Совсем недавно эксперты предрекали рост цен на недвижимость, сегодня они сходятся во мнении, что жильё будет дешеветь.

Если оценивать ситуацию с точки зрения здравого смысла, то ясно одно – в России будет дорожать всё, и жильё в том числе. И хотя некоторые эксперты вместе с чиновниками утверждают, что основания для повышения цен на жильё нет, реальность заставляет сомневаться в их прогнозах.

Вестум.RU провёл анализ мнений экспертов и сделал выводы на примере самого популярного российского курорта – Сочи, где квартиры во все времена пользуются спросом.

Одна из причин, на которую указывают аналитики, предрекая не только стабильность цен на жильё, но и возможное их понижение, это затоваривание рынка. Да, действительно, в последние годы в Сочи построили очень много жилья. Из-за проведения на курорте зимней Олимпиады в 2014 году курорт охватил строительный бум. Жилья появилось так много, что продать его стало некоторой проблемой. Однако, тот факт, что жилья в Сочи построено много, вовсе не заставил застройщиков и продавцов снижать цены. Почему же сейчас цены должны, вдруг, снизиться?

Эксперты указывают на возрастающую конкуренцию среди застройщиков, в связи с тем, что перед вступлением в силу нового закона о долевом строительстве, многие девелоперы поспешили оформить договора по старым правилам, и теперь на рынок выйдет масса новых проектов – новостроек. Однако, в жестокости конкуренции можно усомниться. Новшества закона неизменно приведут к тому, что основная масса (в разное время эксперты называли цифры от 30 до 60% от общего количества) застройщиков вообще покинет рынок, так как новые правила слишком жёсткие и материально затратные, и далеко не все застройщики «потянут» свою деятельность на новых условиях.

Вероятно, те застройщики, которые оформили договоры до и юля этого года, построят заявленные объекты. Но, где гарантия, что продавать они их будут по сниженным ценам? И вообще разве логично в этом случае торопиться с продажей?

Эксперты, которые всё же уповают на снижение цен, приводят как факторы, располагающие к этому, спад доходов населения и возможное подорожание ипотеки. Если говорить о первом факторе, то в России доходы населения падают постоянно, все уже привыкли к вечно растущим ценам, тарифам и прочему, поэтому как значимый фактор низкие доходы россиян вряд ли можно рассматривать. Скорее всего, это можно принять как неизбежную реальность. Это уже горькая традиция – сколько цены не повышай, люди всё равно будут есть, пить, ездить на автомобилях. Возможно не все, но те которые будут, компенсируют недостаток вложений в бюджет тех, кто окажется на грани нищеты.

Итак, по факту в Сочи действительно построено и строится много нового жилья. Даже при том, что в свете последних событий в законодательстве, спрос на квартиры существенно вырос, практически на 40 и более процентов, рынок недвижимости всё равно не оскудевает. Сегодня в Сочи можно без труда найти жильё любого плана, на любой вкус и кошелёк. Однако, за «копейки» недвижимость в Сочи (как и в любом другом городе) никто никогда не продавал и не продаёт, что вполне логично.

Спрос на квартиры, как мы уже сказали, существенно вырос. И это на фоне падающих доходов населения. Судите сами, можно ли этот фактор принимать во влияние как сдерживающий цены? По крайней мере, если оценивать политику и экономику нашей страны со стороны, то бедность населения никогда не останавливала рост цен.

Во многом спрос вырос благодаря подешевевшим ипотечным кредитом. Но, эксперты не устают повторять, что теперь с применением новых санкций (анонсы которых уже привели к падению рубля) Центробанк прекратит снижать ключевую ставку, а значит, и ипотечные ставки перестанут падать.

К слову, среди обывателей ходят упорные слухи о новом грандиозном кризисе. Ему даже название придумали – ипотечный.

Обо всех нюансах, связанных с прогнозами кризиса, и о том, как в разное время кризисы влияли на цены рынка недвижимости, Вестум. RU подробно расскажет в одном из ближайших материалов.

В его составе может появиться особая экономическая зона площадью до 360 гектаров. Если следовать концепции авторов, этот город создают для людей, которые превыше всего ставят семью

Одним из результатов отмены моратория на создание особых экономических зон (ОЭЗ) стала перспектива появления таковых в составе города-курорта Доброград — первого российского города, который строится на частные инвестиции. Семь-восемь месяцев уйдет на согласования, еще год-полтора — на создание инфраструктуры, в том числе транспортной, после чего ОЭЗ площадью 183 гектара сможет заработать.

По словам основателя Доброграда бизнесмена Владимира Седова, ряд потенциальных резидентов уже подписали протоколы о намерениях, другие подтянутся, а у новой ОЭЗ есть возможность разрастись до 360 гектаров.

Появление особой экономической зоны, частно-региональной по структуре инвестиций и форме управления — безусловный прорыв для Владимирской области, а для Доброграда — финальная точка концепции. По замыслу авторов, этот город создается для людей, превыше всего ставящих семью, и с учетом всех социально-экономических трендов нашего времени.

Классическая семья — это три поколения. Для младшего принципиально качественное образование, поэтому в Доброграде должна появиться современная школа — со всеми техническими новинками XXI века, отделениями искусства, спорта и робототехники и так далее.

Старшему поколению важно медицинское обслуживание и возможность социализации: эти задачи будет решать пансионат нового типа. Пожилые люди смогут получать все необходимое, проживая при этом в собственных квартирах, таунхаусах или коттеджах, которые потом наследники смогут продать или сдать в аренду.

Ключевую потребность среднего поколения — достойные места для работы, отдыха и жизни — смогут удовлетворить особая экономическая зона и инфраструктура Доброграда, который совсем скоро рассчитывает получить статус городского округа.

По словам Владимира Седова, о готовности повторить социальный и экономический опыт Доброграда уже заговорили власти Подмосковья, Екатеринбурга и ряда других регионов страны.

Почему на советские панельные дома не взглянуть без слез, как домостроительные комбинаты прошли путь от лопат до роботов, что общего может быть между классами элит и комфорт? BN узнал из первых рук, как строится современный панельный дом.

Перечислять, что в работе журналиста классно (а что – не очень), пришлось бы долго. Но одно из наиболее явных преимуществ – мне кажется, возможность своими глазами увидеть, как работают те или иные процессы, получить пояснения из первых рук. Самыми запоминающимися эпизодами моей десятилетней журналистской практики были посещения производственных предприятий – от гидроэлектростанций и сборки автомобилей, вселявшей ощущение, что восстание машин начнется именно с автозаводов, до сельскохозяйственных компаний – где еще городскому жителю удастся вживую увидеть, как роботы доят корову!

Недвижимость – это то, без чего большинству людей не обойтись на протяжении всей жизни. Конечно, перед покупкой жилья многие интересуются, по какой технологии строился дом, что за материалы использовались. Не хочется ведь в зимнее время замерзать в собственной квартире.

Типов и серий домов много, на редколлегии мы решили остановиться на распространенных сегодня панельных домах. Большую популярность панель получила за счет более низкой, нежели у монолита или кирпича, себестоимости, да и скорость строительства по панельной технологии выше. Стоимость объекта напрямую зависит от материалоемкости, а также от сроков строительства: строить очень быстро и очень медленно – одинаково дорого.

Для того чтобы узнать, как строятся такие дома, мы обратились в «Группу ЛСР» – одну из строительных компаний, плотно использующих бесшовную панельную технологию домостроения, и в середине июля встретились с начальником производственно-технического отдела Алексеем Перепелкиным.
Мы решили, что наиболее наглядным будет жилой комплекс «Новая Охта», расположенный на востоке города. Сейчас в нем представлены разные стадии реализации, что позволит своими глазами увидеть технологические этапы воплощения – от строящихся первых этажей до уже заселенных домов.

Весь мир стремится к технологичности строительства, пытается сделать так, чтобы как можно меньше приходилось производить руками, и с точки зрения этого стремления выпуск деталей на заводе с последующей сборкой на стройплощадке в общем-то является идеалом. Сейчас производственная часть «Группы ЛСР» включает в себя около 30 предприятий и охватывает изделия из железобетона, сваи для фундамента, бетонные смеси, растворы, кирпич, газобетон, песок и щебень.

К примеру, 24-этажный точечный дом требует около 3 тыс. железобетонных изделий разных конфигураций. Сама по себе скорость строительства во многом зависит от отлаженности логистических процессов. В среднем возведение точечного многоэтажного дома по панельной технологии занимает около двух лет.

Этапы строительства 25-этажного точечного дома «Группы ЛСР

— Нулевой цикл: забиваются сваи, ЛСР делает монолитным подвал и первый этаж, что необходимо для жесткости здания

— После этого начинается монтаж панелей, которые представляют собой скелет здания, они монтируются до кровли

— В дело вступают субподрядчики, устоявшийся пул которых, учитывая объемы строительства, насчитывает несколько десятков компаний. Кровельщики принимаются делать кровлю, одновременно начинается вставка окон

— За оконщиками сразу идут фасадчики, которые снаружи набивают минеральную вату, затем ее штукатурят, шпаклюют, красят. При этом стараются подгадать под более-менее теплый период

— Внутри специализированные организации монтируют системы отопления, вентиляции, водоснабжения и т. д., потом происходит отделка квартир

Что касается непосредственно технологии производства, то конкретно на заводах «Группы ЛСР» внедрена автоматизированная система проектирования. Если объяснять на пальцах, то в станки вставляются флеш-карты с чертежами, и оборудование фактически без участия монтажника укладывает в специальную форму смеси, уплотняет, шлифует и выпускает панель. Система позволяет быстро вносить изменения – архитектору достаточно перерисовать чертежи, выпустить их в электронном виде, и поточная линия практически сразу же перестраивается.

Сам принцип конвейерного производства остался тем же, но теперь используются роботы, а раньше, вспоминает Алексей, на строительных комбинатах смеси закидывались лопатами и затем выравнивались вручную. Ну и многое зависит от культуры производства: прежде на какие-то недоделки строители могли просто махнуть рукой.

В России культура производства и в целом выполнения каких бы то ни было работ еще далека от культуры финских застройщиков, панельные дома которых ставят в пример российским строительным компаниям – последних постоянно обвиняют в том, что их панельки проигрывают зарубежным аналогам.

«Вы видели в Финляндии 25-этажные панельные дома? В Петербурге, конечно, тоже строят малоэтажные панельки, но проектирование и технологические операции при строительстве высотных панельных домов от малоэтажных значительно отличаются. Ну и, конечно, это связано с культурой производства, в том числе и с бережным обращением со строительными материалами, которой у нас не было и которая за один год не создается. Но ситуация улучшается. Я пришел на работу в домостроительный комбинат № 4 в 1984 году, проработал там десять лет, в “Группе ЛСР” 19 лет работаю и могу сказать, что изменения в положительную сторону есть», – поясняет Алексей, пока мы прогуливаемся среди панелек, выкрашенных в салатовый цвет.

80
24-этажных домов можно построить из панелей, которые покроют расстояние между Петербургом и Москвой

Кроме того, меняется сознание покупателей. «Требования клиентов к качеству жилья растут все больше и больше. Это вынуждает застройщиков отрабатывать технологии, подбирать подрядчиков, обучать их, разрабатывать стандарты отделки. Когда строишь по 500 тыс. кв. м в год, продумывать каждый дом индивидуально невозможно, поэтому должны быть разработаны стандарты», – добавляет он.

Если не брать во внимание финский опыт, меня, как и многих потенциальных покупателей, отпугивает непрезентабельный внешний вид советских панельных домов с голыми швами и облупившейся серой облицовкой, и трудно отделаться от мысли, что с моей новоприобретенной современной панелькой может случиться то же самое.

«А вы знаете, что панели старого образца раскрасить практически невозможно? Панели предыдущего поколения, в общем-то, и сейчас производятся, так как не бывает технологий только хороших и только плохих, каждая обладает собственными преимуществами и недостатками. Но те панели чаще всего имели фактурный слой, сделанный на заводе в виде плитки, или фактурный бетон, и он очень трудно поддается реставрации. К тому же в Советском Союзе не было развито ощущение ответственности за коллективное имущество, поэтому собрать с жильцов деньги на покраску дома было практически невозможно. Сейчас с обязательными отчислениями в фонд капитального ремонта мы делаем шаги в сторону заботы о коллективном имуществе. Как машину надо обслуживать по время эксплуатации, так и дом. Собственно, во многом поэтому советские панельные дома сейчас выглядят так, как выглядят. С тем периодом панельки сравнивать сложно. Вот если посмотрите на наш дом, – Алексей вытягивает палец в сторону заселенной многоэтажки, – вы не сможете определить, панельный он или, допустим, монолитный, так как швов нет, он оштукатурен и окрашен».

9 миллиметровый патрон из пистолета Макарова
неспособен пробить железобетонную панель толщиной 120 мм

В шовной технологии как раз швы – это самое слабое место. «Я сейчас живу в доме, построенном по шовной технологии, и швы приходится переделывать каждые пять-шесть лет. Солнце, ветер, вода приводят их в негодность, следовательно, швы начинают протекать. В бесшовной технологии используется железобетонная панель, на которую надевается утеплитель. Мы можем свободно менять толщину утеплителя, что невозможно в шовных панелях. Кроме того, есть физические моменты, кивните, если по ходу беседы вам будет понятно», – с некоторым сомнением смотрит на меня Алексей.

В физике есть понятие «точка росы»: когда снаружи минусовая температура, внутри плюсовая, то ноль где-то посередине, и в районе нуля выпадает конденсат. Чем дальше от внутренней поверхности находится утеплитель, тем дальше точка росы от помещения. В трехслойной панели по шовной технологии утеплитель внутри, следовательно, в любом случае он хуже работает, чем тот, который снаружи. Если максимально отодвинуть точку росы к внешней поверхности, это позволит сделать дом более теплым и менее влажным. Кроме того, чем ближе утеплитель к внешней стене, тем выше должна быть паропроницаемость – необходимо, чтобы влага, которая образуется в утеплителе, могла свободно испаряться. Если утеплитель залит слоем бетона в трехслойной панели, понятно, что этот слой должного испарения не обеспечит.

30 суток
Бородатую неясыть можно содержать в Ленинградском зоопарке на сумму, равную стоимости двух железобетонных панелей

Бытует мнение, что панельные дома могут быть только в низком ценовом сегменте. В ответ на это Алексей огорошивает тем, что с точки зрения санитарно-эпидемиологических требований особой разницы между дорогим и дешевым жильем нет. «Инсоляция, качество водоснабжения, отопления, вентиляции – оно все сделано по нормативам. Общество развивается в направлении большего комфорта», – констатирует он, добавляя, что у компании есть панельные объекты с дополнительными дорогостоящими опциями, которые относятся к бизнес-классу, например, жилой комплекс «Европа Сити» на проспекте Медиков. Фасад сделан вентилируемым, в качестве облицовочного материала использовалась керамическая пустотная плитка. «Тот факт, что комплекс построен по панельной технологии, никак не снижает качество жизни. Любое здание надо рассматривать с точки зрения комфортности проживания. Но вот элитный дом из панелей построить сложно, так как у панельного домостроения есть ограничения по объемно-планировочным решениям: комнату в 50 кв. м не сделать. Если в монолитном железобетоне можно отверстия где хочешь просверлить, то с панелью вести себя вольно не получится», – заключил Алексей.

Нельзя утверждать, что нынешняя панель – это предел и ничего лучше не будет придумано. Развитие строительных технологий идет параллельно с другими областями, с химией, с переработкой материалов. Появляется что-то новое, оно попадает в строительство. «Дом – это же конгломерат всех вещей, которые существуют на рынке. Я еще застал времена, когда пожилые проектировщики говорили: “Пластиковые трубы для отопления? Такого не может быть!” Все еще будет развиваться», – на прощание уверяет Алексей.

Приобретенные в ипотеку квартиры оказались дороги в содержании

Первая очередь микрорайона «Новая жизнь» в Белгороде постепенно заполняется жильцами. Совсем скоро новоселье справят все участники кооператива. Все они сначала радовались не только продуманной отделке квартир, но и обустройству микрорайона в целом. И вправду — оно радует глаз: газоны и уже подросшие деревья, цветники и клумбы, украшенными декоративным камнем, пешеходные дорожки, посыпанные мелким гравием — чтобы совмещать прогулки с массажем стоп. Однако, как оказалось позже, содержать все это — весьма и весьма дорого.

Когда кооператив «Новая жизнь» только создавали по инициативе региональных властей, его главной целью называли доступность жилья для молодых белгородских специалистов и их семей. В принципе, можно сказать, эта миссия выполнена: первоначальный взнос за квартиру, площадь которой в среднем составляет 30 «квадратов», члены кооператива внесли в сумме 400 тысяч рублей. Оставшиеся 800 им предстоит выплатить в течение пяти лет. В месяц выходит примерно 14,5 тысячи. В общей сложности, переплата за участие в «Новой жизни» не достигает и трех процентов, что и стало главным стимулом для многих белгородцев — попасть в программу хотели многие, а теперь проект растиражировали в районах области.

Жильцам первых домов предложили даже комплекты эргономичной мебели для малогабаритных квартир, чтобы никто не хлопотал, где достать шкафчики на крохотную кухню в студии. Однако мало кто подумал о том, что новое жилье, где лестничные клетки закрыты витражным стеклом, а у подъездов цветут требующие постоянного полива газоны и кустарники, нужно будет и содержать на высшем уровне. Чтобы «Новая жизнь» со временем не превратилась в обыденную.

В управляющей компании насчитали: чтобы поддерживать порядок в микрорайоне, собственники должны ежемесячно платить 37 рублей с квадратного метра жилой площади. Те, в свою очередь, возмутились. В соцсетях тут же вспыхнул скандал: вспомнили, что квартиры приобретались теми, кто не в состоянии взять дорогую ипотеку в банке. И если потенциальные жильцы рассчитывали на бюджетный вариант, то зачем кураторы проекта мостили необычной плиткой тротуары, сеяли газон и высаживали красивые клены с кронами-шарами? Но многие предпочли смириться: получилось, что за содержание общей территории домов придется ежемесячно выкладывать около тысячи рублей. Больше всего повезло тем, кто взял квартиры поменьше — 26 «квадратов».

— Это было бы смешно, когда бы не было так грустно, — отметил в беседе с «РГ» один из участников кооператива на условиях анонимности. — Когда пришел сюда перед заселением, ходил с открытым ртом. Как все красиво! Но потом пришло понимание, что все это надо содержать. Конечно, на наши деньги. И это правильно, я считаю: если платишь из своего кармана, то и более бережно относишься ко всей этой красоте. Просто почти тысяча в месяц — весомый «плюс» к платежу…

Петр Рощупкин — тоже новосел «Новой жизни» — рассказал, что в своем новом жилье доволен всем — от розеток в квартире до ландшафтного дизайна во дворе.

— Мы с женой очень рады, что попали в эту программу, — говорит он. — Я сам занимался электроникой и могу утверждать, что здесь все продумано до мелочей. Все светильники светодиодные, видно, что применили энергоэффективные технологии везде, где могли. И хотя мы рассчитываем, что эта квартира станет нашим транзитным жильем, — все равно очень довольны. А что до высокой цены за содержание… Могу привести пример моих родителей, которые в свое время получали квартиру в молодежном кооперативе. И как-то жильцы решили отказаться от управляющей компании. Думали, что и сами смогут выполнить какие-то работы: подмести или цветы полить. Все было хорошо ровно год, а потом дом пришел в упадок.

Глава компании-куратора «Новой жизни» Александр Славкин добавляет, что названную представителями управляющей компании стоимость услуг пересчитали сами много раз. И пришли к выводу, что цифра совершенно обоснованна.

— Дело в том, что здесь построены дома малой этажности, — пояснил Славкин. — Были бы высотки, цена за содержание распределилась бы на большее число квартир. Значительную часть в общем объеме затрат составляет расход на полив: это стоимость и воды, и самой услуги. К тому же особо ухода требует витражное остекление. Да и управляющая компания себе в убыток работать не будет.

И чиновники, и представители компании-куратора уверены, что с вводом второй очереди «Новой жизни», запланированном на будущий год, проблема может потерять остроту. За незначительно выросшую территорию для обслуживания управляющей компании будут платить почти в два раза больше жильцов: значит, цена для каждого станет ниже.

— Чтобы снять напряжение, мы решили дотировать эту статью расходов, — отметил Славкин.

С учетом этой помощи жильцы будут платить не по 37, а по 20 рублей с «квадрата» жилой площади. Возникает вопрос: как сохранить микрорайоны нового формата, если жильцам содержать их дорого, а дотировать не всегда получается?

Глава региона Евгений Савченко, посетив дома первой очереди, отметил, что застройщикам следует создавать собственные УК для обслуживания новостроек. Он уверен, что в таком случае строительные фирмы будут более ответственно подходить к своей работе — ведь содержать эти дома придется им же. К тому же нужен и орган местного самоуправления — чтобы каждый чувствовал себя хозяином в своем доме и дворе.

Примеры, когда строительная фирма продолжает следить за эксплуатацией возведенных кварталов, в Белгородской области уже есть: микрорайон «Улитка», где застройщик строит не только детские площадки, но и сады со школами, радует глаз цветниками и чистотой. Как уверяет замначальника департамента ЖКХ Сергей Никипелов, это не единичный случай.

— На жильцов, как правило, особо рассчитывать в деле содержания жилья не приходится. Практика создания ТСЖ себя не оправдала, — отметил чиновник.

— Это как в цепи: если одно звено выпадает, все разваливается. Если же говорить об управляющей компании от застройщика, то мы знаем не только позитивные примеры. Встречаются ситуации, когда УК представляет интересы не жильцов, а строителей.

И чиновники, и обитатели «Новой жизни» сошлись во мнении — рано или поздно каждому придется взять на себя ответственность за то место, где живет.

Рынок недвижимости семимильными шагами движется в цифровую эру: Росреестр тестирует работу по блокчейн-технологиям, на днях банки перешли на электронные закладные, а квартиры давно можно выбирать через Интернет. Что это значит для покупателя новостроек и как время высоких технологий будет сочетаться с отказом рынка от долевых продаж, рассказала Ирина Доброхотова, председатель экспертного совета по инновациям РГУД, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Вот мы говорим: новые технологии, удаленные покупки… А готовы ли покупатели практически не глядя выбрать квартиру на сайте агентства или сайте застройщика и оплатить ее онлайн?

Определенная категория покупателей, которые делают выбор, используя сайт, уже точно сформировалась. Люди сами изучают генплан застройки, инфраструктуру района, перебирают планировочные решения, поэтажные планы и так далее. Если сайт новостройки более чем информативный, то квартиру легко выбрать и забронировать онлайн. Однако если у покупателя остаются вопросы — например, он не знает район, не уверен в том, куда будут выходить окна квартиры, хочет изучить еще проекты по соседству, хочет обсудить возможные скидки, желает посмотреть шоу-рум с образцами отделочных материалов – тогда скорее всего он приедет в офис продаж, чтобы получить консультацию менеджера. И, безусловно, таких покупателей пока больше: это психология нашего человека – многим нужно перед покупкой «пощупать товар». Даже если дом пока строится и квартиры еще нет, клиент может прийти, оценить, как оборудован офис продаж, подержать в руках буклет с планировками, посетить шоу-рум, изучить документы, в конце концов, по району прогуляться.

Но некоторые, особенно молодые и продвинутые покупатели сегодня действительно способны выбрать квартиру просто в Интернете.

С оплатой пока дело обстоит сложнее: многое зависит от схемы оплаты сделки – прямые расчеты, аккредитив, ипотека. В случае с ипотекой средства банк перечисляет заемщику по безналичному расчету – и таким же образом они переводятся после регистрации ДДУ на счет застройщика. Но все равно, физлицу сначала необходимо лично подписать кредитный договор, открыть счет и внести туда первоначальный взнос. Так что сказать, что квартиру можно оплатить «одним движением карты» сидя дома – пока нельзя.

Но с развитием цифровых технологий рынок рано или поздно придет и к этому. Например, цифровую подпись уже многие покупатели освоили – эту технологию мы использовали при проведении электронных аукционов на покупку квартир в «Некрасовке».

Какие еще процессы на рынке недвижимости по части продаж и сервиса перешли в Интернет?

Процесс одобрения ипотечного кредита практически полностью перешел на дистанционный формат: пакет документов (это отсканированные справка с работы, трудовая книжка, паспорт) отправляется в банк по Интернету, затем банк присылает электронное письмо о принятом решении.

Серьезно упростился с появлением госуслуг и МФЦ процесс регистрации права собственности, однако полностью онлайн это пока доступно только клиентам «Дом.Клик».

Сервис и частично продажи сегодня серьезно «завязаны» на социальные сети: ответственная работа компании в соцсетях – работа с отзывами, обработка входящих заявок и вопросов может существенно улучшить репутацию компании, что в итоге позитивно скажется и на продажах.

Покупателям вообще нужны сегодня «оффлайновые» агентства недвижимости, ипотечные брокеры?

Нужны! Через Интернет достаточно легко продавать, если клиент точно знает, что ему нужно. Но в случае с недвижимостью люди не всегда способны даже для самих себя сформулировать, какая именно квартира им нужна. Поэтому в задачи менеджера по продажам входит в первую очередь выявление потребностей. Этому мы в «БЕСТ-Новострой» агентов постоянно обучаем. Ипотечный брокер тоже необходим: тем, кто затрудняется сравнить ипотечные программы сразу от 5−10 банков, а также тем, кому нужна консультация, если случай «особый» – есть вопросы по доходам, предыдущим задолженностям и пр.

Поэтому «живое» консультирование никуда не исчезло. Да, кто-то считает, что все вопросы может решить специальная программа — чат-бот, но пока это далеко от правды.

А что происходит у застройщиков? Какие инновационные технологии используют девелоперские компании?

Сейчас компании работают в условиях жесточайшей конкуренции. Поскольку спрос на новое жилье также бьет все рекорды, девелоперам крайне важно знать, какие именно лоты в каких проектах пользуются максимальным успехом, чтобы эффективно подстраивать новые проекты под запросы покупателя. Конечно, анализ и мониторинг рынка – это то, чем маркетологи занимаются регулярно, однако в текущих условиях речь идет не только о точности и объективности анализа данных, но и об экономии времени.

Если раньше на построение отчета о локальной конкуренции уходили дни или даже недели, то теперь такие отчеты можно сделать буквально за минуты – если вы работаете в системе bnMAP.pro. Это инновационная разработка, представляющая собой IT-платформу, которая не просто аккумулирует различные данные, но и позволяет увидеть развитие рынка в динамике. Построить отчет можно с любым набором параметров – например, сравнить выбранные объекты по ценам, площадям лотов, степени строительной готовности и даже увидеть темпы продаж. Всего в систему заложено порядка сотни различных фильтров. Можно увидеть и состояние рынка недвижимости на заданную дату – например, какие проекты экспонировались месяц или даже год назад. Использование системы bnMAP.pro позволяет принимать точные и взвешенные управленческие решения при подготовке нового девелоперского проекта и выводе его на рынок.

Если «ручной труд» сводится к минимуму, то нужны ли будут сами по себе маркетологи и аналитики?

Нужны! Ведь цель не в том, чтобы «добыть» необходимые данные, а скорее в том, чтобы их правильно интерпретировать и применить на практике. Кроме того, в задачи специалиста входит постоянный мониторинг определенных сегментов рынка и построение отчетов по выбранным параметрам, так что IT-система – это удобный инструмент в работе аналитика.

Какая польза от таких b2b-инноваций конечному покупателю жилья?

В конечном итоге, благодаря грамотному использованию инноваций, на рынок поступает продукт более высокого качества, с улучшенными потребительскими характеристиками. Рынок избавляется от неконкурентоспособного «балласта», а покупатель получает возможность выбирать не между «плохим» и «приемлемым», а, скорее, между «очень хорошим» и «лучшим». Выигрывает в итоге именно конечный потребитель.

Нужны ли будут все эти высокие технологии, если рынок откажется от «долевки»?

Да, потому что необходимость разрабатывать проекты, продавать жилье никуда не исчезнет. В понятие «продавать» включен целый комплекс действий. Для застройщика это еще и предпродажная подготовка, непосредственно консалтинг – что именно строить, какой продукт предлагать рынку. Для покупателя – это помощь в выборе и дальнейшее сопровождение сделки.

Может быть, со временем технологии дойдут до такого уровня, что робот-консультант научится точно подбирать клиенту варианты жилья по его отпечатку пальца, но пока до этого еще далеко.

IT-инновации смогут освоить все или только компании-гиганты? Как это скажется на и без того заметной монополизации рынка крупными девелоперами и банками?

В той или иной степени IT используют сегодня практически все крупные и средние компании, это как минимум CRM-системы, некоторые девелоперы также применяют BIM-технологии, кто-то уже и на 3D-принтеры переходит. Но, конечно, если в компании существует понимание того, что необходимо совершить настоящий прорыв, опередить конкурентов не на полшага, а на два, – нужно не просто использовать инновации, нужно создавать их. Так, мы в «БЕСТ-Новострой» в течение нескольких лет разрабатывали bnMAP.pro. И теперь это полезный IT-продукт, без которого многие девелоперы не могут обойтись в решении повседневных задач.

Что сейчас делать людям, которые плохо разбираются в Интернете и вообще мало владеют компьютером, но квартиру тоже хотят купить и сэкономить нервы и время?

Чтобы купить жилье, совсем не обязательно быть специалистом по блокчейну. Пока еще никто не ограничивает возможность приобрести жилье офлайн. Приходите в агентство или в офис продаж застройщика.

Но нельзя не признать, что процесс поиска и подбора вариантов в Интернете существенно экономит время – впрочем, лишь в том случае, если сайт удобный и информативный.

Ваш прогноз по ценам на жилье на ближайшие полгода? Не удорожает ли стоимость метра применение инноваций?

Инновации, которые уже сегодня применяются компаниями, никоим образом не сказываются на удорожании цены метра, но упрощают бизнес-процессы и направлены на улучшение качеств конечного продукта.

До конца года ценовая ситуация в Москве и регионе, скорее всего, будет оставаться стабильной. Объем предложения в Москве пока остается значительным – около 3,5 млн кв. м новостроек, но он постепенно сокращается, так как ситуацию уравновешивает активно растущий спрос: за первое полугодие число сделок на 42% превысило результаты первого полугодия 2017 года.

Купить загородный дом в ипотеку непросто. Далеко не каждый коттедж соответствует суровым требованиям банков. Но варианты все же есть.

Ипотека на дом: ситуация на рынке

Купить загородный дом в ипотеку сложнее, чем участок. Так, ликвидность земельного участка гораздо проще оценить. Качество же строительства дома трудно проверить.

Кроме того, при ипотеке участков сумма сделки редко превышает 2-3 млн рублей, тогда как на рынке загородных домов сделки проводятся чаще всего с объектами стоимостью от 5-6 млн, а чаще и дороже.

Поэтому в большинстве случаев банки отказывают заемщикам, желающим приобрести загородный дом – обычно кредитор предлагает альтернативный вариант: например, купить коттедж под залог городской квартиры. Такая сделка вполне возможна, но на нее решаются далеко не все клиенты. Все-таки страшно заложить в банк жилье, если оно на данный момент единственное.

Тем не менее, программы покупки загородный объектов – коттеджей и таунхаусов – в ипотеку на рынке есть. Речь идет о совместных программах застройщиков и банков. Если конкретный коттеджный поселок прошел проверку кредитной организации, купить в нем дом в ипотеку можно без особых проблем.

На данный момент такая ипотека доступна во многих загородных проектах. По данным Экспертного бюро «Сперанский» около 55% коттеджных поселков поддерживают партнерские программы с банками по ипотеке. Но это не значит, что остальные полностью отрезаны от кредитных денег. Там у покупателей есть возможность договариваться с банками самостоятельно.

«По отзывам застройщиков, количество ипотечных сделок на рынке неуклонно растет. В одних компаниях называют цифры в пределах 30% ипотечных сделок, в других доходит до 90%. Главной проблемой сегодняшнего рынка является отсутствие у потенциальных покупателей живых денег на руках. Именно поэтому наличие ипотечных программ становится существенным фактором, повышающим продажи. Банки, конечно, больше «любят» объекты находящиеся в черте поселений, недалеко от города и максимально типовые с внятной ликвидностью. Но главное – без явных проблем с документами», – говорит Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро.

Среди банков активно кредитуют покупку загородных домов Сбербанк, Россельхозбанк, РосЕвроБанк, ДельтраКредит и некоторые другие организации. Размер первоначального взноса обычно составляет от 20 до 25%, процентная ставка начинается от 8,3% (РосЕвроБанк), от 8,8% в Россельхозбанке, от 9,5% – в Сбербанке.

Некоторые банки готовы давать кредиты и на строительство жилого дома, но в этом случае, пока объект не построен, однозначно придется передать в залог другое жилье.

Какой дом можно купить в ипотеку

Далеко не каждый загородный дом можно купить в ипотеку. Банки предъявляют довольно жесткие требования к объектам залога. В частности, коттедж должен быть готовым капитальным строением (получить ипотеку на недострой можно только под залог другого объекта). При этом дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания, обеспечен инженерными сетями, удобным подъездом. Кредиторы лояльно относятся только к тем домам, которые построены на кирпичном, бетонном фундаменте. А стены должны быть каменные, кирпичные, панельные, монолитные или блочные. Деревянные и каркасные дома кредитуются реже и под более высокий процент.

При покупке дома в ипотеку обязательно заключение страхового договора с защитой от пожара, стихийных бедствий и т.д.

Нужно обратить внимание, что в залог банку передается не только дом, но и участок, на котором тот построен. Ведь в противном случае кредитор не сможет реализовать объект на рынке в случае дефолта заещика.

Требования к заемщикам

Требования к потенциальному заемщику, желающему купить дом в ипотеку, строгие. Необходимо подтвердить высокий ежемесячный доход, иметь хорошую кредитную историю. Случается, банки отказывают интересантам без объяснения причин – и не вполне ясно, объект недвижимости не устроил кредитную организацию, и сам заемщик.

Выводы

Проще всего купить дом в ипотеку по совместной программе застройщика и банка. Если объект не аккредитован, получить ссуду будет труднее, но возможно – при условии, что дом капитальный качественный и расположенный в хорошем месте.

Были времена, когда нам как консультантам больше приходилось работать с темами развития. Сейчас — не то.

Да и вообще за последние пару лет мы все чаще сталкиваемся с грустной ситуацией в компаниях, которые идут на дно.

Каковы же типовые причины этого?

1. Фантазии владельцев. Предприниматели — мечтатели. Это известно. И вот часть из них мечтает так сильно, что совершенно отрывается от реальности. Мы знаем случай, когда один предприниматель в погоне за супер итальянским дизайном производимых им диванов заказал большую партию оных одного, но очень красивого синего цвета. Диваны были классные, но вот беда: стоили по 2000 долларов, а тут кризис подоспел…

2. Банковские кредиты. В бизнесе денег не хватает практически всегда. И подпитаться банковским кредитом — милое дело. Так вот многие так активно подпитываются, что потом не могут отдать не то что тело кредита, но и даже выплата только процентов составляет проблему. Так было с одним известным нам девелопером, который «сел» на кредитную иглу, да ещё и не заметил , как подкатили валютные дела. И вполне посильный долларовый кредит стал совершенно неподъемным .

3. Развитие бизнеса. Казалось бы, бизнес для того и создают, чтобы развивать дело. Однако, развитие развитию рознь. Например, в одной маленькой компании построили очень красивый продуктовый магазин, но он не оправдал ожиданий: бизнеса нет. В одной средней компании на треть увеличили количество SQU . В одной большой компании бюджет ИТ превысил все мыслимые и немыслимые размеры.

4. Большие ФОТы. Оплата труда — практически всегда больное место, и ФОТ у большинства сегодняшних бизнесов — одна из ключевых статей затрат. Но ФОТ ФОТу рознь. Потому что есть такие как БОРК, где нацеленные на бизнес: результат — топы получают относительно небольшой фиксированный оклад и могут заработать в 3-5 раз больше. А есть компании, где постоянный оклад уже доведён до предела отраслевой и должностной цифры, а переменная часть заработка либо очень мала, либо вообще отсутствует.

5. Нежелание считать. Как это ни странно, но при наличии огромного количества книг о финансах бизнеса, обилия бизнес — школ и курсов по управлению финансами даже для не-финансистов, количество предпринимателей, работающих в сфере малого и среднего бизнеса, не умеющих читать финансовые отчёты, бюджеты и понимать разницу между » бумажной» и реальной прибылью катастрофически мало.

В чем дело? Да просто в том, что таким предпринимателям неохота опускаться на уровень деталей. Как сказал один из них: «Мне надо, чтобы кто- то контролировал финансы. Мне это неинтересно. Даже моими личными средствами я сам не занимаясь. Для этого есть у меня доверенный финансист».

Какова же мораль из всего сказанного? Она проста: есть времена, когда рушатся экономики и системы привычных бизнес-отношений, и тогда понятно, что с рынка вылетают потерявшие спрос бизнесы. Или вдруг валютный кризис бабахнет, и в разы меняются курсы. Или появляются новые законы, закрывающие те или иные рыночные возможности. И со всем этим мы практически ничего поделать не можем.

Но вот все, что происходит внутри компаний, находится в ваших руках, господа предприниматели. А потому вы вполне можете не наступать на те «грабли», которые мы перечислили выше. Не так уж сложно обходить острые углы, когда понимаешь, что твой бизнес тебе дорог и хочется, чтобы он жил и развивался успешно долгие годы. И такая примитивная «бизнес-гигиена» позволит в значительной мере снизить риски, а, возможно, и найти наращивания стратегической устойчивости вашей компании.

Президент РФ Владимир Путин заявил о необходимости сохранения различных льгот для граждан предпенсионного возраста.

«Это очень важные для людей вещи. Такие, как бесплатный проезд на общественном транспорте, льготы по ЖКХ, при капитальном ремонте и газификации, льготы на приобретение лекарств и ряд других. Поддерживаю, безусловно, этот подход. Рассчитываю, что все необходимые решения будут приняты в регионах еще до вступления в силу нового закона по пенсионному обеспечению», — сказал глава государства в среду в телеобращении к гражданам по поводу пенсионной реформы.

Кроме того, В.Путин высказался за сохранение до завершения преобразований федеральных льгот, действующих на конец 2018 года, которыми смогут воспользоваться женщины при достижении 55 лет и мужчины с 60 лет.

«Имею в виду льготы по налогам на недвижимость и землю», — пояснил В.Путин.

По его словам, эти льготы предоставлялись только с выходом на пенсию, но в данном случае, когда в пенсионной системе предстоят изменения, мы обязаны сделать для людей исключения, «предоставляя льготы не в связи с выходом на пенсию, а по достижении соответствующего возраста».

«То есть, как и прежде, льготами смогут воспользоваться женщины по достижении 55 лет и мужчины с 60 лет. Таким образом, еще до выхода на пенсию они уже не будут платить налог за свой дом, квартиру, садовый участок», — подчеркнул В.Путин.

По словам главы государства, реформу пенсионной системы планируется начать с 2019 года и полностью завершить к 2034 году.

«На переходный период предлагаю считать предпенсионным возрастом пять лет до наступления срока выхода на пенсию», — добавил он.

В целом В.Путин заявил о неизбежности внесения изменений в законодательство для обеспечения повышения размера пенсий. При этом президент предложил повысить пенсионный возраст для женщин на пять лет вместо предлагавшихся восьми — на столько же, как и мужчинам. В эту пятницу предложения Путина обсудит думская рабочая группа.

Внесенный правительством законопроект о пенсионный реформе был принят Госдумой в первом чтении. Он предусматривает повышение планки выхода на пенсию с нынешних 55 и 60 лет для женщин и мужчин до 63 и 65 лет соответственно.

Как сообщали ранее в Минстрое, по состоянию на июль 2018 года мерами государственной поддержки на оплату услуг ЖКХ пользуются 37 млн россиян – почти четверть всего населения страны. За первый квартал этого года на субсидии было выделено более 104 млрд рублей. На предоставление поддержки имеют право семьи, чьи расходы на оплату ЖКУ превышают 22% совокупного дохода.

В частности, предоставление льгот по взносам на капремонт предусмотрено одиноким неработающим гражданам, достигшим возраста 70-80 лет. Размер субсидий варьируется от 50% до 100%.

Переход застройщиков на эскроу-счета неизбежно приведет к увеличению цен на жилье. Такое мнение высказали участники бизнес-бранча «Девелопмент по новым правилам», сообщают СМИ. Все ожидают повышения цен, однако у чиновников и застройщиков ожидаемые цифры не сходятся.

В частности, по мнению президента ГК «Основа» Александра Ручьева, уже в ближайшие два-три года цены могут вырасти на 30-40%, поскольку застройщикам придется закладывать все издержки на собственный капитал в цену жилья и в сокращение предложения.

Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов также прогнозирует рост цен минимум на 30%. Цены, по его мнению могли бы вырасти еще больше, но рост ограничивает покупательская способность граждан.

Но руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин не согласен с застройщиками. По его мнению, рост цен на присоединенных территориях не превысит 15%. Сейчас Новая Москва выступает драйвером жилого строительства – здесь возводится почти половина домов.

По словам Жидкина, такого скачка цен, который прогнозируют застройщики, не будет. «Жизнь показывает, что, как правило, девелоперы находят внутренние резервы, ресурсы, чтобы обеспечить высокий спрос», — рассуждает чиновник. Он уверен, что у частных компаний достаточно ресурсов, чтобы выдержать очередные законодательные изменения на рынке – за счет снижения маржи, изменения стратегий, новых механизмов.

Не стоит забывать, что рост цен будет сдерживаться «сверху». Например, депутаты Госдумы пригрозили застройщикам обращением в Федеральную антимонопольную службу, если будут повышаться цены на строящееся жилье. Законодатели, прописавшие и принявшие не самый качественный закон, уверены, что оснований для повышения цен нет.

А в начале июля глава Совета Федерации Валентина Матвиенко пригрозила заместителю министра строительства РФ Никите Стасишину увольнением, если ценовые прогнозы ведомства после введения эскроу-счетов – не более 1%, не сбудутся.

Ранее ученые Центрального экономико-математического института РАН в опубликованном исследовании «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований» подсчитали: реформа долевого строительства приведет к увеличению себестоимости строительства на 30%, росту цена на жилье на 20-30% и падению объемов ввода. Мультипликативный эффект грозит сократить ВВП на 1,5%, поскольку вслед за строительной отраслью пострадают смежные – производство стройматериалов, строительные услуги и прочие. Речь идет как раз о перспективе год-два.

На рынке недвижимости Тюмени наблюдается рост количества сделок. В связи с этим эксперты фиксируют сокращение объема предложений среди квартир в новостройках и в уже сданных в эксплуатацию домах. Сегодня на вторичном рынке представлено около 14 тысяч квартир, а на первичном – около 11 тысяч объектов. Годом ранее эти показатели были равны 18 и 16 тысячам соответственно. Об этом на сегодняшней встрече с застройщиками, финансистами и журналистами рассказал директор риелторского агенства «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Он прогнозирует, что к концу 2018 года на рынке недвижимости Тюмени останется чуть более 20 тысяч новостроек и вторичного жилья.

«Это верный предвестник серьезного дефицита квартир на рынке Тюмени. Конечно, дефицит – условное понятие. Правильно говорить про соотношение спроса и предложения. И если ситуация будет развиваться в тех же темпах, как сейчас, то возможно повторение ситуации 2011–2013 годов, когда желающих купить квартиры было много, а предложений мало. В своею очередь подобные тенденции ведут к росту цен на жилье», – сказал Ильдар Хусаинов.

По его мнению, есть несколько причин возникновения подобной ситуации. Например, сокращение объема ввода жилья, которое наблюдается в регионе последние три года.

Стоимость квадратного метра

Цена на недвижимость в Тюмени также растет. Новостройки показывают рост последние полтора года, вторичное жилье – с начала 2018 года. Сегодня в среднем приобрести квадратный метр в готовых домах можно за 60 343 рубля, а в строящихся – за 57 813 рублей. При этом уже с декабря «квадраты» могут стоить на тысячу рублей дороже.

Банки продолжают выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья. Сегодня ставки сложились на уровне 9,25% годовых на новостройки, 9,42% на вторичное жилье и 10,45% на загородную недвижимость.

Эксперты тюменского рынка недвижимости не видят перспектив для снижения ипотечных ставок, зато прогнозируют их рост.

«Рост цен, дефицит объема предложения и отсутствие большой вероятности снижения ставки говорит о том, что в самой выгодной позиции находятся те тюменцы, которые прямо сейчас выбирают для себя жилье и планируют купить его в ближайшее время», – заметил Ильдар Хусаинов.

При этом неизменно разнятся данные между стоимостью выставленной на продажу квартиры и ценой ее продажи. Аналитики отмечают, что тюменцы в среднем сбивают цену на квартиру на вторичном рынке на 7%. Интересно, что подобная ситуация характерна именно для областной столицы, где горожане любят поторговаться, а собственники жилья – выставить квартиру подороже, в надежде, что и на такую цену найдется свой покупатель.

Можно сказать, что рынок недвижимости в Тюмени в ближайшие годы значительно сократится, что спровоцирует рост цены на объекты. Аналитики отмечают, если со стороны государства не будут никаких нововведений, то уже в 2019 году ежемесячно стоимость квадратного метра будет расти на 1–1,5%.

Клиент

За квартирами как на рынок новостроек, так и на вторичный приходят все более молодые люди. Средний возраст ипотечного заемщика в Тюмени – около 36 лет. При этом группа людей до 30 лет занимает почти треть всех клиентов, 42% покупателей – тюменцы от 30 до 40 лет, еще 18% – люди в возрасте от 40 до 50 лет. На пенсионный возраст клиентуры приходится всего 9% сделок с недвижимостью, из них лишь 1% – клиенты старше 60 лет.

«Такие данные в первую очередь связаны с демографической ситуацией в стране. Кроме того, молодые люди верят в будущее, берут ипотечные кредиты по хорошей банковской ставке. Можно сказать, что сегодня молодежь может себе позволить купить жилье, в том числе за счет большого количества предложений малогабаритных квартир стоимостью от 800 тысяч рублей до одного миллиона», – отмечает эксперт.

Если посмотреть на предпочтения всех клиентов, то из передовых по спросу ушли квартиры формата «студия», их место заняло жилье формата «плюс».

Риелтор

Довольно сильно выросла и глубина проникновения риелторских услуг. Сегодня около 90% сделок в Тюмени со вторичным жильем проходит с участием агентств, на первичном рынке этот показатель равен 63%. В 2010 году с участием риелторов проводилось лишь около 20% всех сделок.

В бархатный сезон снять жилье на юге России по минимальной цене можно в Пятигорске и крымском селе Курортное. Об этом свидетельствуют материалы сервиса бронирования жилья Tvil.ru, поступившие в «Дом».

Средняя ставка аренды в обоих составляет тысячу рублей в сутки. В список курортов с недорогими квартирами на осень также попали несколько населенных пунктов в Краснодарском крае: Пересыпь, Приморско-Ахтарск, Кучугуры, Дедеркой, Абрау-Дюрсо, Сенной — в них найм жилья обойдется в 1,1-1,3 тысячи рублей в сутки.

Кроме того, дешевую съемную недвижимость можно найти в крымских поселках Черноморское и Николаевка, отмечается в предоставленных материалах.

По данным Tvil.ru, в среднем российские туристы в сентябре планируют провести на недорогих курортах юга России от трех до 14 ночей.

Ранее были названы самые популярные и дешевые курорты минеральных вод в России. В топ попали крымский город Саки, Пятигорск и Кисловодск.

Таиланд – экзотическое, но в то же время достаточно привлекательное направление для покупки дома или квартиры; с собственным жильем не придется тратить деньги на отели во время отдыха, а в остальной период недвижимость можно сдавать в аренду и получать пассивный доход; рассмотрим из каких главных этапов состоит процесс покупки жилья в Таиланде и на что стоит обратить внимание, приобретая свой дом в Азии.

Особенности приобретения недвижимости в Таиланде

Процесс покупки жилья в Таиланде отличается своей простотой и доступностью. Для совершения сделки не нужно привлекать ни нотариуса, ни юриста. Полный комплекс услуг по оформлению сделки оказывает агентство недвижимости – привлекать сторонних специалистов не нужно.

Все сделки подписываются на английском и тайском языках. Юридическую силу имеют оба контракта. Агентство недвижимости предоставляет консульский перевод на русский язык при необходимости.

При покупки недвижимости в Таиланде важно обратить внимание следующие моменты:

1. 51% жилья в домах всегда приходится на тайскую квоту, а 49% выделяется для продажи иностранцам.

Приобрести квартиру по тайской квоте можно. Однако стоит учитывать, что для этого придется зарегистрировать компанию в Таиланде. В среднем это стоит около 40 тысяч бат. В дальнейшем ежегодно придется выделять дополнительные расходы на ее содержание.

2. Землю и дом в Таиланде можно приобрести только через регистрацию компании, как и в случае покупки квартиры по тайской квоте.

3. Приобрести недвижимость в Таиланде можно на правах free hold (полное владение) и lease hold. В случае lease hold покупатель арендует недвижимость на срок 90 лет.

4. При покупке жилья в новостройке будущий покупатель всегда оплачивает только 50%, остальную часть он платит только на этапе получения ключей.

Касательно ВНЖ и виз, покупка недвижимости в Таиланде не дает никаких преимуществ для покупателей. Однако есть возможность отдельно купить визу категории «элит», которая дает разрешение на пребывание в стране сроком на 5 лет. Ее стоимость начинается от 1 млн. бат.

Этапы покупки недвижимости в Таиланде

Шаг 1. После того, как будущий покупатель определился с выбором объекта, ему необходимо через агентство недвижимости забронировать объект. Для этого заполняется бланк резерва и оплачивается депозит. Таким образом, будущий покупатель фиксирует стоимость и наличие объекта. В среднем депозит составляет от 30 до 50 тысяч бат.

Шаг 2. Далее в течение двух дней агент или застройщик готовит контакт на английском и тайском языках.

Шаг 3. После того, как договор оформлен и готовы все документы квартиру, покупатель получает инвойс (счет на оплату). Его оплачивают в банке в стране нерезидента. Для оформления собственности нужно получить справку, что средства были переведены из-за границы.

Шаг 4. Если покупатель приобретает квартиру на вторичном рынке, то после оплаты и предоставления справки, право собственности оформляется за 1 день в земельном департаменте. Если жилье покупается в новостройке, собственность оформляется по завершении строительства и получении ключей.

Расходы на сделку

В Таиланде отсутсвует ежегодный налог на собственность. При получении права собственность покупатель должен оплатить налог в размере 6,3% от оценочной стоимости квартиры. В некоторых случаях застройщик берет оплату 4% на себя.

Также при покупки квартиры в новостройке покупатель оплачивает установку счетчиков на воду и электричество. Стоит это от 7 до 15 тысяч бат в зависимости от тарифов застройщика и метража недвижимости.

Кроме того, покупатель должен оплатить maintenance fee – разовый взнос в амортизационный фонд дома. В среднем он составляет 400–800 бат за кв.м.

Несколько советов по совершению сделки всем покупателям недвижимости в Таиланде

1. Выбрать надежного риэлтора. От этого зависит безопасность и скорость проведения сделки. Важно проверить, есть у риэлтора разрешение на работу (work permit).

2. Внимательно читать договор перед подписанием. Не подписывать его, если какой-то из его пунктов не понятен. Уточнить, к какой квоте относится квартира, и какое право собственности на нее предоставляется.

3. Обязательно уточнить при покупке жилья на этапе строительства, есть ли у застройщика лицензия EIA. Это гарантирует его надежность.

4. Обратиться к стороннему юристу, если вы приобретаете жилье на вторичном рынке и у вас есть сомнения. Профессионал сможет проверить объект на обременение.

5. Учитывать дополнительные расходы на регистрацию и содержание тайской фирмы, если вы приобретаете квартиру по тайской квоте или дом.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Бартеньеву Ольгу (Gallery Real Estate Co.,Ltd).

Изменения в законе №214-ФЗ о долевом строительстве предполагают поэтапный переход к новой модели финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов. Считается, что это позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства. Однако этот механизм принесет с собой, по мнению экспертов, и ряд проблем.

Как ранее сообщала «Финансовая газета», Правительство РФ вводит банковское сопровождение с 1 июля 2018 года даже для тех проектов, которые уже сейчас реализуются. Пока их использование при привлечении средств дольщиков будет носить добровольный характер, но уже через год, 1 июля 2019 года, они станут обязательными.

Такой счет открывается покупателем в банке, на который перечисляется стоимость квартиры, а банк с эскроу-счета вправе и обязан перечислить деньги продавцу после наступления события, заранее оговоренное сторонами. При этом кредитное учреждение будет оценивать целевое назначение всех платежей, останавливая проведение расчетов при подозрении по поводу нецелевого использования средств. Деньги блокируются до окончания строительства, а зачисление на счет застройщика происходит после подписания передаточного акта.

Однако при благой цели обезопасить покупку квартир в новостройках и сделать ее более надежной в глазах дольщиков, эскроу-счета повлияют на рынок не лучшим образом.

Прежде всего, по мнению управляющего партнера компании Rebridge Capital Сурена Айрапетяна, переход на них грозит повышением цен на недвижимость. «Из-за введения расчетов с помощью эскроу-счетов недвижимость может подорожать на 10–15% от тех цен, которые есть сегодня, – рассказал он «Финансовой газете». – Рост цен свыше 15%, скорее всего, будет явлением временным, связанным с ажиотажем и новизной этого механизма. И если он и будет, то уже в течение полугода–года должен вернуться к тем самым 10–15% после его массового внедрения и адаптации рынка».

Еще одна причина для критики эскроу-счетов связана с вопросами компенсационности, имеющими потребительский характер. Так, по мнению экспертов агентства недвижимости «Бон Тон», принятые законодательные новеллы не предусматривают начисления процентов на средства, блокируемые на счетах-эскроу. Независимо от времени депонирования дольщик получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении договора долевого участия (ДДУ). Это означает, что с учетом принципа временной сущности денег дольщиков ожидают финансовые потери на фоне инфляции, а также изменения конъюнктуры рынка. Инфляция в размере 4%, которую Центробанк рассматривает в качестве ориентира, «съест» 10% от реальной стоимости за 2,5 года. Эффект будет еще сильнее за счет ожидаемого повышения цен на рынке, и покупатель не сможет за ту же сумму приобрести квартиру с такими же параметрами.

Еще один повод для обсуждения негативных моментов от введения эскроу-счетов участники рынка недвижимости связывают с оплатой по ипотеке, с помощью которой сейчас проходит до 70% продаж при покупке первичного жилья. На эскроу-счетах будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и «тело» кредита (деньги, которые выдаст банк). Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые обязательства и погашает задолженность, выплачивая как «тело» кредита, так и проценты. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве заемщик забирает с экскроу-счета только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту, а проценты за пользование, составляющие сотни тысяч рублей, уже никто не вернет.

«Таким образом, проблема, которую планируется решать с помощью эскроу-счетов, переходит из плоскости чистой юриспруденции в сферу юридической психологии, – говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства «Бон Тон». – Новый механизм предполагает, что расторжение ДДУ – это право, а не обязанность. Дольщики будут самостоятельно решать – расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика».

По его словам те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды обманутых дольщиков. Таким образом, в России сформируется новая категория «обманутые дольщики со счетами-эскроу».

Около 200 квартир в месяц выявляется в Петербурге в качестве проблемных с точки зрения налогообложения. Хозяева сдают их в аренду, а налоги при этом не платят. Но власти обещают вывести всех на чистую воду. Об этом и многом другом рассказал БН директор ГБУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов.

– Сергей Алексеевич, функционал Горжилобмена постоянно меняется, какие-то услуги становятся менее востребованными, какие-то появляются вновь. С какими вопросами к вам сегодня обращаются граждане чаще всего?

– Десять лет назад численный состав нашего учреждения составлял 190 человек. Основными вопросами были приватизация жилья – мы ей занимались параллельно с районными агентствами по приватизации; мена и выкуп комнат в коммунальных квартирах, когда один жилец приобретает у своих соседей жилье и становится собственником отдельного жилья.

Посмотрите, что сегодня: Горжилобмен – оператор программы «Расселение коммунальных квартир», оператор программы «Жилье работникам бюджетной сферы»; коммерческий наем, поднаем, наемные дома, приватизация полностью проходят через нас, так же как и деприватизация. Значимое социальное направление – пожизненная рента, это наша инициатива, поддержанная жилищным комитетом и правительством Петербурга.

Наконец, огромный пласт работы – это социальные выплаты гражданам по всем городским жилищным программам. Их общий объем составляет около 6 млрд руб. в год, и все они оформляются в Горжилобмене. Раньше этим занимались два уполномоченных банка, теперь наше учреждение. Это, конечно, для нас большая ответственность, однако мы понимаем, что таким образом экономим бюджетные средства. Деньги теперь перечисляются напрямую на расчетный счет гражданина, а все остальное время они находятся в бюджете.

Отмечу, что, несмотря на расширение наших функций, численный состав сотрудников остался практически тот же.

Что же касается приоритетов, то сами видите: важно все. Нам поручено оказывать набор государственных услуг, мы обязаны поддерживать материально-техническое обеспечение деятельности жилищного комитета. Точка. Мы и обеспечиваем.

– О программе расселения коммунальных квартир мы с вами подробно говорили год назад. В частности, о том, что теперь для города главное не число расселенных коммуналок, а число семей, улучшивших жилищные условия. А сколько квартир расселяется ежегодно?

– Стабильный показатель – около 5 тыс. квартир в год. Этому способствует как содействие города, так и работа риэлторского сообщества.

– Высока ли среди них доля тех, которые расселяются в ходе конкурсов, с помощью инвесторов?

– Конкурсы – процедура непростая, длительная, поскольку необходимо согласование с проживающими в коммунальной квартире гражданами. Однако маховик запущен. Нельзя сказать, что темпы сегодня слишком высокие, но все-таки за последний год мы стали проводить в два раза больше конкурсов. И 99,9% тендеров – состоявшиеся, то есть инвестор находится. Это все-таки показатель качества формирования лотов.

– В прошлом году вы говорили, что деприватизация – это буквально единичные случаи. То есть все-таки миф? Я имею в виду, что, несмотря на изменения в налогообложении, массового потока не наблюдается?

– Ничего не изменилось, абсолютно та же динамика – ежегодно деприватизируют примерно 30 жилых помещений.

– Раньше был коммерческий наем, теперь наемные дома. Что изменилось?

– Коммерческий наем – это наша, петербургская инициатива, которая была очень востребована и серьезно помогала двигать городскую очередь. Арендная ставка была очень комфортная – за квартиру в среднем она составляла 6 тыс. руб. в месяц. Программа работала несколько лет, свыше 1300 квартир в Петербурге было сдано. Это жилье принадлежало городу и располагалось в разных районах.

Потом появился федеральный закон о наемных домах. Принцип предоставления государственной услуги не изменился. Но теперь это уже не разрозненные квартиры, а целые жилые дома, которые строятся за счет бюджета. Заявления на участие в программе коммерческого найма уже не принимаются, но людям, которые в ней участвовали и прожили пять лет, дали право выкупить квартиры.

– А цена?

– Цена рыночная, но рассрочка беспроцентная на пять лет. Те, кто не выкупает, могут просто пролонгировать договор аренды.

– Теперь о наемных домах. Сколько их на сегодняшний день?

– Пока два: один в Красносельском, другой в Невском районе. Всего около 400 квартир. Отличия в том, что в наемных домах права выкупа нет и аренда не на пять, а на десять лет.

– Это еще одна очередь – из желающих снять жилье подешевле?

– Здесь такого понятия нет. Как только дом сдается, мы получаем полные сведения о квартирографии и принимаем заявления от граждан. Вся эта информация доступна на сайте Горжилобмена. Никаких предварительных заявок, никакой брони.

– Скажите, где самое тонкое место в вашей работе? Что сегодня больше беспокоит? Или все идет по плану?

– Оптимизировать и совершенствовать свою работу требуется постоянно. Назрела необходимость создания программных продуктов, которые бы свели воедино всю работу по городским жилищным программам. Сейчас все разрознено, некоторые программы соединяются, но не все. Хотелось бы иметь единую базу, информационный портал, чтобы решения принимались оперативно. Сегодня мы имеем лишние три-пять дней, когда документы ходят по инстанциям. Можно оптимизировать.

Есть проблемы федерального уровня. У нас, как я уже сказал, есть 6 млрд руб. социальных выплат. Расчет идет по показателям, который определяет Минстрой. Квадратный метр стоит столько-то. Но дело даже не в том, сколько он стоит, а в том, что мы можем руководствоваться официальной публикацией стоимости квадратного метра, а получаем эти данные со значительной задержкой, решение о предоставлении социальной выплаты не принимается. В 2017 году задержка была 124 дня!

Мы с депутатами Госдумы инициировали запрос, чтобы эту ситуацию как-то изменить.

– В прошлом году по инициативе комитета финансов городское правительство, региональное управление Налоговой инспекции и ГУВД заключили трехстороннее соглашение, суть которого – вывести из тени рынок жилищной аренды. Вы участвуете в этой работе. Последние данные, которые публиковались в конце ноября прошлого года, – это 1150 квартир, сдавая которые владельцы не платят налоги. Какова ситуация сейчас?

– Управляющие компании, отделы вселения ГУЖА, граждане, агентства недвижимости дают информацию о сдаче жилых помещений в аренду без оформления соответствующего договора, мы ее анализируем, в большинстве случаев Налоговая инспекция ее подтверждает. Мы получаем обратную связь от налоговых органов и видим, как развивается процесс. Из тени, как вы сказали, выводится огромный объем. Очень скоро сдавать квартиру втемную будет просто невыгодно. Как говорится, заплати налоги и спи спокойно.

Падение турецкой лиры, спровоцированное США, сделало покупки недвижимости в Турции привлекательными для россиян.

Турецкая лира в последние месяцы неоднократно обновляла исторические минимумы к доллару и евро, обесценившись с начала года по отношению к этим валютам более чем на 40%. Если в начале года за доллар давали примерно 3,75 лиры, то в ночь на понедельник курс уже превышал 7 лир. В минувшую пятницу лира обновила очередной исторический рекорд и завершила день на отметке 6,41 лиры/доллар, потеряв за сутки более 20% стоимости. Это спровоцировало кризисные настроения в обществе и деловой сфере, и сейчас лира торгуется по курсу 6,52 за доллар.

Падение турецкой валюты произошло на фоне растущих политических и экономических противоречий с Соединенными Штатами Америки. Очередное обострение отношений Анкары с Вашингтоном произошло 1 августа, когда США ввели санкции против Турции, добиваясь освобождения из-под стражи американского евангелистского пастора Эндрю Брансона, обвиняемого в причастности к попытке госпереворота 2016 года. Турецкая республика отказывается освобождать его, указывая, что тот обвиняется в поддержке террористов. В ответ на санкции США Анкара объявила о зеркальных мерах, президент Турции Реджеп Тайип Эрдоган заявил о бойкоте американской электронной продукции.

Как отмечают эксперты, опрошенные РИА «Новости», на фоне такого падения турецкой лиры недвижимость в Турции стала привлекательной для иностранных покупателей, особенно из стран с твердой валютой: доллар, евро, фунт. Валюты развивающихся стран (в том числе рубль) с начала года тоже просели по отношению к развитым, правда, менее существенно.

Так что, если россияне решили присмотреть на побережье Турции квартиру для себя, то сейчас, действительно, один из самых благоприятных моментом для такой покупки.

В то же время, если недвижимость покупается с инвестиционными целями, нужно учесть множество факторов. Как именно вы планируете получать доход: от роста стоимости или от сдачи в аренду? Если это аренда, будет ли ваш доход привязан к курсу лиры или удастся зафиксировать его в твердой валюте? Насколько существенен для вас риск еще более серьезной просадки лиры? Только ответив на эти вопросы, можно принимать решение о покупке.

Следует также учесть, что Турция сейчас находится под экономическим давлением со стороны США, а политическая ситуация в регионе в целом нестабильна. Это, в свою очередь, может стать существенным фактором риска для инвесторов. Один из самых негативных сценариев дальнейшего развития ситуации для инвесторов — военный конфликт в этом регионе. В этом случае инвесторы не смогут продать свой актив даже по цене покупки или же физически потеряют свою недвижимость.

Наиболее удачной стратегией для инвесторов считается вход в регионы после завершения кризисных явлений, обусловленных экономическими или политическими факторами. Выгодной может стать покупка недвижимости на ранней стадии восстановления рынка, так как это может обеспечить инвесторам максимальную доходность.

В 2008 году в Европе начался финансовый кризис. Проблемы в экономике сказались на состоянии местных рынков недвижимости: сократился объём инвестиций, цены на недвижимость упали на 20–40 %. Чтобы стимулировать приток капитала из-за рубежа, некоторые страны Южной Европы запустили программы «золотых виз»: Греция, Испания, Кипр и Португалия стали выдавать виды на жительство иностранным инвесторам в обмен на инвестиции в экономику своей страны. Мальта, где такая программа работала с 1988 года, сделала условия для инвесторов более гибкими. Хотя программы получения ВНЖ предлагают инвестиции в разные типы активов: недвижимость, бизнес, гособлигации, банковские депозиты или фонды, дома и квартиры остаются самым популярным объектом вложений капитала.

Запуск программ принёс результаты: возможностью получить ВНЖ за инвестиции воспользовались тысячи иностранцев, проинвестировав в рынки недвижимости стран Южной Европы миллиарды евро. Интерес покупателей из-за рубежа, вкупе с другими факторами, поддержал рост цен за квадратный метр.

Самая популярная программа в Южной Европе — «золотая виза» Португалии: с момента её запуска до конца мая 2018 португальский ВНЖ получили почти 6,3 тыс. иностранцев, инвестировав в португальскую экономику 3,8 млрд евро.

«Золотая виза» — свобода за деньги

Программы «золотых виз» позволяют получить статус резидента любому иностранцу старше 18 лет. По сравнению с другими способами получения ВНЖ (на основании брака, работы, учёбы или с целью воссоединения семьи) это относительно несложная и быстрая процедура: власти не предъявляют к заявителям требований по знанию языка или истории страны, а рассмотрение документов длится от пары недель до нескольких месяцев.

Все программы стран Южной Европы в качестве одной из опций предлагают инвестиции в недвижимость. В Испании минимальная стоимость объекта должна составить 500 тыс. евро, в Португалии — 350 тыс. (если он построен больше 30 лет назад или находится в районе городской регенерации). На Мальте требуется инвестировать и в облигации, и в недвижимость одновременно: 250 тыс. евро — в ценные бумаги и 50 или 60 тыс. евро в зависимости от локации — в аренду объекта на пять лет (или покупку — тогда сумма увеличивается до 270 или 320 тыс.). Кипр предлагают выдачу ВНЖ в обмен на недвижимость стоимостью от 300 тыс. евро, при этом инвестор должен положить 30 тыс. на депозит в местном банке. Самую недорогую программу предлагает Греция: греческий ВНЖ можно получить, купив объект по цене от 250 тыс. евро.

В рамках таких программ инвесторы получают ряд важных преимуществ:

— возможность путешествовать без виз по странам Шенгенской зоны;

— они могут жить в родной стране или там, где получили ВНЖ: южно-европейские страны, выдающие «золотые визы», предъявляют символические требования к срокам пребывания на своей территории или не предъявляют вообще;

— если инвестор проводит в стране, выдавшей ВНЖ, меньше полугода, то его налоговое резидентство остаётся прежним;

— ВНЖ получает вся семья инвестора: супруги, дети, в некоторых странах — родители обоих супругов;
выданные ВНЖ фактически являются бессрочными: их можно продлевать неограниченное количество раз;

— купленные объекты можно сдавать в аренду: благодаря популярности этого региона у туристов такая недвижимость, по оценкам экспертов международного брокера недвижимости Tranio, может приносить инвестору 5–7 % годовых.

Если инвестор действительно проживает в стране, выдавшей ВНЖ, то спустя определённый срок может подать заявление на получение гражданства. Кипр предлагает и более простой вариант: кипрский паспорт можно получить за несколько месяцев, купив недвижимость стоимостью от 2 млн евро.

Злоупотребление свободой

С другой стороны, программы инвестиционных ВНЖ могут стать лазейкой для тех, кто пытается укрыться от налогов. Как говорится в докладе Организации стран экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), поскольку программы инвестиционного ВНЖ не контролируют вопрос налогового резидентства, это приводит к нарушениям в отчётности в рамках единого стандарта обмена информацией (Common Reporting Standard, CRS), по которому страны ЕС должны отправлять данные о банковских счетах нерезидентов местным налоговым органам.

В докладе ОЭСР рассматривается два примера возможных нарушений. В первом резидент страны А может приобрести недвижимость в стране Б за 500 тыс. евро, получить ВНЖ и возможность сменить налоговое резидентство, не оплачивая налоги на доходы, получаемые за её пределами. Затем он откроет счёт в банке страны В. Хотя при открытии счёта в документах нужно указывать все страны резидентства для целей налогообложения, он укажет только страну Б. В результате банк страны В не выявит связи лица со страной А и не будет обмениваться с ней финансовой информацией. Во втором случае инвестор может получить инвестиционный ВНЖ и при открытии счёта в местном банке предоставить счета за коммунальные услуги для объекта, купленного в рамках программы «золотой визы». Банк решит, что инвестор является налоговым резидентом этой страны и не будет обмениваться информацией о счёте со страной, налоговым резидентом которой он является на самом деле.

По мнению экспертов ОЭСР, наиболее высокий риск нарушений принципов соглашения об обмене финансовой информации представляют программы, которые не предъявляют строгих требований к физическому присутствию инвестора в стране. Это справедливо для всех программ стран Южной Европы и рассматривается инвесторами как их преимущество: Греция, Испания и Мальта вообще никак не ограничивают пребывание инвестора на своей территории, Кипр нужно посещать раз в два года, а в Португалии требуется провести всего одну неделю в первый год и по две недели — в следующие два года. Ещё один фактор риска — отказ от участия в CRS, однако все страны Южной Европы, предлагающие программы «золотых виз», участвуют в обмене.

Чтобы предотвратить случаи подобных нарушений, ОЭСР настаивает на более тщательной проверке документов, подтверждающих физическое присутствие инвестора в той или иной стране, просит инструктировать заявителей о том, что необходимо указывать все юрисдикции налогового резидентства при открытии счёта в зарубежном банке. Пока эти предложения существуют в абстрактной форме, но есть вероятность, что в будущем программы по выдаче «золотых виз» будут ужесточены, чтобы соответствовать требованиям ОЭСР: так Кипр уже объявил об ограничении выдачи паспортов за инвестиции до 700 в год после обвинений в том, что среди получивших кипрское гражданство есть те, кого обвиняют в коррупции на родине.