Российский рынок загородной недвижимости пребывает сейчас в жесточайшем кризисе. На рынке загородной недвижимости продаются сотни тысяч объектов. Чтобы заинтересовать как можно больше потенциальных покупателей и выручить максимальную выгоду, нынешнему владельцу нужно выделить свое предложение среди других. Во многих случаях для этого достаточно лишь устранить несовершенства и подчеркнуть положительные стороны недвижимости. О том, как получить наибольшую прибыль от сделки при продаже загородного дома, рассказали эксперты компании «Метриум».

Первый способ — привести в порядок участок. Очень часто потенциальному покупателю загородного дома на вторичке интересно не само здание, а земля, на котором он построен. Именно по этой причине нужно привести в порядок участок и территорию за забором: очистить подъездные пути и парковочное место, засыпать глубокие ямы, подстричь газон. Территория должна выглядеть опрятной. Важно добиться такого эффекта, чтобы взор покупателя скользил по участку, а не цеплялся за недостатки.

Второй способ — огородить участок. Покупатель, как правило, делает выбор, опираясь в большей степени на зрительное восприятие. И если земля никак не огорожена, то покупатель не понимает габаритов участка. По этой причине участок должен быть огорожен. А вот если нет никакого ограждения, то скорее всего покупатель обратит внимание на другое предложение. В том случае, если забор все-таки есть, то желательно перед продажей укрепить его, заделать щели и подкрасить.

Третий способ — выполнить ремонт. Не стоит забывать и о состоянии дома — на это многие покупатели тоже обращают внимание. Зачастую приобретатель вкладывается в новое для него жилье, поэтому хочет видеть постройку без поломок и неисправностей. Следовательно, проверенный и действенный способ получить больше денег с продажи — это привести в порядок техническое состояние сооружения. не следует забывать и о том, что надо привести в порядок коммуникации, починить все сломанное, проверить состояние крыши, чердака и подвала. Также лучше закрасить потертости, вывезти старую мебель и ненужные вещи, которые загромождают помещение. В идеале, у покупателя должно сложиться впечатление, что в доме до этого никто не жил.

Четвертый способ — снести лишнее. Если продавец уберет с участка все лишнее, то это поможет повысить стоимость загородной недвижимости. Если на участке есть ветхий сарай или непрезентабельный хозблок, то их надо разрушить, чтобы у покупателя не было никакого отторжения при осмотре участка и основного дома. Эксперты считают, что лучше снести полуразрушенную теплицу, ветхий сарай, покосившуюся беседку и другие некачественные устаревшие постройки. Покупатель скорее всего не захочет тратить время и деньги, чтобы разобрать их и вывозить мусор.

Пятый способ — подготовить необходимый пакет документов. Если на дома или участок нет полного пакета документов. то продать его будет крайне затруднительно. Мало кто готов ждать около месяца, пока собственник соберет все необходимые справки, выписки и свидетельства.

Вот какие документы надо подготовить заранее:

* паспорт продавца

* свидетельство о регистрации или расторжении брака

* нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора

* документы, подтверждающие право собственности

* справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

* справка об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого.

Как гласит поговорка, незаменимых людей нет, но есть неповторимые. Правда, HR-специалисты до сих пор не разобрались, относится ли это высказывание к работникам и действительно ли существуют специалисты, настолько неповторимые в своем профессионализме, что их невозможно заменить.

Незаменимые есть

Согласно одной из гипотез, всех работников, трудящихся в одной компании, можно рассматривать по формуле 20:70:10. Эти цифры отражают структуру персонала, где первый показатель (20 % от общего числа работающих) – это ключевые и в какой-то мере незаменимые сотрудники, 70 % – крепкие «середнячки», которые исправно выполняют свои рабочие обязанности, но которых можно заменить без угрозы для бизнеса, а 10 % – сотрудники со слабой мотивацией и еще более слабым желанием работать на благо компании, и их увольнение во многих случаях может принести пользу.

Многие работодатели стремятся набрать в свою команду специалистов из первых 20 %, которые станут путеводными звездами и рано или поздно приведут компанию к успеху. Однако не многие понимают, что выгода от наличия в числе сотрудников незаменимых может полностью нивелироваться трудностями работы с ними.

По мнению большинства, незаменимый сотрудник – это человек, который обладает какими-либо особыми, специальными навыками. Без этого человека руководству обойтись сложно, а в некоторых случаях невозможно без значительных финансовых затрат со стороны компании. Очень часто сотрудники мечтают о своей «незаменимости», ведь любому специалисту приятно ощущать свою значимость и чувствовать уверенность в завтрашнем дне. Для того чтобы научиться различать типы незаменимых работников, работодателям необходимо научиться присматриваться к персоналу компании еще на стадии собеседований или первых этапов совместной работы.

Корыстолюбивые

Первый тип незаменимых специалистов можно назвать корыстолюбивым. Чаще всего они стремятся быть таковыми не из любви к процессу работы и не для процветания компании, а с целью карьерного продвижения и роста своего благосостояния. Люди из этой категории неохотно делятся опытом с коллегами, делают свои деловые коммуникации непрозрачными и стараются закрепить за собой наиболее важную часть работы, причем с явной целью ограничить к ней доступ других сотрудников. После очередного успеха такой работник сразу же поднимает вопрос о повышении зарплаты, а в случае отказа может шантажировать своим уходом из компании или даже явно или неявно угрожать руководству неприятностями.

«Когда к нам пришел новый начальник отдела продаж, рады были все. До этого у нас трудился совершенно безынициативный парень, который не умел налаживать связи с клиентами, работал «через пень-колоду» и срывал даже те сделки, которые были подготовлены другими сотрудниками. А тут пришел Вадим Александрович, обаятельный мужчина средних лет с огромным опытом в продажах и таким послужным списком, что наше руководство согласилось сразу на все его условия. Новый начальник начал работать и очень скоро выяснилось, что он пытается трудиться «на себя», при этом работая в компании. Вадим никогда не делился опытом с коллегами, выполняющими те же операции, что и он, старался, чтобы его деятельность была максимально непрозрачной для руководства и вообще вел себя так, словно он единственный и неповторимый продажник, без которого компания не выживет. Он действительно был неплохим специалистом, ему удалось добиться небывалого уровня продаж и завоевать доверие руководства. Правда, идиллия длилась недолго – по слухам, Вадим повздорил с начальством, когда оно отказалось ему повышать зарплату (третий раз за год) и уволился, прихватив с собой важные документы и базу клиентов, которую хранил у себя. С тех пор в нашей компании с большой настороженностью относятся к специалистам, которые стремятся выбиться в «незаменимые». — Наталья, менеджер по продажам

Трудоголики

Второй тип незаменимых работников – трудоголики. Эти сотрудники обладают гипертрофированным чувством ответственности, им кажется, что Земля перестанет вертеться, если они отвлекутся на минуту, а уж оставить дела компании хотя бы на время тем более невозможно, ведь без них никто не справится. Трудоголики зачастую авторитарны и стремятся контролировать каждый шаг своих подчиненных, которые рано или поздно от такой гиперопеки расслабляются и теряют инициативу и желание эффективно трудиться. Незаменимые работники этого типа выступают в роли мамочки, которая не умеет и не хочет грамотно делегировать полномочия внутри компании, а стремится всё делать сама, освободив «деток» от лишних хлопот. Очень часто трудоголики работают допоздна и забывают о выходных и об отпуске. Безусловно, они приносят немалую пользу компании и с точки зрения работодателя являются самыми полезными и безобидными сотрудниками, от которых не стоит ожидать подвоха.

«Четыре года назад к нам в компанию пришла девушка, которая до этого работала учителем в обычной школе. По ее словам, прежняя работа ей не нравилась и она мечтала оттуда уйти. И вот наконец ее мечты сбылись – она стала полноправным сотрудником нашей дружной команды. Она сразу же с энтузиазмом принялась за работу и уже через полгода стала довольно хорошим специалистом, к которому часто приходили за советом даже наши старожилы. Вполне заслуженно ей повысили зарплату, после чего девушка буквально потеряла покой и сон и начала проводить в офисе почти все выходные, отдыхая не более одного-двух дней в месяц. Не думаю, что ее интересовали только деньги, и что она старалась только ради них. Нет, она была своего рода фанатом работы и старалась выполнять как можно больше, постоянно находясь в процессе планирования новых методик. Даже на обед с ней было невозможно ходить, так как она и в кафе говорила только о работе и о способах улучшения качества работы. В отпуск она сходила только один раз, всё остальное время работала, что не могло не нравиться руководству, думающему о своей выгоде. Девушка была незаменимым работником, всячески подчеркивала это и гордилась своим статусом. Закончилась вся эта история печально – однажды нашего трудоголика забрала «Скорая помощь» прямо с рабочего места, у нее был сердечный приступ. Видимо, сказались бешеные переработки». — Татьяна, IT-специалист

Что делать с незаменимыми?

Если в компании есть корыстолюбивые работники, то совет может быть только один: от них надо избавляться как можно быстрее, в некоторых случаях стоит пойти на жертвы, если вы понимаете, что компании это невыгодно. Помните: чем глубже корыстный сотрудник «вгрызается» в рабочие процессы компании, тем сложнее от него будет избавиться в будущем. Надо «резать сразу, не дожидаясь перитонита». И в будущем не повторять своих ошибок и не взращивать в своих стенах врагов.

Что касается трудоголиков, то по понятным причинам мало кто откажется от таких работников в своем офисе, ведь они приносят немалую прибыль. Для оптимизации работы таким сотрудникам достаточно объяснить, как использовать рабочее время с наибольшей пользой.

За период с апреля по май 2018 года в России было выдано почти 90 тысяч ипотечных кредитов. При этом россияне все чаще используют для первоначального взноса по ипотеке средства потребительских кредитов, что увеличивает опасность просрочек и невозвратов. Об этом говорится в материалах исследования бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс».

Специалисты БКИ проанализировали случаи, в которых заемщик сначала получал нецелевой потебительский кредит на сумму от 100 тысяч рублей (без учета кредитных карт), а затем в течение трех месяцев с этого момента оформлял ипотеку. Количество таких эпизодов, позволяющих предположить, что средства потребкредита были использованы на первоначальный взнос по ипотеке, устойчиво растет в течение последнего года.

Так, во втором квартале 2017-го было зафиксировано 1,8 тысячи таких случаев, в третьем квартале — 2,5 тысячи, в четвертом квартале — 3,2 тысячи. В первом квартале 2018 года показатель вырос до 3,4 тысячи, а во втором — подскочил до 4,4 тысячи эпизодов.

«Использование потребительских кредитов для формирования первоначального взноса по ипотеке несет в себе дополнительные риски для банков (…) Процент первоначального взноса по ипотечному кредиту во всем мире является одним из главных риск-факторов при принятии решений о предоставлении ипотечных кредитов: в общем случае, чем больше процент первоначального взноса, тем меньше риск (вероятность дефолта по ипотеке)», — поясняется в материалах «Эквифакс».

Ранее на рост опасной ипотеки обратил внимание и Центробанк. «Мы видим взрывной рост ипотеки и взрывной рост необеспеченных потребительских ссуд. Если эти два элемента совместить, то это потенциал для накопления существенных рисков», — отметил зампред ЦБ Василий Поздышев.

В последние годы в Московской области развернуто весьма активное жилищное строительство. Специалисты аналитической IT-платформы bnMAP.pro изучили 31 район Подмосковья. Темой исследования были объемы предложения и уровень ценообразования на первичном рынке в районах за МКАД.

Согласно исследованиям, в первую тройку локаций, где на экспозиции представлено наибольшее количество квартир, вошли городские округа Красногорск и Химки и Ленинский район. Интересно, что Красногорск лидирует с большим отрывом от двух остальных — это главная неожиданность исследования.

Вот, как сейчас выглядит рейтинг самых застраиваемых районов Подмосковья.

№1 рейтинга — Красногорск

Количество лотов на экспозиции — 7080
Количество корпусов на экспозиции — 138

Город очень популярен у застройщиков из-за хорошей инфраструктуры и близости к Москве.

№2 рейтинга — Ленинский

Количество лотов на экспозиции — 6002
Количество корпусов на экспозиции — 125

Данный район весьма востребован у покупателей. Главная причина — неплохая экологическая обстановка.

№3 рейтинга — Химки

Количество лотов на экспозиции — 4585
Количество корпусов на экспозиции — 78

Несмотря на определенные транспортные проблемы, Химки по-прежнему востребованы не только у покупателей, но и у застройщиков.

№4 рейтинга — Одинцовский

Количество лотов на экспозиции — 4829
Количество корпусов на экспозиции — 86

Главное преимущество Одинцово — невысокие цены на жилье. Именно здесь строят много корпусов стандарт- и комфорт-класса.

№5 рейтинга — Мытищи

Количество лотов на экспозиции — 4300
Количество корпусов на экспозиции — 78

В последние годы именно Мытищи стали престижным местом для покупки жилья. Застройщики только лишь идут за тенденциями рынка.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки жилья в Турции, какие налоги должны платить собственники, из чего складываются счета за коммунальные услуги и как заработать на сдаче квартиры в аренду? Отвечаем подробно на главные вопросы о содержании недвижимости в Турции.

Ежегодные расходы на квартиру или виллу в Турции почти наверняка будут ниже, чем на аналогичный объект в Испании, Италии или других странах Европы. Налоги на недвижимость имеются и здесь, но их размер сравнительно невелик, а коммунальные услуги стоят намного дешевле. Иностранцы, так же как и граждане Турции, сами отвечают за своевременную оплату всех счетов.

Ежегодные налоги и сборы

Никаких дополнительных сборов специально для нерезидентов в Турции нет. Иностранцы платят те же налоги, что и все местные.

Налог на недвижимость

Размер ежегодного налога на недвижимость в Турции (Emlak vergisi) зависит от типа объекта – жилой, коммерческий или земельный участок.

Тип недвижимости
Налоговая ставка

Жилье – квартиры и виллы
0,1% — в провинции
0,2% — в крупных населенных пунктах

Коммерческие объекты – офисы, магазины, рестораны
0,2% — в провинции
0,4% — в крупных населенных пунктах

Земельный участок без разрешения на строительство
0,1% — в провинции
0,2% — в крупных населенных пунктах

Земельный участок с выданным разрешением на строительство
0,3% — в провинции
0,6% — в крупных населенных пунктах

Важно учитывать, что эти налоговые ставки начисляются от кадастровой стоимости имущества, указанной в ТАПУ, а она, как правило, в несколько раз ниже рыночной, т.е. той, которая была уплачена при сделке. В результате, практически за любую курортную квартиру набегает не более €100 в год, чаще – меньше.

Оплачивать налог необходимо 2 раза в год – до конца мая и до конца ноября. Можно и за один раз внести всю сумму.

Чтобы расплатиться с государством, надо прийти в районную администрацию (Belediye) и предъявить ТАПУ. Собственнику назовут нужную сумму и дадут реквизиты для уплаты налога. Кроме того, этот сбор можно оплатить онлайн на сайтах городских властей. К примеру, владельцы недвижимости в Аланье могут воспользоваться порталом местной городской администрации.

Сбор за вывоз мусора

Кроме налога собственники недвижимости оплачивают небольшие муниципальные сборы – за вывоз мусора и уборку улиц. Их размер определяет администрация города в зависимости от расположения и площади объекта. Как правило, счет находится в пределах €10-40 в год.

Коммунальные услуги

Все коммунальные услуги в Турции оплачиваются по счетчикам. Кроме того, независимо от того, живет собственник в квартире или нет, необходимо вносить плату за содержание комплекса – так называемый Айдат.

Айдат – плата за содержание комплекса

Все собственники квартир «скидываются» на поддержание в хорошем состоянии общей инфраструктуры – чистку бассейнов, обслуживание лифтов, закрывающихся ворот и камер видеонаблюдения, уборку саун, хамамов и фитнес-залов, оплату услуг садовника, охранника, консьержа. Соответственно, чем обширнее инфраструктура в комплексе, тем выше ежемесячная плата для каждого владельца недвижимости.

Размер айдата определяют жильцы на ежегодном собрании, они же выбирают управляющего или нанимают специальную компанию. Айдат может составлять как €10 в месяц для квартиры в рядовом городском доме без собственной территории, так и €100 – для элитного курортного комплекса с несколькими бассейнами, детскими площадками и прочей «начинкой».

Оплачивать можно наличными управляющему (при этом стоит не забыть получить квитанцию) или на банковский счет управляющей компании.

Электричество

По статистике, цены на электроэнергию в Турции – одни из самых низких в Европе (дешевле только в Болгарии и Венгрии). И все же из-за работающих кондиционеров и других электроприборов счета могут быть внушительными.

К примеру, с круглосуточно включенным кондиционером владелец «однушки» будет платить за свет около €50-60 в месяц, если охлаждать надо несколько помещений, то еще больше. Поэтому местные привыкли экономить – устанавливают энергосберегающие лампочки и технику, меняют электроплиты на газовые, стараются максимально использовать дешевые «ночные» тарифы.

Плата за электричество списывается по счетчикам. Причем в стране действуют несколько тарифов – ночные в несколько раз дешевле. В среднем, €0,11-0,18 за кВт/ч в зависимости от времени суток, региона расположения недвижимости, объемов потребления.

Оплачивать счета можно в городской администрации, через интернет-банк, в банкоматах или отделениях почты. За долги электричество отключают, чтобы возобновить подачу, надо будет полностью погасить долг с учетом пени.

Вода

Вода в Турции обходится дешевле электричества. В среднем за 1 куб.м воды платят €0,5-1,5 в зависимости от объемов использования.

Централизованного горячего водоснабжения в Турции нет. Воду нагревают бойлерами или солнечными батареями (последние помогают экономить электричество).

Обратите внимание: При смене собственника в квартире надо заключить новый договор на поставку электричества и воды. Стоимость для новостроек – около €200-300, для «вторички» — в два раза ниже. Для подключения понадобится оригинал и копия загранпаспорта владельца, копия ТАПУ или договора аренды, Искан на недвижимость, страховка от землетрясений DASK.

Газ

Газ проведен далеко не во все квартиры в Турции. Местные жители привыкли пользоваться баллонами, которые можно купить за €15-30. Одного баллона семье из трех человек хватает на 3-4 месяца.

Отопление

Традиционное для России или Украины центральное отопление в Турции встречается редко. Например, на Анталийском побережье его можно найти только в самой Анталье, и даже там – не во всех районах.

В крупных комплексах может быть своя котельная на несколько домов, часто жители устанавливают отдельные котлы в квартирах, работающие от электросети, на газу или жидком топливе. В старом фонде местные жители используют печки-буржуйки.

На южных курортах из-за теплого климата для обогрева квартиры зимой обычно хватает мощностей кондиционеров, которые установлены в каждой квартире. Правда, в этом случае увеличивается счет за электричество.

Интернет, ТВ, телефон

В Турции сейчас активно развивается мобильный интернет – во многих крупных городах есть сети 4G. Операторы Turkcell, TurkTelekom, Vodafone предлагают примерно одинаковые условия: сим-карта с включенным пакетом 60-100 минут и 1-2 ГБ интернета стоит около €10-15 в месяц.

Обратите внимание: турецкая симка будет работать на телефоне, который не зарегистрирован в Турции, до 3 месяцев, затем аппарат заблокируют. Чтобы постоянно пользоваться связью, надо поставить телефон на учет в таможенной службе и оплатить небольшую пошлину – около €20.

В квартиру можно провести домашний интернет с ТВ-пакетом (ADSL или оптоволокно, если дом подключен к сетям). Стандартный ценник за эти услуги €15-30 в месяц. Стоит учитывать, что договоры с провайдерами подписываются на длительный срок (1-2 года) и за досрочное расторжение предусмотрены штрафы.

Страховка

В Турции владельцы недвижимости должны обязательно оформлять страховой полис от землетрясений – DASK. Стоимость — €15-150 в год в зависимости от характеристик объекта и желаемого покрытия.

Пример расчета налогов и коммунальных услугКвартира в жилом комплексе с бассейном, сауной, фитнесом, детской площадкой , 1+1 (1 спальня + 1 гостиная), площадь 65 кв. м, цена €62 000 , 1 км от моря.

Ежегодный годовой налог (ориентировочно) — €100
Айдат, плата за содержание комплекса (уход за садом, чистка бассейна,
обустройство и уборка территории, охрана и т.п.) в год — €550
Плата за воду (в год) — €180 (15 евро в месяц)
Газ (Газовый баллон) — €120 (4 в год — 30 евро каждый)
Электричество за год — €600 (в среднем 50 евро в месяц)
Страховка от землетрясений DASK — €50 в год
Итого расходов в год — €1050

Сдача в аренду недвижимости в Турции

Турция – популярная у туристов страна с длинным курортным сезоном. В теплое время года квартира с 1 спальней в хорошем комплексе у моря в Аланье может сдаваться за €250-500 в неделю (в зависимости от состояния объекта, сезона, времени бронирования). При сдаче недвижимости на долгий срок (от года) похожие апартаменты 1+1 принесут €250-350 в месяц.

Обратите внимание: С 22 января 2017 года в Турции вступил в силу закон, в соответствии с которым сдать жилье на короткий срок может только юридическое лицо с лицензией на данный вид деятельности и при соблюдении ряда требований.

Фактически, для рядовых собственников 1-2 квартир на побережье этот вид заработка стал недоступен. Решения могут быть следующими. Во-первых, по-прежнему разрешено сдавать недвижимость на долгий срок. Во-вторых, можно купить недвижимость у компании, которая профессионально занимается посуточной арендой (имеет соответствующую лицензию). Подробнее читайте в статье: Турция: как зарабатывать на аренде недвижимости после громкого закона 2017 года.

Налог на доход от аренды недвижимости в Турции

Размер дохода
Налоговая ставка

До 13 000 лир
15%

13 001 – 30 000 лир
20%

30 001 – 70 000 лир
27%

От 70 001 лир
35%

Управляющие компании

Услуги по сдаче в аренду недвижимости в Турции обычно предлагают агентства, которые занимаются купле-продажей. Сюда входят уборка, присмотр за объектом, а также поиск арендаторов, заключение договоров, контроль платежей. Кроме того, у многих застройщиков есть собственные отделы аренды. Существуют проекты, в которых застройщик совместно с управляющей компанией гарантирует сдачу недвижимости в течение нескольких лет, а собственник получает фиксированную договором сумму, независимо от результатов фактической сдачи. Можно рассчитываться с управляющим и по факту заселения жильцов, отдавая оговоренный процент от квартплаты.

Стоимость жизни в стране

Расходы на проживание в Турции ниже, чем в крупных городах России. К примеру, если вы переедете из Москвы в Аланью или Стамбул, то за аренду будете платить на 60-75% меньше, за обеды в кафе и ресторанах – на 40-53%, а за продукты в магазинах – на 10-23% меньше (данные Numbeo). Впрочем, и зарплаты в Турции, как правило, ниже.

Продажа недвижимости

Турецкий рынок недвижимости снова на подъеме. После спада в 2016 году (из-за конфликта с Россией и попытки государственного переворота) число сделок с иностранцами растет. Россияне – в пятерке лидеров. Цены на квартиры и дома увеличиваются на 10-15% в год, впрочем, курс местной валюты нестабилен, а общая инфляция в стране высокая. Но местные власти принимают все новые законы для поддержки зарубежного спроса. Поэтому продать качественную квартиру по адекватной цене будет несложно.

Две самых существенных статьи расходов для продавца квартиры в Турции – государственный налог на доход от продажи недвижимости и гонорар риэлтора, без которого вряд ли получится обойтись.

Налоги при продаже недвижимости в Турции

Собственники недвижимости – физические лица, в том числе иностранцы – освобождаются от уплаты налога на прирост капитала от продажи объекта, если владели им более 5 лет. Если сделка заключается раньше, то ставка налога – прогрессирующая, в зависимости от размера прибыли (данные в таблице за 2017 год).

Размер дохода
Налоговая ставка

До 13 000 лир
15%

13 001 – 30 000 лир
20%

30 001 – 70 000 лир
27%

От 70 001 лир
35%

Собственники недвижимости – юридические лица – при продаже платят налог 20% от размера прибыли.

Гонорар риэлтора в Турции

В Турции нет фиксированных ставок агентского вознаграждения – это предмет для переговоров. На практике, риэлторы обычно берут с продавца 3-6% от цены объекта.

Резюме: это надо запомнить

В Турции есть ежегодные налоги на недвижимость, которые должны платить в том числе иностранные собственники, но их размер сравнительно невелик. За большинство курортных квартир набегает менее €100 в год.

Все коммунальные услуги в Турции оплачиваются по счетчикам. Кроме того, независимо от того, живет собственник в квартире или нет, необходимо вносить плату за содержание комплекса – так называемый Айдат.
Размер этого платежа зависит от инфраструктуры в доме.

Законодательство Турции не запрещает собственникам сдавать свою недвижимость в долгосрочную аренду, а вот на сдачу туристам посуточно наложены ограничения. Эта деятельность приравнивается к гостиничному бизнесу и нуждается в лицензировании.

На фоне скорой отмены долевого строительства у покупателей шли нарасхват новостройки в черте Петербурга, застройщики отвечали ростом нового предложения, а цены стремились обогнать инфляцию. Таковы итоги первого полугодия на первичном рынке Петербурга и Ленобласти.

Первое полугодие выдалось оживленным, но в какую сторону двинется рынок новостроек дальше, после вступивших в силу с 1 июля законодательных новаций, – никто пока не знает.

ОТЧЕТЫ БЬЮТ РЕКОРДЫ

По отчетам застройщиков первой десятки, в первом полугодии на рынке новостроек продолжился рост покупательской активности, наметившийся осенью прошлого года. Все компании отрапортовали об увеличении продаж.

Группа «Эталон» реализовала на 27% больше в денежном выражении, чем в первом полугодии 2017-го. У «Группы ЛСР» в петербургских стройках заключено на 36% больше контрактов. У Setl City продажи в денежном выражении выросли на 12%. «Главстрой-СПб» за шесть месяцев этого года реализовал площадей на 38% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого. Об увеличении продаж сообщают и в «Полис Групп», правда, точных цифр не называют.

Всего, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», граждане приобрели в городе и предместьях около 2,3 млн кв. м жилья – на полмиллиона больше, чем в первом полугодии 2017-го. До рекордных показателей ударного второго полугодия 2017-го (2,4 млн квадратов) рынок лишь чуть-чуть недотянул.

При этом уровень спроса на новостройки Петербурга и области все сильнее различается. Официальные цифры Управления Росреестра за полгода пока не оглашены. Но данные за пять месяцев подтверждают дальнейшее перетекание спроса в черту города: плюс 53% заключенных ДДУ в Петербурге и минус 20% – в Ленобласти. То есть покупатель продолжил голосовать кошельком за городские проекты, где предлагается все больше квартир, причем с отделкой, по областным ценам. Как сообщает «Главстрой-СПб», рост продаж в городских новостройках масс-маркета оказался на 40% выше показателей за аналогичный период в 2017 году.

КТО ТЯНЕТ СПРОС

Среди главных причин роста рынка по-прежнему называется дешевеющая ипотека. Прогнозы по увеличению объемов кредитования всегда были оптимистичными, но реальность их превзошла. По данным ДОМ.РФ (бывшее АИЖК), объем выданных ипотечных кредитов в России с января по май (итоги полугодия не подведены) вырос до 1,08 трлн руб., это на 75% больше, чем в первом полугодии 2017-го. В Петербурге ипотечная динамика в первом квартале также била рекорды (+87%), хотя по итогам второго ожидается некоторое снижение.

При всем этом, как сообщили в «Петербургской недвижимости», доля сделок с ипотекой остается на уровне 2017 года – около 64%.

Другой источник спроса – иногородние покупатели – также не может вечно прибывать. Судя по опросам игроков рынка, доля региональных сделок особенно не изменилась и второй год подряд оценивается в 30%.

Зато с конца прошлого года к драйверам роста прибавился еще один. Грядущая отмена долевки и ожидаемый в связи с этим рост цен заставили потенциальных покупателей жилья активно переходить в разряд реальных. По словам директора по партнерским продажам Группы «Эталон» Ирины Петровой, жаркий информационный фон вокруг законодательства создал фактор срочности покупки и спровоцировал на рынке спрос.

«Новости по данной теме ускорили принятие решения определенной доли покупателей», – согласна руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Некоторые эксперты полагают, что будущий запрет долевки скорее заставил активизироваться инвесторов, нежели тех, кто решает свой квартирный вопрос. Правда, подсчитать точное число спекулятивных сделок на рынке всегда было делом сложным. Известно лишь, что в Петербурге каждый шестой ДДУ – это переуступка прав.

БОДРЫЕ ЦЕНЫ

По наблюдениям аналитиков RBI, с января цены во всех сегментах первичного рынка Петербурга выросли примерно на 2-3%. То есть за полгода рост составил почти столько же, сколько за весь 2017-й.

Как подсчитали в КЦ «Петербургская недвижимость», квадратный метр с начала года подорожал в среднем на 3,1% в городском масс-маркете и на 4,6% в пригородной зоне. В компании «Главстрой-СПб» отмечают почти 5-процентный рост на масс-маркет Петербурга. Увеличение цен, по словам экспертов, превысило уровень текущей инфляции.

«Отмена долевки отразится в первую очередь на себестоимости жилья. Цены будут увеличиваться пропорционально росту себестоимости строительства. До конца текущего года возможно повышение стоимости квадратного метра в пределах 5-10%», – уверена директор по продажам «Главстроя-СПб» Юлия Ружицкая. Обоснование такого подорожания – только за прошлый год себестоимость выросла примерно на 6-7%.

Все будет зависеть от стратегии участников рынка в отношении сделанных ими запасов, уверены другие эксперты. «Если застройщики постараются сразу запустить проекты по всем выданным разрешениям на строительство, то может появиться избыток предложения, который приостановит рост цен», – предупреждает директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин.

КТО РВАНУЛ ВПЕРЕД

По данным Центра оценки и аналитики БН, за полгода рынок пополнился на 2,13 млн кв. м (общая площадь квартир) – выведено свыше восьми десятков объектов. При этом примерно треть из них оказались стартапами – накануне 1 июля застройщики постарались запустить в продажу максимум новых комплексов. Но в целом особого всплеска не случилось: на рынок вышло лишь на 11% больше площадей, чем год назад. При этом в черте города появилось проектов на 1,6 млн кв. м жилья (плюс 18%), а в Ленобласти продолжилось снижение новых объемов (минус 7%).

Умеренность вызвана в том числе и стратегией двух крупнейших игроков рынка. Если в прошлом году два безусловных лидера пополняли рынок очень активно, то сейчас действовали с большей осторожностью. Так, Setl City за полгода запустил в стройку 290 тыс. кв. м – это лишь треть от всех выведенных в 2017-м площадей. «Группа ЛСР» за шесть месяцев пополнила рынок на 93 тыс. квадратов – менее четверти ее прошлогодних объемов.

Зато другие известные застройщики сделали внушительный рывок. Так, Группа ЦДС за полгода вывела в продажу 247 тыс. кв. м – в полтора раза больше, чем за весь прошлый год. Группа «Эталон» (193 тыс.) за шесть месяцев полностью выполнила свой годовой «план». Существенно прибавили по сравнению с прошлогодними показателями компании «КВС», «СПб Реновация», «Строительный трест» и ряд других.

Особой популярностью у застройщиков пользовались два района: Приморский (330 тыс. кв. м) и Выборгский (313 тыс. кв. м) – там выведено в продажу почти вдвое больше, чем год назад. Также новых строек существенно прибавилось в Красногвардейском, Московском и Калининском районах.

ФАКТОР 1 ИЮЛЯ

Одно из прогнозируемых последствий законодательных изменений – стремительная монополизация рынка. Но пока ситуация развивается с точностью наоборот. По сведениям ЦИАН, доля сделок первой десятки застройщиков в Петербурге за год снизилась с 68 до 60%, а в предместьях – с 72 до 65%. Судя по всему, конкуренция на рынке усиливается, и борьба за покупателя приобретает нешуточный размах.

Тем не менее с 1 июля рынок вошел в очередную зону неопределенности. В новой реальности рано или поздно нужно будет переформатировать бизнес, подстраиваться под возможности проектного финансирования и пр. Хотя игроки рынка отгородились от законодательных новаций такими внушительными запасами, что понятно: спешить пока никто не будет.

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость»:

– Второй квартал прошел достаточно активно, при этом был высоким результат и первого квартала: спрос подогревает активность застройщиков, вывод новых объектов в продажу сопоставим с объемом реализации. Расширяется география объектов, развитие получают территории редевелопмента. Инвесторами в черте города достаточно активно рассматриваются интересные предложения на старте при оптимальном соотношении цены и качества.

Рынок в настоящее время живет в ожидании изменений, связанных с поправками в 214-ФЗ. Когда будут отлажены механизмы работы в новых законодательных условиях, скорее всего, изменится и цена квадратного метра. Новые правила также могут повлиять на активность застройщиков. Снижения цен мы не прогнозируем, наоборот, ожидается, что во втором полугодии цены продолжат демонстрировать небольшой, но планомерный прирост.

Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстроя-СПб»:

– Во втором полугодии 2018 года девелоперская активность заметно снизится. Не исключено, что застройщики будут корректировать свои строительные программы и стратегию продаж, старт некоторых проектов может быть отложен на более поздний срок. Среди основных игроков рынка усилится неценовая конкуренция. Не забывая об оптимизации экономики проектов, девелоперы возьмут курс на улучшение качества продукта и повышение класса новых объектов и новых очередей в рамках крупных проектов комплексного освоения территорий.

В краткосрочной перспективе рынку не грозят серьезные потрясения. Застройщики обладают достаточным товарным запасом, чтобы обеспечить плавный переход к новым условиям работы. В долгосрочной перспективе законодательные изменения приведут к монополизации строительной отрасли, проекты будут реализовывать крупные надежные девелоперы с выверенным подходом к концепции и качеству самого продукта. В этой ситуации рынок только выиграет.

Юрий Ильин, управляющий директор «Группы ЛСР»:

– Крупные игроки рынка успели подготовиться к новым реалиям, понимая, что полностью просчитать воздействие новых законодательных норм пока нельзя. Многие игроки, в том числе и наша компания, создали земельный банк и запаслись разрешениями на строительство, по которым в скором будущем начнется реализация проектов. Так, только за эти полгода нам выдано разрешений на строительство более 500 тыс. кв. м жилья в Петербурге. По данным Национального объединения застройщиков жилья, всего в стадии строительства в городе у нас находится чуть более 3 млн кв. м. В этих цифрах нет ничего удивительного для масштабов ЛСР: только в прошлом году мы сдали жилья на 617 тыс. кв. м. Работой мы обеспечены на несколько лет вперед и пока будем строить уже согласованные проекты, внимательно следя за тем, как рынок реагирует на новые правила игры.

Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город»):

– В сегменте массового жилья в Петербурге в этом году выведено уже 50 новых проектов, это 1,6 млн кв. м жилья эконом- и комфорт-класса. А вот в элитном секторе новых стартов пока было всего три – это 52 тыс. кв. м. Как это можно объяснить? Многие участники рынка, работающие в массовом сегменте, старались дать старт новым проектам до июля, когда вступили в силу изменения законодательства. А в более высоких ценовых сегментах получить разрешение на строительство сложнее: к проектам в центре города власти предъявляют более строгие требования, да и в целом эти проекты всегда были своего рода штучным товаром.

Несмотря на некоторую активизацию рынка в связи с анонсированным многими застройщиками повышением цен, спрос на новостройки в московском регионе упал. Как объясняют риелторы, покупатели частично уехали в отпуск, частично – остались, но смотрели чемпионат мира по футболу вместо того, чтобы решать квартирный вопрос.

Спрос

Июнь

В июне управление Росреестра по Москве зарегистрировало 5 610 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 36,7% больше, чем годом ранее. Как и в предыдущие месяцы, в годовом выражении спрос растет в основном благодаря рекордному удешевлению ипотеки и, соответственно, взрывному росту числа ипотечных сделок. Например, в одном из крупнейших московских брокеров, компании «Метриум», их количество за год увеличилось на 90%.

Впрочем, ипотека как драйвер спроса, по-видимому, выдыхается: в июне, по данным Росреестра, число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках жилья в Москве выросло только на 5% относительно мая 2018 г.

Еще более примечательно то, что Росреестр впервые с января зафиксировал отрицательную динамику продаж на рынке новостроек в месячном разрезе: количество ДДУ в июне сократилось на 10,6% к уровню мая.

В Подмосковье, где почти не выводится новых проектов и работал рухнувший Urban Group, число ДДУ по жилью и нежилью (раздельной статистики подмосковное управление Росреестра не публикует) упало в июне до 6 043 штук – это на 14,7% меньше, чем в мае, и на 16,8% — чем в июне 2017 г. В целом, отставание I полугодия 2018 г. от аналогичного периода 2017 г. достигло 7,1%. Для сравнения: в Москве продажи новостроек в текущем году опережают результаты прошлого на 42%.

Агентства недвижимости также сообщают о снижении покупательской активности. Например, спрос на новостройки, продаваемые агентством «Бон Тон», в июне был на 5-10% ниже, чем в мае. При этом если сравнивать с июнем 2017 г., объем сделок вырос на 34%. В «Азбуке Жилья» объем сделок по объектам, реализуемым компанией в Москве и Московской области, по итогам июня 2018 г. уменьшился на 17% относительно мая, но увеличился на 6% в годовом выражении. Количество обращений в компанию в июне 2018 г., наоборот, выросло по сравнению с маем на 11%, но снизилось на 17% относительно июня прошлого года. В районе Новые Ватутинки (Новая Москва) число заявок по итогам июня увеличилось на 17%, сделок, наоборот, снизилось на 9%.

«В предыдущие месяцы ситуация была иная: клиентов становилось меньше, а сделок – больше. Появление на рынке новых покупателей – это позитивный тренд, ведь на протяжении практически всего полугодия мы активно заключали договоры с дольщиками, которые несколько месяцев мониторили рынок. Рано или поздно отложенный спрос был бы исчерпан, и это могло стать причиной падения продаж», — говорит Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки», застройщика одноименного проекта.

Риелторы объясняют снижение спроса в мае сезонностью рынка. «С наступлением лета мы отмечаем, что клиенты отложила сделку на время отпуска», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. «Некоторое влияние – в виде краткосрочной смены ритма – оказал и прошедший мундиаль», — добавляет гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Кроме того, май был аномально активным – число ДДУ, заключенных в мае, даже превысило апрельские показатели, поэтому на его фоне июнь выглядит скромнее (см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в мае-июне 2018 года: реформа долевого строительства подстегивает спрос»).

Впрочем, эти факторы были отчасти нивелированы анонсированным многими застройщиками повышением цен с 1 июля, то есть со дня вступления в силу поправок к 214-ФЗ (см. «Что именно изменится на рынке новостроек 1 июля»). По словам Марии Литинецкой, в связи с этим в июне наблюдалась активизация отложенного спроса со стороны тех, кто ранее несколько месяцев мониторил рынок.

Кроме того, спрос в июне поддерживали специальные скидки, приуроченные к празднованию Дня России, и колебания валютных курсов, говорит Андрей Кройтор, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». В самом «Инкоме», в отличие от других опрошенных www.irn.ru компаний, спрос на новостройки московского региона вырос относительно мая — на целых 43%. А в годовом выражении показатель просел на 22%.

Июль

В первой половине июля внимание покупателей продолжал отвлекать чемпионат мира по футболу. «Футбольная лихорадка» охватила, пожалуй, даже тех, кто никогда не интересовался чемпионатом мира. На этапе проведения решающих матчей мундиаля болельщикам было совсем не до выбора квартиры – страна праздновала самое громкое спортивное событие этого года. Поэтому первичных обращений было относительно немного», — отмечает Мария Литинецкая.

Скорее всего, отрицательно сказалось на спросе и повышение цен в целом ряде проектов. Однако, по словам Литинецкой, «за счет общего подъема рынка» количество зарегистрированных сделок в новостройках, продаваемых «Метриумом», оказалось в полтора раза больше, чем годом ранее. В агентстве «Бон Тон» продажи в годовом выражении выросли на 59%, а в месячном – сократились на 10%.

В «Инкоме», по словам Андрея Кройтора, спрос на квартиры в новостройках в первой половине июля был сопоставим с высокими показателями начала июня, но на 16% ниже уровня двух первых недель июля прошлого года, когда не было такого весомого отвлекающего фактора, как ЧМ. Относительно высокая активность покупателей в июле была обусловлена, в числе прочего, уходом с рынка такого крупного игрока, Urban Group, – выбор новостроек в Подмосковье немного сузился, объясняет Кройтор.

Вообще, банкротство Urban Group привело к глобальному перераспределению спроса на рынке новостроек Подмосковья, считает Евгения Акимова, гендиректор компании IKON Development (застройщик ЖК «Новый Зеленоград»). «Покупатели перестали ориентироваться только лишь на имя девелопера и историю его реализованных проектов. Куда важнее стала реальная ситуация на площадке, поэтому новые игроки рынка, строящие качественное жилье по адекватным ценам, пусть и небольшими объемами, стали более востребованы», — утверждает Акимова.

По ее словам, благодаря этому в июне интерес покупателей к ЖК «Новый Зеленоград» увеличился, несмотря на падение спроса на подмосковном рынке в целом. В начале июля количество звонков и сделок в ЖК «Новый Зеленоград» также выросло, и существенно, в связи со стартом продаж квартир в двух новых корпусах. По мнению Акимовой, такая динамика активности покупателей свидетельствует, во-первых, о наличии отложенного спроса на подмосковном рынке недвижимости, во-вторых, о дефиците ликвидных проектов на стадии котлована.

Цены

По данным «ИРН-Консалтинг», в июне 2018 г. квадратный метр в новостройках Москвы в пределах МКАД (без учета элитного центра) подорожал на 1,1% по сравнению с маем – до 205 800 руб. за квадратный метр в среднем. В годовом выражении цены выросли на 4,3%.

Динамика стоимости квартир в предложении, по информации «Азбуки Жилья», была более выразительной. Больше всего — на 5,8% — подорожали относительно мая самые дешевые новостройки. Зато стоимость жилья бизнес-класса практически не изменилась по сравнению с предыдущим месяцем, отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании.

Средний бюджет предложения квартиры в июне на территории «старой» Москвы

Класс
Июнь 2018 млн. руб.
Июнь 2018 к маю 2018 %
Июнь 2018 к июню 2017 %
Май 2018 млн. руб.
Июнь 2017 млн. руб.

Эконом
7.02
5.8%
7.9%
6.63
6.50

Комфорт
9.77
1.4%
-0.7%
9.63
9.84

Бизнес
23.86
0.8%
11.3%
23.68
21.44
Источник: «Азбука Жилья»

В Новой Москве экономкласс, наоборот, подешевел по сравнению с маем на 3,4% до 85 120 руб. за кв. м, в комфортклассе цены выросли на 1,4% (105 370 руб.), в бизнес-классе не изменились (134 100 руб.), подсчитали специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Относительно июня 2017 г. стоимость новостроек экономкласса в Новой Москве упала на 8,3%, в комфортклассе цены выросли на 10,3%, а бизнес-классе — на 1,4%.

«Все указанные изменения связаны в основном с изменением структуры предложения, вымыванием наиболее ликвидных объектов, выводом на реализацию новых корпусов и объемов», — поясняет гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Несколько сократился относительно мая и средний размер скидок. По данным компании «Метриум», в массовом сегменте максимальный уровень скидок в июне не превышал 18%, тогда как в мае достигал 20%. При этом речь шла только о единичных лотах, в среднем же дисконты составляли 5-7%. В годовом выражении наблюдается рост: в июне прошлого года максимальная скидка равнялась 15%, средний уровень дисконтов – 5%.

Увеличение спроса в первой половине июня подстегнуло многих застройщиков «закрепить успех» введением новых акций, а интерес к ЧМ способствовал эксплуатации футбольной тематики в рекламе, отмечает Андрей Кройтор. В результате с начала июля и до конца мундиаля некоторые застройщики ЖК массового сегмента повысили скидки в два раза, но средний размер дисконта опустился ниже 5%. Однако ряд объектов предлагался покупателям по «специальным ценам» – в реальности они были на 15% (и даже больше) ниже цены по прайс-листу.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Согласно статистике, сегодня 42% жилья возводится в 17 крупнейших городах и агломерациях страны. И половина из тех 700-800 млн жилых «квадратов», которые должны быть построены за ближайшие 5 лет, тоже придется на эти 17 городов и агломераций — так что с объемами строительства здесь все в порядке

А вот как обстоят дела с качеством — причем, с качеством не самих домов (это тема отдельного разговора), а в целом — качеством проектов застройки? Какие требования предъявляют к жилым комплексам современные покупатели? Над чем стоит поработать девелоперам, чтобы их объект был конкурентоспособным и максимально заинтересовал конечного потребителя? Какие архитектурные, планировочные, строительные, инфраструктурные идеи вправе сегодня называться трендовыми? Как обеспечить современным горожанам не только физический, но и психологический жизненный комфорт? Реально ли не в теории, а на практике создать инклюзивную среду — иными словами, территорию равноправия, в которой будет уютно людям разных возрастов, интересов и возможностей?

Эти и многие другие вопросы современного городского строительства обсуждали эксперты и гости Московского урбанистического форума — 2018 «Мегаполис будущего. Новое пространство для жизни», который с 17 по 22 июля принимает парк «Зарядье» — один из знаковых для Москвы объектов «поколения next». Ведь, как отметил в своем выступлении мэр Москвы Сергей Собянин, «все города мира поставили себе задачу — работать не для заводов, не для машин, не для абстрактной экономики, а для человека. Потому что, как оказалось, главным городским капиталом являются люди с их талантами, способностями, возможностью изобретать. Конечно, очень просто сказать — я люблю свой город, и мы это с удовольствием говорим. Но любит ли нас самих наш город? Взаимна ли эта любовь? И что надо сделать, чтобы все могли сказать: город меня тоже любит, город — для меня!» А любовь города к своим жителям проявляется в создании комфортной транспортной сети и уютных дворов, безопасных общественных пространств, по определению мэра, — приветливых улиц, и, конечно, жилых комплексов, отвечающих всем запросам не только сегодняшнего, но и завтрашнего дня.

Интересно отметить, что еще несколько лет назад современные проекты высокого уровня почти всегда означало — современные проекты высокого, как минимум, — бизнес-класса. Считалось, что стандартное жилье (в прежней классификации — жилье эконом- или даже комфорт-класса) должно быть, прежде всего, привлекательно с точки зрения конечной стоимости — и значит, девелоперу не стоит «нагружать» проект дополнительными опциями, влияющими на ценообразование. Но за последние годы покупательские запросы серьезно изменились: как отмечал в интервью BFM.ru директор по стратегическому развитию финансово-строительной корпорации «Лидер» Павел Брызгалов, «еще совсем недавно люди стремились взять побольше «голой» площади, и за одни и те же деньги квартира в 40 кв. м по определению считалась лучшим приобретением, чем квартира в 30 «квадратов». А сейчас, как показывает практика нашей компании, да и большинства наших коллег, покупатели начали ценить не один только метраж. Многие уже понимают: лучше взять поменьше, да получше — либо в более приятном месте, либо в проекте с более развитой инфраструктурой, либо квартиру с хорошей отделкой. Словом, потратить деньги не на пространство, а именно на качество жизни.

Соответственно, сегодняшние девелоперы тоже обязаны принимать во внимание новые рыночные константы — и строить жилье, безусловно, лояльное к потребительскому кошельку, но одновременно отвечающее современным стандартам качества. Более того, некоторые компании (и ФСК «Лидер» — одна из них) разрабатывают собственные, внутренние стандарты, следование которым считают важной частью корпоративной этики. Ну, а для потребителя такой стандарт — своеобразный «знак качества». Поэтому покупатели квартир в любом из проектов корпорации — «Скандинавский» или «Римский», «Сколковский», «Новое Тушино» или «Поколение» — смело могут утверждать: «Лидер» — он и в Африке «Лидер», и этим все сказано.

Детали, из которых складывается жизнь

Разрабатывая внутренние стандарты, компания ориентировалась не только на ныне действующие ГОСТы и СНиПы, но и на требования рынка, и даже на устремления общества — причем иногда сегодняшнего, а порой и завтрашнего дня. К примеру, в сознании современных горожан все прочнее закрепляется понятие «комьюнити». В данном случае, это сообщество людей, которые имеют схожие цели и интересы, которые придерживаются или как минимум одобряют определенный образ жизни, которые ставят во главу угла примерно одни и те же человеческие ценности. Так вот, все эти цели, интересы и ценности, общие для всех, ФСК «Лидер» стремится подчеркнуть в архитектурно-планировочной концепции своих проектов.

Возьмем, скажем, уже ставшее знаменитым семейство UP-кварталов. Все они имеют общие (и, к слову, многократно описанные BFM.ru) черты, среди которых — удачное расположение в приятном удалении от МКАД (от минимальных 500 м до максимальных 4 км), полноценная социальная и коммерческая инфраструктура, выверенная и при этом очень богатая линейка метражей и планировок, сервис услуг UP-365… В этом смысле «Скандинавский», «Римский», «Сколковский» — хранители и продолжатели традиций, заложенных первым UP-кварталом «Новое Тушино», строительство которого завершилось в начале июля: последний восьмисекционный корпус проекта введен в эксплуатацию.

Однако при всей своей похожести, при всем жестком соблюдении разработанных компанией стандартов, каждый UP-квартал — яркая индивидуальность. «Сколковский» — ближайший сосед инновационного центра «Сколково»: его главная тема — современность и технологичность, его покупатели — жители «айтишного» XXI века, поэтому «лицо» проекта во многом определяют ультрасовременные развивающие детские площадки и цветовые решения фасадов, благотворно влияющие на настроение жителей всех 13 корпусов. Совсем другое дело — уютный, понятный, прямо какой-то домашний «Скандинавский», девиз которого — «Давайте получать радость от простых вещей». Отсюда и оригинальная, но, в то же время, сдержанная архитектура и множество зелени, и использованные в отделке натуральные материалы, и центральная площадь, на которой так здорово петь теплым летним вечером или водить хороводы вокруг новогодней елки… А вот одухотворенный «Римский» — для тех, кто разделяет идеологию «умной красоты». Здесь в основу проекта легли конструктивные идеи великого Леонардо, здесь одинаково ценны архитектурные находки и функциональная наполненность проекта, здесь можно подобрать для своей семьи не только классическое жилье, но и один из 100 уникальных планировочных вариантов, среди которых квартиры 2-уровневые, с атриумом, мансардные, с эркером, с террасами…

Как отмечают в ФСК «Лидер», продуманная архитектурная концепция позволяет не только подчеркивать цели и интересы комьюнити, но и создавать в домах уют, и поддерживать в них порядок, и серьезно экономить деньги жителей. Остекленные в едином стиле балконы и лоджии — значит, не изуродованный фасад. Корзины и специальные места для кондиционеров — значит, ненарушенная технология утепления здания. Двухкамерные или трехкамерные стеклопакеты из низкоэмиссионного стекла — значит, серьезно сниженные затраты на отопление. Высокий уровень звукоизоляции — значит, спокойная, уютная атмосфера. Сквозные подъезды и возможность подъехать к дому с внешней стороны здания, установленные в подъездах лапомойки для животных и обязательные колясочные, грузовые лифты и индивидуальные кладовые, травмобезопасное покрытие детских площадок и подъездные двери из армированного закаленного стекла, позволяющие видеть все, что происходит в помещении — вроде бы, мелочи. Но именно из мелочей и состоит то целое, что мы называем современными стандартами комфорта и, следуя названию МУФ-2018 — новым пространством для жизни.

Модель будущего

Впрочем, новые стандарты — это еще и новые технологии: не случайно в деловой программе Московского урбанистического форума этого года были сессии, посвященные цифровой экономике и беспилотному транспорту, городским электронным сервисам и московской стратегии Smart City. Пока, по оценкам экспертов форума, власти, в том числе власти Москвы, в своем интересе к новым технологиям заметно опережают бизнес — уникальная, крайне редкая ситуация. А вот среди девелоперских компаний подобным интересом — не теоретическим, а самым что ни на есть практическим — могут похвастаться немногие, только настоящие лидеры отрасли.

Так вот, одна из последних новостей из жизни ФСК «Лидер» и ее покупателей связана как раз с миром технологий — а именно, с принципами информационного моделирования, которые корпорация начала внедрять в проектирование и строительство своих объектов. Первым жилым комплексом, в котором появятся здания, построенные с использованием Building Information Modeling, стал UP-квартал «Скандинавский», где с применением BIM-технологий проектируется социальная инфраструктура.

Специалисты в области информационного моделирования и 5D технологий (это когда к трехмерной модели здания добавляются еще два ключевых параметра — время и финансы) уверены, что подобный новый подход к проектированию и строительству — вовсе не бесполезная игра в IT; он имеет для девелоперов реальную, практическую пользу. В частности, обеспечивает всесторонний контроль с совершенно беспрецедентными возможностями анализа проекта, позволяет следить за графиком реализации работ и держать руку на бюджетном пульсе и т. д. «Это позволяет исключить возможные ошибки и создавать более качественный и проработанный продукт, — отмечает руководитель проектного управления ФСК «Лидер» Иван Бажин. — Основными достоинствами BIM-технологии являются отсутствие ошибок в чертежах, спецификациях, сметах и возможность автоматического создания комплексной проектно-сметной документации высокого качества».

Интересный пример привел в своем выступлении на МУФ-2018 эксперт Autodesk Марек Сухоцки: в 2024 году Париж примет летние Олимпийские игры, ради которых зона, примыкающая к Эйфелевой башне, будет серьезно изменена — так вот, все эти изменения планируются и просчитываются с использованием BIM-технологий, а потом получившиеся расчеты будут переданы архитекторам, инженерам, девелоперам для разработки уже конкретных проектных решений.

По оценкам ФСК «Лидер», благодаря информационному моделированию затраты на выявление и устранение проектировочных ошибок можно сократить на 30-40%. И это сейчас, когда речь идет об объектах инфраструктуры. А ведь компания поставила цель внедрить BIM непосредственно на стройплощадках — и тем самым сократить не только свои финансовые затраты, но и цену конечного продукта.

Выбор поколения

Кстати, раз уж мы затронули эту тему: развитая инфраструктура — еще одна ключевая характеристика современного города. Потому что никакие самые доступные по цене квартиры, построенные с применением самых современных технологий, никому не нужны, если вокруг них — инфраструктурная пустота. Не случайно одну из задач, стоящих перед Москвой, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин сформулировал так: создать в городе инфраструктуру, которая обеспечит каждому жителю пешую доступность к транспортным терминалам, образовательным учреждениям, объектам досуга и т. д. Ключевое в данном случае слово — пешую.

Логично предположить, что о максимально комплексном подходе к созданию и развитию инфраструктуры ФСК «Лидер» задумалась, когда приступила к реализации первого в своем портфолио проекта комплексной застройки территории — жилого квартала «Поколение» в районе Отрадное. Закрытые благоустроенные дворы и современные тренажеры, детские и спортивные площадки, детский садик на 150 мест и школа на 350 учеников — это далеко не вся внутренняя инфраструктура, которая будет в распоряжении жителей 4 многосекционных домов проекта. А вовне, совсем рядом — многочисленные магазины и рестораны, кинотеатры и торговые центры, школы и вузы, и Ботанический сад имени Цицина, и живописный парк «Отрада», и всего в 700 метрах — станция метро «Владыкино» и всего в 250 метрах — станция «Окружная».

«Порадовало наличие паркинга в каждом корпусе и колясочных, хоть не нужно будет тащить все домой», «Планировки в квартирах удобные, можно, кстати, с неплохой отделкой квартиру взять. Входные группы крутые. Все новое, новизна всегда подкупает», «О, уже свежие фото — здорово! Во втором корпусе красота такая уже, чистота», «Уже три корпуса выросло, помню, как ездила часто мимо и там только начиналась стройка, а сейчас красивый ЖК уже стоит, скоро закончат, облагородят, хорошо будет» — это все реальные отзывы о ЖК «Поколение».

Конечно, кого-то может не устроить район, кого-то — серьезный масштаб проекта, кому-то «Римский» или «Скандинавский» нравятся больше, а кому-то никак не удается решить — взять квартиру без отделки, с отделкой или с отделкой и меблировкой. Но каждый проект ФСК «Лидер» — настоящий проект XXI века, и не потому лишь, что именно в этом веке построен. Просто жизнь современного горожанина состоит из решения множества равновеликих задач, и по-настоящему современный проект должен делать решение каждой задачи максимально удобным. А в жилых кварталах «ФСК Лидер» вот именно что удобно — растить детей и гулять с людьми преклонного возраста, вести здоровый образ жизни и заниматься непрерывным образованием. Отсюда удобно ездить на работу, а сюда — в гости. Здесь удобно выбирать жилье для себя, для своих детей или родителей. И как большое почти всегда начинается с малого, так удобный город начинается с каждого конкретного проекта, сделанного «для людей».

Минфин подготовил концепцию налога на профессиональный доход для самозанятых, документ направлен в аппарат правительства. В нем сказано, что новый сбор для этой категории граждан предлагается установить на уровне 2,5–4,5% от выручки в зависимости от того, кому оказывались услуги. Плюс еще 1,5% от дохода пойдут на страховые взносы. Более того, ведомство готово предоставить 30 тыс. налогового вычета самозанятым, чтобы мотивировать их к переходу на новый режим. Законопроект с новой системой налогообложения для этой категории граждан Минфин планирует внести в кабмин уже в сентябре.

Минфин доработал концепцию налога на профессиональный доход (НПД) для самозанятых, 29 июня она была направлена в правительство за подписью замглавы ведомства Ильи Трунина для последующего обсуждения на одном из совещаний. «Известия» ознакомились с документом. В нем отмечено, что ведомство предлагает для самозанятых следующие налоговые параметры: 2,5% с выручки для тех граждан, которые оказывают услуги физическим лицам, а также при работе на основании патента. И 4,5% — для предоставляющих услуги юридическим лицам, либо для сдающих имущество в аренду.

Ранее ведомство предлагало узаконить сбор для самозанятых в 3% и 6% соответственно. Предполагается, что налогоплательщиками станут физические лица, которые не имеют работников и получают доход не более 10 млн рублей за год.

Из концепции следует, что самозанятым придется делать отчисления в страховые фонды: на пенсию и медицину. В сумме этот платеж составит 1,5%, из которых 1,25% пойдут в Пенсионный фонд и 0,25% — в Фонд обязательного медицинского страхования. Налоги и взносы Минфин предлагает отчислять единым платежом ежемесячно с банковской карточки самозанятых граждан, которая будет привязана в личном кабинете в специальном мобильном приложении.

Покупателям услуг у таких работников ведомство предлагает дать право на налоговый вычет в 1,5% от уплаченного самозанятым НПД, но не более 10 тыс. в год. Налоговую мотивацию Минфин предлагает и самим работающим на себя гражданам. На этапе вхождения в режим им будет предоставляться вычет в 30 тыс. рублей. Его можно будет использовать на частичную уплату единого платежа, который пойдет на сбор и страховые взносы.

Хотя часть суммы трудящиеся на себя граждане оплатят самостоятельно — для возможности предоставления вычета покупателям. «Это будет мотивировать граждан для входа в режим и поспособствует более полной легализации самозанятых», — отмечено в документах ведомства.

На первом этапе — с начала 2019 года до 2020 года — Минфин предлагает запустить пилотный проект в Москве, Санкт-Петербурге, Татарстане и Калужской области. В ведомстве полагают, что разработка и финансирование нового режима потребует 2,5 млрд рублей на 2018-2021 годы. По данным Росстата, в РФ 13 млн человек, работающих на себя. А число легализованных самозанятых граждан составляет 936 человек, указано в документах Минфина.

В пресс-службе ведомства «Известиям» рассказали, что окончательного решения по ставкам еще нет, сейчас идет активная дискуссия о том, как должен выглядеть режим налогообложения самозанятых. Из бумаг Минфина, направленных в аппарат правительства, следует, что итоговый законопроект с новой системой сборов для этой категории граждан ведомство планирует внести в кабмин уже в сентябре.

Глава Центра структурных исследований РАНХиГС Алексей Ведев отметил, что льготная схема налогообложения индивидуальных предпринимателей сейчас устраивает всех. Новации же Минфина направлены в первую очередь на увеличение сборов, и пока неясно, улучшат ли они ситуацию для самозанятых или нет, полагает эксперт.

Директор Института стратегического анализа ФБК Игорь Николаев уверен, что легализацию самозанятых граждан стоит проводить на фоне роста экономики и реальных доходов граждан. В этом случае у властей больше шансов включения самозанятых в режим налогообложения. Пока же, по мнению Игоря Николаева, работающим на себя не будет интересно отдавать часть своих доходов государству.

Президент Торгово-промышленной палаты Сергей Катырин заявил «Известиям», что ТПП поддерживает новое предложение Минфина, поскольку оно может способствовать легализации самозанятых. Логичным и интересным ему показалось и предоставление 30 тыс. рублей налогового вычета, для того чтобы стимулировать эту категорию граждан выйти из тени. Эксперт напомнил, что принципиальная позиция организации всегда была следующей: лучшее решение для легализации — это недорогой патент или уплата небольших процентов с денежных поступлений от деятельности. «И, естественно, абсолютный минимум формальностей и при регистрации, и в процессе деятельности, а также возможность в любой момент перестать заниматься бизнесом без волокиты и бумажной круговерти», — добавил он.

Сергей Катырин не исключил, что для немалого числа граждан, работающих подпольно, дополнительным стимулом для легализации могут стать материальные наказания, «хотя, конечно, лучше договариваться полюбовно». Президент ТПП отметил, что вопрос стимулирования выхода предпринимателей из тени в стране очень болезненный: предыдущие попытки легализации самозанятых, по сути, провалились. По разным оценкам, сказал он, доля теневой экономики в РФ может составлять до 20% ВВП, а международные исследования оценивают ее объем еще выше.

Нередко люди, кто хочет получить ипотечный кредит, особенно те, кто считают себя грамотными, решают обратиться в банк самостоятельно. Мол, что тут сложного. В интернете все есть: и банки, и условия выдачи ими кредитов. Потенциальные заемщики сравнивают один банк с другим, выписывают условия, подсчитывают проценты, а потом подают документы в тот, который показался им более привлекательным. Насколько правильно они поступают? Этот вопрос я задаю генеральному директору компании «РЕЛАЙТ-недвижимость» Константину Барсукову.

— В принципе и такой путь я не отвергаю. И грамотные люди могут им воспользоваться, но….

— Вот об этом «но» чуть подробнее.

— Дело в том, что самостоятельный выбор не дает заемщику гарантии, что он выбрал именно то, что ему нужно. К примеру, нередко к нам приходят покупать квартиру уже одобренные банком клиенты, но довольно часть, когда мы начинаем анализировать ситуацию, то видим, что они выбрали не совсем то. Мы бы могли подобрать им кредит со ставкой ниже.

— За счет чего?

— Во-первых, люди иногда не находят всю информацию и поэтому не знают о какой-нибудь интересной банковской программе, которая именно для них дает более лучшую ставку. А, во-вторых, у нашей компаний есть преференции в некоторых банках, и для наших клиентов ставка будет ниже, чем если человек подал заявку в банк самостоятельно.

— Тогда может обратиться к агенту, который подбирает клиенту квартиру?

— Можно. Но здесь все сводится к банальному человеческому фактору. Одному агенту, даже если он суперпрофессионал, тяжело уследить за банками. Ставки и условия часто меняются. Плюс периодически появляются акции, понижающие ставки определенным категориям заемщиков.

В результате агент, работающий без поддержки ипотечного брокера, начинает работать с двумя-тремя основными банками. И это еще хорошо, если с двумя-тремя, а не с одним.

И как итог — клиент такого агента часто получает не самую низкую ставку по кредиту, какую мог бы получить.

Именно поэтому в нашей компании, например, есть отдельная ипотечная служба. В её задачи, помимо помощи в проведении всех процессов ипотечной сделки, входит обязательный мониторинг и анализ ипотечных программ всех банков, которые выдают такие кредиты.

Кроме того, как я уже и говорил, компания, в отличие от одиночного агента, имеет некие преференции, когда ее клиент может получить кредит на более выгодных условиях. У нас преференции порой до 1% доходят. А это, согласитесь, совсем немало.

— А почему тот же самый, как вы сказали, одиночный агент, не может воспользоваться агрегаторами, предлагающими подбор ипотечных ставок по нескольким банком сразу?

— Почему не может? Еще как может. Более того, многие агентства недвижимости, которые не имеют своих ипотечных служб, часто пользуются именно подобными агрегаторами. Но тут есть один нюанс.

Агрегатор может быть платным для пользователя. А может быть бесплатным. Причем, чаще именно последнее. И тогда деньги, такой сервис берет с банка, который выплачивает вознаграждение за приведенного клиента.

На первый взгляд, в этом нет ничего плохого. Но на самом деле есть. Дело в том, что многие банки, предлагающие хорошие условия по ипотечным кредитам не платят вознаграждение за приведенных клиентов. Зачем? Ведь у них и так хорошие условия. Поэтому чаще всего, в пуле банков, с которыми работают такие агрегаторы, нет ипотечных программ с самыми низкими ставками. В итоге клиент такого сервиса получит не самые лучшие условия. Это обратная сторона «бесплатности» сервиса.

— А можно как-то понять хорошим сервисом пользуется агент (или компания) или плохим?

— Можно, и очень даже легко. Нужно уточнить у агента (или самому посмотреть в сервисе) будет ли подаваться заявка на кредит в Сбербанк. Это банк, который никогда не платил (и думаю, что никогда и не будет платить) преференции за приведенного клиента. Можно, еще спросить про ВТБ, сейчас этот банк тоже не выплачивает преференции, хотя раньше выплачивал, так что Сбербанк в виде «лакмусовой бумажки» – надежнее.

При этом важен именно факт возможности подачи заявки в эти банки. Не обязательно, что там будут лучшие условия. Но вам это должны аргументировано объяснить. А если в сервисе просто нет Сбербанка, значит, он живет за счет выплат банковских вознаграждений, со всеми вытекающими от этого последствиями.

— Константин, скажите, а сейчас банки берут деньги с заемщика, о которых он узнает не до получения кредита, а после?

— Сейчас надо смотреть только на ставки. Уже давно нет практики брать что-то скрыто, все комиссии, если они есть, озвучиваются банками заранее. И в подавляющем большинстве случаев, это комиссии за понижение ставки.

Но есть другой момент – маркетинговые удочки. К примеру, один банк сделал примерно такой «маркетинговый» ход: плати по кредиту раз в 2 недели, а не 1 раз в месяц (как обычно), и тогда платежи по нашему кредиту, будут аналогичны платежам со ставкой на 1,5% ниже. Звучит, конечно, хорошо. Но только это неправда. Весь нюанс в том, что один раз в две недели – это не то же самое, что два раза в месяц. У нас ведь в месяце не 28 дней. Поэтому по такой схеме в год получится 26 платежей. То есть если сравнивать с обычными ежемесячными платежами, набегает 13-й платеж.

Банк такой программой, по сути, заставляет вас сделать разовое досрочное погашение в размере ежемесячной платы. Но это ведь совсем не понижение ставки на 1,5%. Это именно досрочное погашение. А реальные ставки у этого банка как раз процента на полтора выше, чем у других банков.

Или другой маркетинговый ход. Банк говорит, заплатите нам 4% комиссии от суммы кредита, и ставка станет ниже на 1-2%. На первый взгляд — вроде бы это и выгодно. Но есть нюанс, они ведь скидку дают на свою ставку, а она чаще всего не самая хорошая.

Вот часто и получается, что есть банк, который предлагает вроде как шикарное предложение, снижение ставки на 1,75% всего за 4% комиссии. И расчет окупаемости приведут. Смотрит клиент на предложение и думает, что да, все хорошо за года полтора комиссия окупится, а после пойдет чистая выгода, и он соглашается на такие условия… А зря!

Потому что сравнивать такие «снижения» нужно не со ставкой этого банка, а со ставками других банков. Ведь если в другом банке можно получить кредит без всяких комиссий по ставке, например, 9,25%, то получается экономия уже не в 1,75%, а в 1%. А значит, и срок окупаемости «комиссии» получается намного выше.

Так что самое правильное – это собирать предложения всех банков и просчитывать их, сравнивания друг с другом. Только тогда можно получить самые выгодные условия.

— И в заключение давайте поговорим о страховке, разберемся, какая сейчас обязательная, а какая нет.

— При ипотеке обязательная одна – это страховка «стен», то есть конструкции жилья от разрушения. Здоровье заемщика и титул собственника (т.е. защита права собственности) страхуются на усмотрение заемщика. Но чаще всего отказ от последних двух страховок влечет, к сожалению, к повышению ставки по ипотеке.

Аналитики подсчитали и констатировали, что цены на аренду во всех городах России, где матчей больше не будет, резко упали в среднем в три раза.

Так, например в Ростове-на-Дону, Саранске и Самаре цены снизились с семи тысяч рублей в сутки до привычных двух-трёх.

В Сочи аренда жилья стала дешевле практически на 50%, в Нижнем Новгороде — на 40 с небольшим. Напомним, в этих городах перед началом чемпионата цены на аренду выросли незначительно, по сравнению с другими городами, где проходили матчи, так как в этих городах рынок арендного жилья достаточно велик, плюс, к услугам туристов множество отелей и гостиниц разного уровня.

Естественно, что аренда квартир во время чемпионата была востребована в несколько раз больше, чем обычно, что повлекло с собой подорожание аренды, однако, предложений было предостаточно, поэтому по-настоящему «нажиться» на фанатах футбола не получилось.

Как показывает статистика, квартиры, предлагаемые хозяевами в аренду по слишком высоким ценам, остались невостребованными. Слишком многие пожелали сдать своё жильё, поэтому конкуренция несколько умерила аппетиты хозяев.

Анализируя рынок аренды в период чемпионата, аналитики пришли к мнению, что даже Олимпиада, проходившая в Сочи в 2014 году, не вызывала такого спроса на аренду жилья со стороны иностранных граждан. Рынок аренды активировался ещё в феврале. Правда, зимой квартир в аренду предлагали мало, но после того, как большинство номеров в гостиницах и отелях были забронированы, частные владельцы жилья «выбрасывали» на рынок всё больше и больше предложений.

Эксперты подсчитали, что по сравнению с привычным уровнем, квартир в аренду на время проведения чемпионата предлагали почти на 45% больше. Например, в столице некоторые даже сняли свои квартиры с продажи и стали сдавать посуточно.

Если вернуться к вопросу о ценах на аренду, то владельцы квартир ничем ограничены не были, в отличие от гостиниц, где существовали ограничения на максимальную стоимость. Поэтому цены на частные квартиры существенно разнились. Кто-то делал их заоблачными, а кто-то вполне реальными. Разброс цен был очень большим. Но, в целом, считают аналитики, разум возобладал над жаждой наживы.

Около 10% предложений аренды составили квартиры премиум и элит класса. Здесь цены за сутки переваливали за сотню тысяч рублей. Именно этот сегмент жилья остался в основном невостребованным. Зато квартиры, которые сдавали по адекватным ценам, не пустовали.

Рынок недвижимости Болгарии – один из самых демократичных для приобретения жилья; здесь за приемлемую цену можно найти привлекательные объекты как для отдыха и проживания, так и для инвестиций; однако сам процесс покупки недвижимости в гостеприимной балканской стране требует особенного внимания; рассмотрим подробнее, что необходимо сделать, чтобы провести успешную, а главное, безопасную сделку в Болгарии.

Коротко о главном

Болгария успешно вышла из кризиса – рынок жилья страны сейчас находится на подъёме. Уже в первом квартале 2018 года он вошёл в мировой Топ-10 рынков недвижимости с самым быстрым ростом цен на жилье.

С каждым годом увеличивается интерес к приобретению жилья в тёплой балканской стране как со стороны иностранцев, так и со стороны местных жителей. Это касается и городской недвижимости, и курортной. Сами болгары в основном больше денег вкладывают в городское жилье, но с недавних пор к ним присоединились и жители Европы.

В 2018 году, например, средний бюджет на покупку такой недвижимости в Болгарии вырос на 15%, достигнув отметки в €60 000 за квартиру. Также сохраняется высокой спрос на курортную недвижимость среди россиян, жителей стран СНГ и граждан Израиля.

Однако бум на рынке недвижимости привёл к появлению огромного количества риэлтерских агентств. В Болгарии процедура открытия риэлтерской компании относительно простая – здесь не нужно получать специальную лицензию, требуется только регистрация, в которой прописывается род деятельности. По этой причине помимо надёжных и профессиональных риэлтерских агентств иногда встречаются те, кто обладают сомнительным опытом и репутацией. Порой это может сказаться на чистоте сделки. Рассмотрим далее особенности процесса покупки недвижимости в Болгарии и узнаем, что требует особого внимания.

Главные особенности покупки недвижимости в Болгарии

Главное преимущество покупки недвижимости в Болгарии – это лёгкость проведения сделки по сравнению с другими странами Европы. Покупателю для приобретения жилья, помимо денег, нужен только загранпаспорт и номер ИНН, чтобы открыть счёт в болгарском банке. Подготовка документов к сделке тоже достаточно проста.

Если у продавца уже готовы все справки, то провести сделку можно практически через день. В обратном случае потребуется до 10 рабочих дней.

Сам процесс оформления купли-продажи недвижимости состоит всего из двух этапов:

— заключение предварительного договора между продавцом и покупателем
— оформление нотариального акта.

Сделки с недвижимостью Болгарии достаточно безопасны юридически, однако в редких случаях, все же фиксировались факты продажи жилья с проблемными документами (например, обременённого ипотекой или не получившего статус жилой площади).

Как избежать негативного опыта, каких специалистов привлечь и на что обратить внимание на каждом этапе покупки рассмотрим далее.

Процесс покупки недвижимости в Болгарии. Основные шаги

Шаг 1. После того, как покупатель обратился к риэлтору и выбрал понравившийся ему объект, необходимо обратиться к лицензированному адвокату для заключения предварительного договора.

Шаг 2. Первая и самая важная задача перед составлением и подписанием предварительного договора – это проверить «чистоту» объекта. Ответственность за это берет адвокат. Он должен проверить не только продавца, но и фирму-застройщика и землю, на которой стоит здание. При необходимости возможно заказать дополнительную справку с 10-летней историей по обременению данной недвижимости.

После того, как адвокат убедился, что все в порядке, он составляет предварительный договор, в котором указана полная стоимость объекта и расписаны все этапы платежей.

Шаг 3. Предварительный договор заключается на двух языках – к сделке привлекают лицензированного переводчика. Когда договор подписан, адвокат составляет проект нотариального акта. Стоимость недвижимости в нем указывается, как правило, с занижением. Это делается с целью снизить налоговые выплаты и нотариальные сборы. После того, как проект готов, покупатель вместе с риэлтором, адвокатом и переводчиком обращаются к нотариусу, чтобы его подписать и официально оформить передачу прав.

Шаг 4. В день подписания нотариального акта, нотариус проверяет личные документы двух сторон, а также документы на собственность. Также он обязательно должен cверить актуальное состояние недвижимости на наличие обременений в день и час подписания сделки. Для этого у него есть специальный доступ к электронным реестрам. Также ещё раз проверяется текст нотариального акта, после происходит оплата государственных и нотариальных пошлин и сборов.

Шаг 5. После подписания нотариального акта нотариус предоставляет его в отдел по регистрации недвижимости в суде для занесения сведений в единый государственный реестр. Адвокат после сделки, как правило, в течении двух месяцев регистрирует нового владельца в налоговой службе и переоформляет на него счётчики воды и электричества.

Если адвокат достаточно опытен, а клиент готов к дополнительным тратам, то оформление можно ускорить до 1-2 недель.

Расходы на сделку

В день сделки покупатель оплачивает услуги нотариуса и государственную пошлину в местной валюте. Сумма в среднем составляет 3-5% от оценочной стоимости, указанной в нотариальном акте недвижимости, в зависимости от её местонахождения. Расходы на лицензированного переводчика составляют около 25-35 евро.

Несколько советов по совершению сделки всем покупателям недвижимости в Болгарии.

1. Ответственно подойти к выбору объекта и риэлтора. От этого будет зависеть, насколько быстро и успешно произойдёт сделка. Не стесняйтесь задавать вопросы вашему риэлтору, даже если они кажутся вам неуместными, по всем моментам, которые вас настораживают.

2. Проверить данные и историю продавца, чей объект вы собираетесь купить. Для этого иногда полезно поговорить не только с адвокатом, но и с будущими соседями или местными жителями, также можно посмотреть отзывы в интернете.

3. Привлекать к сделке специалистов, а именно, лицензированных и независимых адвокатов и переводчиков, и внимательно изучить договор. Только так возможно обеспечить безопасность сделки. Зачастую надёжный риэлтор уже имеет проверенную команду специалистов – ведь настоящий профессионал всегда на стороне покупателя.

4. Не доверять сомнительным и непроверенным риэлторам, которые предлагают «горячие» варианты для срочной покупки по цене ниже рынка. Иногда таким образом нечестные агенты за выгодным предложением скрывают неликвид и жилье с проблемными документами или предложения обанкротившихся застройщиков.

5. Не перечислять дистанционно аванс за объект до приезда и личного осмотра недвижимости в Болгарии. Это может быть одна из схем мошенничества, направленная на удержание авансовых взносов.

6. Внимательно изучить договор с управляющей компанией относительно условий содержания территории вокруг объекта недвижимости и/или помещений общего пользования. В дальнейшем это может сильно отразиться на ежегодных расходах. В зависимости от уровня и инфраструктуры дома на содержание может уходить от 100 евро до 1500 евро в год.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Евгению Проказову (Bulgaria Avenue) и Сергея Грицана (Azimuth Realty).

Республиканский закон о бесплатном выделении земли льготникам в некоторых муниципалитетах Крыма практически не работает. За прошлый год и первые месяцы этого надел удалось получить только 14 процентам стоящих в очереди крымчан. Есть ли выход из критической ситуации, разбиралась корреспондент «РГ».

Закон есть, ресурса нет

В семье священнослужителя Олега Хамзина и его жены Марины пятеро детей — двое студентов и трое школьников. Они живут в Бахчисарае в аварийном негазифицированном здании бывшего общежития. Ютятся на площади 31,8 «квадрата» и по закону имеют право на получение земельного участка для строительства жилья.

— В здании стены покрыты плесенью, течет крыша, нет центрального отопления, постоянно возникают перебои с канализацией и электроэнергией, — сетует многодетный отец. — Мы уже три года стоим в очереди на участок, но в органах власти не могут предоставить конкретную информацию, когда и где его выделят.

Ссылаются на то, что нет установленных границ города. Хотя тут постоянно ведется строительство различных объектов и сооружений.

Председатель правления общественной организации «Жизнь в твоих руках» Екатерина Горелкина, которая занимается этой проблемой, возмущена ситуацией. В частности, она отмечает, что почему-то для реализации бизнес проектов отсутствие генпланов не становится камнем преткновения, а когда речь идет о бесплатном выделении земли льготникам, местные чиновники сразу вспоминают этот аргумент.

По данным республиканского минимущества, сейчас в очереди стоят 24,4 тысячи граждан. Особенно востребована земля в Симферополе, Евпатории, Ялте и некоторых муниципалитетах Симферопольского района. За 2017 и первые несколько месяцев 2018 года в республике бесплатно предоставлены 343 участка, 59 из них — выделено из госсобственности на территории Мирновского сельского поселения (то есть на «полянах протеста»).

В соответствии с республиканским законодательством на наделы могут претендовать несколько категорий льготников. Это ветераны и инвалиды вов и боевых действий, политрепрессированные и чернобыльцы. В числе льготников — семьи с ребенком-инвалидом, семьи с тремя и более несовершеннолетними детьми, а также с учащимися детьми до 23 лет. При этом на землю могут претендовать крымчане, не обеспеченные жильем или находящиеся в аварийных домах. А также граждане, площадь жилых помещений которых не превышает 10 «квадратов» на человека. Чтобы иметь право подать заявление, семья должна проживать на определенной территории более пяти лет и не иметь другого участка для строительства. Федеральным законодательством предусмотрено предоставление участков Героям Советского Союза, РФ или полным кавалерам ордена Славы.

В очереди можно стоять бесконечно — ограничения сроков выделения земли для муниципалитетов законом не предусмотрено. В том числе и по причине отсутствия у большинства утвержденных генпланов, что не позволяет им раздавать наделы. Ну, и, конечно, самая главная проблема — на территории некоторых муниципалитетов вообще нет земли, пригодной для ИЖС.

— Нынешний закон в некоторых муниципалитетах (Симферополь, Ялта) физически не может работать, потому, что там нет ресурса, — сетует глава парламентского Комитета по имущественным и земельным отношениям Евгения Добрыня. — Мы должны предпринять все меры для того, чтобы закон был реализован на практике. В том числе, внеся в него изменения.

Из Ялты в Джанкой?

Выходом из сложившейся ситуации может стать предоставление участков в других муниципалитетах, считают в министерстве имущественных и земельных отношений РК. Вот простой пример. В Симферопольском районе в очередь включены 1886 человек. Из них 877 поставлены на учет в Укромновском поселении. Свободной земли там нет. В то же время администрации Трудовского и Чистенского поселений разработали проект межевания, предусматривающий образование 1695 наделов. Это количество участков превышает число льготников в их очередях. Республиканские чиновники полагают, что в таких случаях «богатые» могут поделиться, заключив соглашения с менее обеспеченными свободной землей соседями.

Соответствующий законопроект уже рассматривается в крымском парламенте. Но после первого чтения документ отложили. Новшества открывали люфт для злоупотреблений чиновников. Как сообщили корреспонденту «РГ» в прокуратуре, правовая экспертиза установила: в законопроекте процедура предоставления участков прописана нечетко, что может привести к проблемам при выделении земли. В частности, не указывалось, что речь идет исключительно о соседних муниципалитетах. И чиновники, к примеру, из Ялты могли бы заключить соглашения с коллегами из малоинтересных в земельном плане Джанкоя, Армянска или Красноперекопска. При этом в действующем законе и предлагаемом законопроекте не предусмотрена возможность льготника отказаться от надела в столь «заманчивых» местах. Человек, не пожелавший менять ЮБК на север Крыма, просто вылетел бы из очереди. Эксперты полагают, что логично дать право льготнику согласиться на другой регион или отказаться и ждать участка в своем населенном пункте.

Работа над поправками

Теперь чиновники пытаются прописать все нюансы очень подробно.

— Много замечаний, много мнений, законопроект нужно доработать, — соглашается глава профильного комитета. — Речь идет о том, чтобы предлагать людям земли в соседних муниципалитетах. Например, ялтинцам — в Большой Алуште или Бахчисарайском районе. Думаю, к сентябрю мы придем к какому-либо результату.

В некоторых муниципалитетах инициативу поддерживают. В администрации Симферополя рассказали «РГ», что тут на бесплатный надел официально претендуют около 2,8 тысячи граждан, однако удовлетворить потребность жителей нереально. Администрация согласовала предоставление лишь 210 участков в микрорайоне «Петровские высоты» и «Белое-5», но процедура оформления еще не окончена.

Очередники, опрошенные «РГ», смотрят на возможное новшество с надеждой и с опаской одновременно. Олег Хамзин из Бахчисарая не против выделения земли и за пределами города, главное, чтоб участок подходил для строительства дома. Многодетная мать Светлана из Феодосии подчеркивает, вариант должен быть равноценным. То есть переезжать в сельхозрайон она не согласна. Ей вторит и мать троих детей Татьяна, проживающая в селе Скворцово Симферопольского района, ожидающая реализации своего права уже более восьми лет. Женщина надеется остаться в Скворцово — ведь село крупное, перспективное, находится всего в 30 километрах от Симферополя. Если это будет нереально, готова на вариант переезда в местность с такой же развитой инфраструктурой. На получение земли в отдаленном заброшенном селе крымчанка не согласна.

Комментарий

Кирилл Андреев, юрист проекта «Семейный юрист» КРО «Семьи России»:

— В организацию часто обращаются многодетные семьи для получения консультации о бесплатном выделении земли. Многие из них стоят в очереди долгое время. Несмотря на позитивную оценку законопроекта, считаю, что документ еще требует доработки. Так, в соответствии с республиканским законом семья не должна иметь участка для строительства, а также жилья, площадь жилых помещений которого более 10 «квадратов» на человека. Однако отсутствие недвижимости у многодетных — редкость. Таким образом, указанная норма нивелирует право многих на получение участка. При этом в соседнем Краснодарском крае многодетным достаточно проживать на территории муниципалитета более пяти лет и не получать землю ранее.

Кроме того, закон дает право отказать в постановке на очередь, даже в случае отчуждения жилья для улучшения жилищных условий, что, по моему мнению, является абсурдным. С такой ситуацией мы столкнулись в Армянске. Там семья обменяла однокомнатную квартиру на двухкомнатную, но при этом у них все равно меньше 10 «квадратов» на человека. Однако специалист управления земельных и имущественных отношений посчитал, что наличие договора мены уже является основанием для отказа.

Также хочется обратить внимание на пункт 3.3 порядка ведения очередности граждан на получение участка. В соответствии с ним в случае длительного не предоставления земли семья может лишиться возможности ее получения из-за достижения совершеннолетия старшим ребенком. Таким образом граждане теряют свое право из-за бездеятельности власти. Сейчас участились обращения к нам именно по этому поводу. Надеюсь, что более тщательная проработка нормативных актов правительством РК позволит избежать нарушений прав крымчан в земельной сфере.

Средняя цена предложения квартир в Петербурге понемногу растет. Эта тенденция наметилась еще в начале года и сохраняется по сей день. По итогам первого летнего месяца квадратный метр на вторичном рынке жилья подорожал примерно на 400 руб., на первичном примерно на 200 руб.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК КВАРТИР

108,8 тыс. руб. за кв. м
показатель средней цены предложения в июне 2018 года

За июнь средняя цена предложения квартир на вторичном рынке повысилась – на 0,4%, что составило 437 руб. с кв. м.

Средняя цена предложения студий и однокомнатных квартир увеличилась на 0,38%, двухкомнатных – на 0,39%. Трехкомнатные подорожали на 0,77%.

Средние цены квартир, выставленных на продажу, на конец июня 2018 года

4,2 млн руб.
на студии и однокомнатные квартиры

6,4 млн руб.
на двухкомнатные

8,8 млн руб.
на трехкомнатные

В структуре предложения на вторичном рынке квартир преобладают студии и одно- и двухкомнатные квартиры, они составили 62,4% рынка, трехкомнатные – 29,4%, многокомнатные – 8,5% от общего объема.

Самое дорогое жилье предлагается в Центральном и Петроградском районах. Средняя цена в этих районах в июне 2018 года – от 126,4 тыс. до 155,4 тыс. руб. за кв. м, а также в Василеостровском и Московском районах – в среднем от 117,7 тыс. до 134,1 тыс. руб. за кв. м.

Самые дешевые квартиры – в Красносельском и Невском районах Петербурга, квадрат жилья в них стоит в среднем от 86,9 тыс. до 102,6 тыс. руб., в зависимости от типа квартиры и типа дома.

РЫНОК КВАРТИР В СТРОЯЩИХСЯ ДОМАХ

102,7 тыс. руб. за кв. м
показатель средней цены предложения в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса в июне 2018 года

За июнь средняя цена предложения на рынке новостроек класса масс-маркет повысилась на 0,18%, что составило 188 руб. с кв. м.

В среднем по рынку строящегося жилья за прошедший месяц цены предложения (за кв. м) студий и однокомнатных квартир повысились на 0,25%, двухкомнатных – на 0,08%. Трехкомнатные подорожали на 0,29%.

Средние цены квартир, выставленных на продажу, на конец июня 2018 года

3,8 млн руб.
для однокомнатных квартир

6,8 млн руб.
для двухкомнатных квартир

9,6 млн руб.
для трехкомнатных квартир

В структуре имеющегося предложения на рынке новостроек преобладают студии, одно- и двухкомнатные квартиры, это 74,4% рынка, трехкомнатные – 22,0%. Многокомнатные (четыре комнаты и более) составляют 3,6% от общего объема квартир в строящихся домах.

В структуре предложения по районам лидирующую позицию занимает Приморский район Петербурга – 15,3% от всего объема рынка новостроек. Далее на рынке квартир в строящихся домах большие доли занимают Московский и Выборгский районы, предложение в них составляет 12,6% и 10,2% от всего объема рынка новостроек.

Минимальное количество строительных объектов наблюдается в Адмиралтейском, Кировском и Фрунзенском районах – 2,7%, 2,7% и 3,0% соответственно.

Самое дорогое строящееся жилье предлагается в Петроградском и Центральном районах. Средняя цена квадрата жилья в них – от 151,7 тыс. до 171,7 тыс. руб.

Самые дешевые квартиры – в Красносельском, Красногвардейском и Невском районах, квадратный метр жилья здесь стоит в среднем от 88,5 тыс. до 93,5 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и класса жилья.

Собственники подмосковных земель больше не отделаются предписаниями Россельхознадзора скосить борщевик Сосновского на своей территории. В области подготовлены поправки в региональные закон «О благоустройстве» и Кодекс об административных правонарушениях, которые вводят серьезные штрафные санкции для владельцев земель, поросших опасным сорняком.

«Проект закона устанавливает обязанность правообладателей земельных участков очищать их от борщевика. На неэффективных собственников будут накладываться штрафы. Мы говорим о достаточно широкой вилке штрафов — от 3 до 5 тысяч рублей для физических лиц, от 20 до 50 — для должностных и от 150 тысяч до 1 миллиона рублей — для юридических лиц», — заявил министр сельского хозяйства и продовольствия Подмосковья Андрей Разин.

В настоящее время законопроект, разработанный по поручению губернатора Подмосковья Андрея Воробьева, проходит все необходимые согласования и должен быть принят до конца года. Иного выхода для эффективной борьбы с борщевиком, считают в минсельхозе, нет.

По официальным данным, ядовитой травой в Подмосковье поражены более 32 тысяч гектаров земли. И это больше, чем в других областях, что, впрочем, легко объяснимо: Подмосковье — сельскохозяйственный регион, а борщевик Сосновского долгие годы считался высокоурожайной кормовой культурой. А когда его признали сорняком, масштабы распространения ядовитых зонтиков уже внушали панику.

В этом году область впервые выделила на уничтожение сорняка 300 миллионов рублей, но этих денег на весь регион, конечно, не хватит. К тому же борщевик — растение коварное: его семена, попавшие в почву один раз, способны всходить потом пять лет подряд. И только после пяти лет обработки земля считается освобожденной от ядовитой травы. И то при условии, что она не растет на соседнем участке. Потому что борщевик способен передаваться от участка к участку, как грипп у людей. И изводить его надо непременно до созревания семян и одновременно на всей территории заражения — и на муниципальных землях, и на полосах отвода дорог, и на сельхозугодьях, и на лесных тропинках. А это — четыре разных собственника. И если, например, муниципалитет на своих землях успел произвести обработку, а дорожники с очисткой полос отвода подзадержались, ветер быстро разнесет заразу и по чистым, и по «грязным» участкам. Синхронизации же в действиях собственников добиться сложно — пока одни только ищут деньги, другие отыгрывают конкурсы, а третьи уже успели и косой помахать.

А как вам это?

По информации собкоров, больше всего борщевиком Сосновского поражены земли в Центральном, Северо-западном округах и Пермском крае. Особенно страдают от него Ленинградская, Псковская и Новгородская области. Только в Ленобласти опасная трава распространилась почти на 100 тысяч гектаров. В регионе даже приняли специальную программу и за пять лет потратили около 163 миллионов рублей. Но культура не сдается.

В Костромской области, по данным регионального департамента АПК, опасным сорняком захвачено более 2668 гектаров земель. Только за минувшую неделю за медицинской помощью обратились шесть жителей Костромского и Сусанинского районов области, получивших сильнейшие ожоги от контакта с ядовитым растением. По данным властей, в этом году на борьбу с борщевиком Сосновского в Костромской области потратят 2,078 миллиона рублей. Самая катастрофическая ситуация с нашествием борщевика — в Сусанинском районе Костромской области, где сорняк захватил 1813,4 гектара земли.

В Прикамье борщевик Сосновского сейчас занимает более 1000 гектаров. Депутат Заксобрания Пермского края Олег Постников сообщил «РГ», что в ближайшее время депутаты планируют обсудить эту тему. «Думаю, к 2019 году мы решим эту проблему на законодательном уровне в нашем регионе», — добавил он. Замдекана факультета агротехнологий и лесного хозяйства Пермского гос университета им.Д.Н. Прянишникова Матвей Нечунаев предлагает использовать опыт Нижегородской области, там штрафуют владельцев участков, где растет борщевик. И результат уже есть. Вредной травы в регионе стало меньше. Но зачастую санкции символические.

В Орловской области штраф для физических лиц составляет 200-500 рублей, для должностных лиц— 500-1000 рублей. В этом году после прокурорской проверки был оштрафован глава сельского поселения из Хотынецкого района, не принявший меры по ликвидации зарослей борщевика. Суд оштрафовал его на 500 рублей. Муниципальные власти обязаны принимать меры по ликвидации очагов борщевика, но не делают этого, ссылаясь на отсутствие средств в бюджете. Кстати, обработка 1 га, заросшего борщевиком, обходится примерно в 22-24 тысячи рублей.

Подготовили Светлана Цыганкова, Константин Бахарев, Анна Скудаева, Денис Передельский