в Минстрое.

В ведомстве подчеркнули, что новые требования должны разрабатываться с учетом специфики работы и накопленного опыта контролирующих органов.

— В настоящее время Минстрой России аккумулирует предложения, поступающие в адрес ведомства, для их дальнейшего рассмотрения, — добавили в министерстве.

Как рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, сегодня комитет следит за ходом строек в столице двумя способами: анализируя ежеквартальную отчетность и применяя «три символических норматива» при проверках компаний.

— По этим нормативам нельзя определить состояние финансово-хозяйственной деятельности застройщика. Мы очень просим их пересмотреть и выработать единую методику расчета, — пояснил он.

Три норматива — это обеспеченность взятых обязательств, целевое использование средств и безубыточность, пояснил «Известиям» руководитель коммерческой практики BMS Law Firm Денис Фролов. Нарушение нормативов может привести к запрету на привлечение средств дольщиков. Проблема в том, что соответствие застройщика этим нормативам не говорит о его финансовой устойчивости, согласился юрист. На практике наиболее распространенное нарушение — нецелевое использование средств, к нему традиционно возникает больше всего вопросов. В этом плане единая система контроля для всех регионов может оказаться полезной, в том числе в части разработки методики расчета, считает Денис Фролов.

С 1 сентября 2018 года застройщики должны перейти на банковское сопровождение проектов, открыв расчетный счет в уполномоченном банке. С 1 июля 2019 года допускается привлечение средств дольщиков только с использованием эскроу-счетов. Средства на них замораживаются до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Сроки появления единой методики надзора в Минстрое не обозначили. Представитель крупного банка, пожелавший остаться анонимным, сообщил «Известиям», что 2020 год станет первым полным годом, в котором будет действовать новый режим проектного финансирования. Не исключено, что именно к этому времени заработает новая модель государственного надзора.

По его словам, на данный момент также остается острым вопрос банковского контроля. До 1 сентября 2018 года застройщики должны открыть новые счета в уполномоченных кредитных организациях для работы по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года. Но банки просто не понимают, что им контролировать. В частности, до сих пор не согласован проект постановления правительства о перечне документов, которые могут запрашивать кредитные организации при контроле операций застройщиков, отметил собеседник «Известий».

Генеральный директор госкомпании «Дом.РФ» (ранее — АИЖК) Александр Плутник предложил создать правовую возможность для контролирующих органов при необходимости более глубоко погружаться в финансовые операции застройщиков. Теоретически данное предложение может включать в себя более частую отчетность, например раз в месяц, предположил член президиума правления «Опоры России» Дмитрий Котровский.

— Еще 10 лет назад застройщики восприняли бы усиление контроля в штыки. Но за последнее время мы привыкли всем отчитываться, — сказал он. В то же время Дмитрий Котровский приветствует появление закона, который 30 июля подписал президент Владимир Путин, о штрафах для чиновников за нарушения при долевом строительстве. В частности, необоснованное решение о выдаче застройщику градостроительной документации или проектной декларации обойдется должностному лицу в сумму от 50 тыс. до 100 тыс. рублей.

По словам председателя думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, парламентарии совместно с Минстроем планируют доработать создание единой вертикали контрольно-надзорной деятельности в области долевого строительства.

— Сейчас есть разные практики в регионах. Необходимо, чтобы у нас везде была единая вертикаль. Должно быть понятно, к кому обращаться, какие у кого полномочия, — подчеркнул депутат.

При этом глава Минстроя Владимир Якушев призвал руководство субъектов не плодить недострои. По его словам, губернаторы зачастую обязывают благополучные компании завершать чужие проблемные объекты. Застройщик не может отказать, потому что завтра придет в те же кабинеты за разрешением на строительство своего проекта. В итоге рушится экономика нормальных компаний и регион получает как минимум два долгостроя вместо одного. Якушев потребовал исключить построение таких «пирамид».

Интерес к покупке жилья в Крыму и Краснодарском крае, по данным Avito, в среднем снизился на треть. Среди причин – общая ситуация на рынке недвижимости, падение покупательской способности и постепенное снижение ажиотажного интереса к полуострову.

Спрос на покупку квартир за год в Крыму снизился на 33%, в Краснодарском крае произошло еще большее падение – 39%, подсчитали аналитики Avito-Недвижимость.

«На полуострове спрос за год упал на 33%, а с января 2018 года – на 14%, в Краснодарском крае падение составило 39%, с января – 19%. При этом, ликвидность квартир в Крыму выше, чем на Кубани – на 128%, из чего можно сделать вывод, что покупка недвижимости на полуострове популярнее», — говорится в исследовании компании.

Самыми популярными в Крыму являются двушки, на них приходится треть объявлений, в то время как в Краснодарском крае популярными являются однушки, на них приходится 38% предложения.

Уточняется, что под спросом аналитики понимают переход по ссылке «показать номер» или «адрес электронной почты» в объявлении, а под ликвидностью — среднее количество запросов на одно объявление.

Среди причин снижения интереса к курортной недвижимости эксперты называют общую ситуацию на рынке недвижимости – снижение покупательской способности и спроса, исключением являются Москва, Петербург, а также угасание ажиотажа инвесторов вокруг Крымской недвижимости. Также на ситуацию могли повлиять некоторые сложности с банками.

По мнению председателя комиссии Российской Гильдии риелторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости Геннадия Стерника, общая стагнация рынка недвижимости в России дошла и до полуострова. Несмотря на то, что переход к рублю действительно привел к большому росту спроса со стороны россиян, который продолжал расти, сейчас ситуация на рынке изменилась.

«Но сейчас и в Крыму ситуация изменилась в худшую сторону, потому что общие тенденции российского рынка они, естественно, уже дошли до Крыма. И поэтому стагнация на рынке жилья будет еще 2-3, а то и 4 года продолжаться в России, с некоторыми различиями по регионам», — сказал Геннадий Стерник, чьи слова приводит Радио Крым. Реалии.

При этом, как отмечают аналитики Avito, несмотря на снижение спроса, недвижимость на юге не теряет в цене. Так, например, за год в Краснодарском крае средняя цена сделки выросла на 11%, — с 3,04 миллионов рублей до 3,3 миллионов рублей. На полуострове жилье подорожало на 8%, таким образом, сумма сделки выросла с 4,52 миллиона рублей до 4,56 миллиона рублей.

Стоит отметить, что данные аналитиков не показывают совершенные сделки, а демонстрируют потенциальный интерес к ним. В то время, как реальные покупки растут, свидетельствуют данные Росреестра.

Так, за первые шесть месяцев в Крыму было заключено свыше 2,5 тысяч договоров долевого участия (ДДУ), это в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В Краснодарском крае количество ДДУ выросло на 5% до 22,7 тысяч.

Помимо падения спроса на покупку квартир на юге России, в Avito зафиксировали снижение интереса к посуточной аренды в этих регионах за год. В то время как с начала года спрос рос.

«На текущий момент Краснодарский край по спросу потенциальных арендаторов в 2,8 раза превосходит Крым. Если на полуострове за год он упал на 38%, а с января вырос на 55%, то на Кубани он за год снизился на 37%, а с начала года поднялся на 36%», — рассказывают эксперты Avito-Недвижимость.

Самыми сдаваемыми и в Крыму, и на Кубани стали однушки. Отмечается, что ликвидность квартир в аренду в Краснодарском крае выше, чем в Крыму, на 34,5%. «Из этого можно сделать вывод, что аренда недвижимости на Кубани популярнее», — отмечают они.

Снижение спроса отразилось на ценах. Так, средняя цена на посуточную аренду квартир за год в Крыму с 3,03 тысяч до 2,32 тысяч рублей в сутки (-23%), а в Краснодарском крае выросла на 23 рубля до 2 837 рублей в сутки.

В «Мир квартир» отметили рост цен на аренду комнат на российских курортах. Так, в Краснодарском крае комнаты по сравнению с прошлым летом выросли в цене на 4,8%. Произошло это в основном за счет ведущего города региона – Сочи. Комнаты здесь подорожали на 5,3% до 950 рублей в сутки.

По данным «Мир квартир», снять комнату стало дороже и в Крыму. На главном курорте полуострова – Ялте цены выросли на 4,7% до 938 рублей в сутки. Рост цен отмечен также в Севастополе и Симферополе в среднем на 1,7% до 840 рублей в сутки.

Ранее сообщалось, что спрос на жилье в Крыму стабильно растет. За первый квартал этого года спрос на новые квартиры увеличился на треть, на вторичку на 2% (данные Avito).

О том, что интерес покупателей к недвижимости на полуострове растет, говорили и в ЦИАН. По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, в 2017 году в Крыму и Севастополе было заключено в два раза больше сделок, чем в 2016 году.

«В январе-апреле 2018 года на полуострове было заключено уже 1600 ДДУ (в 2,5 раза больше, чем год назад), в рейтинге регионов Крым поднялся на 26-е место», — отмечал Попов.

Что касается цен, то они практически не менялись. Кроме этого, эксперты предсказывали рост спроса к недвижимости на полуострове после открытия Крымского моста. Существенные результаты будут заметны в долгосрочной перспективе, говорили они.

Рыбинский следственный отдел следственного управления СК России по Ярославской области начал доследственную проверку действий застройщика, соорудившего в 2012 году для переселения из аварийного жилья два некачественных трехэтажных дома, а также чиновников городской администрации, не принявших мер к устранению недостатков строительства в течение гарантийного срока.

Трещина от подвала до крыши

О построенных по инновационной технологии рыбинских домах на улице Щепкина, куда переселили обитателей авариек, «РГ» уже писала. Когда их возводили, жители окрестностей с недоумением смотрели на каркас из тонких металлических профилей, который строители обшивали фиброцементными плитами и заполняли смесью пенополистирола и бетона. Белые гранулы долго потом летали по всем соседним дворам и валялись на дорогах. Их и сейчас можно увидеть под ногами, если подойти к домам поближе. Но уже по другой причине: они просто высыпаются из разрушающихся цоколей. А еще они сыплются в подъездах из чердачных перекрытий, лючки в которых, ведущие под крышу, строители не удосужились как следует обшить.

Зато возвели четырехподъездные трехэтажки рекордно быстро: в июне 2011 года тогдашний мэр Рыбинска Юрий Ласточкин подписал постановление о выделении земельного участка под строительство, а в июне 2012 года городской департамент архитектуры и градостроительства уже выдал разрешение на ввод домов в эксплуатацию. Сдавали их, как и положено, со всей возможной торжественностью. Счастливые жильцы, тогда еще не подозревавшие, что их ждет в скором будущем, благодарили власти всех уровней и наслаждались свежей отделкой комнат и кухонь. Правда, уже тогда многих насторожило, что не на каждую стену можно повесить телевизор или шкаф — крепления там не держались. Поэтому некоторым тут же пришлось затевать ремонт и укреплять часть стен, например, досками, обшивая все это сверху гипсокартоном.

Почти сразу по стенам поползли трещины, причем в некоторых случаях они оказались сквозными. Например, в одной из квартир щель залепили скотчем, чтобы не дуло с лестничной клетки. А семья Ирины Городничевой из дома 29б, устав смотреть на идущую от пола до потолка щель шириной в полсантиметра, в которую свободно входит 20-сантиметровая линейка, нарисовала во всю ее длину цветок, где трещина выполняет роль стебля.

— Когда мы осенью 2012 года сюда заселились, у нас даже двери не закрывались, — рассказывает жительница дома 29а Валентина Веселова. — Потому что все было влажным, мокрыми были даже стены, а с началом отопительного сезона все, видимо, и пошло трещать. Мы жаловались в разные инстанции: к нам придут, сфотографируют трещины и уйдут.

— Я пожаловалась в Ярославскую облпрокуратуру, после чего пришла комиссия, в том числе представители рыбинской администрации. На трещину поставили маячки, и на этом все закончилось, — вторит соседке Ирина Городничева. Трещина в ее квартире, которая тянется из подвала до крыши, считается самой большой. — Потом я обращалась в управляющую компанию, мне обещали щель заделать, но дальше разговоров дело не пошло. Когда говорят, что якобы никто с жалобами не обращался, это неправда. Просто все закрыли на проблему глаза.

Ограниченно работоспособны

Интересно, что в ответе на запрос корреспондента «РГ» главе Рыбинска Денису Добрякову все равно упорно утверждается, что «в течение гарантийного периода жалобы от жителей домов в администрацию по общему состоянию зданий не поступали, а мелкие недостатки устранялись на основании обращений незамедлительно». Как выглядело это «незамедлительно», жительницы домов рассказали выше.

Даже если не было непосредственных обращений в администрацию, люди жаловались в другие инстанции, которые не могли не поставить в известность власти города. Не случайно Рыбинская городская прокуратура в конце прошлого года сделала вывод, что «администрацией городского округа город Рыбинск длительное время не принималось мер к понуждению застройщика к устранению недостатков строительства», и внесла представление в адрес первого заместителя главы города об устранении нарушений жилищного законодательства. Впрочем, такая расслабленность властей отчасти объяснима кадровой чехардой: с момента заселения домов в городе сменились три главы. Объяснима, но не оправданна.

Весной администрация Рыбинска выделила из горбюджета средства на проведение комплексного инженерно-технического обследования домов на улице Щепкина и заключила договор со специализированной организацией. В итоге, как сообщили в администрации, специалисты пришли к выводу, что дома «ограниченно работоспособны, на отдельных участках — аварийны». Что это за участки и велики ли они, ни пресса, ни сами жильцы пока не знают — в такие подробности их до сих пор не посвятили, видимо, из опасения вызвать у людей излишний взрыв эмоций.

Однако о расселении шестилетних, но уже аварийных домов, как выяснилось, речи не идет.

— Согласно обследованию, для приведения зданий в нормативное состояние необходимо выполнение комплекса ремонтных мероприятий, — пояснил глава Рыбинска Денис Добряков. — Администрация города планирует провести их через региональный Фонд содействия капитальному ремонту многоквартирных домов, для чего организует совместно с правительством Ярославской области и жителями совещание для принятия решения о передаче домов в указанный фонд.

За чей счет ремонт?

То есть получается, что ошибки застройщика, который в 2016 году прекратил деятельность, а также всех тех, кто должен был контролировать соблюдение требований жилищного законодательства в применении к домам на Щепкина, будут оплачены из кошельков граждан. Более того, из-за выделения весьма солидной суммы на ремонт халтурно построенных домов в этом, а может, и в следующем году не будут заменены чьи-то текущие крыши, ржавые стояки и лежаки, обновлены фасады и фундаменты. С какой, однако, стати?

Не говоря уже о том, что вызывает большие сомнения сама целесообразность ремонта. Те, кто ходил по квартирам «инновационных» трехэтажек и лазал там по чердакам, скорее согласится с тем, что к этим домам надо подгонять экскаватор с дробильным ковшом, а не бетономешалку.

Очень хотелось получить комментарий областных властей, потому что они, безусловно, держат на контроле решение «щепкинской» проблемы: на месте бывали и директор областного департамента строительства Виктор Неженец, и заместитель председателя облправительства Виталий Ткаченко, да и рыбинская администрация эти малоприятные вопросы решает, как видно из цитаты, совместно с облправительством. Но узнать мнение областных чиновников о ситуации и вариантах выхода из нее у корреспондента «РГ» так и не получилось. В областном департаменте строительства две недели обещали ответить на вопросы, однако в итоге вежливо послали за ответами в… администрацию Рыбинска, уполномоченную признавать дома аварийными, а жилье — непригодным для проживания.

Между тем 27 июля жильцы домов ездили на прием к Виталию Ткаченко, в котором, кроме зампреда облправительства, участвовали еще несколько специалистов.

— Нам сообщили, что на данный момент ничего, кроме ремонта домов, нам предложить не могут, поскольку законодательно механизм работы программы расселения аварийного жилья на 2019 год еще не определен, — рассказала участница встречи Наталия Мысик. — А когда мы спросили, какие нам дадут гарантии, что после усиления конструкций дома будут надлежащего качества, а также сколько лет они простоят — на эти вопросы нам никто ответить не смог…

Кстати

В администрации Рыбинска уточнили, что на время ремонта готовы предоставить людям жилье в маневренном фонде.

Дословно

Роман Шабалин, заместитель прокурора города Рыбинска:

— Согласно выводам инженерно-технического обследования домов 29а и 29б на улице Щепкина… общее состояние конструкций наружных и внутренних несущих стен, межэтажных перекрытий, конструкций крыши зданий является аварийным, обнаружены дефекты и повреждения, снижающие несущую способность и эксплуатационные характеристики, многочисленные трещины, деформации, несоответствие требованиям пожарной безопасности существующих конструкций объектов. …Вопрос законности действий должностных лиц органа местного самоуправления и застройщика является предметом доследственной проверки СО по г. Рыбинску СУ СК России по Ярославской области в порядке статей 144-145 Уголовно-процессуального кодекса РФ.

Программе реновации в Москве исполнился год. Это вполне достаточный период, чтобы анализировать и подводить первые итоги.

Ренохроника

Объективно говоря, реновация не однолеточка, она заметно старше. Впервые о программе реновации застроенных территорий стало известно в начале августа 2016 года, когда руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин сообщил, что «в настоящее время завершается программа сноса ветхих пятиэтажек, мы готовимся к следующему этапу — разрабатываем программу реновации застроенных территорий». Тогда в первый раз прозвучали и конкретные цифры: в программу реновации застроенных территорий Москвы планировали внести около 20 млн кв.м жилых площадей.

Но только 7 февраля прошлого года удрученные состоянием столичного жилого фонда муниципальные депутаты обратились к правительству Москвы с просьбой продлить программу сноса ветхих пятиэтажек или разработать новую. Речь уже шла про 25 млн кв.м. Затем комиссия Общественной палаты по жилищно-коммунальному хозяйству взялась за подготовку для правительства Москвы рекомендации, согласно которым пятиэтажки целесообразнее снести, чем ремонтировать. Члены комиссии выразили мнение, что большинство пятиэтажных домов невозможно отремонтировать по существующим стандартам. Общественность забурлила потоками противоположных мнений о новой программе, эксперты всех уровней получили свои 5 минут славы вместе с возможностью высказаться горячо и аргументированно. Финальную точку в этой дискуссии уже в конце февраля поставил президент, заявивший, что он считает целесообразным снос «хрущевок» в Москве вместо их капитального ремонта.

«Мне представляется, что это и было бы самым правильным решением. Вопрос только в возможностях столицы, в бюджетных возможностях, в возможностях привлечения инвесторов и так далее», — высказался глава государства. И возможности начали сравнивать с потребностями.

«Мы готовы подготовить такой законопроект, согласовать его так, чтобы мы могли, с юридической точки зрения, реализовать этот проект наиболее эффективно», — сказал мэр Москвы Сергей Собянин на встрече с президентом. Финансовые и организационные моменты этого вопроса С.Собянин обещал решить самостоятельно.

Депутаты в свою очередь не стали откладывать стратегическое решение в долгий ящик и запланировали уже в весеннюю сессию внести поправки, необходимые для второго этапа сноса пятиэтажного жилищного фонда столицы.

«Как минимум, нужны изменения в земельный, градостроительный и жилищный кодексы в части расселения граждан, развития территорий существующих домов, а также управления вновь возводимыми домами», — отметил на инвестфоруме в Сочи заместитель председателя по жилищной политике Госдумы РФ Александр Сидякин.

Дальше события разворачивались по четкому сценарию. В марте заммэра столицы по вопросам градостроительной политик и строительства Марат Хуснуллин подтвердил, что законопроект о реновации жилья в Москве планируется утвердить к лету, до завершения весенней парламентской сессии.

«К этому времени со стороны московского правительства будут приняты подзаконные акты, позволяющие ускорить процесс реновации жилого фонда. При этом к осени мы определимся со списком территорий, которые могут быть в качестве пилотного проекта вовлечены в процесс реновации», — пообещал М.Хуснуллин.

И уже в конце марта, еще до появления адресных списков, были озвучены сроки начала программы — 2018 год.

Кстати, формированию адресного списка предшествовала процедура голосования. «До первого мая мы планируем создать предварительные списки домов для включения в программу», — говорил мэр, отметив, что после формирования предварительного списка будет проведено поквартирное голосование.

Он уточнил, что до 1 мая на основе телефонного опроса жителей планируется составить предварительные списки домов для включения в программу реновации. После этого будет проведено официальное голосование. «Официальное голосование — в течение мая-июня», — добавил мэр. Он заверил, что при желании жители пятиэтажек смогут принять решение об отказе от участия в программе на общем собрании собственников жилья, и, забегая вперед, отметим, что против участия в программе реновации московского жилья высказались жильцы почти 470 домов.

Вообще весна был важным месяцем для зарождающейся программы. Госдума 20 апреля приняла в первом чтении законопроект о сносе пятиэтажек в Москве и создании фонда содействия реновации жилья. А уже 3 мая появились официальные списки домов, предварительно вошедших в программу. В него вошли более 4,5 тыс. пятиэтажных домов, жители которых должны были проголосовать за или против сноса с 15 мая по 15 июня

Между тем, еще до озвучивания списка, власти заявили, что места для строительства новых домов уже есть — Марат Хуснуллин в апреле отметил, что власти подобрали уже около 80% стартовых площадок для строительства новых домов по программе реновации. «Где-то это свободные участки, где-то соседние участки с уже застроенными кварталами», — сказал он.

«Вариантов несколько: у города есть готовые квартиры, есть строящиеся дома под социальные программы, есть просто свободные площадки», — пояснил М.Хуснуллин в середине мая. Он также отметил, что под стартовые дома могут быть переданы участки с неэффективно используемой городской недвижимостью. При этом заммэра особо подчеркивал, что столичные власти не планируют использовать земли и готовое жилье девелоперов для программы реновации в Москве. В конце мая появились и первые цифры: речь идет о 260 стартовых площадок для переселения жителей по программе реновации, 230 выбранных площадок принадлежат городу, еще 30 — застройщикам.

Между тем, необходимость внесения поправок и большого числа доработок отодвинула второе чтение законопроекта Госдумой на 9 июня. «Что касается поправок, они и дополняют друг друга, и стыкуются», — сказал председатель Госдумы Вячеслав Володин, говоря о депутатских и правительственных поправках. Кстати, второе чтение законопроекта тоже не обошлось без поправок, поэтому рассмотреть документ в третьем, окончательном чтении было решено только 14 июня. В этот день депутаты остались полностью удовлетворены своей работой и получившимся документом, и приняли его в третьем чтении. 28 июня законопроект был рассмотрен и одобрен Советом Федерации, а 1 июля закон подписал президент России Владимир Путин.

Федеральное законодательство было приведено в порядок и столичные власти получили возможность выпустить постановление правительства Москвы №497, утверждающее программу реновации в городе. В итоговый список программы реновации жилья в Москве, которая была утверждена на заседании президиума правительства столицы, вошли 5 144 дома и власти смогли приступить к составлению практической сетки очередности и сроков сноса и расселения домов.

Однако затем несколько домов отказались от сноса, несколько, напротив, решили войти в программу. Так в итоговом варианте оказался 5 171 дом, где проживает около 1 млн человек.

Архитектурный эксперимент

Выбирать облик новых жилых кварталов решили открыто: через конкурс на экспериментальные площадки реновации. Полем для архитектурных экспериментов были выбраны пять районов — Кузьминки, Царицыно, Головинский, Хорошево-Мневники и Проспект Вернадского.

Конкурс стартовал 25 апреля прошлого года, и уже должен был бы закончиться (планировалось подвести итоги в начале этого года), но что-то пошло не так.

За год с лишним 20 проектов финалистов экспонировались в «Мосгосстройинформе», посмотреть на них и высказать свои пожелания могли все жители районов реновации. Пожеланий было слишком много. Причем некоторые из них было легко претворить в жизнь, например, учесть пожелания по размещению соцобъектов. Некоторые же комментарии переселенцев включали даже строительство новых станций метро. В итоге, чтобы учесть пожелания жителей, архитекторам потребовалось время, и, наверное поэтому, сроки подведения итогов конкурса перенесли на весну.

Но и весной закончить конкурс не удалось. Выяснилось, что реновация районов затронет колоссальный объем переустройства инженерных сетей. К тому же каждый проект необходимо, что называется «привязать к местности». Тогда сроки подведения итогов конкурса были перенесены еще раз — теперь до осени. Осенью же, как известно, пройдут выборы мэра столицы, так что, вполне вероятно, что к этому сроку результаты все же будут известны.

Новый облик города

Одна из задач программы реновации — уйти от традиционных, нежизнеспособных в современных условиях спальных районов. О том, что реновация поднимет планку жилищного строительства в Москве, говорилось неоднократно и на самых высоких уровнях. Вот, например, мэр С. Собянин говорил, что новые дома должны стать «украшением города».

«Очень важно сейчас при программе реновации создавать новые образцы жилых домов, чтобы они поднимали его, украшали город, не опускали, не делали серым, а наоборот поднимали», — сказал С.Собянин.

В целом верен курс на то, чтобы с помощью новых кварталов делать более комфортной и современной жизнь людей. Об этом, без привязки к столичной реновации, говорил на форуме в Калининграде основатель бюро MVRDV, урбанист и архитектор с мировым именем Вини Маас. Он говорил о том, как новое жилье должно соотноситься с новой реальностью.

«Жилищное строительство больше не может быть представлено в обобщенном виде. Люди разные, у них разные желания, разные потребности и разный образ жизни. Все это нужно учитывать. И это хорошо, потому что при проектировании таких объектов появляется больше независимости от какого-то определенного типа решений. Помимо этого, очень важно уделять внимание не только домам, но и тому, что за их пределами. Общественные пространства, организация движения, нужно создавать новый тип среды, более ориентированной на человека. И на это есть спрос», — считает В.Маас.

Но в то же время архитектор уверен, что принцип «все снести и построить заново» — единственно верный.

«Спустя какое-то время, при наличии этого нового типа среды, жители будут переезжать из старых домов в новые дома. И в этом случае можно вдохнуть жизнь в эти старые дома. Этот процесс мы наблюдаем в Нидерландах или в Швеции, и я надеюсь, что он может применяться и в России», — сказал В.Маас.

Реновация: год спустя

Полноценное переселение по программе реновации началось в феврале этого года. Первые жильцы въехали в дом на 5-й Парковой улице на северо-востоке Москвы. Городские департаменты еженедельно докладывают едва ли не о каждой новой семье, согласившейся на переезд по реновации. Пока же, за неполные полгода результат таков: в новостройки переехали около 600 москвичей. Однако до конца года переселение должно значительно нарастить темпы: ожидается, что ключи от новых квартир в 30 «стартовых» домах получат 10 тыс. человек.

Кстати, о «стартовых» домах. Заявлялось, что новое жилье будет создаваться по новейшим стандартам — отделки, систем безопасности, комфортной среды. Но первые дома переселения оказались уже заранее построенным для других городских программ жилым фондом. Его спешно приводили в соответствие с одобренными ранее стандартами.

О стандарте известно, что он подорожал. Если раньше на 1 кв.м тратилось 7,2 тыс.рублей, то в кварталах реновации — 11,1 тыс. На эти деньги жильцам пообещали отделку современными, сберегающими тепло и энергию материалами. Говорили, что в квартирах будет ламинат с шумоизоляцией, деревянные межкомнатные двери, белые флизелиновые обои, окна из дерева или ПВХ. Предполагались и уютные и безопасные дворы, с видеонаблюдением, противопожарными системами и другими тематическими «наворотами». Служить такие дома должны по 100 лет. На картинках и в шоу-румах все выглядело очень достойно. Но реальность первых домов реновации все же оказалась не столь впечатляющей, хоть и соответствовала комфорт-классу. В итоге, переселенцы 20 квартир пожаловались на их состояние, а недоделки пришлось спешно устранять.

Что до собственно домов реновации, то они еще не готовы. 140 из них проектируются, 34 — находятся на стадии строительства. А градостроительная документация кварталов должна быть разработана только к 1 августа 2019 года. А до 2021 года реновационным жильем в Москве будет застроено уже 2 млн кв.м.

Из точки А в точку Б безопасно перевезти внушительный объем кэша. Решить вопросы клиентов за ночь. Предоставить лучшую крышу. Над головой. Похоже на краткое содержание остросюжетного романа. Однако это всего лишь рутинный день риэлтора.

Самым интересным в многолетнем опыте деловой журналистики для меня всегда была возможность общаться с профессионалами из разных областей рынка. Когда приходит понимание того, как работает тот или иной бизнес, какие проблемы решают люди на разных уровнях – от собственника до курьера, то значительно упрощается взаимодействие с окружающей действительностью. Нередко для более глубокого погружения в детали профессии корреспондент устраивается на соответствующую работу и потом делает репортаж об этом опыте либо проводит день с представителем той или иной специальности, описывая его деятельность.

Для репортажа о работе риэлтора редколлегия БН выбрала второй вариант, поскольку в вопросах недвижимости дела искушенного эксперта всегда интереснее, чем первый неловкий опыт новичка.

Я напросилась в спутницы к Инне Мокиенко, одному из самых матерых риэлторов группы компаний «Экотон», работающей там практически с момента основания. Сама себя она матерой, впрочем, не считает. Инна по образованию химик, выпускница Ленинградского государственного университета.

«Это образование научило меня структурировать мышление, четко обращаться со знаниями, что очень помогает в работе с недвижимостью», – рассказывает она.

После выпуска она работала в химической лаборатории в ГОИ им. Вавилова, сотрудницей которой была основатель и нынешний президент «Экотона» Екатерина Романенко, физик по специальности.

После развала СССР и последовавшего коллапса химической лаборатории Инна была приглашена Екатериной Романенко опробовать свои силы в новорожденной отрасли недвижимости, и до сих пор она эту отрасль не покинула.

Сейчас Инна ведет три сделки – это фактически верхний порог комфортного количества одновременных кейсов, после превышения которого может начать страдать качество работы.

Я встречаю Инну у дверей ее квартиры в 8 утра и неотчетливо слышу окончание разговора по телефону. В ответ на мой вопросительный взгляд она поясняет, что звонил мужчина по рекомендации одного из ее прошлых клиентов. «У меня сейчас плотный график, поэтому пришлось отказать. Но я порекомендовала ему обратиться к моей пробивной коллеге. А у мужчины как раз сложный случай с квартирой, на которую наложен судебный арест», – говорит она, спускаясь со мной по лестнице.

Покупаем квартиру. Этап 1

Около 90% клиентов приходят к риэлтору именно благодаря сарафанному радио. Зачастую, даже если текущее количество сделок не позволяет риэлтору взяться еще за одну, он может дать несколько рекомендаций по телефону.

Если же агент по недвижимости берется за дело клиента, то при личной встрече или удаленно они подробно обговаривают требования покупателя к искомой квартире, после чего агент подбирает варианты, прозванивает их на предмет доступности и ценовой вариативности, а после передает клиенту, который в свою очередь выбирает те, которые хочет посмотреть вживую.

«Возможность перенаправлять потенциальных клиентов к коллегам с необходимой практикой – один из плюсов работы в компании. Кроме того, я не смогла бы работать одна, мне нужно чувствовать за собой тыл, юридическую поддержку», – доверительно сообщает Инна.

В ее практике был случай, когда сотрудник крупного банка перепутал ячейки. Клиентка Инны получила ключ от ячейки с чужими двумя миллионами, в то время как предназначенные ей пять миллионов остались под ключом, отданным другому человеку. Риэлторов не пускают в ячейки и не показывают ключи, в противном случае Инна, возможно, отследила бы ошибку прямо в банке. Но получилось иначе.

«Клиентка приехала домой, посмотрела в договор и на ключ и в панике позвонила мне. Представляете, какой был стресс? Я связалась с руководством “Экотона”, которое экстренно созвало собрание с юристами, созвонилось с директорами банка и составило гарантийное письмо, в котором признавало случившееся страховым случаем и в случае пропажи денег клиентки обязывалось компенсировать разницу из собственных средств. Все закончилось благополучно. Если бы я работала одна, я не смогла бы разрешить эту проблему», – рассказывает Инна, пока мы выруливаем со двора и направляемся в центр города.

У нас встреча с клиентом – интеллигентным старичком-художником по имени Валерий Васильевич, который только что продал четырехкомнатную квартиру в Невском районе, и с агентом его покупателя.

Валерий Васильевич на самом деле не прямой клиент Инны, он один из участников цепочки сделок купли-продажи, состоящей из шести квартир. Настоящие клиенты Инны отстоят от Валерия Васильевича на несколько шагов, они – четвертое звено в цепи. Валерий Васильевич фактически найденыш, который пытался все сделать самостоятельно и которого в итоге Инна взяла под крыло.

Я становлюсь свидетелем странной сцены. Агент клиента, купившего квартиру и не присутствующего на встрече, нервно требует от художника съехать на следующий день, чтобы его клиент мог заселиться как можно быстрее; Валерий Васильевич, хотя и возмущен, возражает робко. Агент несколько раз с нажимом повторяет, что это не обсуждается. Ситуация накаляется, однако вмешивается Инна и примиряющим тоном говорит: для того чтобы собраться, нужно как минимум несколько дней. В итоге стороны договариваются о более реальной дате выезда.

«Это еще что, – невозмутимо добавляет Инна. – Один раз клиент, которому некуда было переехать, несколько недель жил у меня в квартире. А был случай, когда семьям покупателя и продавца пришлось встречать вместе новый год, – квартира была многокомнатная и все участвовавшие оказались очень милыми людьми, поэтому никаких проблем не возникло».

Зато много проблем с контрагентами. Бывает так, что не клиенты, а посредники начинают выяснять, кто виноват, если возникают какие-то непредвиденные обстоятельства, вместо того чтобы сосредоточиться на поиске решений возникшей проблемы. Иногда не сообщают вовремя о случившемся форс-мажоре, оттягивая этот момент до последнего, а ведь это может значительно замедлить или вовсе сорвать сделку. К сожалению, нередко встречаются агенты, которые в погоне за максимально быстрой продажей объектов замалчивают различные нюансы, такие как немалые долги по квартплате у предыдущего владельца.

Покупаем квартиру. Этап 2

После просмотра планировок и принятия решения в пользу той или иной квартиры, если речь идет о строящемся жилье, клиент и риэлтор отправляются в офис застройщика, где выбирают оптимальную схему оплаты. Потом вносится аванс, идет проверка документов, подписывается договор.

На вторичке, после того как клиент останавливает свой выбор на понравившемся жилье, начинается процесс стыковки цепочки, что включает в себя множество промежуточных стадий, согласований с контрагентами. В случае прямой продажи или покупки вторичного жилья после выбора квартиры также происходит согласование сделки с контрагентом, проверяется история квартиры, заключается предварительный договор купли-продажи. Далее выбирают банк для проведения сделки.

После встречи с Валерием Васильевичем мы с Инной едем обедать, и по дороге она делится мыслями о том, что на клиентов никогда не нужно давить: ситуации бывают разные, то, что одни воспринимают спокойно, у других вызывает страх, и давление процесс не ускорит. «У многих продажа или покупка квартиры происходит один раз в жизни, и два миллиона для них огромные деньги, поэтому они очень боятся ошибиться или попасться на удочку мошенников. Знаете такой тип людей, которым говоришь “Не волнуйся”, а они от этого впадают в панику. А бывают и другие клиенты, которые, например, имеют собственный бизнес и вращаются в кругах, связанных с недвижимостью. Они понимают эту сферу и могут спокойно сказать: “Слушай, у меня сейчас нет времени, ты не могла бы отвезти эти восемь миллионов налички в банк”», – рассказывает она.

Даже во время еды Инна методично планирует логистику следующего марш-броска, так как на вторую половину дня запланирован обширный объезд квартир с клиентом.

После обеда мы выходим покурить во дворы на Садовой. Глядя на сигарету в ее тонких пальцах, я почему-то формулирую личный вопрос, который не планировала задавать. Вопрос о некоей чистоплотности риэлтора. Я спрашиваю ее, есть ли какая-то черта, которую она никогда не преступит в своей работе. Она задумчиво выдыхает дым. «Знаете, я довольно пугливый человек, и мне очень важно, чтобы все было максимально прозрачно. У меня были истории, когда клиент говорил: “Мне очень нравится эта квартира”, и я просматривала правоустанавливающие документы, пересылала их нашему юристу, а по документам выходило, что квартира только что была переоформлена на какого-то посредника и тут же перепродается. Дальше я выясняла, кто продает эту квартиру – детдомовец, который только вступил в совершеннолетний возраст. Рассмотрела почерк – видно, что он совершенно безумный, дерганый, возможно, человек находился под воздействием каких-то веществ. Тогда я говорю клиенту: знаете, вы можете купить эту квартиру, но не через “Экотон” и не через меня. Обычно люди прислушиваются», – заключает Инна.

Мы в молчании идем к машине, и я размышляю о том, почему у нас не работают механизмы защиты социально уязвимых слоев населения и все в большей степени зависит от доброй воли конкретных людей.

Покупаем квартиру. Этап 3

После выбора банка заключается договор купли-продажи квартиры, также тщательно проверяемый риэлтором. Сделку можно заверить нотариально либо составить договор в простой письменной форме.

За заключением договора о купле-продаже следует закладка денег в банковскую ячейку, что сопряжено с выстраиванием максимально безопасной логистики – это также ложится на плечи риэлтора.

Я с некоторым ужасом ожидаю вечера, который обещает быть напряженным из-за запланированного просмотра шести квартир. Хорошо то, что все они находятся в одном микрорайоне, а плохо то, что мы, забрав от метро клиента по имени Игорь, вынуждены черепашьим шагом пробираться на машине по Невскому проспекту, где теряем уйму времени: вокруг дикие пробки, везде футбольные фанаты, наводнившие город на время мундиаля.

Наконец мы добираемся до квартир. Все они находятся в разных типах домов, и Инна советует Игорю на данном этапе не обращать внимания на состояние подъездов и квартир, а сосредоточиться на оценке планировок и на собственных ощущениях: в панельных домах определенной серии может чувствоваться сырость, а в кирпичных бывает чересчур жарко.

Когда клиент определится с тем типом дома и планировкой, которые вызывают у него самые приятные ощущения, риэлтор приступит к «намыву золота» (так говорит сама Инна) – к подбору квартир в аналогичных домах и с аналогичными параметрами. При этом она сохраняет нейтралитет, не давая никаких советов, чтобы не повлиять на решение Игоря.

В этот раз «мыть золото», кажется, не придется: уже третья квартира в первой подборке оказалась той самой драгоценной крупинкой. После беглого осмотра ванной, туалета и коридора Игорь замирает в гостиной, глядя в окно, а потом, повернувшись к Инне, коротко бросает: «Отсюда не хочется уходить».

Инна указывает на то, что в квартире явно был сделан дешевый предпродажный ремонт и в будущем придется инвестировать, и возможно немало, в более качественные работы, однако Игорь уже влюблен в квартиру, и эта мелочь его не останавливает. «Я все равно сделал бы ремонт под себя», – поясняет он. Инна не отговаривает – потом мне она поясняет, что это ее правило: она предпочитает обозначить подводные камни, но отговаривать или влиять на решение никогда не будет.

Покупаем квартиру. Этап 4

Заключительными этапами сделки являются государственная регистрация договора купли-продажи, завершение расчетов по сделке. Доступ к деньгам в ячейке вы можете получить лишь предъявив ключ от нее, паспорт и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Также требуется подписание передаточного акта и передача ключей от квартиры.

С Игорем мы расстаемся в одиннадцатом часу вечера, подбросив его до дома. Я прощаюсь с Инной, отмечая, как она вполголоса ругает себя: из-за разрядившегося телефона не успела ответить своему третьему клиенту, Ивану. Он написал ей в Whatsapp о том, что готов послезавтра отправиться к нотариусу на заверение сделки о покупке квартиры.

Примерно в полночь я, полумертвая от усталости, добираюсь до дома. Тоскливо взвешивая, стоит ли разогреть пиццу и съесть ее с пивом за просмотром сериала или притвориться поборницей здорового образа жизни и пойти спать, я внезапно получаю звонок от Инны.

«Юля, а вы не хотите в четверг съездить на нотариальное оформление сделки по купле-продаже долей в квартире, которую приобретает Иван? Дело в том, что жилплощадь продают бывшие супруги, которые физически не могут находиться в одном помещении друг с другом, поэтому я везу всех участников сделки к моей подруге – нотариусу с железной хваткой. Мы только что обсудили с ней варианты развития событий, я думаю, что это было бы полезно для статьи», – бодро предлагает она.

Я смотрю на часы, на которых половина первого ночи, и размышляю о том, что только сумасшедшие или глубоко влюбленные в дело люди могут продолжать работать в таком темпе, да еще и умудряются находить таких же сумасшедших коллег, готовых в ночи откликнуться и приступить к разработке плана военных действий.

Конечно же, я говорю Инне «да».

По итогам июля 2018 года на рынок новостроек Московского региона девелоперы вывели рекордное количество новых корпусов за последние 1,5 года — 64 ед. (+31% по сравнению с июнем 2018 года и в 2 раза больше, чем год назад), это более миллиона квадратных метров. Такой рост связан с тем, что в апреле–июне девелоперы получили рекордно большое число разрешений на строительство (срок действия каждого такого документа ограничен, поэтому рост числа новых проектов в ближайшие месяцы продолжится). Последний раз такой объем нового предложения единовременно выходил на рынок в декабре 2016 года (тогда девелоперы вывели 1,12 млн кв. м). Подобная активность участников рынка совершенно нетипична для летних месяцев, как правило, в июле-августе число новых проектов невелико.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество новых домов выросло на 45%. Если в июле 2017 года среди новых корпусов преобладали дома, расположенные в Московской области (66%), то сейчас по 42% от числа новых корпусов приходится на Москву в старых границах и Подмосковье.

Динамика выхода нового предложения в Московском регионе, июль 2018 к июлю 2017 гг.

Локация
июл.17
июл.18
Изменения, июл.18/июл.17

Новое предложение на рынке новостроек, тыс. кв. м

Москва
230
428
86%

Новая Москва
11
164
1391%

МО
295
474
61%

Весь регион
536
1 066
99%

Новое предложение на рынке новостроек, вышло новых корпусов, ед.

Москва
13
27
108%

Новая Москва
2
10
400%

МО
29
27
-7%

Весь регион
44
64
45%

Новое предложение на рынке новостроек, вышло новых ЖК, ед.

Москва
3
12
300%

Новая Москва
—
—
—

МО
7
8
14%

Весь регион
10
20
100%

Источник: Аналитический центр ЦИАН

В Москве новое предложение вышло в 10 округах из 12, тогда как в июне 2017 года только в 7. Более половины объёма предложения пришлось на НАО (28%) и ЗАО (25%). В Московской области лидируют Люберцы (29%), Химки (13%) и Мытищи (11%).

Лидером по объему нового предложения в Москве в июле 2018 года стала компания «ПИК» (36%), за ней идёт «А101 Девелопмент» (15%). В Подмосковье первое место также заняла компания «ПИК» (39%), на втором месте – ООО «Инфинити» (13%), которая объявила о старте продаж квартир в ЖК «Речной» в городе Химки.

В июле 2018 года девелоперы открыли продажи в 20 новых проектах на территории Московского региона, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос в 2 раза. В Московской области по количеству новых проектов лидирует город Люберцы — здесь стартовали проекты «Жулебино Парк», «Люберцы Парк» от компании ПИК и ЖК «Гоголь Парк», который возводит ГК «Основа». На территории Москвы наибольшее количество новых проектов вывели в экспозицию в ЗАО. Здесь стартовали ЖК «Огни» («Донстрой»), ЖК «Мякинино парк» («ПИК»), ЖК FoRest («Центр Инвест») и ЖК Spires (Tekta Group).

Наиболее масштабный проект, из вышедших в июле 2018 года, – ЖК «Белая Дача парк», который реализует компания «ПИК» на месте бывшего одноименного тепличного комплекса в Котельниках. В состав проекта входит 22 жилых дома переменной этажности, школы, детские сады и нескольких поликлиник.

Среди новинок рынка преобладают крупные строения; средняя этажность зданий, выведенных в реализацию в этом июле, составляет 19,6 этажей, в корпусе в среднем расположено 319 квартир (оба показателя в 1,5 раза превышают среднерыночные). Т.о., застройщики постарались не просто успеть получить максимальное число новых разрешений, но и сделать акцент на корпусах повышенной этажности в рамках своих новых проектов.

Обращает внимание и большое число проектов, которые запущены на месте участков, ранее свободных от застройки. Так, в Москве стартовали проекты «Огни» (на ранее неосвоенной территории в долине речки Раменки), «Мякинино Парк» (в излучине Москва-реки), FoRest (на пустыре в Ново-Переделкино), «Дискавери» и «Дискавери Парк» (на месте гаражных боксов в Ховрино), D1 (на месте автостоянки у платформы «Дмитровская»); в Подмосковье начались продажи в «Датском квартале» (на неиспользуемом поле на окраине Мытищ) и «Речном» (концепция которого живо напоминает не самые удачные проекты точечной застройки рядом с элементами природного комплекса из середины 2000-х). Увеличение доли новых проектов в формате green field освоения территорий — скорее негативная тенденция для развития столичной агломерации, так как, в отличие от проектов редевелопмента промзон, эти жилые комплексы сильнее повышают нагрузку на улично-дорожную сеть и объекты городской инфраструктуры.

Вывод большого объема нового предложения должен привести к снижению средних цен. Цены предложения в последние месяцы увеличивались, это было связано как с относительно небольшим объемом нового предложения на котловане, так и с индексацией цен, которую в 1 полугодии 2018 года начали застройщики (ориентируясь на успешные продажи весной, а также, пытаясь разогнать ажиотажный спрос на волне грядущих изменений в закон о долевом строительстве).

Ипотечные условия в России сегодня привлекательны, как, пожалуй, еще не были за всю историю рынка. Привлеченные низкими ставками россияне активно берут кредиты на жилье, не всегда думая о последствиях. В результате набирает силу новый тренд, грозящий в перспективе ростом просрочек и дефолтов по ипотеке.

Суть в том, что люди берут потребкредиты, чтобы использовать эти деньги как первый взнос по ипотеке. Гениальное решение, если забыть о том, что потом заемщику приходится тянуть два кредита сразу.

Банк России уже обратил внимание, что таких заемщиков становится все больше и это может стать проблемой. «Для нас важно (…) сделать более сбалансированным рост необеспеченного потребительского кредитования. Мы видим, что значительно увеличилось количество схем, когда рост необеспеченного потребительского кредитования связан, например, с ростом высокорисковой ипотеки, когда первоначальный взнос является потребительским кредитом», — заявил зампред ЦБ Василий Поздышев, подчеркнув, что «взрывной рост необеспеченных ссуд» создает потенциал для накопления существенных рисков. При этом, по словам чиновника, такая схема является «опорой для некоторых банков».

Специалисты бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс» в конце июля 2018-го проанализировали ситуацию с такими кредитами и пришли к выводу, что, действительно, объемы их выдачи растут. Аналитики БКИ сопоставили данные по оформленным потребкредитам и ипотеке, выданной в течение трех месяцев с этого момента тем же заемщикам. Если во втором квартале 2017-го было зафиксировано 1,8 тысячи таких случаев, в третьем квартале — 2,5 тысячи, то в четвертом квартале уже 3,2 тысячи. В первом квартале 2018 года показатель вырос до 3,4 тысячи, а во втором — подскочил до 4,4 тысячи эпизодов.

Если очень хочется, то можно

«В нашей практике подобные случаи были, но их было немного. Как правило, такое происходило при альтернативных сделках, когда клиент приобретал новое жилье по большей части на средства, которые он планировал выручить от продажи старой квартиры, — рассказывает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Если покупатель находил подходящий вариант, он брал потребительский кредит на первый взнос по ипотеке и закрывал его полностью обычно спустя 3-6 месяцев после реализации своего старого жилья. А оставшейся суммой погашал значительную часть ипотеки».

«Случаи, когда клиент использовал на первоначальный взнос по ипотеке средства других кредитов и займов, в нашей практике встречаются крайне редко. Если говорить в цифрах, то это один процент сделок», — рассказывает генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. И Алексей Перлин, и Роман Лябихов уточняют, что специально в компании этот момент не отслеживается — как правило, клиенты сами озвучивают информацию о потребкредитах.

Застройщики действительно не так часто интересуются происхождением средств, которые покупатели предоставляют в качестве первого взноса по ипотеке. Но это не значит, что проверять, есть ли у заемщика другие кредиты, никто не будет.

«Использование клиентом кредитных карт и потребительских кредитов в других банках отслеживается через Бюро кредитных историй, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Такие продукты, как займы микрофинансовых организаций, скорее всего, в БКИ не попадают, но эти средства едва ли можно использовать для оплаты первоначального взноса по ипотеке — на необходимую для этого сумму заем вряд ли выдадут».

Впрочем, «обойти систему» можно — и делается это элементарно. Как говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, для этого покупатель заявляет наличие определенного взноса, которого у него пока что нет, и сразу же обращается в другой банк за потребительским займом.

«Как показывает практика, сведения о новом кредите попадают в единую базу в течение недели, — рассказывает Литинецкая. — То есть банк, выдающий ипотеку, не увидит у потенциального заемщика непогашенной задолженности. А банк, выдающий потребкредит — не узнает об ипотеке. Займы просто не успеют отобразиться в системе. Так некоторые покупатели получают возможность использовать заемные средства в качестве первоначального взноса».

Семь раз отмерь

По большому счету, само по себе применение такой схемы ни мошенничеством, ни доказательством неплатежеспособности заемщика не является. Но все же такие кредиты более рискованные, отмечают в БКИ «Эквифакс».

Правила по оценке собственной платежеспособности, впрочем, тут такие же, как в случае с любым кредитом: из дохода вычитаются все регулярные ежемесячные траты (включая обслуживание кредитных карт и потребкредитов), делается «припуск» на форс-мажорные ситуации, а из оставшейся суммы вычитается платеж по ипотеке. Если оставшейся суммы хватает на месяц жизни — все нормально, если нет — что-то определенно идет не так.

«Перед тем как идти в банк, потенциальный заемщик должен четко представлять, какая часть бюджета может быть потрачена на погашение кредита, — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Хотя, конечно, есть риски, которые нельзя предугадать, например, человека могут уволить или компания перестанет существовать, можно серьезно повредить здоровье и временно потерять трудоспособность и так далее». Как подчеркивает эксперт, предусмотреть все случайности не может ни один заемщик, однако, планируя ипотеку, обязательно стоит «закладывать» определенную сумму в месяц на непредвиденные расходы.

«Самый оптимальный вариант — когда размер ежемесячных выплат по ипотеке составляет не более 30 процентов от общего дохода семьи. Допустимый предел расходов на обслуживания кредита, который позволяет оставаться человеку в зоне комфорта для большинства, составляет не более 50 процентов», — отмечает Наталия Нестерова, коммерческий директор компании «Тройка РЭД».

«В идеале ипотечный платеж не должен превышать половину от суммы, остающейся после вычета основных ежемесячных расходов, — приводит свои расчеты Мария Литинецкая. — Допустим, заемщик получает 100 тысяч рублей, из которых 40 тысяч — его ежемесячные расходы. От оставшихся 60 тысяч ипотека должна составлять половину — порядка 30 тысяч рублей. Это лучший расклад, при котором кредит не считается рискованным».

Банки обычно одобряют ипотеку, если доход заемщика вдвое больше предполагаемого ежемесячного платежа по ипотеке, говорит Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. «Есть банки, одобряющие соотношение и в 60-65 процентов от суммы ежемесячного дохода. Естественно, если у клиента существуют расходы по действующим кредитам, они высчитываются из суммы дохода, после чего уже от чистого дохода вычисляется процент ежемесячного платежа и возможная сумма кредита», — рассказывает эксперт.

«Если у заемщика есть иждивенцы и, например, постоянные крупные расходы на аренду жилья, порог в 50 процентов может быть пересмотрен, и заемщику необходимо будет продемонстрировать, что его дохода будет хватать на покрытие всех нужд, помимо ипотеки», — добавляет Ирина Доброхотова.

При этом получить ипотеку, подчеркивает Алексей Новиков, можно и с минимальным доходом: «При доходе в 20 тысяч рублей можно взять кредит в 800-900 тысяч рублей на 20 лет», — подсчитывает эксперт. «Ипотеку можно рассматривать абсолютно с любым уровнем дохода, главное, чтобы у
покупателя были созаемщики или поручители, — говорит Мария Литинецкая. — Сегодня минимальный размер оплаты труда в Москве составляет 18 742 рубля. Даже если заемщик будет отдавать половину этой суммы в зачет ипотеки (9371 рубль), при ставке в 9 процентов годовых на 30 лет сумма кредита составит порядка 1,2 миллиона рублей. Этого вполне хватит на то, чтобы купить жилье в дальнем Подмосковье».

Правда, как показывает статистика исследования экспертов Domofond, почти четверть ипотечных заемщиков в России признаются: они раскаиваются в том, что когда-то оформили кредит. «Жалеют о том, что пришлось взять ипотечный кредит, 22,8 процента опрошенных, — говорится в материалах исследования. — 11,7 процента недовольных заявили, что жилье, ради которого была оформлена ипотека, уже не нравится. В основном же люди испытывают дискомфорт от необходимости в чем-то себе отказывать (так сказали 65,3 процента)».

Так что решение об ипотеке стоит принимать не только из соображений «я точно каждый месяц смогу отдавать банку определенную сумму». Стоит задать себе еще один вопрос: «А мне это точно надо?»

Десять лет при Украине и уже четыре года в российском Крыму жители полуострова не могут завершить оформление прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Причины тому — изменения в законодательстве, отсутствие градостроительной документации в городах и районах и игнорирование муниципалитетами решений судов. В ситуации разбиралась корреспондент «РГ».

Недосягаемая сотка

На момент, когда Крым вернулся в состав РФ, более 60 тысяч крымчан не успели оформить свои земельные участки. Чтобы дать возможность людям получить право собственности по упрощенной системе, в 2014 году Совет министров РК принял постановление N 313. Согласно этому документу, завершить процедуру могут те, кто имеет действующие решения органов местного самоуправления на разработку документации по землеустройству, принятые с 14 октября 2008 года по 21 марта 2014 года.

Но в апреле 2017 года крымское правительство ввело мораторий на дооформление. Чиновники пояснили это доработкой земельного законодательства во избежание мошенничества, а также отсутствием актуальных генпланов.

За три года (до моратория) завершить оформление прав на участки смогли 30 тысяч крымчан. И на это были объективные причины: создание с нуля в российском Крыму многих структур, огромные очереди в Госкомрегистре. К тому же муниципалитеты то ли из-за нехватки специалистов, то ли сознательно затягивали принятие решений о предоставлении земли. Были случаи, когда люди, имея отказ в получении участка, обращались в суд и выигрывали дело. Но муниципалитеты игнорировали эти решения.

1 июня нынешнего года мораторий сняли, но к получению заветных документов крымчан это не приблизило. Генпланов в муниципалитетах по-прежнему нет, зато теперь установлен более широкий перечень оснований для отказа в предоставлении участка. Как пояснили чиновники — чтобы сократить число судебных дел.

Приходите завтра

Василий К. получил разрешение на разработку технической документации на земельный участок в селе Наниково недалеко от Феодосии еще в 2009 году. Своего жилья у мужчины нет, живет у родственников и уже девять лет мечтает построить дом и перевезти туда семью. При Украине из-за бюрократии получить госакт было сложно, люди годами безрезультатно оббивали пороги различных инстанций. Не особо, по их мнению, изменилась ситуация и сейчас.

— В 2015 году я подал заявление с необходимым пакетом документов на предоставление участка в администрацию Феодосии, — рассказал Василий. — Но мне отказали на основании отсутствия нового генплана. Подал в суд, он вынес решение, что отсутствие генплана не является основанием для отказа в предоставлении участка. Опять подаю документы в муниципалитет — и опять отказ с немножко другой формулировкой, но с тем же смыслом. Снова обращаюсь в суд, и он признает решение администрации незаконной. Подаю документы в муниципалитет, проходят все сроки, а ответа — нет.

В июне, когда сняли мораторий, мужчине в муниципалитете сообщили, что ждут регламент, без которого не могут принимать решения по земельным вопросам.

Василий побывал на приеме у главы администрации Феодосии, писал жалобу в прокуратуру на то, что муниципалитет игнорирует решение суда. Но результата нет.

Юрист Шевкет Мамутов признает, что затягивание сроков ответа в администрациях и игнорирование решений суда, увы, обычная практика.

Процесс завершения оформления прав на земельный участок до введения моратория был следующий: с пакетом документов (решения поселковых и сельских советов о разрешении на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка для строительства жилого дома или решения на разработку технической документации по землеустройству и кадастровый паспорт) человек обращается в администрацию с заявлением о выделении участка в собственность. Муниципалитет по закону должен принять решение в течение 65 дней. Но люди не могли получить ответ от администрации в течение года, говорит юрист.

— Муниципалитет отказывает из-за того, что часть земельного участка якобы находится на дороге, хотя на самом деле это не так. Человек подает иск в суд, решение суда первой инстанции — в его пользу, решение Верховного суда Республики Крым тоже. Суды признают действия администрации незаконными, муниципалитет должен пересмотреть свое решение, но он этого не делает, — говорит Шевкет Мамутов.

К слову, в некоторых муниципалитетах Симферопольского района по незнанию или намеренно продолжают дезинформировать людей.

— Специалист не принял у меня заявление и пакет документов, сославшись на то, что в Крыму продолжает действовать мораторий на дооформление, — возмущается жительница Симферополя Оксана Цветкова.

В министерстве имущественных и земельных отношений РК признают, что на местах существует проблема с кадрами и организацией работы. Поэтому граждане и не могут вовремя получить на руки документы.

— Сегодня нет препятствий для обращения в органы исполнительной власти для завершения оформления права, которое было получено при Украине на все виды земель — под индивидуальное жилищное строительство, садоводство, огородничество и личное крестьянское хозяйство, — подчеркивает заместитель министра земельных и имущественных отношений РК Валерий Драч.

Что изменилось с 1 июня

Как поясняет адвокат Шевкет Мамутов, ранее было несколько оснований для отказа: если участок находится в лесной зоне или он предоставлялся из земель особо охраняемых территорий, располагался у границ природно-заповедного фонда или в границах прибрежной защитной полосы. А теперь их 25 (ст. 39.16 Земельного кодекса РФ).

В том числе получить отказ можно и в случае несоответствия месторасположения объекта документации, связанной с градостроительной деятельностью на территории РК. А также в случае отсутствия утвержденных документов территориального планирования и градостроительного зондирования. На сегодняшний день генплан имеет только Симферополь. Хотя все города и районы должны были принять их еще до конца 2017 года.

Также теперь местные власти имеют право отказать заявителю, если не установлена категория и вид разрешенного использования земельного участка. Если до введения моратория, при постановке на кадастровый учет в кадастровом паспорте указывали, что категория не установлена, ее устанавливали позже при передаче участка постановлением органов исполнительной власти.

— С 2018 года вступили в силу изменения к закону о государственной регистрации прав. Теперь, прежде чем предоставить земельный участок, за ним должно быть зарегистрировано право муниципальной собственности. А сделать это невозможно, поскольку решение органа местного самоуправления, выданное до референдума, не является основанием для регистрации муниципальной собственности. Правовой тупик: чтобы зарегистрировать муниципальную собственность, у земельного участка должен быть вид разрешенного использования и установлена категория земель, — поясняет юрист.

Кстати

Стоит отметить, что в Крыму еще несколько десятков тысяч человек надеются завершить оформление прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, хотя под 313 постановление они не подпадают. Эти люди получили разрешение на разработку проекта землеустройства до 2008 года. А документы сохраняли силу в течение двух лет, то есть до 14 октября 2010 года. Но большинство за столь короткий срок не успели получить право собственности. Общественники и юристы считают, что надо было внести изменения в законодательство и в правительственное постановление N313 и дать возможность людям дооформить свои участки. Но крымские власти это предложение не поддержали.До введения моратория люди, получив отказ, подавали в суд и нередко выигрывали его. Теперь же юристы считают, что в законодательных актах будет более четко сказано о том, что эта категория людей лишилась своего права на участок еще в 2010 году. И будут ли суды после этого вставать на сторону людей — большой вопрос.

Что надо для дооформления земельных участков в РК:

• Обратиться к кадастровому инженеру с «действующим» решением органа местного самоуправления и получить изготовленный им межевой план. В настоящее время заявление о постановке на кадастровый учет могут подавать в Госкомрегистр только лица, действующие по доверенности от органов местного самоуправления.

• Подать заявление о предоставлении земельного участка в муниципалитет.

• Обратиться с заявлением о регистрации прав на участок в Госкомрегистр или его территориальный орган (как правило, через МФЦ), приложив решение о предоставлении земельного участка.