Были времена, когда нам как консультантам больше приходилось работать с темами развития. Сейчас — не то.

Да и вообще за последние пару лет мы все чаще сталкиваемся с грустной ситуацией в компаниях, которые идут на дно.

Каковы же типовые причины этого?

1. Фантазии владельцев. Предприниматели — мечтатели. Это известно. И вот часть из них мечтает так сильно, что совершенно отрывается от реальности. Мы знаем случай, когда один предприниматель в погоне за супер итальянским дизайном производимых им диванов заказал большую партию оных одного, но очень красивого синего цвета. Диваны были классные, но вот беда: стоили по 2000 долларов, а тут кризис подоспел…

2. Банковские кредиты. В бизнесе денег не хватает практически всегда. И подпитаться банковским кредитом — милое дело. Так вот многие так активно подпитываются, что потом не могут отдать не то что тело кредита, но и даже выплата только процентов составляет проблему. Так было с одним известным нам девелопером, который «сел» на кредитную иглу, да ещё и не заметил , как подкатили валютные дела. И вполне посильный долларовый кредит стал совершенно неподъемным .

3. Развитие бизнеса. Казалось бы, бизнес для того и создают, чтобы развивать дело. Однако, развитие развитию рознь. Например, в одной маленькой компании построили очень красивый продуктовый магазин, но он не оправдал ожиданий: бизнеса нет. В одной средней компании на треть увеличили количество SQU . В одной большой компании бюджет ИТ превысил все мыслимые и немыслимые размеры.

4. Большие ФОТы. Оплата труда — практически всегда больное место, и ФОТ у большинства сегодняшних бизнесов — одна из ключевых статей затрат. Но ФОТ ФОТу рознь. Потому что есть такие как БОРК, где нацеленные на бизнес: результат — топы получают относительно небольшой фиксированный оклад и могут заработать в 3-5 раз больше. А есть компании, где постоянный оклад уже доведён до предела отраслевой и должностной цифры, а переменная часть заработка либо очень мала, либо вообще отсутствует.

5. Нежелание считать. Как это ни странно, но при наличии огромного количества книг о финансах бизнеса, обилия бизнес — школ и курсов по управлению финансами даже для не-финансистов, количество предпринимателей, работающих в сфере малого и среднего бизнеса, не умеющих читать финансовые отчёты, бюджеты и понимать разницу между » бумажной» и реальной прибылью катастрофически мало.

В чем дело? Да просто в том, что таким предпринимателям неохота опускаться на уровень деталей. Как сказал один из них: «Мне надо, чтобы кто- то контролировал финансы. Мне это неинтересно. Даже моими личными средствами я сам не занимаясь. Для этого есть у меня доверенный финансист».

Какова же мораль из всего сказанного? Она проста: есть времена, когда рушатся экономики и системы привычных бизнес-отношений, и тогда понятно, что с рынка вылетают потерявшие спрос бизнесы. Или вдруг валютный кризис бабахнет, и в разы меняются курсы. Или появляются новые законы, закрывающие те или иные рыночные возможности. И со всем этим мы практически ничего поделать не можем.

Но вот все, что происходит внутри компаний, находится в ваших руках, господа предприниматели. А потому вы вполне можете не наступать на те «грабли», которые мы перечислили выше. Не так уж сложно обходить острые углы, когда понимаешь, что твой бизнес тебе дорог и хочется, чтобы он жил и развивался успешно долгие годы. И такая примитивная «бизнес-гигиена» позволит в значительной мере снизить риски, а, возможно, и найти наращивания стратегической устойчивости вашей компании.

Президент РФ Владимир Путин заявил о необходимости сохранения различных льгот для граждан предпенсионного возраста.

«Это очень важные для людей вещи. Такие, как бесплатный проезд на общественном транспорте, льготы по ЖКХ, при капитальном ремонте и газификации, льготы на приобретение лекарств и ряд других. Поддерживаю, безусловно, этот подход. Рассчитываю, что все необходимые решения будут приняты в регионах еще до вступления в силу нового закона по пенсионному обеспечению», — сказал глава государства в среду в телеобращении к гражданам по поводу пенсионной реформы.

Кроме того, В.Путин высказался за сохранение до завершения преобразований федеральных льгот, действующих на конец 2018 года, которыми смогут воспользоваться женщины при достижении 55 лет и мужчины с 60 лет.

«Имею в виду льготы по налогам на недвижимость и землю», — пояснил В.Путин.

По его словам, эти льготы предоставлялись только с выходом на пенсию, но в данном случае, когда в пенсионной системе предстоят изменения, мы обязаны сделать для людей исключения, «предоставляя льготы не в связи с выходом на пенсию, а по достижении соответствующего возраста».

«То есть, как и прежде, льготами смогут воспользоваться женщины по достижении 55 лет и мужчины с 60 лет. Таким образом, еще до выхода на пенсию они уже не будут платить налог за свой дом, квартиру, садовый участок», — подчеркнул В.Путин.

По словам главы государства, реформу пенсионной системы планируется начать с 2019 года и полностью завершить к 2034 году.

«На переходный период предлагаю считать предпенсионным возрастом пять лет до наступления срока выхода на пенсию», — добавил он.

В целом В.Путин заявил о неизбежности внесения изменений в законодательство для обеспечения повышения размера пенсий. При этом президент предложил повысить пенсионный возраст для женщин на пять лет вместо предлагавшихся восьми — на столько же, как и мужчинам. В эту пятницу предложения Путина обсудит думская рабочая группа.

Внесенный правительством законопроект о пенсионный реформе был принят Госдумой в первом чтении. Он предусматривает повышение планки выхода на пенсию с нынешних 55 и 60 лет для женщин и мужчин до 63 и 65 лет соответственно.

Как сообщали ранее в Минстрое, по состоянию на июль 2018 года мерами государственной поддержки на оплату услуг ЖКХ пользуются 37 млн россиян – почти четверть всего населения страны. За первый квартал этого года на субсидии было выделено более 104 млрд рублей. На предоставление поддержки имеют право семьи, чьи расходы на оплату ЖКУ превышают 22% совокупного дохода.

В частности, предоставление льгот по взносам на капремонт предусмотрено одиноким неработающим гражданам, достигшим возраста 70-80 лет. Размер субсидий варьируется от 50% до 100%.

Переход застройщиков на эскроу-счета неизбежно приведет к увеличению цен на жилье. Такое мнение высказали участники бизнес-бранча «Девелопмент по новым правилам», сообщают СМИ. Все ожидают повышения цен, однако у чиновников и застройщиков ожидаемые цифры не сходятся.

В частности, по мнению президента ГК «Основа» Александра Ручьева, уже в ближайшие два-три года цены могут вырасти на 30-40%, поскольку застройщикам придется закладывать все издержки на собственный капитал в цену жилья и в сокращение предложения.

Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов также прогнозирует рост цен минимум на 30%. Цены, по его мнению могли бы вырасти еще больше, но рост ограничивает покупательская способность граждан.

Но руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин не согласен с застройщиками. По его мнению, рост цен на присоединенных территориях не превысит 15%. Сейчас Новая Москва выступает драйвером жилого строительства – здесь возводится почти половина домов.

По словам Жидкина, такого скачка цен, который прогнозируют застройщики, не будет. «Жизнь показывает, что, как правило, девелоперы находят внутренние резервы, ресурсы, чтобы обеспечить высокий спрос», — рассуждает чиновник. Он уверен, что у частных компаний достаточно ресурсов, чтобы выдержать очередные законодательные изменения на рынке – за счет снижения маржи, изменения стратегий, новых механизмов.

Не стоит забывать, что рост цен будет сдерживаться «сверху». Например, депутаты Госдумы пригрозили застройщикам обращением в Федеральную антимонопольную службу, если будут повышаться цены на строящееся жилье. Законодатели, прописавшие и принявшие не самый качественный закон, уверены, что оснований для повышения цен нет.

А в начале июля глава Совета Федерации Валентина Матвиенко пригрозила заместителю министра строительства РФ Никите Стасишину увольнением, если ценовые прогнозы ведомства после введения эскроу-счетов – не более 1%, не сбудутся.

Ранее ученые Центрального экономико-математического института РАН в опубликованном исследовании «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований» подсчитали: реформа долевого строительства приведет к увеличению себестоимости строительства на 30%, росту цена на жилье на 20-30% и падению объемов ввода. Мультипликативный эффект грозит сократить ВВП на 1,5%, поскольку вслед за строительной отраслью пострадают смежные – производство стройматериалов, строительные услуги и прочие. Речь идет как раз о перспективе год-два.

На рынке недвижимости Тюмени наблюдается рост количества сделок. В связи с этим эксперты фиксируют сокращение объема предложений среди квартир в новостройках и в уже сданных в эксплуатацию домах. Сегодня на вторичном рынке представлено около 14 тысяч квартир, а на первичном – около 11 тысяч объектов. Годом ранее эти показатели были равны 18 и 16 тысячам соответственно. Об этом на сегодняшней встрече с застройщиками, финансистами и журналистами рассказал директор риелторского агенства «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Он прогнозирует, что к концу 2018 года на рынке недвижимости Тюмени останется чуть более 20 тысяч новостроек и вторичного жилья.

«Это верный предвестник серьезного дефицита квартир на рынке Тюмени. Конечно, дефицит – условное понятие. Правильно говорить про соотношение спроса и предложения. И если ситуация будет развиваться в тех же темпах, как сейчас, то возможно повторение ситуации 2011–2013 годов, когда желающих купить квартиры было много, а предложений мало. В своею очередь подобные тенденции ведут к росту цен на жилье», – сказал Ильдар Хусаинов.

По его мнению, есть несколько причин возникновения подобной ситуации. Например, сокращение объема ввода жилья, которое наблюдается в регионе последние три года.

Стоимость квадратного метра

Цена на недвижимость в Тюмени также растет. Новостройки показывают рост последние полтора года, вторичное жилье – с начала 2018 года. Сегодня в среднем приобрести квадратный метр в готовых домах можно за 60 343 рубля, а в строящихся – за 57 813 рублей. При этом уже с декабря «квадраты» могут стоить на тысячу рублей дороже.

Банки продолжают выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья. Сегодня ставки сложились на уровне 9,25% годовых на новостройки, 9,42% на вторичное жилье и 10,45% на загородную недвижимость.

Эксперты тюменского рынка недвижимости не видят перспектив для снижения ипотечных ставок, зато прогнозируют их рост.

«Рост цен, дефицит объема предложения и отсутствие большой вероятности снижения ставки говорит о том, что в самой выгодной позиции находятся те тюменцы, которые прямо сейчас выбирают для себя жилье и планируют купить его в ближайшее время», – заметил Ильдар Хусаинов.

При этом неизменно разнятся данные между стоимостью выставленной на продажу квартиры и ценой ее продажи. Аналитики отмечают, что тюменцы в среднем сбивают цену на квартиру на вторичном рынке на 7%. Интересно, что подобная ситуация характерна именно для областной столицы, где горожане любят поторговаться, а собственники жилья – выставить квартиру подороже, в надежде, что и на такую цену найдется свой покупатель.

Можно сказать, что рынок недвижимости в Тюмени в ближайшие годы значительно сократится, что спровоцирует рост цены на объекты. Аналитики отмечают, если со стороны государства не будут никаких нововведений, то уже в 2019 году ежемесячно стоимость квадратного метра будет расти на 1–1,5%.

Клиент

За квартирами как на рынок новостроек, так и на вторичный приходят все более молодые люди. Средний возраст ипотечного заемщика в Тюмени – около 36 лет. При этом группа людей до 30 лет занимает почти треть всех клиентов, 42% покупателей – тюменцы от 30 до 40 лет, еще 18% – люди в возрасте от 40 до 50 лет. На пенсионный возраст клиентуры приходится всего 9% сделок с недвижимостью, из них лишь 1% – клиенты старше 60 лет.

«Такие данные в первую очередь связаны с демографической ситуацией в стране. Кроме того, молодые люди верят в будущее, берут ипотечные кредиты по хорошей банковской ставке. Можно сказать, что сегодня молодежь может себе позволить купить жилье, в том числе за счет большого количества предложений малогабаритных квартир стоимостью от 800 тысяч рублей до одного миллиона», – отмечает эксперт.

Если посмотреть на предпочтения всех клиентов, то из передовых по спросу ушли квартиры формата «студия», их место заняло жилье формата «плюс».

Риелтор

Довольно сильно выросла и глубина проникновения риелторских услуг. Сегодня около 90% сделок в Тюмени со вторичным жильем проходит с участием агентств, на первичном рынке этот показатель равен 63%. В 2010 году с участием риелторов проводилось лишь около 20% всех сделок.

В бархатный сезон снять жилье на юге России по минимальной цене можно в Пятигорске и крымском селе Курортное. Об этом свидетельствуют материалы сервиса бронирования жилья Tvil.ru, поступившие в «Дом».

Средняя ставка аренды в обоих составляет тысячу рублей в сутки. В список курортов с недорогими квартирами на осень также попали несколько населенных пунктов в Краснодарском крае: Пересыпь, Приморско-Ахтарск, Кучугуры, Дедеркой, Абрау-Дюрсо, Сенной — в них найм жилья обойдется в 1,1-1,3 тысячи рублей в сутки.

Кроме того, дешевую съемную недвижимость можно найти в крымских поселках Черноморское и Николаевка, отмечается в предоставленных материалах.

По данным Tvil.ru, в среднем российские туристы в сентябре планируют провести на недорогих курортах юга России от трех до 14 ночей.

Ранее были названы самые популярные и дешевые курорты минеральных вод в России. В топ попали крымский город Саки, Пятигорск и Кисловодск.

Таиланд – экзотическое, но в то же время достаточно привлекательное направление для покупки дома или квартиры; с собственным жильем не придется тратить деньги на отели во время отдыха, а в остальной период недвижимость можно сдавать в аренду и получать пассивный доход; рассмотрим из каких главных этапов состоит процесс покупки жилья в Таиланде и на что стоит обратить внимание, приобретая свой дом в Азии.

Особенности приобретения недвижимости в Таиланде

Процесс покупки жилья в Таиланде отличается своей простотой и доступностью. Для совершения сделки не нужно привлекать ни нотариуса, ни юриста. Полный комплекс услуг по оформлению сделки оказывает агентство недвижимости – привлекать сторонних специалистов не нужно.

Все сделки подписываются на английском и тайском языках. Юридическую силу имеют оба контракта. Агентство недвижимости предоставляет консульский перевод на русский язык при необходимости.

При покупки недвижимости в Таиланде важно обратить внимание следующие моменты:

1. 51% жилья в домах всегда приходится на тайскую квоту, а 49% выделяется для продажи иностранцам.

Приобрести квартиру по тайской квоте можно. Однако стоит учитывать, что для этого придется зарегистрировать компанию в Таиланде. В среднем это стоит около 40 тысяч бат. В дальнейшем ежегодно придется выделять дополнительные расходы на ее содержание.

2. Землю и дом в Таиланде можно приобрести только через регистрацию компании, как и в случае покупки квартиры по тайской квоте.

3. Приобрести недвижимость в Таиланде можно на правах free hold (полное владение) и lease hold. В случае lease hold покупатель арендует недвижимость на срок 90 лет.

4. При покупке жилья в новостройке будущий покупатель всегда оплачивает только 50%, остальную часть он платит только на этапе получения ключей.

Касательно ВНЖ и виз, покупка недвижимости в Таиланде не дает никаких преимуществ для покупателей. Однако есть возможность отдельно купить визу категории «элит», которая дает разрешение на пребывание в стране сроком на 5 лет. Ее стоимость начинается от 1 млн. бат.

Этапы покупки недвижимости в Таиланде

Шаг 1. После того, как будущий покупатель определился с выбором объекта, ему необходимо через агентство недвижимости забронировать объект. Для этого заполняется бланк резерва и оплачивается депозит. Таким образом, будущий покупатель фиксирует стоимость и наличие объекта. В среднем депозит составляет от 30 до 50 тысяч бат.

Шаг 2. Далее в течение двух дней агент или застройщик готовит контакт на английском и тайском языках.

Шаг 3. После того, как договор оформлен и готовы все документы квартиру, покупатель получает инвойс (счет на оплату). Его оплачивают в банке в стране нерезидента. Для оформления собственности нужно получить справку, что средства были переведены из-за границы.

Шаг 4. Если покупатель приобретает квартиру на вторичном рынке, то после оплаты и предоставления справки, право собственности оформляется за 1 день в земельном департаменте. Если жилье покупается в новостройке, собственность оформляется по завершении строительства и получении ключей.

Расходы на сделку

В Таиланде отсутсвует ежегодный налог на собственность. При получении права собственность покупатель должен оплатить налог в размере 6,3% от оценочной стоимости квартиры. В некоторых случаях застройщик берет оплату 4% на себя.

Также при покупки квартиры в новостройке покупатель оплачивает установку счетчиков на воду и электричество. Стоит это от 7 до 15 тысяч бат в зависимости от тарифов застройщика и метража недвижимости.

Кроме того, покупатель должен оплатить maintenance fee – разовый взнос в амортизационный фонд дома. В среднем он составляет 400–800 бат за кв.м.

Несколько советов по совершению сделки всем покупателям недвижимости в Таиланде

1. Выбрать надежного риэлтора. От этого зависит безопасность и скорость проведения сделки. Важно проверить, есть у риэлтора разрешение на работу (work permit).

2. Внимательно читать договор перед подписанием. Не подписывать его, если какой-то из его пунктов не понятен. Уточнить, к какой квоте относится квартира, и какое право собственности на нее предоставляется.

3. Обязательно уточнить при покупке жилья на этапе строительства, есть ли у застройщика лицензия EIA. Это гарантирует его надежность.

4. Обратиться к стороннему юристу, если вы приобретаете жилье на вторичном рынке и у вас есть сомнения. Профессионал сможет проверить объект на обременение.

5. Учитывать дополнительные расходы на регистрацию и содержание тайской фирмы, если вы приобретаете квартиру по тайской квоте или дом.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Бартеньеву Ольгу (Gallery Real Estate Co.,Ltd).

Изменения в законе №214-ФЗ о долевом строительстве предполагают поэтапный переход к новой модели финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов. Считается, что это позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства. Однако этот механизм принесет с собой, по мнению экспертов, и ряд проблем.

Как ранее сообщала «Финансовая газета», Правительство РФ вводит банковское сопровождение с 1 июля 2018 года даже для тех проектов, которые уже сейчас реализуются. Пока их использование при привлечении средств дольщиков будет носить добровольный характер, но уже через год, 1 июля 2019 года, они станут обязательными.

Такой счет открывается покупателем в банке, на который перечисляется стоимость квартиры, а банк с эскроу-счета вправе и обязан перечислить деньги продавцу после наступления события, заранее оговоренное сторонами. При этом кредитное учреждение будет оценивать целевое назначение всех платежей, останавливая проведение расчетов при подозрении по поводу нецелевого использования средств. Деньги блокируются до окончания строительства, а зачисление на счет застройщика происходит после подписания передаточного акта.

Однако при благой цели обезопасить покупку квартир в новостройках и сделать ее более надежной в глазах дольщиков, эскроу-счета повлияют на рынок не лучшим образом.

Прежде всего, по мнению управляющего партнера компании Rebridge Capital Сурена Айрапетяна, переход на них грозит повышением цен на недвижимость. «Из-за введения расчетов с помощью эскроу-счетов недвижимость может подорожать на 10–15% от тех цен, которые есть сегодня, – рассказал он «Финансовой газете». – Рост цен свыше 15%, скорее всего, будет явлением временным, связанным с ажиотажем и новизной этого механизма. И если он и будет, то уже в течение полугода–года должен вернуться к тем самым 10–15% после его массового внедрения и адаптации рынка».

Еще одна причина для критики эскроу-счетов связана с вопросами компенсационности, имеющими потребительский характер. Так, по мнению экспертов агентства недвижимости «Бон Тон», принятые законодательные новеллы не предусматривают начисления процентов на средства, блокируемые на счетах-эскроу. Независимо от времени депонирования дольщик получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении договора долевого участия (ДДУ). Это означает, что с учетом принципа временной сущности денег дольщиков ожидают финансовые потери на фоне инфляции, а также изменения конъюнктуры рынка. Инфляция в размере 4%, которую Центробанк рассматривает в качестве ориентира, «съест» 10% от реальной стоимости за 2,5 года. Эффект будет еще сильнее за счет ожидаемого повышения цен на рынке, и покупатель не сможет за ту же сумму приобрести квартиру с такими же параметрами.

Еще один повод для обсуждения негативных моментов от введения эскроу-счетов участники рынка недвижимости связывают с оплатой по ипотеке, с помощью которой сейчас проходит до 70% продаж при покупке первичного жилья. На эскроу-счетах будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и «тело» кредита (деньги, которые выдаст банк). Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые обязательства и погашает задолженность, выплачивая как «тело» кредита, так и проценты. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве заемщик забирает с экскроу-счета только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту, а проценты за пользование, составляющие сотни тысяч рублей, уже никто не вернет.

«Таким образом, проблема, которую планируется решать с помощью эскроу-счетов, переходит из плоскости чистой юриспруденции в сферу юридической психологии, – говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства «Бон Тон». – Новый механизм предполагает, что расторжение ДДУ – это право, а не обязанность. Дольщики будут самостоятельно решать – расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика».

По его словам те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды обманутых дольщиков. Таким образом, в России сформируется новая категория «обманутые дольщики со счетами-эскроу».

Около 200 квартир в месяц выявляется в Петербурге в качестве проблемных с точки зрения налогообложения. Хозяева сдают их в аренду, а налоги при этом не платят. Но власти обещают вывести всех на чистую воду. Об этом и многом другом рассказал БН директор ГБУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов.

– Сергей Алексеевич, функционал Горжилобмена постоянно меняется, какие-то услуги становятся менее востребованными, какие-то появляются вновь. С какими вопросами к вам сегодня обращаются граждане чаще всего?

– Десять лет назад численный состав нашего учреждения составлял 190 человек. Основными вопросами были приватизация жилья – мы ей занимались параллельно с районными агентствами по приватизации; мена и выкуп комнат в коммунальных квартирах, когда один жилец приобретает у своих соседей жилье и становится собственником отдельного жилья.

Посмотрите, что сегодня: Горжилобмен – оператор программы «Расселение коммунальных квартир», оператор программы «Жилье работникам бюджетной сферы»; коммерческий наем, поднаем, наемные дома, приватизация полностью проходят через нас, так же как и деприватизация. Значимое социальное направление – пожизненная рента, это наша инициатива, поддержанная жилищным комитетом и правительством Петербурга.

Наконец, огромный пласт работы – это социальные выплаты гражданам по всем городским жилищным программам. Их общий объем составляет около 6 млрд руб. в год, и все они оформляются в Горжилобмене. Раньше этим занимались два уполномоченных банка, теперь наше учреждение. Это, конечно, для нас большая ответственность, однако мы понимаем, что таким образом экономим бюджетные средства. Деньги теперь перечисляются напрямую на расчетный счет гражданина, а все остальное время они находятся в бюджете.

Отмечу, что, несмотря на расширение наших функций, численный состав сотрудников остался практически тот же.

Что же касается приоритетов, то сами видите: важно все. Нам поручено оказывать набор государственных услуг, мы обязаны поддерживать материально-техническое обеспечение деятельности жилищного комитета. Точка. Мы и обеспечиваем.

– О программе расселения коммунальных квартир мы с вами подробно говорили год назад. В частности, о том, что теперь для города главное не число расселенных коммуналок, а число семей, улучшивших жилищные условия. А сколько квартир расселяется ежегодно?

– Стабильный показатель – около 5 тыс. квартир в год. Этому способствует как содействие города, так и работа риэлторского сообщества.

– Высока ли среди них доля тех, которые расселяются в ходе конкурсов, с помощью инвесторов?

– Конкурсы – процедура непростая, длительная, поскольку необходимо согласование с проживающими в коммунальной квартире гражданами. Однако маховик запущен. Нельзя сказать, что темпы сегодня слишком высокие, но все-таки за последний год мы стали проводить в два раза больше конкурсов. И 99,9% тендеров – состоявшиеся, то есть инвестор находится. Это все-таки показатель качества формирования лотов.

– В прошлом году вы говорили, что деприватизация – это буквально единичные случаи. То есть все-таки миф? Я имею в виду, что, несмотря на изменения в налогообложении, массового потока не наблюдается?

– Ничего не изменилось, абсолютно та же динамика – ежегодно деприватизируют примерно 30 жилых помещений.

– Раньше был коммерческий наем, теперь наемные дома. Что изменилось?

– Коммерческий наем – это наша, петербургская инициатива, которая была очень востребована и серьезно помогала двигать городскую очередь. Арендная ставка была очень комфортная – за квартиру в среднем она составляла 6 тыс. руб. в месяц. Программа работала несколько лет, свыше 1300 квартир в Петербурге было сдано. Это жилье принадлежало городу и располагалось в разных районах.

Потом появился федеральный закон о наемных домах. Принцип предоставления государственной услуги не изменился. Но теперь это уже не разрозненные квартиры, а целые жилые дома, которые строятся за счет бюджета. Заявления на участие в программе коммерческого найма уже не принимаются, но людям, которые в ней участвовали и прожили пять лет, дали право выкупить квартиры.

– А цена?

– Цена рыночная, но рассрочка беспроцентная на пять лет. Те, кто не выкупает, могут просто пролонгировать договор аренды.

– Теперь о наемных домах. Сколько их на сегодняшний день?

– Пока два: один в Красносельском, другой в Невском районе. Всего около 400 квартир. Отличия в том, что в наемных домах права выкупа нет и аренда не на пять, а на десять лет.

– Это еще одна очередь – из желающих снять жилье подешевле?

– Здесь такого понятия нет. Как только дом сдается, мы получаем полные сведения о квартирографии и принимаем заявления от граждан. Вся эта информация доступна на сайте Горжилобмена. Никаких предварительных заявок, никакой брони.

– Скажите, где самое тонкое место в вашей работе? Что сегодня больше беспокоит? Или все идет по плану?

– Оптимизировать и совершенствовать свою работу требуется постоянно. Назрела необходимость создания программных продуктов, которые бы свели воедино всю работу по городским жилищным программам. Сейчас все разрознено, некоторые программы соединяются, но не все. Хотелось бы иметь единую базу, информационный портал, чтобы решения принимались оперативно. Сегодня мы имеем лишние три-пять дней, когда документы ходят по инстанциям. Можно оптимизировать.

Есть проблемы федерального уровня. У нас, как я уже сказал, есть 6 млрд руб. социальных выплат. Расчет идет по показателям, который определяет Минстрой. Квадратный метр стоит столько-то. Но дело даже не в том, сколько он стоит, а в том, что мы можем руководствоваться официальной публикацией стоимости квадратного метра, а получаем эти данные со значительной задержкой, решение о предоставлении социальной выплаты не принимается. В 2017 году задержка была 124 дня!

Мы с депутатами Госдумы инициировали запрос, чтобы эту ситуацию как-то изменить.

– В прошлом году по инициативе комитета финансов городское правительство, региональное управление Налоговой инспекции и ГУВД заключили трехстороннее соглашение, суть которого – вывести из тени рынок жилищной аренды. Вы участвуете в этой работе. Последние данные, которые публиковались в конце ноября прошлого года, – это 1150 квартир, сдавая которые владельцы не платят налоги. Какова ситуация сейчас?

– Управляющие компании, отделы вселения ГУЖА, граждане, агентства недвижимости дают информацию о сдаче жилых помещений в аренду без оформления соответствующего договора, мы ее анализируем, в большинстве случаев Налоговая инспекция ее подтверждает. Мы получаем обратную связь от налоговых органов и видим, как развивается процесс. Из тени, как вы сказали, выводится огромный объем. Очень скоро сдавать квартиру втемную будет просто невыгодно. Как говорится, заплати налоги и спи спокойно.

Падение турецкой лиры, спровоцированное США, сделало покупки недвижимости в Турции привлекательными для россиян.

Турецкая лира в последние месяцы неоднократно обновляла исторические минимумы к доллару и евро, обесценившись с начала года по отношению к этим валютам более чем на 40%. Если в начале года за доллар давали примерно 3,75 лиры, то в ночь на понедельник курс уже превышал 7 лир. В минувшую пятницу лира обновила очередной исторический рекорд и завершила день на отметке 6,41 лиры/доллар, потеряв за сутки более 20% стоимости. Это спровоцировало кризисные настроения в обществе и деловой сфере, и сейчас лира торгуется по курсу 6,52 за доллар.

Падение турецкой валюты произошло на фоне растущих политических и экономических противоречий с Соединенными Штатами Америки. Очередное обострение отношений Анкары с Вашингтоном произошло 1 августа, когда США ввели санкции против Турции, добиваясь освобождения из-под стражи американского евангелистского пастора Эндрю Брансона, обвиняемого в причастности к попытке госпереворота 2016 года. Турецкая республика отказывается освобождать его, указывая, что тот обвиняется в поддержке террористов. В ответ на санкции США Анкара объявила о зеркальных мерах, президент Турции Реджеп Тайип Эрдоган заявил о бойкоте американской электронной продукции.

Как отмечают эксперты, опрошенные РИА «Новости», на фоне такого падения турецкой лиры недвижимость в Турции стала привлекательной для иностранных покупателей, особенно из стран с твердой валютой: доллар, евро, фунт. Валюты развивающихся стран (в том числе рубль) с начала года тоже просели по отношению к развитым, правда, менее существенно.

Так что, если россияне решили присмотреть на побережье Турции квартиру для себя, то сейчас, действительно, один из самых благоприятных моментом для такой покупки.

В то же время, если недвижимость покупается с инвестиционными целями, нужно учесть множество факторов. Как именно вы планируете получать доход: от роста стоимости или от сдачи в аренду? Если это аренда, будет ли ваш доход привязан к курсу лиры или удастся зафиксировать его в твердой валюте? Насколько существенен для вас риск еще более серьезной просадки лиры? Только ответив на эти вопросы, можно принимать решение о покупке.

Следует также учесть, что Турция сейчас находится под экономическим давлением со стороны США, а политическая ситуация в регионе в целом нестабильна. Это, в свою очередь, может стать существенным фактором риска для инвесторов. Один из самых негативных сценариев дальнейшего развития ситуации для инвесторов — военный конфликт в этом регионе. В этом случае инвесторы не смогут продать свой актив даже по цене покупки или же физически потеряют свою недвижимость.

Наиболее удачной стратегией для инвесторов считается вход в регионы после завершения кризисных явлений, обусловленных экономическими или политическими факторами. Выгодной может стать покупка недвижимости на ранней стадии восстановления рынка, так как это может обеспечить инвесторам максимальную доходность.

В 2008 году в Европе начался финансовый кризис. Проблемы в экономике сказались на состоянии местных рынков недвижимости: сократился объём инвестиций, цены на недвижимость упали на 20–40 %. Чтобы стимулировать приток капитала из-за рубежа, некоторые страны Южной Европы запустили программы «золотых виз»: Греция, Испания, Кипр и Португалия стали выдавать виды на жительство иностранным инвесторам в обмен на инвестиции в экономику своей страны. Мальта, где такая программа работала с 1988 года, сделала условия для инвесторов более гибкими. Хотя программы получения ВНЖ предлагают инвестиции в разные типы активов: недвижимость, бизнес, гособлигации, банковские депозиты или фонды, дома и квартиры остаются самым популярным объектом вложений капитала.

Запуск программ принёс результаты: возможностью получить ВНЖ за инвестиции воспользовались тысячи иностранцев, проинвестировав в рынки недвижимости стран Южной Европы миллиарды евро. Интерес покупателей из-за рубежа, вкупе с другими факторами, поддержал рост цен за квадратный метр.

Самая популярная программа в Южной Европе — «золотая виза» Португалии: с момента её запуска до конца мая 2018 португальский ВНЖ получили почти 6,3 тыс. иностранцев, инвестировав в португальскую экономику 3,8 млрд евро.

«Золотая виза» — свобода за деньги

Программы «золотых виз» позволяют получить статус резидента любому иностранцу старше 18 лет. По сравнению с другими способами получения ВНЖ (на основании брака, работы, учёбы или с целью воссоединения семьи) это относительно несложная и быстрая процедура: власти не предъявляют к заявителям требований по знанию языка или истории страны, а рассмотрение документов длится от пары недель до нескольких месяцев.

Все программы стран Южной Европы в качестве одной из опций предлагают инвестиции в недвижимость. В Испании минимальная стоимость объекта должна составить 500 тыс. евро, в Португалии — 350 тыс. (если он построен больше 30 лет назад или находится в районе городской регенерации). На Мальте требуется инвестировать и в облигации, и в недвижимость одновременно: 250 тыс. евро — в ценные бумаги и 50 или 60 тыс. евро в зависимости от локации — в аренду объекта на пять лет (или покупку — тогда сумма увеличивается до 270 или 320 тыс.). Кипр предлагают выдачу ВНЖ в обмен на недвижимость стоимостью от 300 тыс. евро, при этом инвестор должен положить 30 тыс. на депозит в местном банке. Самую недорогую программу предлагает Греция: греческий ВНЖ можно получить, купив объект по цене от 250 тыс. евро.

В рамках таких программ инвесторы получают ряд важных преимуществ:

— возможность путешествовать без виз по странам Шенгенской зоны;

— они могут жить в родной стране или там, где получили ВНЖ: южно-европейские страны, выдающие «золотые визы», предъявляют символические требования к срокам пребывания на своей территории или не предъявляют вообще;

— если инвестор проводит в стране, выдавшей ВНЖ, меньше полугода, то его налоговое резидентство остаётся прежним;

— ВНЖ получает вся семья инвестора: супруги, дети, в некоторых странах — родители обоих супругов;
выданные ВНЖ фактически являются бессрочными: их можно продлевать неограниченное количество раз;

— купленные объекты можно сдавать в аренду: благодаря популярности этого региона у туристов такая недвижимость, по оценкам экспертов международного брокера недвижимости Tranio, может приносить инвестору 5–7 % годовых.

Если инвестор действительно проживает в стране, выдавшей ВНЖ, то спустя определённый срок может подать заявление на получение гражданства. Кипр предлагает и более простой вариант: кипрский паспорт можно получить за несколько месяцев, купив недвижимость стоимостью от 2 млн евро.

Злоупотребление свободой

С другой стороны, программы инвестиционных ВНЖ могут стать лазейкой для тех, кто пытается укрыться от налогов. Как говорится в докладе Организации стран экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), поскольку программы инвестиционного ВНЖ не контролируют вопрос налогового резидентства, это приводит к нарушениям в отчётности в рамках единого стандарта обмена информацией (Common Reporting Standard, CRS), по которому страны ЕС должны отправлять данные о банковских счетах нерезидентов местным налоговым органам.

В докладе ОЭСР рассматривается два примера возможных нарушений. В первом резидент страны А может приобрести недвижимость в стране Б за 500 тыс. евро, получить ВНЖ и возможность сменить налоговое резидентство, не оплачивая налоги на доходы, получаемые за её пределами. Затем он откроет счёт в банке страны В. Хотя при открытии счёта в документах нужно указывать все страны резидентства для целей налогообложения, он укажет только страну Б. В результате банк страны В не выявит связи лица со страной А и не будет обмениваться с ней финансовой информацией. Во втором случае инвестор может получить инвестиционный ВНЖ и при открытии счёта в местном банке предоставить счета за коммунальные услуги для объекта, купленного в рамках программы «золотой визы». Банк решит, что инвестор является налоговым резидентом этой страны и не будет обмениваться информацией о счёте со страной, налоговым резидентом которой он является на самом деле.

По мнению экспертов ОЭСР, наиболее высокий риск нарушений принципов соглашения об обмене финансовой информации представляют программы, которые не предъявляют строгих требований к физическому присутствию инвестора в стране. Это справедливо для всех программ стран Южной Европы и рассматривается инвесторами как их преимущество: Греция, Испания и Мальта вообще никак не ограничивают пребывание инвестора на своей территории, Кипр нужно посещать раз в два года, а в Португалии требуется провести всего одну неделю в первый год и по две недели — в следующие два года. Ещё один фактор риска — отказ от участия в CRS, однако все страны Южной Европы, предлагающие программы «золотых виз», участвуют в обмене.

Чтобы предотвратить случаи подобных нарушений, ОЭСР настаивает на более тщательной проверке документов, подтверждающих физическое присутствие инвестора в той или иной стране, просит инструктировать заявителей о том, что необходимо указывать все юрисдикции налогового резидентства при открытии счёта в зарубежном банке. Пока эти предложения существуют в абстрактной форме, но есть вероятность, что в будущем программы по выдаче «золотых виз» будут ужесточены, чтобы соответствовать требованиям ОЭСР: так Кипр уже объявил об ограничении выдачи паспортов за инвестиции до 700 в год после обвинений в том, что среди получивших кипрское гражданство есть те, кого обвиняют в коррупции на родине.

Повышение взносов в Фонд защиты дольщиков не спасет рынок от недостроя, потому что в случае кризиса при любом размере тарифа, кроме стопроцентного, в фонде не хватит средств на выплату компенсаций и/или предоставление квартир всем пострадавшим гражданам. А вот подорвать финансовую устойчивость пока еще благополучных застройщиков увеличение поборов очень даже сможет, что, естественно, приведет к появлению новых тысяч обманутых дольщиков, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Как и предупреждал www.irn.ru, страхование ответственности застройщиков перед дольщиками оказалось бессмысленной затеей (см. «Компенсационный фонд для застройщиков: обманутых дольщиков станет больше, а не меньше»). Первая же отчетность Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, который пришел на смену страховым компаниям, продемонстрировала убытки. Так, с 15 декабря 2016 г., когда фонд был создан в виде некоммерческой организации, по 31 декабря 2017 г., когда он уже поменял форму на публично-правовую компанию, его чистый убыток составил 493,126 млн руб. К 31 декабря 2017 г. туда поступило 94,92 млн руб., из которых на взносы девелоперов пришлось 84,8 млн руб. Объем обязательств фонда почти в шесть раз больше сумм, перечисленных девелоперами. В актуарном заключении для выхода на безубыточный уровень предлагается повысить отчисления в фонд с нынешних 1,2% до 6,7% от суммы договора долевого участия, пишет «Коммерсантъ».

Сама идея страхования рисков застройщиков изначально выглядела сомнительно, куда бы девелоперы не платили вносы – в страховые компании или в специальный фонд, подчеркивает Олег Репченко. Просто потому, что страхование может быть рентабельным только в сфере статистически предсказуемых рисков. Количество ДТП или пожаров в квартирах колеблется год от года, но никогда не растет в разы, поэтому страховая компания может рассчитать экономически обоснованный тариф, который – в случае достаточного количества застрахованных – позволит ей выплачивать страховые премии, не прогорая при этом. Но когда речь идет о системных рисках – а на строительном рынке они именно таковы, механизм страхования не работает. В благоприятной экономической ситуации даже не самые чистоплотные девелоперы достраивали свои объекты, чтобы обмануть дольщиков на еще большую сумму при освоении следующей площадки. А в период кризиса, когда ухудшается конъюнктура рынка, трудности испытывают все строительные компании, поэтому разориться может множество вполне добросовестных застройщиков.

Невозможность страхования системных рисков хорошо видна на примере давно и прочно убыточного Агентства по страхованию вкладов, которое функционирует за счет кредитов ЦБ, то есть, по сути, государства. И это при том, что ответственность АСВ составляет только 1,4 млн руб. на каждого вкладчика, тогда как Фонда защиты дольщиков – 10 млн на каждого.

Увеличение отчислений в Фонд защиты дольщиков не только не решит проблему, но наоборот, может вызвать цепную реакцию, которая крайне негативно скажется на всем рынке недвижимости. Переложить дополнительные поборы на покупателей квартир девелоперы не смогут – платёжеспособность населения очень ограничена: даже в богатой Москве спрос сосредоточен в самых дешевых «замкадных» проектах. Поэтому повышение тарифов приведет лишь к дальнейшему сокращению маржи застройщиков, многие из которых (прежде всего в регионах) и сейчас балансируют на грани рентабельности и могут не пережить увеличения расходов. Так что в результате государству придется спасать уже не только дольщиков СУ-155 и Urban Group, но и тысячи их товарищей по несчастью. При этом «дыра» в бюджете фонда, естественно, вырастет еще больше, что вызовет необходимость очередного повышения взносов и, соответственно, банкротство новой порции застройщиков. И так, по-видимому, до тех пор, пока размер взносов не достигнет 100% от стоимости ДДУ. Останутся ли вообще какие-нибудь застройщики в России при таком раскладе, кроме государственных, большой вопрос.

«Защищать дольщиков, естественно, надо, и наиболее перспективно в этом плане выглядит усиление контроля за финансовыми потоками в строительных проектах. Станет ли панацеей для рынка контроль со стороны банков, предусмотренный последней редакцией 214-ФЗ, пока неясно, но в любом случае страхование (в какой-либо форме) ответственности застройщиков – идея мертворождённая. Бессмысленно пытаться страховать риски, которые застраховать в принципе нельзя», — резюмирует Олег Репченко.

Застройщики ожидают, что цены на жилую недвижимость при переходе на счет-эскроу могут вырасти на 30-40%.

«Застройщик будет закладывать все издержки на собственный капитал в цену жилья и в сокращение предложения. Я думаю, что 30-40% в ближайшие 2-3 года — это тот показатель, на который мы выйдем», — заявил во вторник, 14 августа, в ходе бизнес-бранча президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

По его предположениям, рынок недвижимости тяжело будет переживать правила нового закона, а сокращение объемов строительства жилья неизбежны.

«После введения этого закона крупные застройщики России будут строить порядка 100 тысяч квадратных метров в год и это будет считаться нормой», — добавил Ручьев.

Однако чиновники не верят и не ожидают большого скачка цен на жилье при переходе на счета-эскроу. По их данным, можно ожидать 15-процентного повышения, но никак не 40-процентного. Такую цифру озвучил в ходе бизнес-бранча руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.

«Я считаю, что такого увеличения стоимости не будет. Не думаю, что у покупателя есть такой мощный ресурс, чтобы выдержать такой рост цен. Застройщикам придется находить внутренние резервы, ресурсы, уменьшать маржинальность, но такого высокого скачка цен точно не будет», — сказал Жидкин.

При этом он не исключил повышения цен максимум на 15% в течение полутора лет. «10-15%, но не более», — уточнил он.

Напомним, с 1 июля 2018 года девелоперы, привлекая средства дольщиков, могут воспользоваться схемой продажи жилья через счета-эскроу. В этом случае при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передает деньги не застройщику, а в банк, и финансовая организация блокирует эти средства до окончания строительства. Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома. С 1 июля 2019 года останется только эта схема с использованием эскроу-счетов.

В 2018 году в силу вступили сразу несколько новых законов, связанных со строительством и ипотекой. Самые резонансные поправки в законодательство ужесточают требования к застройщикам. Многие эксперты еще в конце 2017 года предупреждали, что эти нововведения грозят коллапсом на рынке новостроек.

Объем выдачи ипотеки по итогам 2018 года может составить 3 трлн рублей в случае сохранения стабильной макроэкономической ситуации. Это в 1,5 раза больше показателя прошлого года. С предварительной оценкой «Дом.рф» ознакомились «Известия». Рекорд прошлого года в размере 2 трлн рублей может быть побит уже по итогам девяти месяцев. Всего за семь месяцев этого года выдано около 785 тыс. кредитов на 1,55 трлн рублей. При этом пик рефинансирования ранее выданных кредитов уже пройден, рынок растет в первую очередь за счет новых займов.

Рекорд выдачи ипотеки прошлого года в размере 2 трлн рублей может быть побит по итогам девяти месяцев текущего. Предварительную оценку рынка подготовили «Дом.рф» и FrankRG. С материалами ознакомились «Известия». Прогноз аналитиков «Дом.рф» в случае сохранения стабильной макроэкономической динамики — около 1,5 млн ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн рублей, что в 1,4 раза в количественном и 1,5 раза в денежном выражении выше уровня 2017 года. По оценкам госкомпании, около 150–200 тыс. кредитов будет выдано для погашения ранее выданных ипотечных кредитов. С помощью ипотеки свои жилищные условия улучшат около 1,3 млн российских семей.

— Наш прогноз на текущий год — примерно 2,95 трлн рублей, — прокомментировал руководитель направления анализа денежно-кредитной политики и банковской системы Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев. Основными драйверами станут снижение ипотечных ставок и рост реальных зарплат, зафиксированный в прошлом году.

Генеральный директор FrankRG Юрий Грибанов не исключает такого развития событий. Однако его компания еще формирует свою оценку, которая будет более консервативной, сказал он.

Всего за семь месяцев 2018 года по предварительной оценке выдано 785 тыс. кредитов на сумму 1,55 трлн рублей. Рост составил 68% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как ожидается, в июле показатели достигли 245–255 млрд рублей. Это на 60% выше июля 2017 года. В среднем такие темпы роста сохраняются на протяжении последних десяти месяцев, подчеркнул руководитель аналитического центра «Дом.рф» Михаил Гольдберг.

Относительный прирост, конечно, со временем будет снижаться, но ипотека продолжит расти, отметил Юрий Грибанов.

— По всем макроэкономическим показателям потенциал к росту есть. Сейчас произошел большой системный сдвиг: уменьшились ставки до беспрецедентно низкого уровня. Это открывает возможность прийти на рынок тем заемщикам, которые не могли себе позволить этого ранее, — прокомментировал эксперт.

Кроме того, пик спроса на рефинансирование пройден, утверждают аналитики «Дом.рф» и FrankRG. Рынок растет в первую очередь за счет выдачи новых ипотечных кредитов. Если в феврале доля перекредитования составляла 17%, то в июле уже 12,7%. По итогам года она может быть на уровне 10–13%. Программы рефинансирования стали популярны в середине 2017 года в связи со снижением рыночных ставок. Граждане переоформляли кредиты, выданные ранее под 12–13% годовых и выше.

Самые активные заемщики уже воспользовалась такой опцией, отметил вице-президент банка «Российский капитал» Сергей Калинин. Сейчас программа становится востребованной среди более консервативных граждан. Одним из стимулов для них является упростившаяся процедура перекредитования в связи с развитием банковских технологий.

По мнению Юрия Грибанова, поток таких клиентов может иссякнуть уже в течение следующего года. Если, конечно, не произойдет резкого падения ипотечных ставок.

В июне средняя ставка снизилась до 9,48%, на новостройки — до 9,26%, следует из данных ЦБ. Средний показатель по итогам года составит около 9% и ниже, прогнозируют в «Дом.рф».

Заведующий кафедрой ипотечного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов отметил, что потребительская уверенность населения на рынке жилья вернулась на уровень 2013–2014 годов. По его мнению, стремительный рост выдачи ипотеки не несет дополнительных рисков для банковской системы.

— Ипотечный портфель банков за год вырос всего на 23%, до 5,9 трлн рублей. А доля кредитов с просрочкой более 90 дней находится на минимальном уровне — 2,02%, что всего на 0,02 п.п. выше исторического минимума, — подчеркнул эксперт.

По оценке Олега Солнцева, ввод многоквартирных домов в 2019 году может увеличиться на 15%, до 57 млн кв. м. Соответственно, ожидается дальнейший рост выдачи ипотеки.

В настоящее время происходят масштабные изменения на рынке долевого строительства. С 1 сентября 2018 года застройщики должны перейти на банковское сопровождение проектов, открыв расчетный счет в уполномоченном банке. С 1 июля 2019 года допускается привлечение средств дольщиков только с использованием эскроу-счетов.

Олег Солнцев считает, что временный спад ввода жилья из-за перестройки механизмов возможен не ранее 2020 года. Однако на ипотечных показателях это не скажется. Разве что не будет такого роста, как сейчас, считает эксперт. Он объясняет это ожидаемым увеличением благосостояния населения. Даже в условиях возможного подорожания квартир спрос не свернется. Это компенсируется низкими ставками по ипотеке и уменьшением месячного платежа за счет увеличения срока кредита.

Ужесточение геополитической конфронтации между Россией и США может привести к существенному росту стоимости заимствований в РФ, в том числе ипотечных кредитов. Поэтому тем, кто собирается покупать жилье в ипотеку, лучше поторопиться, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В преддверии ноябрьских выборов в Конгресс США усиливают санкционное давление на Россию. В начале августа группа сенаторов внесла на рассмотрение верхней палаты парламента «Акт по защите американской безопасности от агрессии Кремля 2018», предполагающий запрет на операции с новыми выпусками российского госдолга со сроком обращения более двух недель, а также запрет на операции в США и замораживание активов семи российских банковских структур, в том числе Сбербанка, ВТБ, ВЭБа и Промсвязьбанка.

8 августа очередной пакет санкций против России анонсировал Госдепартамент — Белый дом решил привязать их к покушению на бывшего разведчика ГРУ Сергея Скрипаля и его дочь Юлию. Обнародованные Госдепом санкции разделены на два пакета. Первый, как ожидается, вступит в силу уже 22 августа и будет включать запрет на экспорт в Россию ряда товаров, в частности электронных устройств, датчиков и лазеров, оборудования для добычи нефти и газа, технологий в сфере информации и безопасности. Второй пакет санкций, который может начать действовать осенью, предусматривает снижение уровня дипотношений и жесткое ограничение экспорта и импорта, пишет «Коммерсантъ».

Наиболее опасны для отечественной экономики санкции против госдолга и банков. Анонс этих мер уже привел к распродаже российских ценных бумаг и обвалу рубля. Буквально за десять дней курс отечественной валюты снизился более чем на 8%, с 62,5 руб. за доллар в конце июля до 67,7 руб. 10 августа. Одновременно доходность 10-летних российских госбумаг (облигаций федерального займа) достигла отметки 8,32% годовых впервые с января 2017 г., а индекс РТС просел до минимума с 24 августа 2017 г.

Фактически, новые американские меры лежат в русле санкций, введенных в 2014 г., и направлены на то, чтобы еще более осложнить российскому государству и бизнесу поиск финансирования за рубежом. Они вряд ли смогут нанести непоправимый ущерб отечественной финансовой системе, потому что у России относительно небольшой внешний долг. Тем не менее нужда в заемном финансировании существует: и Минфин, и другие структуры (государственные и частные) регулярно выходят на долговые рынки.

Очевидно, что в обозримом будущем потребность российской экономики в деньгах не уменьшится – хотя бы ввиду новых «майских указов». Однако, в случае реализации новых санкций, занимать станет значительно сложнее и дороже как на внешнем, так и на внутреннем рынке — чтобы компенсировать инвесторам возросшие риски, им надо будет предложить более выгодные условия. То есть увеличить доходность долга. Учитывая, что доходность по 10-летним американским гособлигациям, которые считаются самыми низкорисковыми и высоколиквидными, в настоящее время составляет около 3% годовых в долларах, а другие облигации западного мира дают порядка 3-5% в твердой валюте, доходность российских облигаций теперь вполне может превысить 10% годовых, чтобы заинтересовать инвесторов в новых условиях.

Какое отношение все это имеет к отечественному рынку недвижимости? Самое непосредственное – в мире финансов все взаимосвязано: уровень доходности государственных облигаций коррелирует с размером ключевой ставки Центрального банка, а та, в свою очередь, с уровнем ставок по кредитам, которые банки предоставляют населению. В том числе ипотечным.

Так что в случае введения санкций в отношении российского госдолга о дальнейшем снижении ипотечных ставок не будет и речи. В связи с ростом стоимости внешних заимствований и в целях стабилизации курса рубля Банк России будет вынужден повысить ключевую ставку. Увеличение этого показателя приведет к удорожанию стоимости фондирования для банков, а значит, ставки по депозитам и кредитам также пойдут вверх. Таким образом, людям, которые планируют в обозримом будущем купить жилье в кредит, стоит озаботится этим прямо сейчас.

Конечно, удорожание ипотеки, которая является главным драйвером спроса на жилье, в перспективе может привести к снижению стоимости метра, поэтому через два-три года покупка квартиры, возможно, окажется более выгодной даже с учетом подорожавшей ипотеки. Однако цены на жилье поползут вниз далеко не сразу, а ипотека может начать дорожать уже осенью — если санкции в отношении госдолга все-таки будут введены.

В августе средняя стоимость квартиры на вторичном рынке недвижимости Крыма выросла на 5,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а новостройки подорожали на 3,4%. При этом цена «квадрата» на «вторичке» увеличилась на 3,5%, а в новых домах — на 0,6%. Об этом сообщают аналитики портала «Мир квартир» в пресс-релизе.

Самые дорогие квартиры Крыма находятся на главном его курорте — в Ялте. Стоимость 1 кв. м на вторичном рынке здесь составляет 111,9 тыс. руб. за «квадрат», а квартиры — 7,7 млн руб. Жилье в новостройках Ялты можно приобрести в среднем за 7,9 млн руб., при этом цена 1 кв. м составляет 117,2 тыс. руб. За год «вторичка» здесь подорожала на 4,1%, а первичные квартиры — на 13,5%, уточняют эксперты.

В Гурзуфе и Массандре вторичная квартира обойдется в 7,4 млн и 7,3 млн руб. соответственно (109,5 и 107,5 тыс. руб. за «квадрат»). Новостройки в Гурзуфе предлагаются по цене 5,5 млн руб. (90,8 тыс. руб. за 1 кв. м). В Массандре средняя стоимость нового жилья составляет 5 млн руб. или 81,7 тыс. руб. за «квадрат». За год цена «вторички» в Гурзуфе выросла на 13,4%, а новостроек — на 4,1%. В Массандре этот показатель увеличился на вторичном рынке на 11,4%, а новостройки здесь наоборот подешевели на 10,4%, говорится в пресс-релизе.

Вторичную квартиру в Алуште можно купить за 9,9 млн руб. (+6,7% к прошлому году), а 1 кв. м обойдется в 99,6 тыс. руб. Новостройки здесь в среднем стоят 4,9 млн руб. (+9,6%), или 85,1 тыс. руб. за «квадрат». В Алупке вторичное жилье обойдется в 9,5 млн руб. (+9,9%), или 63,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость новостроек здесь не менялась с прошлого года, следует из пресс-релиза.

Ранее аналитики подсчитали среднюю стоимость домов на крымских курортах. Выяснилось, что средняя цена домовладения здесь в среднем составляет 12,6 млн руб.