«Курица — не птица, Болгария — не заграница» — советская поговорка, не теряющая своей актуальности: в постсоветский период десятки тысяч российских граждан осели на болгарских курортах, купив там жилье. С годами любовь к родине Филиппа Киркорова несколько поугасла, но низкий порог входа на местный рынок недвижимости не дает ей умереть окончательно.

Село, недорого

«По данным Eurostat, по состоянию на четвертый квартал 2017-го жилье в Болгарии стоило примерно на 20 процентов дешевле, чем в третьем квартале 2008-го. Но цены уже растут: за тот же 2017-й недвижимость подорожала на 8 процентов», — говорит эксперт портала Tranio Юлия Кожевникова.

Цены на квартиры в стране роз варьируются от 800 до 3 тысяч левов (30-113 тысяч рублей) за квадратный метр, подсчитали в Tranio. Квадратный метр в Софии стоит 2- 3 тысячи (75-113 тысяч рублей), в Бургасе и Варне — 1,5-2 тысячи левов (56-75 тысяч рублей). Дешевле всего жилье в сельской местности, вдали от моря.

На портале Prian.ru минимальный ценник на болгарскую недвижимость — 2,5 тысячи евро — не за метр, а за целый дом с тремя комнатами в городе Елхово. До курортного Бургаса — почти 100 километров, или около полутора часов на машине. В базе насчитывается несколько десятков аналогичных предложений, способных составить достойную конкуренцию российским дачам на шести сотках.

«К 2015 году предложение (жилья в Болгарии — прим. «Дома») начало существенно превышать спрос. Кроме того, в России грянул кризис, и многие русские стали распродавать приобретенные ранее апартаменты, — рассказывает Данила Савченко, генеральный директор компании EVANS Russia. — Цены катастрофически упали, примерно в два раза, и те, кто продавал свою недвижимость, потеряли в среднем половину от ее изначальной стоимости. Сейчас цены стабилизировались, однако все еще можно купить квартиру с 50-процентной скидкой на первой линии, а на пятой линии студия может достаться вам всего за 15 тысяч евро».

По словам эксперта, есть вероятность, что через несколько лет цены снова вырастут, хотя такого бума, как прежде, уже не будет. Недвижимость в Болгарии интересна не только россиянам — в последнее время сюда устремились голландцы и немцы. «Море, вкусная и дешевая еда, дешевые билеты и безвизовый въезд для граждан Евросоюза делают эту страну заведомо ликвидной», — поясняет Савченко.

«Второй год подряд стоимость недвижимости в Болгарии динамично растет. Эксперты утверждают, что увеличение цен на городское жилье достигло 16 процентов годовых. Спрос на апартаменты в Болгарии сейчас превышает предложение, поэтому можно прогнозировать, что цены на дома и квартиры продолжат увеличиваться», — соглашается с коллегой эксперт инвестиционной компании QBF Ирина Гладышева.

Полсотни за курорт

Россияне не теряют интереса к Болгарии по нескольким причинам, отмечают эксперты. «Во-первых, эта страна достаточно привлекательна по своим климатическим особенностям, — указывает Гладышева. — В ней много русских — это тоже значимый фактор для многих наших соотечественников, которые выбирают жилье за рубежом. В-третьих, покупка апартаментов в Болгарии — это неплохой способ инвестирования капитала. Ценовой тренд позволяет надеяться, что приобретенное сегодня жилье можно будет продать через несколько лет по еще более выгодной цене. Кроме того, в Болгарии достаточно высокие арендные ставки. Сдавать коммерческие и жилые помещения особенно прибыльно в крупных городах страны, например в Софии, Пловдиве или Бургасе».

Интерес к инвестированию в зарубежную недвижимость растет на фоне падающих ставок в отечественных и иностранных банках, отмечает эксперт.

По мнению Юлии Кожевниковой, все не так радужно: если в 2014 году специалисты Tranio получали в среднем ежедневно по одной-две заявке на покупку недвижимости в Болгарии, то в 2017-2018 годах спрос на объекты в этой стране почти исчез. «Заявок стало резко меньше в 2015 году после девальвации рубля, — говорит Кожевникова. — Тогда и клиенты, и мы перефокусировались с курортной на коммерческую недвижимость, которая приносит доход и защищает капитал от рисков на родине. В Болгарии же россияне покупали жилье преимущественно для собственного пользования».

Данила Савченко выделяет еще один важный фактор, поддерживающий спрос на болгарское жилье: Болгария является страной Евросоюза, и ее граждане имеют право на безвизовый въезд в страны Шенгенского соглашения. «На территории Болгарии в обращении левы, а не евро, однако их курс зафиксирован, не зависит от колебания курсов валют и составляет 1,95 лева к 1 евро», — поясняет эксперт.

По его словам, первыми, еще в начале 2000-х, в Болгарии начали скупать недорогую недвижимость и тем самым стимулировать строительство дополнительных комплексов британцы. Через пять лет, когда в страну устремились россияне, цены поднялись в три-четыре раза, что позволило первопроходцам хорошо заработать на изначальных инвестициях. «Спрос был огромный, апарт-отели возводились один за другим на первой, второй, третьей, четвертой, пятой линиях от моря, — вспоминает Савченко. — Инфраструктура Солнечного Берега не справлялась с таким потоком туристов, пляжи оказались перегружены. Поэтому на этом побережье жилье сейчас дешевле, в среднем 20-30 тысяч евро за студию в зависимости от близости к морю. На Золотых Песках ограничений на строительство больше, разрешение получить труднее, поэтому и застройка менее плотная, на пляжах меньше людей. Сейчас люди предпочитают селиться в Несебре и Царево, хотя цены тут выше: 30-40 тысяч евро за студию».

Россияне, как отмечает эксперт, обычно приобретают в Болгарии квартиры c двумя-тремя спальнями в пешей доступности от моря — так называемые морские дачи, куда можно отправить детей с бабушкой на лето.

«Заработать там сложно»

Процедура приобретения недвижимости в Болгарии проста, утверждают специалисты Tranio: покупатель выбирает объект (сам или с помощью риелторов), юристы проверяют отсутствие обременений и документы, вносится задаток (как правило, 1-2 тысячи евро), подписывается договор. Затем нужно дождаться регистрации сделки в Государственном реестре недвижимого имущества (Имотен регистър).

Налог на передачу прав собственности в Болгарии составляет 3 процента от стоимости объекта. Регистрационный и гербовый сбор — 0,1–1,5 процента. Нотариальный сбор — 0,4 процента от стоимости объекта. За регистрацию недвижимости в государственных архивах также вносится 0,01 процента.

Комиссионное вознаграждение риелторской компании составляет 2-3 процента от стоимости объекта. Услуги юриста — 1 процент от суммы сделки.

Что еще нужно знать? В Болгарии жилая площадь складывается из застроенной площади (площади комнат, санузла и балкона) и рассчитывается не по внутреннему периметру стен, как в России, а по внешнему. «Общая площадь включает жилую площадь и места общего пользования (разделенные между собственниками), к которым относятся коридор, холл и лестницы», — рассказывает Юлия Кожевникова.

При покупке жилья на первичном рынке стоит внимательно изучать документы, подчеркивает она. «Здание считается пригодным для проживания только тогда, когда имеется Акт 16 — документ, который удостоверяет, что проведены все коммуникации, электричество, установлены окна и двери», — говорит эксперт.

«Проверяя предварительный договор, советую, во-первых, обратить внимание, указано ли в нем имя риелтора: лучше, если его обязательства перед покупателем будут задокументированы, — добавляет Ирина Гладышева. — Во-вторых, рекомендую тщательно проверить, каковы обязанности продавца согласно бумаге. Мне известны случаи, когда покупателю приходилось вносить до 90 процентов стоимости квартиры в новостройке, в то время как сдача дома серьезно задерживалась. Продавец не нес никакой ответственности перед покупателем, так как она не предполагалась договором. В-третьих, важно продумать, какой специалист подготовит документы для постановки на налоговый учет нового владельца недвижимости, поможет переоформить коммунальные платежи и так далее. Как правило, риелторы с большой неохотой берут на себя подобные обязательства».

Данила Савченко отмечает, что в Болгарии в последнее время участились случаи мошенничества с недвижимостью, и называет тир главных документа, которые должны быть у застройщика: Акт №14 «О разрешении на строительство» (подтверждает, что местность и план конструкции соответствует нормам строительства, принятым в Болгарии); Акт №15 «О полном сооружении здания» и Акт №16 «Разрешение на эксплуатацию».

«Если у застройщика нет Акта №14, покупать такую недвижимость рискованно, и даже если здание возведено, пользоваться им будет запрещено, на территорию не проведут ни газ, ни свет, — предупреждает Савченко. — Застройщик может предлагать существенную скидку, убеждая покупателя, что разрешение вот-вот будет получено, однако зачастую такие дома остаются незаселенными». Деньги пострадавшему покупателю, возможно, вернут — но после длительных судебных разбирательств.

И последнее: идеальная схема эксплуатации болгарской квартиры (или дома), о которой грезят почти все покупатели, — жить в ней летом, а в остальное время сдавать в аренду — сложнореализуема. «Жилье на курортах пользуется спросом в основном только в жаркие месяцы, пустуя большую часть года. Поэтому заработать таким образом сложно», — резюмирует Юлия Кожевникова.

Игроки рынка недвижимости называют 1 июля переломным моментом. В этот день вступают в силу многие поправки к законодательству, которые изменят правила игры на рынке. Однако это не значит, что все изменится в одночасье: некоторые нововведения вступят в силу только через год, а в общей сложности переходный период может занять куда больше времени. Редакция IRN.RU выяснила, чего ждут от законодательных изменений девелоперы, эксперты рынка и покупатели квартир.

Люди ждут

Портал IRN.RU провел онлайн-голосование, в котором предложил читателям выбрать утверждения, с которыми они согласны в отношении грядущих законодательных изменений.

Больше всего голосов набрал вариант роста цен: подорожания новостроек в связи с новыми правилами игры на рынке ждут 20,1% проголосовавших. Почти столько же участников онлайн-голосования (19,5%) считают, что изменения в законодательство о долевом строительстве лишат смысла покупку квартиры на ранних стадиях. В третьем по популярности ответе (17,3%) говорится о том, что в конечном итоге эти изменения приведут к отмене долевого строительстве.

Кроме того, достаточно популярными оказались утверждения о том, что законодательные новшества улучшат защиту прав дольщиков (14,6%), а также о том, что они лишат смысла продажу квартир на этапе строительства для застройщиков (11%). Остальные варианты собрали меньше голосов читателей.

Не все сразу

20 июня на IRN.RU прошла онлайн-конференция «Что будет с рынком недвижимости после 1 июля?». Судя по вопросам читателей, у некоторых сформировалось убеждение, что после этой даты все резко изменится и покупать новостройки придется по новым правилам. Между тем, как утверждают эксперты, для девелоперов и особенно для покупателей переход будет постепенным.

«Для понимания грядущих изменений необходимо уточнить один вопрос. В России проводят одновременно две реформы в области долевого строительства, — рассказал руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов в ходе онлайн-конференции на www.irn.ru. — Первая из них связана с созданием публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», более известного как компенсационный фонд дольщиков, а также с новыми требованиями к застройщикам и порядку их работы. Вторая реформа предполагает постепенную замену механизма финансирования строительства с использованием проектного финансирования и счетов-эскроу».

Первая реформа уже частично реализуется (в частности фонд был создан в октябре 2017 года), а новые требования к застройщикам начнут применяться с 1 июля 2018 года. Переход на обязательное проектное финансирование пока запланирован на 1 июля 2019 года, то есть до самых радикальных перемен остался еще год.

С 1 июля начнет применяться пакет изменений 214-ФЗ, который коснется ужесточения квалификационных требований к застройщикам, изменения структур девелоперских компаний, введения обязательного банковского сопровождения и переформатирования системы контроля за целевым использованием денежных средств дольщиков.

В частности, начнет действовать ограничение по количеству разрешений на строительство на одного застройщика. Изначально принцип звучал как «один застройщик – одно разрешение». Однако принятые на прошлой неделе в третьем чтении поправки позволяют застройщику иметь несколько разрешений на строительство, но только если речь идет о застройке в рамках одного комплексного проекта. Кроме того, последние поправки разрешили привлекать небанковские займы от основного общества, правда, они не должны превышать пятой части от общей стоимости проекта. О реакции застройщиков на эти поправки читайте в статье «Долевое строительство жилья: власти закручивают гайки».

Девелоперы считают очень важным ужесточение требований к застройщикам, касающихся расходов. Собственные расходы (на банковское обслуживание, зарплаты сотрудникам, аренду, рекламу) будут ограничены 10% от проектной стоимости работ. Или 20% — если застройщик раскрывает консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности.

По словам Юлии Деевой, директора департамента по связям с общественностью ГК «Интеко», сейчас административные затраты составляют 20-30% от стоимости проекта.

Устанавливаются также новые нормы финансовой устойчивости. На расчетном счету, который должен быть единственным, на момент подачи проектной декларации застройщик обязан будет держать не менее 10% средств от общей стоимости проекта.

Проектное финансирование

Однако самые важные изменения, касающиеся перехода к проектному финансированию, произойдут через год: с 1 июля 2019 года застройщики смогут пользоваться только механизмом проектного финансирования, а деньги дольщиков будут уходить на счета-эскроу. В этом году такая схема возможна в добровольном порядке, если девелопер сам этого захочет. Но, по словам Дмитрия Логинова, поскольку этот механизм сейчас выглядит громоздким и дорогим, мы не увидим примеров его массового использования до того, как эта схема станет обязательной.

Как подчеркивает эксперт, как таковой отмены долевого строительства не произойдет. «Механизм проектного финансирования предполагает, что застройщики, как и раньше, будут заключать договоры участия в долевом строительстве, а дольщики, как раньше, будут оплачивать их в период строительства. Отличие состоит в том, что застройщики не получат доступа к средствам дольщиков, так как они будут блокироваться банками», — подчеркивает Дмитрий Логинов.

Правда, у покупателей возникает обоснованное опасение – будут ли такие покупки иметь смысл. Один из читателей IRN.RU так объяснил свои сомнения в ходе онлайн-конференции: «В ней (ред. – в схеме проектного финансирования) люди, по сути, отдают деньги банку, но, в отличие от депозита, не получают никакого процента. То есть отдают банку деньги в бесплатное пользование. И деньги остаются замороженными до конца стройки. При этом, в отличие от нынешней ситуации, даже не особо выигрывают в цене, ведь застройщики деньги тоже получат только в самом конце, а значит, им нет смысла делать дисконт за раннюю стадию строительства».

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает такие опасения небеспочвенными: «Когда рынок перейдет на схему со счетами-эскроу, покупать жилье на стадии строительства будет иметь смысл лишь в очень востребованных проектах, чтобы успеть выбрать подходящую квартиру. В других случаях будет целесообразно положить деньги на депозит, а не замораживать в банке на период строительства».

Правда, Дмитрий Логинов отмечает, что пока не решен окончательно вопрос о том, будет ли пользование деньгами на счетах-эксроу бесплатным для банков: «Вопрос возмездности счетов-эскроу пока остается одной из главных неопределенностей механизма проектного финансирования. В действующей редакции 214-ФЗ есть п. 5 ст. 15.5, который гласит, что «На денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу…» Однако в дорожной карте правительства действительно устанавливается, что проценты начисляться не будут. Очевидно, что законодательная база перехода на проектное финансирование еще будет дорабатываться и пока нельзя однозначно говорить, будут ли счета-эскроу возмездными или безвозмездными».

Другой вопрос, беспокоящий потенциальных покупателей, касается гарантий сохранности средств. «Страхование счетов-эскроу – это гарантия от возможного банкротства банка, осуществляющего блокирование счетов-эскроу. Формально это обычные банковские счета, и первоначально просто страховались на сумму 1,4 млн. Поскольку этих средств недостаточно для защиты интересов дольщиков, страховка была расширена до 10 млн руб., ведь стоимость подавляющего большинства квартир на рынке долевого строительства ниже этой планки, что дает надежную правовую защиту. Остается, конечно, вопрос жилья бизнес- и элит-класса, но в данном случае государство пытается защитить наиболее массовый и наименее экономически состоятельный сегмент рынка», — считает Дмитрий Логинов.

Когда реально заработает

Стоит отметить, что вступающие в силу изменения работают только для новых проектов. Поэтому девелоперы активно стремились получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, чтобы не попасть под ужесточение требований. «Естественно, многие застройщики последний год активно «пылесосили» строительные площадки, стараясь получить разрешение до 1 июля. К примеру, в I квартале 2018 в Москве было выдано в 1,5 раза больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период 2017 года», — говорит Дмитрий Логинов.

То же самое касается и следующего этапа реформы: по схеме проектного финансирования будут продаваться только те проекты, которые получат разрешение на строительство после 1 июля 2019 года. В течение какого-то времени на рынке будут работать обе схемы. «Далее пойдет процесс постепенного естественного вытеснения, — считает эксперт. — «Старые проекты» будут вводится в эксплуатацию, и так будет постепенно повышаться процент новых проектов. В дорожной карте установлена цель, согласно которой по итогам IV квартала 2020 года прогнозная доля договоров участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу должна составить 95%».

Правда, по словам Олега Репченко, переход может занять больше времени. «Даже существующих объемов предложения при текущем уровне спроса хватит года на два-три. Так что времена, когда подавляющее большинство новостроек будут возводиться по схеме проектного финансирования, наступят вряд ли раньше, чем через три года».

Будет ли рост цен

Девелоперы говорят, что даже поправки, вступающие в силу с 1 июля 2018 года, приведут к заметным дополнительным расходам. «Увеличение стоимости строительства для застройщиков ляжет на себестоимость и, как следствие, отразится на стоимости квартир», — считает Дмитрий Логинов. По подсчетам президента ГК «Инград» Павла Поселенова, себестоимость вырастет на 2-5% в зависимости от масштабности проекта.

Переход к проектному финансированию еще сильнее ударит по застройщикам. Председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко полагает, что новая схема увеличит стоимость денег для застройщиков в 4-5 раз, даже если банки будут выдавать проектное финансирование под более низкий процент, чем в среднем по рынку (обычно говорят о 5-6%, хотя многие застройщики считают более реалистичным уровень 10-12%).

«Новые правила, безусловно, скажутся на себестоимости строительства, поскольку для застройщиков увеличится стоимость финансирования – вместо бесплатных, по сути, денег дольщиков придется привлекать проектное финансирование под процент. Причем, если сейчас застройщик может лишь частично прокредитоваться у банка, в будущем кредит придется брать в полном объеме на всю стройку», — уточняет Олег Репченко. При этом, по мнению эксперта, равнозначно повысить цены вряд ли получится, поскольку платежеспособность населения не растет. Поэтому он не ждет роста конечной цены для покупателей в ближайшем будущем, скорее застройщикам придется искать другие инструменты снижения стоимости строительства.

Дмитрий Логинов согласен, что рыночные факторы сейчас ограничивают возможности для повышения цен: «Уровень цен в большей степени зависит от покупательной способности населения, а не от уровня себестоимости. Себестоимость строительства в Москве почти не отличается от области, а квартиры в Москве стоят в 1,5 – 2 раза дороже подмосковных». Кроме того, девелоперы будут испытывать давление как со стороны вторичного рынка, так и проектов, стартовавших до реформы законодательства.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Вы проделали кропотливую работу: изучили рынок недвижимости Испании, проанализировали множество предложений, осмотрели отобранные варианты. И вот – подходящий объект найден. Шаг следующий, не менее серьезный, – определиться с ценой покупки. Как узнать, не переплачиваете ли вы за недвижимость, и договориться с продавцом на лучшие условия? Советует партнер компании «Второй Дом» Денис Перковский.

Ценовые переговоры или торг – распространенная практика на испанском рынке недвижимости. Даже если цена продавца вас устраивает, будет не лишним выяснить, не переплачиваете ли вы. Является ли цена справедливой? Достаточно ли провести символический торг или следует выступить с серьёзным встречным предложением?

Эти вопросы мы слышим от наших клиентов или задаем им сами при каждой сделке. На основе многолетнего опыта их решения мы сформулировали пять простых и действенных рекомендаций, которые шаг за шагом будут приближать вас к покупке недвижимости по справедливой цене.

Не допускайте завышения цены агентством недвижимости

Некоторые агентства в Испании завышают стоимость недвижимости. Такое происходит, когда собственник объекта или его эксклюзивный риэлтор либо вообще не платят вознаграждение агентствам на рынке, либо их предложение комиссии непривлекательно для последних. Особенно часты такие случаи, когда в цепочке посредников участвуют три и более агентств.

Причина завышения стоимости: стремление компании обеспечить себе стандартный уровень дохода от продажи объекта недвижимости при более низкой комиссии.

Как узнать, не завысили ли цену для вас? В первую очередь, проанализируйте все опубликованные рекламные объявления вашего объекта и сравните цены. Внимательно изучите основные испанские порталы по недвижимости (fotocasa.es, idealista.com, pisos.com), а также агрегатор nuroa.es. Посмотрев все ресурсы, вы сможете получить объективную картину.

В нашей практике при проведении такого анализа мы часто сталкиваемся с объявлениями-двойниками. Описание объекта может намеренно искажаться, чтобы оно не ассоциировалось с оригиналом. Например, в качестве адреса может быть указан соседний дом или объявление может быть без точного адреса. Часто изменяют значения площади, этажа, количества спален и ванных комнат, а фотографический ряд представляют в другом порядке. Поэтому рекомендуем вам внимательно изучать фотографии и задавать более гибкие параметры поиска.

Если вы нацелены на более глубокий анализ, изучите сайты популярных агентств региона, в котором находится выбранный вами объект.

Обязательно составьте таблицу с результатами поиска с указанием интернет-ресурса, автора объявления и стоимости объекта недвижимости. И если завышение стоимости – это ваш случай, обсудите его с вашим агентством. Выслушайте его позицию, разберитесь в причинах и примите решение, стоит или нет продолжать работать с этой компанией. Не исключено, что ваш риэлтор не в курсе происходящего и не имеет отношения к завышению.

Закажите онлайн-оценку недвижимости

В Испании существует множество оценочных компаний, предлагающих услугу онлайн-оценки. Популярными сервисами являются: euroval.com, tinsa.es, st-tasacion.es. Такая услуга доступна на сайте объявлений idealista.es, а также на сайтах многих испанских банков.

Стоимость такой оценки 10-30 евро. На многих ресурсах есть возможность проведения бесплатной онлайн-оценки в тестовом режиме. Разница в стоимости зависит от глубины анализа и технологии расчета: полностью автоматизированный или с участием аналитика. Срок получения: от 1 минуты до 24 часов в зависимости от компании и выбранной вами глубины анализа.

В отчетах указывается ценовой диапазон стоимости, рекомендованная цена купли-продажи и обзор рынка недвижимости в указанном регионе. Некоторые отчеты содержат перечень объектов недвижимости, с которыми осуществлялось сравнение. Советуем запросить такую оценку у нескольких компаний и воспользоваться хотя бы одним платным сервисом, чтобы получить более взвешенный результат.

Показатели в отчетах иногда могут существенно отличаться, поскольку у каждой оценочной компании собственная методика. Приведу в пример один из наших последних кейсов с покупкой квартиры в Кальпе стоимостью €700 000. Мы запросили оценку у пяти компаний. Получили диапазон: €600 000 – 750 000. В трех отчетах оценка была в районе €660 000. Именно это значение мы взяли за основу при дальнейших ценовых переговорах.

Онлайн-оценка не даст вам единственного верного значения рыночной цены, зато сформирует предварительное понимание рыночной стоимости объекта и поможет в ценовых переговорах.

Проведите собственную оценку

На популярных сайтах объявлений найдите как можно больше вариантов, похожих на выбранный вами объект. Оценивайте расположение дома, год постройки, инфраструктуру, качество ремонта, видовые характеристики, размер террас и прочие параметры.

В результате анализа отобранных объектов вы сможете определить среднее значение стоимости квадратного метра и понять, как наличие тех или иных характеристик влияет на стоимость.

Сравнив полученные результаты с параметрами выбранной недвижимости, можно сделать выводы, насколько цена вашего объекта находится «в рынке».

Например, в уже упомянутом нами кейсе с квартирой в Кальпе мы детально проанализировали более двадцати вариантов квартир с похожими характеристиками. Особыми параметрами в нашем анализе были: беспрепятственный доступ к пляжу, фронтальный вид на море, большая крытая терраса и тихий район.

Средний ценовой диапазон составил €3100-3300 за кв. м, против €3500 в цене продавца. В нашем случае данные значения сопоставимы с результатами дистанционной оценки: €3300 за кв. м. В результате мы определили диапазон значений справедливой цены недвижимости: €620 000 – 660 000.

По факту проведения такого анализа вы можете еще раз убедиться в правильности своего выбора, а, возможно, и обнаружить альтернативный подходящий вариант.

Получите экспертное мнение вашего агентства

Уточните у вашего агентства, насколько цена выбранного объекта справедлива. Если это агентство с довольно продолжительной историей, то оно должно знать, на каких условиях совершаются реальные сделки.

Однако важно иметь в виду, что агентство может быть не заинтересовано в обмене опытом. Распространенная практика в Испании: свой гонорар агентство получает от продавца в виде комиссии с цены сделки. Поэтому снижение цены может вступать в конфликт с интересами агентства, поскольку снижает величину его дохода. А если в сделке участвует два, а иногда и более агентств, получить объективное экспертное мнение проблематично.

Постарайтесь выяснить цепочку участников сделки. Если ваше агентство является единственным посредником, то объективность его экспертизы возрастает. В этом случае компания получает всю комиссию и может пойти на снижение цены ради скорейшего заключения договора. Если ваше агентство – не единственный посредник, примите это к сведению при учете его экспертной оценки.

Другим критерием оценки объективности агентства является размер его бизнеса. Особенно чувствительны к снижению цены сделки маленькие компании. Связано это, в первую очередь, с небольшим потоком клиентов и стремлением максимизировать доход от каждой сделки. Крупные фирмы, имея значительный поток клиентов, более предрасположены к торгу с продавцом, поскольку их задача – совершать как можно больше сделок.

Сравните полученную от агентства оценку с результатами вашего исследования. Обсудите их, узнайте его мнение и рекомендации по снижению цены. Если вы видите, что агентство не заинтересовано в проведении справедливых ценовых переговоров, руководствуйтесь собственными расчетами или простимулируйте его.

Усильте свою позицию в ценовых переговорах

Определите комфортный для вас диапазон торга, применив результаты всех проведенных вами исследований. Проконсультируйтесь с вашим агентством. Узнайте, насколько срочно у собственника стоит вопрос продажи. Каковы причины сделки? Как давно продается объект? Ответы на эти вопросы позволят предугадать готовность второй стороны к торгу.

Не забудьте определить и собственную готовность к торгу. Насколько вопрос покупки недвижимости в Испании для вас срочный и важный? Насколько уникальна выбранная вами недвижимость?

Зафиксируйте ваше ценовое предложение. Усильте его передачей вашему агентству задатка на основе простого договора резерва. Задаток будет возвращен, если продавец откажется. Данный подход продемонстрирует продавцу вашу решительность и может простимулировать его согласиться на ваши условия, или предложить встречные, более комфортные для вас.

Если вам необходимы объективная оценка агентства и его активное участие в торгах, замотивируйте его на совершение сделки на выгодных для вас условиях. Создайте с ним доверительные отношения. Убедите его не продавать, а помогать вам купить недвижимость.

В нашей практике мы сталкиваемся с различными формами такой мотивации. Например, компенсация агентству недополученной выручки, связанной со снижением цены сделки, или определение комиссии с сэкомноленной суммы. Данный подход позволит приобрести в лице агентства советника и партнера, нацеленного на следование вашим интересам. А полученная выгода от снижения цены полностью компенсирует дополнительную выплату агентству.

В нашем кейсе с квартирой в Кальпе мы определили диапазон торга в €620 000 – 660 000. Обе стороны не спешили со сделкой и вообще могли ее не совершать. Вопрос цены для них был принципиально важен. Поэтому мы приняли решение руководствоваться только результатами нашего исследования и объявили в качестве встречного предложения его минимальное значение: €620 000.

В итоге сделка состоялась по цене €650 000. Покупатель сэкономил €50 000. Наши старания были вознаграждены клиентом.

Если вы еще только собираетесь приобретать недвижимость в Испании, начните свой путь к справедливой цене с поиска подходящего агентства. Обратите внимание на географию его работы, продолжительность присутствия на рынке, качество подбора недвижимости.

Изначально сформируйте с ним партнерские отношения, обсудив все уже известные вам острые моменты. Назначьте ему вознаграждение за результат. Наш опыт показывает, что это не только сэкономит вам деньги и время, но и со значительно большей вероятностью позволит найти дом вашей мечты.

Получив право собственности на квартиру или постоянную прописку в ней, не стоит расслабляться: даже при таком раскладе легко можно стать претендентом на выселение.

В последнее время суды стали менее лояльны к т.н. «формальным жильцам», которые по документам числятся собственниками или членами семьи собственника (нанимателя), но фактически живут в другом месте.

За последние несколько лет судебная практика существенно обогатилась решениями о признании таких жильцов утратившими право пользования квартирой. Приведу несколько показательных примеров.

1. Собственника доли в квартире признали утратившим право собственности на нее.

Многие полагают, что собственности можно лишиться только в случае добровольной ее передачи по сделке.

Но не все так просто: закон предусматривает возможность приобретения собственности на имущество другими людьми, если фактически владеют им они, а не собственник.

Для этого им нужно владеть недвижимостью открыто, добросовестно и непрерывно в течение 15-ти лет, после чего суд признает их собственниками.

При этом не принимается во внимание, что у имущества уже есть формальный собственник (по документам), если он долгое время отсутствует, не содержит свое имущество и не проявляет никаких намерений пользоваться им.

Так произошло и с собственницей 1/3 доли в квартире, которая отсутствовала более 20 лет. Вторая сособственница, у которой было 2/3, подала в суд иск о признании за ней права собственности и на 1/3, сославшись на то, что:

— вторую сособственницу никто никогда не видел в этой квартире, никаких действий с ее стороны, свидетельствующих о желании проживать там, не совершалось,

— истец самостоятельно несла все расходы по оплате коммунальных услуг, ремонту и содержанию квартиры,

— истец фактически владела всей квартирой открыто и добросовестно более 20-ти лет.

Применив срок приобретательной давности, суд признал ответчика утратившей право собственности на 1/3 в квартире, а истца – приобретшей собственность на эту долю.

2. Члена семьи нанимателя квартиры признали утратившим право пользования ею и выселили.

Верховный суд вынес прецедентное решение: членов семьи нанимателя (сына и внука) выселили в связи с длительным непроживанием в квартире (дело № 78-КП6-2).

В суд подала хозяйка квартиры, которая получила ее по ордеру еще в 1980 году, – на тот момент семья состояла из ее супруга и двоих сыновей. Через год старший сын женился и переехал в квартиру супруги, вскоре у них родился сын (внук истца).

Из родительской квартиры сын не выписывался и продолжал там числиться как член семьи нанимателя, хотя в оплате коммунальных услуг не участвовал.

В 2005 году сын прописал туда еще и внука (согласия нанимателя для вселения несовершеннолетнего ребенка не требуется по закону). Но ни сын, ни внук в спорной квартире так и не проживали.

Спустя некоторое время сын развелся с женой и решил вернуться к матери вместе с уже повзрослевшим внуком. Но та не согласилась и подала в суд на выселение их обоих.

Все суды отказали истцу, сославшись на то, что временное непроживание не влечет утрату права пользования жилым помещением.

Однако Верховный суд напомнил о статье 83 Жилищного кодекса, согласно которой договор социального найма считается расторгнутым с моменты выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства.

Суд учел, что выезд ответчика из спорной квартиры был добровольным, длительное время он проживал по другому адресу, в связи с чем следует признать его утратившим право пользования жилым помещением.

По мнению Верховного суда, нельзя выселить из квартиры в связи с длительным отсутствием только если выезд носит:

— временный характер (ответчик оставил часть своих вещей и намеревается через какое-то время вернуться), или

— вынужденный характер (конфликт с другими жильцами квартиры, чинят препятствия к вселению и проживанию).

Если же ответчик съехал добровольно и насовсем, это расценивается как фактический отказ от права на квартиру.

Таким образом, отсутствующие жильцы сильно рискуют остаться в итоге без жилья!

Недавно вы зачислили в штат нового работника, а он уже просит подписать заявление по собственному? Чтобы в будущем избежать подобных неприятностей, проявите бдительность. Rjob выяснил, как распознать сотрудника, который готов покинуть компанию.

Минимальная коммуникабельность

Сотрудники, в уме которых уже созрел план бегства из компании, часто отстраняются от коллектива. Вовлечь их в корпоративную жизнь – нелёгкая задача. Если ваш подчинённый избегает планёрок, корпоративов и тимбилдингов, если не спешит присоединиться к коллегам в обеденный перерыв, возможно, он готовится к смене рабочего места.

Но не стоит забывать, что пониженная коммуникабельность также присуща интровертам. Эти люди обычно никогда не принимают активного участия в жизни компании – в отличие от «летунов», которые в своё время старались быть на виду, а потом внезапно ушли в тень.

Работа спустя рукава

Энтузиазм сотрудников, готовящихся к уходу, резко сходит на нет. Ещё вчера они засиживались на работе допоздна и брались за самые сложные задачи, а сегодня со скучающим видом водят мышкой по столу, не реагируют на критику и похвалу, растягивают срок сдачи проекта и допускают ошибки.

Конечно, не всегда апатия является стопроцентным признаком того, что сотрудник готов вас покинуть. Возможно, он просто устал и страдает от профессионального выгорания. Тут поможет небольшой отпуск. Если и после него продуктивность работника на нуле, есть повод поговорить по душам.

Отсутствие рекомендаций

Этот пункт защитит вас от «летунов» ещё на этапе собеседования. Если вопросы о карьерных достижениях, рекомендательных письмах и причинах ухода от предыдущего работодателя ставят человека в тупик, это должно насторожить.

В большинстве случаев «летуны» неисправимы, не сидится им на месте и всё тут. Частая смена рабочих мест, зафиксированная в трудовой книжке, свидетельствует о том, что и в вашей компании человек надолго не задержится.

Доступное резюме

Ожидаемо, что после зачисления в штат сотрудник закроет резюме на сайте по поиску работы. Если спустя несколько месяцев оно по-прежнему призывно манит потенциальных работодателей, стоит прояснить ситуацию.

Бывает, что работники оставляют резюме открытым без злого умысла – забывают или не придают этому значения. Но если на просьбу руководителя или специалиста по кадрам работник отвечает отказом, и его резюме остаётся на всеобщем обозрении, велика вероятность, что вы имеете дело с «летуном».

Конфликтность

Сотрудники, которым уже нечего терять, перестают сдерживать свои эмоции, высказывают претензии начальству и коллегам, провоцируют конфликты. Как и в случае с трудовой апатией, выявить «летуна» поможет резкая перемена в поведении. Если прежде сотрудник проявлял лучшие свои черты, а сейчас яростно рубит сук, на котором сидит, готовьтесь к сюрпризу.

Частые отгулы

«Летуны» то и дело опаздывают на службу, отпрашиваются среди рабочего дня на пару часов или берут отгулы. Скорее всего, в это время они ходят на собеседования. Такое поведение приемлемо, если сотрудник заранее предупредил о своём намерении покинуть компанию и попросил разрешение периодически отлучаться для встречи с потенциальным работодателем. Отпускать его можно, удостоверившись в том, что рабочий процесс при этом не страдает.

Когда же сотрудник придумывает кучу причин, по которым ему нужно отлучиться из офиса, и вы чувствует подвох, стоит провести беседу. После неё станет ясно, с кем вы имеете дело – с «летуном» или с лентяем.

Критика начальства в соцсетях

Социальные сети подобно лакмусовой бумажке отражают личный и профессиональный настрой сотрудника. И если анализировать первое начальству или кадровику не пристало, то на второй пункт следует обратить внимание.

Работники, решившие покинуть компанию, могут размещать на страницах своих соцсетей объявления о поиске нового места, критиковать начальство или делать репосты, в которых высмеивают корпоративные правила и традиции.

Почему «летуны» улетают

Елена Яхонтова
профессор Высшей школы корпоративного управления РАНХиГС

Причины, по которым сотрудник может покинуть компанию могут быть организационные:

— Непривлекательные условия труда: низкая заработная плата, ненормированный рабочий день, устаревшее оборудование, неблагоприятный морально-психологический климат и т.д.

В такую компанию люди приходят исключительно для того, чтобы «перекантоваться» до лучших времен – до нахождения лучшей работы у достойного работодателя.

— Новый сотрудник столкнулся с обманом: его ввели в заблуждение (сознательно или непроизвольно) относительно должности, обязанностей, оплаты труда, рабочего графика, командировок, карьерных возможностей.

Если ему есть куда уходить, он уйдет обязательно. Обман и обманщиков никто не любит.

— В компании не научились определять объективные требования к соискателям, поэтому на работу принимаются случайные люди, которые с ней не справляются.

— Рекрутингом занимаются специалисты низкой квалификации, которые в силу слабого профессионализма не могут найти и выбрать правильных людей.

— Плохо налажена система адаптации новичков, что определяет взаимные разочарования.

— Компания изначально брала сотрудника на непродолжительную работу, не планируя после испытательного срока брать его в штат по разным причинам.

— В компании ожидается сокращение кадров, поэтому новые сотрудники – первые в списке на увольнение.

Также работники не задерживаются в компании по личным причинам:

— Новый сотрудник пришёл на работу исключительно для того, чтобы решить свои тактические задачи: подождать открытия вакансии в другой компании, набраться опыта или бесплатно получить квалификацию, которая ценится на рынке труда.

— У новичка явно завышенные ожидания (зарплатные, карьерные), а в компании с ними никто грамотно не работает.

— Новый сотрудник не вписывается в корпоративную культуру, в этом случае его быстрый уход – благо для всех.

— У нового сотрудника изменились жизненные обстоятельства, которые не позволяют ему выполнять обязанности в полном объёме.

Виноват работодатель?

Александр Шогенов
основатель студии shagg.ru

Люди, насмотревшись на истории успеха миллионеров, которые начинали с низов, думают, что очень просто станут богатыми и знаменитыми. Чаще всего их мечты не становятся реальностью, и они пеняют на работодателя. Таких товарищей можно выявить на этапе собеседования.

Следующий вариант – человек работает, и его всё устраивает, но в самый неожиданный или даже ответственный момент он кладёт заявление по собственному на стол.

Такой тип также можно отсечь ещё на собеседовании. Стоит спросить о последнем месте работы и последних проектах. Вероятно, работник сбежал перед их завершением, испугавшись лишней ответственности. Вряд ли он честно признается в этом, но будет юлить и отвечать стандартными отговорками.

Работники, описанные выше, не редкость, но часто причиной «перелёта» сотрудника является сам работодатель. Невыполнение обещаний или добавление обязанностей могут заставить искать другое место даже самого моногамного в плане работы сотрудника.

А если у вас в фирме много «летунов», то это уже не «летуны», а текучка кадров.

Ведущие кредитные организации опробуют новую модель финансирования проектов девелоперов

Кредитные организации загодя начали готовиться к переходу на новую схему строительства. Сбербанк подготовил четыре пилотных проекта на 1,5 тыс. квартир по новой модели кредитования застройщиков в рамках перехода от привлечения средств соинвесторов к банковскому сопровождению. Об этом рассказали «Известиям» в пресс-службе финансовой организации. В пресс-службе ВТБ также подтвердили, что банк полностью готов к работе со строителями по новой схеме. С 1 июля 2018 года девелоперы начнут добровольно переходить на банковское сопровождение, отказываясь от прямого привлечения средств дольщиков. Согласно поручению президента, с 1 июля следующего года участие банков в процессе долевого строительства станет обязательным. Застройщиков на рынке станет меньше, а квартиры могут подорожать, прогнозируют эксперты.

Ведущие кредитные организации готовы к работе в новых реалиях долевого строительства, рассказали «Известиям» в банках. Это подтвердил замглавы Минстроя Никита Стасишин. Чиновник привел в пример Сбербанк, ВТБ и Россельхозбанк.

С 1 июля 2018 года начинает работать новая схема продажи жилья. Граждане смогут отнести деньги не напрямую застройщику, как раньше, а в банки. На специальных счетах средства дольщиков заблокируют до завершения строительства. Это новый для России механизм.

Его суть такова: застройщик берет заем в размере не более 85% от стоимости проекта, при этом квартиры в объекте продаются по договорам долевого участия (ДДУ). Банк блокирует средства дольщиков до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того, как дом закончен. Кроме того, средства могут пойти на погашение займа, который взяла компания в банке.

В пресс-службе Сбербанка «Известиям» рассказали, что кредитная организация уже апробирует продукт по кредитованию застройщиков с применением спецсчетов. Это коснется четырех проектов, в которых планируется обеспечить финансированием около 1,5 тыс. квартир.

— Банк готов к применению новых инструментов в рамках изменений в законодательство о долевом строительстве, и с 1 июля мы планируем массово запускать данный продукт, — сказали в пресс-службе Сбербанка.

Там также отметили, что на рынке получат преимущество застройщики, которые смогут гарантировать безопасность сделки. Такая схема реализации квартир повысит доверие покупателей к объекту.

В пресс-службе ВТБ «Известиям» рассказали, что банк полностью готов к работе с застройщиками в рамках закона 214-ФЗ, в том числе при реализации практики эскроу-счетов.

— При этом мы ожидаем, что данные счета будут востребованы по большей части только в 2019 году, — отметили в пресс-службе.

В Россельхозбанке «Известиям» сообщили, что сейчас активно проводятся мероприятия по разработке и внедрению счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве для физических лиц. Возможность открытия таких счетов появится у клиентов в ближайшее время, добавил представитель банка.

Пилотные проекты есть и у Альфа-банка, рассказал «Известиям» директор трансакционного бизнеса кредитной организации Павел Рязанов. По оценке руководителя управления по работе с крупными компаниями Райффайзенбанка Дмитрия Средина, это продукт со сложной структурой и поэтому более дорогой в операционном обслуживании. До тех пор, пока у застройщиков остается возможность строить напрямую за счет средств дольщиков, новая схема может быть ограниченно востребована рынком, так как себестоимость строительства будет выше. Председатель правления Абсолют Банка Татьяна Ушакова считает, что новый механизм приведет к подорожанию квартир, но не более чем на 7–8%.

Глава агентства недвижимости «НДВ Групп» Александр Хрусталев полагает, что стоимость жилья в течение полутора лет вырастет на 10–15%.

— Чем активнее застройщики станут «обеляться», тем сильнее будет расти инвестиционная стоимость строительства. А продавать себе в убыток никто не собирается, — пояснил он, добавив, что государство будет подогревать спрос за счет доступной ипотеки.

Источник в банковских кругах сообщил «Известиям», что поправки, в частности, были призваны удешевить финансирование для застройщиков. Однако если большая часть квартир в объекте не продана, а строить в любом случае нужно, застройщик кредитуется частично по минимальной, а частично — по высокой ставке. В результате общая картина не очень выгодна девелоперам.

Опасаясь серьезных рисков, большинство компаний уже успели получить разрешения на строительство, чтобы работать по старой схеме ближайшие несколько лет, подчеркнул Александр Хрусталев.

Эксперты также ожидают серьезных изменений в структуре строительного рынка. Его покинут не менее половины застройщиков, полагает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. Александр Хрусталев прогнозирует неминуемый уход около 60% компаний.

Власти Новгородской области в 2018 году планируют выставить на продажу четыре дворянских усадьбы, которые инвесторы смогут приобрести всего за один рубль, сообщает ТАСС со ссылкой на замминистра инвестиционной политики региона Руслана Тарусова.

В рамках проекта «Усадьба за рубль» новые владельцы, купившие имения за символическую цену, смогут использовать их практически без ограничений, но обязуются сохранить и отреставрировать их.

Как рассказал начальник инспекции государственной охраны культурного наследия Новгородской области Алексей Курочкин, в регионе находится 141 парково-усадебный комплекс, и большая часть из них – в неудовлетворительном состоянии. При этом некоторые имения сохранились почти полностью, но нуждаются в реставрации, от других остался лишь фундамент.

Реализация проекта «Усадьба за рубль» стала возможной благодаря изменению федерального законодательства в 2015 году, что позволило продавать имения по символической цене. До этого любое государственное имущество могло продаваться только на аукционе.

В проект могут попасть лишь усадьбы, которые числятся в реестре памятников культурного наследия регионального значения и находятся в неудовлетворительном состоянии. Новый владелец должен отреставрировать имение в соответствии с эскизом не более чем за семь лет.

В проект включены три усадьбы в Окуловском и одна в Батецком районе. Инвесторы смогут создать в имениях музеи, гостиницы или просто поселиться в них.

По плану, в этом году регион должен продать по рублю не менее трех усадебных комплексов. Первый объявленный аукцион не состоялся, поскольку на торги пока никто не вышел. Повторно предложение будет объявлено этим летом.

При этом власти признают, что программа пока несовершенна, поскольку за рубль инвестор может приобрести только имение, тогда как цена земли, на которой оно стоит, в некоторых случаях составляет несколько миллионов. Регион собирается выступить с законодательной инициативой реализации участков по льготной цене.

Балконы или лоджии есть в большинстве городских квартир. Увеличение полезной жилплощади за счет летних помещений набирает популярность. Однако, для того, чтобы превратить балкон в функциональное пространство совсем не обязательно демонтировать наружную стену дома. Эксперты компании «Метриум» рассказали о том, как обустроить комфортную зону отдыха на балконе или лоджии с минимальными затратами.

Прежде всего, необходимо определиться с терминологией. Балкон – это выносная конструкция, основанием которой является железобетонная плита, выступающая со стены здания. Лоджия является частью дома и ограничена стенами с трех сторон. Балконы, как правило, имеют более скромные площади, что объясняется особенностями их конструкции: выносные плиты не рассчитаны на большую нагрузку. Стандартные размеры балконов и лоджий в современных новостройках составляют 320×100 и 580×120 см соответственно, однако габариты летних помещений могут варьироваться в зависимости от конкретного проекта.

Подготовка помещения

Перед тем, как приступить к превращению балкона или лоджии в уголок для отдыха, необходимо очистить пространство для творчества. Многие используют балкон как кладовку для вещей, которым не нашлось места в квартире. Остатки стройматериалов, различные инструменты, зимняя резина, сезонная одежда, спортинвентарь – чего только не отыщешь на этом складе. От лишнего хлама лучше избавиться, но если расставаться с «дорогими сердцу предметами» не хочется, можно найти для них более подходящее место, например, гараж. Для действительно нужных вещей при оформлении балкона стоит предусмотреть компактную систему хранения.

И в зной, и в стужу…

Если вы планируете проводить время на балконе или лоджии не только в теплую погоду, но и в зимние холода, стоит подумать об утеплении стен современными изоляционными материалами (речь идет, конечно же, о застекленных помещениях). Самые бюджетные варианты – минеральная вата и пенопласт. Выносить батареи центрального отопления за пределы внутреннего пространства квартиры нельзя, поэтому для отопления балкона или лоджии зимой придется использовать специальные обогреватели. Наиболее экономичным с точки зрения энергопотребления является инфракрасный. Кроме того, в отличие от масляных и конвекторных аналогов, такой прибор не сушит воздух. Однако, он не лишен недостатков: если в помещении много мебели, которая мешает потоку инфракрасных лучей, могут появиться «теневые» зоны.

Стоит рассмотреть и такой вариант обогрева помещения как электрический теплый пол, но нужно принять во внимание, что его установка обойдется дороже приобретения обогревателя в два-три раза. Для экономии электроэнергии лучше оборудовать такой пол автоматической системой контроля температуры.

Да будет свет!

Еще один важный вопрос при обустройстве балкона – освещение. Хорошим решением для небольшого помещения станет светодиодная лента. С ее помощью можно организовать как локальное освещение, так и «подсветить» весь периметр. Самое главное преимущество такого устройства – быстрый и простой монтаж. С этой задачей справится практически любой человек, даже если он плохо разбирается в электронике.

Светодиодную ленту можно комбинировать с обычными источниками освещения, но для их установки лучше пригласить специалиста.

Отделка

Особое внимание стоит уделить выбору цвета при отделке балконов и лоджий. Для оформления помещений, расположенных на северной стороне дома, лучше использовать теплые тона, а «южным» идеально подойдут холодные оттенки.

Самый бюджетный вариант отделки стен и потолка на балконе или лоджии –пластиковые панели. Этот материал пластичен и легко монтируется. Кроме того, он отличается широким цветовым разнообразием, однако, стоит учесть, что такие панели быстро блекнут на солнце. Обшить стены и потолок можно также листами гипсокартона. Этот материал скроет все неровности поверхностей. Такой способ отделки не требует больших затрат времени и средств. Еще один доступный по цене вариант – МДФ-панели (импортный аналог ДВП). Они обладают очень разнообразной «внешностью». Обычно их покрывают шпоном и ламинирующей пленкой, которая может иметь любую окраску, в том числе имитировать натуральные материалы. Очень популярна также обшивка балконов и лоджий вагонкой. Интерьер, созданный с помощью настоящей древесины, смотрится очень изысканно. Бюджетный вариант – вагонка из хвойных пород дерева. Лиственный аналог стоит дороже, но отличается более высокой прочностью и качеством.

Все эти материалы боятся сырости и низких температур, поэтому использовать их рекомендуется только в утепленном помещении. Если же вы решили обустроить балкон исключительно для летних посиделок, можно просто «освежить» стены и потолок краской.

Для отделки основания балкона идеально подойдет самовыравнивающийся наливной пол. Его главные преимущества – доступная цена, а также отсутствие стыков и швов. Этой смесью можно покрыть любую твердую поверхность – бетонные плиты (после выравнивания), цементную стяжку, керамическую плитку. Полимер равномерно распределяется по полу и затвердевает, превращаясь в прочное основание. Однако, такое глянцевое футуристичное покрытие по вкусу не всем. Приверженцы классического стиля могут сделать обычный деревянный пол на лагах или положить плитку.

Мебель и декор

Выбор предметов интерьера для обустройства балкона или лоджии сегодня огромный. Пространство в таком помещении ограничено, поэтому хорошим решением станет складная мебель: раздвижные столы и стулья легко убрать, когда они не нужны, и освободить место. Если площадь позволяет, можно разместить на балконе небольшой угловой диван, удобные кресла, пуфики или даже повесить гамак. Часть помещения можно обустроить под рабочий кабинет, игровую для детей или мини-спортзал. Балкон, примыкающий к кухне, станет удобной столовой, если сделать из подоконника барную стойку.

Стеллажи и полки, встроенные в стену, смотрятся органично и не «съедают» пространство. Для хранения вещей идеально подойдут также ящики-скамейки: они вместительны, компактны и функциональны. При оформлении любых лоджий и балконов от штор лучше отказаться – они визуально сужают и без того небольшое помещение. Если вам кажется, что естественного света слишком много, повесьте на окна жалюзи.

Самый бюджетный вариант дизайна балкона – интерьер в арабском или индийском стиле: для воплощения этой идеи достаточно постелить на пол ковер, поставить невысокий столик и дополнить образ несколькими подушками.

«Превратить балкон или лоджию в комфортную зону отдыха по силам каждому, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Стереотип о балконе-кладовке постепенно уходит в прошлое. Сегодня в моде – стильные и функциональные «маленькие оазисы». Такое преображение вовсе не обязательно должно сопровождаться значительными финансовыми затратами. Сделать балкон «пригодным для жизни» можно по вполне демократичным ценам».

1. Зачем была нужна реформа кассовых аппаратов?

Этим летом будет два года, как вступила в силу обновленная редакция закона 54-ФЗ, поменявшего всю систему организации ретейла в стране. По сути, это было сделано для того, чтобы бороться с предпринимателями, работающими в «серой зоне». «Первая волна» кассовой реформы коснулась всех, кто ранее уже использовал контрольно-кассовую технику (ККТ). Это организации и индивидуальные предприниматели с упрощенной системой налогообложения. Отсрочка по установке или модернизации имеющихся касс до 1 июля 2018 года была только у тех предпринимателей, которые работают по принципу единого налога на вмененный доход (ЕНВД) или по патенту.

2. Кто должен поставить онлайн-кассу до 1 июля 2018 года?

Закон требует, чтобы до июля 2018 года на новые кассы и ОФД перешли розничная торговля и общепит, плательщики единого налога на вмененный доход (ЕНВД) и индивидуальные предприниматели на патентной системе налогообложения (ПСН). В эту категорию также входит вендинговый бизнес (продажа через торговые автоматы, без наемных работников). При этом для предпринимателей и компаний на ЕНВД и ПСН без наемных работников действует более долгая отсрочка по переходу на онлайн-кассы — до 1 июля 2019 года.

3. Как зарегистрировать и где обслуживать контрольно-кассовую технику?

Благодаря развитию технических возможностей процесс регистрации кассовой техники упрощается. Сегодня вся процедура постановки ККТ на учет может производиться в личном кабинете оператора фискальных данных (ОФД), без перехода в личный кабинет налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы. Более того, благодаря интеграции с банковскими услугами купить кассу и подключить ее к ОФД можно непосредственно через банковский сервис для предпринимателя. Для интернет-магазинов созданы решения по аренде кассовой техники — готовые решения, интегрированные с популярными CMS-системами и платежными сервисами. Значительная часть пользователей кассовой техники предпочитает делегировать вопросы регистрации и обслуживания кассовой техники специалистам — представителям центров техобслуживания (ЦТО) и различных сервисных компаний. Благодаря годовым контрактам на обслуживание в ЦТО владельцы бизнеса стараются уменьшить свои риски возможных нештатных ситуаций с ККТ и остановки передачи чеков в Федеральную налоговую службу.

4. Какие данные необходимо указывать в чеке?

В кассовом чеке сегодня содержится порядка 20 обязательных реквизитов, которые установлены ст. 4.7 закона 54-ФЗ. Начиная с названия товаров, имени кассира, даты, времени, места расчета и заканчивая порядковым номером фискального документа, фискальным признаком сообщения. Этот перечень сведений передается кассовым аппаратом в рамках определенных форматов фискальных документов (ФФД). В частности, на текущий момент действуют ФФД 1.0 и 1.05, которые отличаются объемом передаваемых реквизитов в чеке. Но, согласно приказу ФНС, с 1 января 2019 года ФФД 1.0 перестанет быть действительным. Конечно, на каждом кассовом чеке должен быть QR-код. Он позволяет «в моменте» проверить действительность совершенной покупки через приложение ФНС и сохранить чек.

5. Какие штрафы и за что грозят нарушителям закона?

В КоАП (ст. 14.5) установлены штрафы за нарушения в сфере работы с кассами. Например, за невыдачу чека ИП оштрафуют на 2 тыс. рублей, а за неприменение кассового аппарата магазину грозит штраф в размере от 75% до 100% суммы чеков, но не менее 30 тыс. рублей. Вскоре появится штраф за фиктивные кассовые чеки (применение ККТ по расчету, которого в действительности не было). За такое нарушение юрлица будут наказываться штрафом в размере до 40 тыс. рублей.

6. Сколько стоит поставить онлайн-кассу?

В официальном реестре ФНС уже более 120 различных кассовых аппаратов. Но вариантов по ценам техники, комплектациям и дополнительным услугам гораздо больше. При этом на рынке достаточно бюджетных моделей, которые позволяют предпринимателям полностью компенсировать расходы на покупку кассы за счет налогового вычета на сумму 18 тыс. рублей. Вместе с кассой нужно установить фискальный накопитель (его цена порядка 6,5 тыс. рублей) и заключить договор с ОФД (около 3 тыс. рублей в год). Дополнительно, в зависимости от запросов бизнеса, приобретаются кассовые системы для автоматизации процессов и учета, денежные ящики, сканеры штрихкодов и другое оборудование. Это и иное оборудование, услуги можно приобрести, просто оставив заявку на сайте оператора фискальных данных.

7. Кто не должен устанавливать ККТ?

В законе есть ряд исключений — по отдельным сегментам торговли и оказания услуг. В первую очередь это касается тех, кто оказывает бытовые услуги и работает на ярмарках: продавцы мороженого, изделий народного промысла, мастерские по ремонту ключей, обуви. Подробный перечень содержится в п. 2 ст. 2 54-ФЗ. Конечно, касса не нужна при продажах по безналичному расчету, но при приеме оплаты от покупателя через банковские карты необходима.

Благодарим за участие в подготовке материала генерального директора оператора фискальных данных «Платформа ОФД» Алексея Барова.

В последние годы государство стало довольно жестко контролировать процессы на рынке долевого строительства. Однако, несмотря на все его усилия, до сих пор встречаются случаи преднамеренного банкротства застройщиков и даже откровенное мошенничество с деньгами дольщиков. О том, как правильно проверить строительную компанию перед заключением договора долевого участия, читайте в данной статье.

Единая информационная система жилищного строительства

Прежде всего, застройщика следует проверить на сайте https://наш.дом.рф. Этот ресурс приступил к работе с 1 января 2018 года. На нём можно получить информацию о характеристиках объекта, сроках его сдачи, а также узнать, зарегистрирована ли строительная фирма на данном ресурсе. Компании открывают на сайте личный кабинет, с помощью которого загружают в базу данных свою финансовую документацию и проектные декларации. Правда, стоит отметить, что с данными сведениями могут знакомиться исключительно контролирующие и надзорные органы. Обычные граждане имеют доступ только к самой общей информации. Но, в принципе, и этого достаточно. Уже само присутствие строителей на данном web-ресурсе говорит об относительной стабильности и добросовестности. Кстати, на этом же сайте можно получить данные и о проблемных домах.

И если интересующая вас компания отсутствует на данном сайте, то есть причина задуматься о её добросовестности.

Интернет-порталы для проверки

В интернете существует достаточное количество ресурсов, где можно получить информацию о застройщике. Прежде всего, это форумы, связанные со строительством жилья. На них дольщики пишут новости, обсуждают ход строительства и обмениваются мнениями о компаниях. Правда к этим сведениям следует подходить осторожно. Дело в том, что зачастую положительные отзывы о том или ином застройщике оставляют его менеджеры (PR-акции часть их работы), а вот отрицательные иногда пишут конкуренты. Обычный бизнес. Как говорится, ничего личного.

Относительно достоверные сведения легко получить на специализированных сайтах. Например, на ресурсе «Судебные и нормативные акты РФ» можно узнать, как часто судится компания, а также кто и какие претензии к ней предъявляет.[1] Конечно, это очень важные данные. Однако они далеко не в полной мере расскажут пользователю о степени добросовестности или надежности застройщика. Ведь предметы судебных исков могут быть самые разные: от претензии к поставщикам до нарушения экологических или строительных норм со стороны самой компании.

Например, такая достаточно устойчивая и мощная строительная организация, как «Донстрой», упоминается более чем в 400 судебных решениях. С другой стороны, банкрот ООО «Ви Эм Пи Инвест» фигурирует в 406 судебных актах. Поэтому количество судебных решений не является решающим показателем. Для общего понимания необходимо ещё их проанализировать.

Также для проверки часто используют и web-сайт ФССП.[2] На нём можно узнать, возбуждены ли в отношении застройщика исполнительные производства. Впрочем, и это не показатель. Вполне может случиться так, что строительная компания имеет огромные долги, однако исполнительные листы еще не поступили в ФССП. Либо кредиторы предпочитают направлять их не приставу, а сразу в банки, где у фирмы находятся расчётные счета. В этом случае данная информация вообще не отразится на сайте ФССП.

Достаточно информативными может быть ресурс «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов» на сайте ИФНС.[3] Правда, там фиксируются данные только в отношении тех компаний, которые имеют задолженность перед бюджетом. Но это опять же не показатель финансового положения юрлица. Дело в том, что многие организации, имея огромные долги перед клиентами и поставщиками, в то же время аккуратно платят все налоги и сборы и не допускают просрочки обязательств перед бюджетом.

Ведь в этом случае для них возрастает угроза принудительного банкротства, солидарной ответственности, а также возможная дисквалификация. Дело в том, что налоговые органы не раздумывая банкротят злостных неплательщиков, а потом привлекают к ответственности их учредителей и руководителей. Так зачем им рисковать? Поэтому в отношении застройщика могут быть сотни исков, но при этом он будет чист перед бюджетом.

Многие специалисты советуют для проверки застройщика использовать также Единый реестр сведений о банкротстве.[4] Однако в последние годы я, честно говоря, даже не слышал о том, чтобы строительные компании-банкроты, внося сведения в данный реестр, одновременно продолжали привлекать дольщиков. Такое было возможно в 90-е годы. Сегодня это прямое мошенничество. Контролирующие органы просто не позволят аферистам так развернуться.

Определенной популярностью при проверке строительных компаний пользуются различные сайты, где публикуются бухгалтерские отчеты фирм. Например, web-ресурс «За честный бизнес».[5] В принципе это еще один вариант для получения сведений. В то же время стоит предупредить, что финансовые показатели на подобных сайтах, как говорится, далеко не «первой свежести». Например, сегодня там можно ознакомиться с балансами и отчетами по состоянию только до 2016 года включительно. А вот что произошло с фирмой за последние год-два, остаётся только гадать.

Иные варианты проверки

Другие варианты сбора информации о застройщике тесно связаны с реальными возможностями потенциального дольщика. Здесь есть много путей. Он может лично посетить офис компании, а также места строек (либо направить своего представителя), познакомиться и переговорить с лицами, которые были клиентами фирмы. Может даже нанять специалистов, чтобы они «пробили» по своим базам и каналам руководителей, учредителей, выявили взаимосвязи и получили информацию о том, не привлекались ли они к уголовной или административной ответственности и не тянется ли за ними шлейф из обанкроченных фирм и обманутых дольщиков. При желании и наличии денег в нашей стране можно собрать любые сведения.

Краткие выводы

Несмотря на обилие возможностей и ресурсов для проверки застройщика, я рекомендую не полагаться на один единственный (пусть даже и официальный), а использовать их в совокупности. Практика показывает, что это самый верный путь. Классический пример — коммерческий банк. Он еще показывает отличные финансовые отчеты в ЦБ РФ, а некоторые клиенты, особо приближенные к руководству и учредителям, начинают за два-три месяца до отзыва лицензии выводить деньги.

Так может быть и с застройщиком. Фирма загружает положительную финансовую информацию в единую систему жилищного строительства, а в реальности у нее уже начались проблемы и денежные средства давно уходят в офшоры.

Поэтому нельзя безоговорочно доверять только одному источнику. Следует использовать их в совокупности — с тем, чтобы получить ясную и понятную картину о застройщике. Только такой вариант поможет сохранить потенциальному дольщику, здоровье, нервы и деньги.

[1] http://sudact.ru

[2] http://fssprus.ru

[3] https://service.nalog.ru/zd.do

[4] https://bankrot.fedresurs.ru

[5] https://zachestnyibiznes.ru

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Система паспортизации садоводческих и дачных товариществ будет внедрена в Московской области, сообщил первый зампред Мособлдумы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин.

«Такое в нашей стране делается впервые и именно в Московской области: мы на каждое из 11 тыс. СНТ получим свой паспорт», — сказал Н.Чаплин во вторник на заседании правительства Московской области.

В частности, в паспорте товарищества будет указано количество участков, число жителей Москвы и Московской области среди собственников, объем уплаченных налогов, число неплательщиков.

Председатель Союза дачников также заявил, что с правительством Московской области проработан вопрос создания информационной системы, которая обобщает информацию по СНТ, в том числе сведения о земельных участках, вывозе мусора, налоговой нагрузке.

Н.Чаплин также рассказал, что за счет легализации имущества в СНТ будут обеспечены дополнительные поступления в бюджет от земельного налога и налога на имущество объектов капстроительства.

«Мы в ходе работы, которую блок Александра Чупракова (зампреда правительства Подмосковья, курирующего земельно-имущественный блок, — ИФ) проводил с муниципалитетами, выявили, что можем собрать дополнительно до 1 млрд рублей земельного налога и до полумиллиарда рублей налога на имущество объектов капитального строительства», — сказал Н.Чаплин.

Он отметил, что легализация имущества дачников — это общая задача глав муниципалитетов, земельно-имущественного блока правительства и самих граждан. По словам главы союза, сейчас дачники перечисляют в бюджеты всех уровней 3,7 млрд рублей земельного налога и 1 млрд рублей налога на имущество объектов капстроительства.

Всего в подмосковных СНТ насчитывается около 1,850 млн земельных участков и 1,8 млн строений.

По оценке экспертов, рынок еще не вернулся к докризисному состоянию

За три года (с января 2014-го по декабрь 2017-го) средняя стоимость жилья в 15 крупнейших городах России упала на 7%. Исключение составили только Санкт-Петербург и Казань, где цены за это время выросли на 4%, говорится в совместном исследовании рынка жилой недвижимости компаний Avito и PricewaterhouseCoopers (PWC).

Аналитики изучили десятки миллионов объявлений из базы «Авито Недвижимость» в 15 городах-миллионниках, где живут 33,5 млн человек. По оценке экспертов, рынок еще не вернулся к докризисному состоянию: уровень цен в среднем по всем городам-миллионникам все еще не достиг уровня 2014 года. Заметнее всего жилая недвижимость подешевела в Красноярске (-14%), Челябинске (-13%), Омске (-11%), Екатеринбурге и Нижнем Новгороде (по -10%).

Самые дорогие квартиры по-прежнему продаются в Москве (171,9 тыс. руб./кв. м) и Санкт-Петербурге (100 тыс. руб./кв. м). В тройку лидеров также попал Екатеринбург, где средняя стоимость жилья достигает 66,5 тыс. руб./кв. м, говорится в исследовании.

Одновременно со снижением цен падал спрос на продажу жилья — за последние три года он уменьшился на 45%. Помимо сокращения реальных доходов населения, на это оказали влияние два фактора — введение санкций и внесение поправок в ФЗ о долевом строительстве. Только с началом восстановления экономики после кризиса аналитики зафиксировали устойчивый рост спроса — сразу на 156%. Благодаря этому уже к концу 2017 года спрос превысил докризисные показатели, отмечают в Avito и PWC.

Среди основных факторов, подстегнувших спрос, — программа льготной ипотеки, запущенная в первом квартале 2015 года (+42%), а также изменения в законе о материнском капитале (+9%). Кроме того, резкое падение рубля в декабре 2014 года заставило россиян временно инвестировать в надежные активы, прежде всего в недвижимость. В результате спрос вырос еще на 37%.

Чаще всего жители крупных городов в последние три года интересовались однокомнатными квартирами: в Москве и Санкт-Петербурге таких было 39%, а в остальных городах-милионниках — 44%. Спрос на двухкомнатные квартиры оказался одинаковым во всех исследуемых городах — 37%. Трехкомнатными квартирами интересовались 20% жителей обеих столиц и 18% всех остальных миллионников. На более просторные варианты пришлось по 3% запросов во всех городах, попавших в исследование.

В Avito и PWC также оценили, как запуск новых станций метрополитена, МЦК и промзон с утвержденными ППТ повлиял на рынок жилья в Москве. Темп прироста спроса на покупку жилья в Москве составил в среднем 13% в год, а в зоне открытия новых станций метро — 19% в год. После объявления программы реновации в Москве существенно снизилось общее число предложений в зонах реновации. В исследовании подчеркивается, что при этом спрос в расчете на одно объявление вырос: первый пик (+107%) — в момент объявления о реновации, второй (+89%) — в момент утверждения списка домов.

После падения курса рубля в крайне невыгодное положение попали россияне, которые в приличных суммах получили кредиты в иностранной валюте (например, на приобретение жилья). Многим из них не по карману стало оплачивать как тело кредита, так и проценты.

Таких заемщиков вполне заинтересует новая законодательная норма, которая предусматривает банкротство физических лиц при наличии ипотеки.

Как оформить банкротство

Сразу следует оговориться, что обычный гражданин обязан начать процедуру банкротства при наличии долга свыше 500 тыс. руб., погашение которого не осуществлялось на протяжении 3 и более месяцев. Основанием для признания его банкротом служит решение судебной инстанции.

И вот здесь начинается самое интересное. Для обращения в суд физическое лицо предоставляет не только стандартный перечень документов (паспортные данные, свидетельство о браке, справку о семейном составе с указанием несовершеннолетних детей), но и сведения о:

— доходах и выплаченных налогах за 3 последних года;
— наличии собственного имущества;
— сумме долга по ипотеке;
— счетах и депозитах в разных банковских учреждениях.

И если справки о доходах, налогах и имуществе получится оформить без проблем, то с информацией о кредитах и о наличии депозитов банк может максимально повременить. Если, конечно, представители банковского учреждения сами не заинтересованы в том, чтобы ипотека по данному заемщику была погашена в сжатые сроки.

Что дает заемщику банкротство при ипотеке

Понятно, что банкротство должника может происходить и при наличии задолженности по ипотечному кредиту. Но в этом случае существует два варианта развития событий:

1. Задолженность перед банком. Финансовое учреждение осуществляет реализацию жилой недвижимости. После чего погашается долг по ипотечному кредиту.

2. Долг перед другими кредиторами. В данном случае происходит реализация имущества гражданина, за исключением дома (квартиры) и прилегающего земельного участка. Ведь недвижимость является залоговым имуществом.

Банкротство является неизбежным процессом, когда заемщику не удается справиться с финансовыми расходами по ссуде. После реализации жилья произойдет погашение всей задолженности по ипотеке (включая штрафные санкции и пеню).

Если останутся лишние денежные средства, то они возвратятся на счет бывшему владельцу недвижимости.

Когда денег не хватает для погашения долга, то в этом случае заемщику переживать не стоит. При признании его банкротом производится списание всех долгов, которые становятся «головной болью» финансового учреждения.

Инициирование банкротства банком

Иногда физическое лицо, получившее денежные средства по ипотеке, в силу жизненных обстоятельств сталкивается с временными трудностями по погашению долгосрочной ссуды. Естественно, что такой человек не захочет терять квартиру из-за того, что в течение трех месяцев не была своевременно внесена плата по кредиту. Особенно, когда до полного погашения долга остается совсем немного времени.

С другой стороны, согласно новой законодательной норме по истечении вышеуказанного срока банковское учреждение вправе подать документы в суд на признание такого заемщика банкротом. В этом случае полученная ипотека при банкротстве будет погашена по инициативе финансовой организации.

Но заемщик без проблем может оспорить все претензии банка. В ходе судебных заседаний ему просто необходимо будет доказать, что у него есть постоянный источник доходов, который позволит погасить ссуду.

Судья даже может внести предложение по поводу реструктуризации (рефинансирования) или рассрочки кредита на несколько лет. Что, естественно, не понравится представителям финансового учреждения.

Подводные камни

К недостаткам банкротства по собственному желанию относятся:

— назначение финансового управляющего;
— психологические и моральные мотивы.

Первый недостаток заключается в том, управляющий назначается судебной инстанцией в обязательном порядке. А его услуги будет оплачивать физическое лицо. Причем делается это дважды: до процедуры банкротства и после того, как реализовано имущество должника (заранее определенный процент от выручки). И не факт, что управляющий будет довольствоваться лишь 10 тыс. руб. и 2% от выручки, что предусмотрено законом.

Что касается психологической составляющей, то она сводится к тому, что взрослый человек фактически признает свою несостоятельность. А это напрямую может отразиться в будущем. Естественно, что ему будет очень сложно устроиться на государственную службу. Да и известные фирмы откажут таким людям в трудоустройстве.

Практически невозможно будет оформить кредит в любом другом банковском учреждении. Даже спустя 5 лет, в течение которых необходимо обязательно сообщать о своем банкротстве.

Поэтому многие заемщики задаются вопросом: а существует ли острая необходимость списания задолженности по ипотечному кредиту за счет открытия процедуры банкротства именно сейчас? Нельзя ли поступить по-другому? Сложно однозначно ответить на эти вопросы.

Одно ясно: если доходы не позволяют проводить ежемесячное обслуживанию по ссуде, то освободиться от такого рабства можно лишь путем банкротства. Пока есть такая возможность (а законодательство у нас меняется довольно часто), нею можно воспользоваться.

Коммерческие помещения на первых этажах жилых домов остаются тихой гаванью для частных инвесторов. И сегодня они обеспечивают собственникам до 10-12% годового дохода при относительно небольших вложениях. Но есть проблема: перевод в нежилой фонд – почти всегда лотерея. У глав районных администраций имеются широкие возможности заблокировать процесс.

О ситуации в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости рассказывает директор риэлторской компании «Русский дом» Людмила Синьковская.

– Людмила Васильевна, какие типы коммерческой недвижимости, с вашей точки зрения, представляют наибольший интерес для частных инвесторов?

– Самые доходные инвестиции в коммерческую недвижимость в Петербурге лежат в области строительства крупноформатных торговых центров – разумеется, при условии их грамотной реализации. Но это проекты не для массового инвестора: едва ли наберется больше десятка семей, которым они под силу. Для непрофессиональных инвесторов самый комфортный формат – коммерческие помещения на первых этажах жилых домов – бывшие квартиры. Во-первых, они всегда востребованы у арендаторов. Во-вторых, предполагают невысокую стоимость «входного билета» – от 5-7 млн руб. Например, вам досталась «лишняя» квартира в наследство. Вы можете сдавать ее – или продать и купить коммерческое помещение на первом этаже.

– Можно ли самостоятельно перевести квартиру в фонд нежилых помещений?

– Да, если вы твердо уверены, что получите необходимые согласования в районной администрации. Но если не хотите рисковать, я бы рекомендовала искать сформированный объект на вторичном рынке. Варианты разные. Можно найти и готовый бизнес – с заключенными договорами аренды.

– Насколько перспективны в этом отношении встроенные помещения в новостройках?

– Я не поклонница этого варианта. Во-первых, действительно привлекательные встройки не попадают на рынок – они расходятся среди инвесторов, близких к застройщику. В основном те помещения, которые встречаются, – это либо вторые дворы, в стороне от торговых коридоров, либо слишком большие и неоправданно дорогие, причем и для инвестора, и для арендатора. К примеру, оптимальный формат торгового места для частника, торгующего трикотажными изделиями, – 15-20 кв. м за 30 тыс. руб. в месяц. Таких предложений, да еще и в проходных местах, в новых домах нет. Арендаторам предлагают объекты свободной планировки (например, 70 кв. м за 120 тыс. руб.). Это может быть помещение с высокими потолками, качественной вентиляцией и звукоизоляцией, но оно больше подходит для сетевого магазина, а не для частника: цены исчисляются уже десятками миллионов.

– Созданная вами компания в свое время стала первопроходцем в деле расселения первых этажей под коммерческую недвижимость. Расскажите, как все начиналось.

– По специальности я радиоинженер (получила образование в ЛИАПе). В начале 1990-х, когда с работой по профессии начались проблемы, услышала по радио о курсах по недвижимости. Кстати, едва ли не основную роль сыграл тот факт, что обучение бесплатное. Конкурс для агентов в основанной Дэном Коркораном компании «ИнтерОксидентал» был 20 человек на место: требовались свободный английский и высшее образование. Я была рада, что смогла пройти отбор.

– Как пришли к теме первых этажей?

– Я занималась расселением зданий для консульств Нидерландов и Великобритании. Работала в команде, расселяла коммуналки на набережных, в «золотом треугольнике», на Таврической улице. Инвесторы, в том числе зарубежные, вкладывали деньги в петербургский старый фонд. Именно тогда первый раз появилась мысль, что в историческом центре жить приятно, но неудобно: нужны кафе и рестораны, небольшие магазины разных форматов. Я ходила по центральным улицам – самые интересные квартиры были расселены. А на первых этажах оставались коммуналки, самые неблагополучные, с решетками на пыльных окнах…

Потом появилось свое агентство. Достигла того, к чему шла: у меня свой бизнес. Но после кризиса 1998 года процесс расселения сошел на нет: за первый месяц работы агентства – одна заявка на расселение жилой квартиры, зато пять запросов на помещения под магазины. Но мы сразу поняли, что попали в волну, и начали проходить все квартиры в хороших местах, подходящих под магазины. Результат: к 2004 году наша команда обеспечила перевод в нежилой фонд двух тысяч объектов. В общей сложности жилищные условия улучшили около 8 тысяч семей – без привлечения бюджетных денег, только за счет того, что в одной точке сошлись интересы горожан, инвесторов, малого бизнеса. Сначала был центр, потом он кончился, в ход пошли первые этажи в спальниках, у метро и на оживленных перекрестках. При этом время показало, что типовые объекты окупаются быстрее, чем старый фонд.

– В нашем десятилетии процесс перевода квартир в нежилой фонд можно охарактеризовать словами «все сложно». В какой момент вы ощутили, что отношение чиновников к этому бизнесу начало меняться?

– Петербургские депутаты неоднократно пытались ввести запрет на перевод в фонд нежилых помещений, но эти начинания блокировали на федеральном уровне. Поворотным, очевидно, был момент, когда город взял курс на строительство крупных торговых центров. В мае 2012 года петербургская прокуратура выдала городской администрации предписание «о недопустимости нарушения жилищного и гражданского законодательства». Работники прокуратуры нашли в строительных нормативах запрет на «обустройство входа из оконного проема в крупнопанельных и крупноблочных зданиях» и предупредили глав районных администраций об ответственности за нарушения, «вплоть до уголовной».

Первая атака была отбита: тогда мы привлекли экспертов, доказали необоснованность этого требования и выиграли десятки судов. Но, по всей видимости, инициаторы запрета собирали юристов и просили их «что-нибудь придумать». Иначе высосанные из пальца ограничения объяснить трудно. Так родилось действующее и по сей день требование о стопроцентном согласии жителей дома на перевод объекта в нежилой фонд, с нашей точки зрения противоречащее федеральному законодательству.

Судите сами. Процедура перевода в фонд нежилых помещений прописана в 23-й статье Жилищного кодекса РФ. В прежние годы от собственника требовалось пять документов. Если проект согласован межведомственной комиссией по перепланировкам, глава районной администрации не может отказать в переводе. Но чтобы оформить проект в установленном порядке, необходимо собрать до двух десятков согласований. И во всех районах свои требования.

– Как решается вопрос со стопроцентным согласием собственников?

– Никак не решается: это незаконное требование. Вы ведь знаете, что по ЖК РФ для принятия основных решений, касающихся общего имущества многоквартирного дома, требуется две трети голосов. Кроме тех случаев, когда это имущество не просто растворилось в воздухе, а перераспределилось в пользу кого-либо из собственников. Тогда да, требуется стопроцентное согласие. То есть если две трети жильцов решат разобрать крышу, то оставшаяся треть будет вынуждена согласиться и жить без крыши. Но когда на общей территории появилось крыльцо магазина – судебные инстанции могут решить вопрос по-разному. Например, признать крыльцо общим имуществом, и все будут довольны.

По сути, собственнику недвижимости в многоквартирном доме принадлежит только пространство между обоями. Строительные конструкции – уже общее имущество. А это, в свою очередь, дает возможность принять судебное решение в пользу той или другой стороны. Например, признать перераспределением в пользу интересанта расширение проема – вы ведь вырезали фрагмент наружной стены (общего имущества) под окном.

То есть здесь, по логике чиновников, уже требуется стопроцентно согласие всех собственников. Но надо иметь в виду вот какой момент. Процедура получения согласования в законодательстве не прописана и раскрывает широкие возможности для злоупотреблений. Предположим, вам удалось обойти все квартиры, со всеми договориться и собрать подписи. Но в качестве представителя от неприватизированных квартир и собственника общего имущества выступает представитель районной власти. Последнее слово за главой администрации: как он решит, так и будет.

– Кому это выгодно?

– Так понятно же: чем меньше булочных и магазинов, тем более востребованы площади в ближайшем торговом центре. А у него один собственник, и с ним чиновникам легче «решать вопросы», чем с десятками мелких предпринимателей.

Впрочем, дело не только в возможной коррупции, но и в общем негативном климате по отношению к малому бизнесу. Да, действительно, нарушений находят немало. Жители домов не всегда довольны соседством с заведениями общепита, точками продажи алкоголя, промышленными холодильниками за стенкой. Но вы ведь знаете, как это бывает: голоса недовольных, требующих закрыть и запретить, всегда звучат громче. Депутатам легче идти им навстречу, чем игнорировать.

– Что делать, если магазин в моем доме торгует спиртным?

– Это легко решается, но не запретом на перевод в нежилой фонд, Жилищным комитетом и МВК, а другими инстанциями. Звоните в милицию или на горячую линию Роспотребнадзора, магазин-нарушитель закроют, а договор с арендатором-беспредельщиком заставят расторгнуть. Не бойтесь жаловаться. Я могу подтвердить: подавляющее большинство владельцев коммерческих помещений (многих знаю лично) – ответственные и неконфликтные люди. В отличие от представителей нелегальной уличной торговли они готовы платить налоги, следить за порядком, нести повышенные обязательства по части благоустройства придомовых территорий. В любом случае это более приятные соседи, чем алкоголики из неблагополучной квартиры. Не надо забывать, что малый бизнес платит налоги. И вплоть до половины поступлений в городской бюджет приходит именно от малого бизнеса.

– Кто покупатели и арендаторы таких объектов?

– Они разные. Основные инвесторы – это те, кому в свое время повезло узнать о нашей теме. Арендаторы – как сетевики, так и малый бизнес. Есть кондитерские и булочные, фермерские магазины, офисы банков и страховых компаний, объекты со «сборными» арендаторами: фото на документы, белье и трикотаж, готовые очки, пункт выдачи заказов… Но самое главное, что это формат, доступный широкому кругу интересантов. Это социально значимый бизнес, идущий навстречу человеку, который вышел из дома или возвращается с работы и хочет что-то купить. Аптеки, к примеру, должны быть рядом с домом: бабушка не пойдет за лекарствами, так же как и за обувью или хозтоварами, в крупный торговый центр – ей до него не добраться и не обойти за целый день. В моей парадной на первом этаже есть магазин. Это удобно: начинаешь делать салат, вспоминаешь, что нет сметаны, и вопрос решается в считанные минуты.

– Что должны сделать чиновники, чтобы создать комфортный для всех сторон климат при коммерческой эксплуатации помещений на первых этажах?

– Перестать чинить препятствия. Законных оснований для отказа в переводе в нежилой фонд у них, как правило, нет. Ну и, конечно же, перестать делить собственников помещений на жильцов, которых нужно защищать, и бизнесменов. Те, кто купил квартиры с целью перевода в нежилой фонд, тоже собственники дома. И не нужно из них делать врагов. Делить на жителей и «не жителей». Среди тех и других есть эффективные собственники, заинтересованные в развитии. Поверьте, их подавляющее большинство, а если они сотрудничают, городская среда становится комфортной для всех.

Спрос на малогабаритные квартиры в 20 кв. м, согласно исследованиям риелторов, составляет значительную часть рынка недвижимости и продолжает расти.

Эта тенденция понятна: на жилье большой площади, даже на взятие ипотечного кредита далеко не у всех есть деньги, а жить где-то нужно. Поэтому для многих купить или снять недорого квартиру-студию в хорошем районе Москвы становится первоочередной задачей. Именно такой вид жилья позволяет сэкономить максимально при покупке жилья: ведь «однушка» будет стоить в полтора-два раза дороже.

Квартира-студия: понятие и особенности

Квартиры-студии, по данным риелторов, в Москве занимают в среднем 10% сделок первичного рынка недвижимости. В Подмосковье такое жилье пользуется еще большим спросом. Что значит понятие «квартира-студия», какие плюсы и минусы есть у такого вида жилья и почему вдруг этот вид недвижимости становится настолько популярным?

Жилье в 20 метров

Студия – квартира, состоящая исключительно из одного помещения. Средняя площадь – 20-30 кв. м, встречаются квартиры и в 15 кв. м: ограничений и рекомендаций по метражу законодательством не предусмотрено.

В основном, покупателями такой недвижимости являются пенсионеры, одинокие люди, студенты, молодые семьи на первом этапе супружеской жизни. В связи с дешевизной и большой востребованностью квартиры-студии пользуются успехом и у инвесторов. Чаще всего такое жилье встречается в домах эконом-класса: застройщикам невыгодно планировать большое количество студий, так как их постройка обходится ненамного дешевле однокомнатных квартир, а продажная цена гораздо ниже.

Плюсы и минусы квартир-студий

Интерьер помещения – прямоугольная комната с одним окном. Просто и без затей. Но все-таки спрос есть, и немалый. Квартира-студия имеет свои плюсы и минусы, над которыми следует подумать, собираясь купить жилье.

Плюсы

— Низкая цена. Покупка такой недвижимости – возможность иметь свое личное жилье за сравнительно небольшие деньги.
— Экономия на налоге, который насчитывается на недвижимость площадью свыше 20 кв. м. Если купить 20-метровую квартиру-студию, налог вообще платить не нужно!
— Меньше придется платить за коммунальные услуги, которые привязаны к метражу квартиры.

В основном, на этом преимущества малометражек заканчиваются. Теперь – о недостатках.

Минусы

— Главное – нехватка места и необходимость максимально его экономить, совмещая, например, спальню с кухней.
— В новостройках, ориентированных на малометражное строительство может быть не слишком высокое качество работ – планируется проект эконом-класса.
— Как правило, в районах с развитой инфраструктурой возводят дома с квартирами, рассчитанные на состоятельных людей – с этим тоже может быть проблема.
— Разношерстное, иногда не вполне благополучное социальное окружение: квартиры-студии часто покупают для сдачи в аренду.

И все-таки, решая, стоит ли покупать квартиру-студию, нужно исходить из своих возможностей и приоритетов. Для кого-то лучшим выходом будет взять полноценное жилье в ипотеку, а некоторые считают вариант «хоть маленький угол, но свой» более приемлемым.

Эксперт назвал ошибкой решение суда Карелии по делу пенсионерки, которую обязали снести многоквартирный дом.

93-летняя жительница карельского города Суоярви Александра Мирляйнен обратилась в суд с просьбой предоставить ей квартиру. Пенсионерка живёт на втором этаже 16-квартирного дома, который признали аварийным в 2016 году, но который не попал в программу переселения из ветхого жилья. Мирляйнен не выходит на улицу, так как боится, что из-за немощности не сможет подняться к себе домой.

Районный суд в ответ на обращение пенсионерки постановил, что ей дадут компенсацию в 470 тысяч рублей на покупку квартиры только в том случае, если она предоставит документы о сносе дома. Эти документы женщину обязали подготовить до 2025 года, пишет Runaruna.ru.

Sobesednik.ru попросил прокомментировать этот случай члена Совета по взаимодействию с институтами гражданского общества при председателе Совета Федерации Евгения Корчаго:

– Формулировка решения суда, если оно изложено именно в таком виде, вызывает вопросы. Даже если суд ставит зависимость между сносом дома и получением компенсации, то он никак не может обязать одного из жильцов сносить своими силами многоквартирный дом. Скорее всего, речь идёт о судебной ошибке и решение будет отменено в вышестоящей инстанции. Вероятность этого повышается, если уже есть другие положительные решения о выплате компенсаций другим жильцам этого дома, – сказал Корчаго.

Перед строительством дома владелец участка должен ознакомиться с ограничениями по его использованию. Они прописаны в градостроительной документации.

Получить первоначальные сведения об ограничениях в использовании участка можно на сайте Росреестра.

Достаточно ввести кадастровый номер, и система выдаст данные: не расположен ли интересующий покупателя объект в водоохранной, санитарно-защитной зоне или зоне охраняемых объектов культурного наследия. Также там будут приведены ограничения, связанные с установлением территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории.

Однако Росреестр предупреждает, что не гарантирует достоверность данных, поэтому сведения на сайте носят лишь ознакомительный характер.

Смотрим градостроительные документы

По заверению коммерческого директора компании Skog Homes Владислава Ремиша, для того чтобы узнать об ограничениях наверняка, нужно изучить градостроительную документацию. К тому же эти документы требуются для получения разрешения на строительство (на земле под ИЖС).

Необходимость получать разрешение на строительство для участков под ИЖС часто воспринимается как лишние хлопоты. Однако оно исключает соседские споры, кому на какое расстояние отступать: прав того, кто первым оформил разрешение. По идее, хороший девелопер коттеджного поселка еще на стадии разработки проекта межевания участков должен нарезать участки так, чтобы соседи друг другу не мешали ни с домом, ни с дополнительными постройками.

Если участок не в коттеджном поселке, необходимо получить градостроительный план, который выдает администрация соответствующего района.

Градплан представляет собой выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ), проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к данному земельному участку. ПЗЗ и другие документы разрабатываются для земель, включенных в границы поселений. Заказать и получить градплан может только правообладатель участка. Поэтому покупатель земли, желающий знать о наличии ограничений, может запросить у продавца такой документ.

Для сельхозземель (садовых товариществ или дачных парт­нерств, СНТ и ДНП) регламент застройки разрабатывает юрлицо, и выписку из проекта организации застройки ДНП можно получить в этом ДНП.

Если участок расположен в коттеджном поселке, то сведения об ограничениях можно узнать из правил (регламента) застройки — их предоставят в администрации коттеджного поселка.

Интересные примеры

«В градостроительных документах заказчик может обнаружить, например, ограничения, связанные с максимальным процентом застройки территории, — говорит Владислав Ремиш. — У нас было много случаев, когда это серьезно изменяло параметры строения. Так, на одном из участков в Комарове градпланом разрешалось строить несколько зданий, размер каждого не должен был превышать определенный процент размера участка. Мы проектировали дом с единым фундаментом и цокольным этажом, но визуально это два разных дома, первые этажи которых выступают из земли, а второй этаж соединяет дома галереей-переходом.

В Курортном районе для шикарного участка на берегу реки действовало ограничение высоты зданий пять метров, что исключало строительство двухэтажного дома».

Все отступы от соседних объектов, по словам эксперта, также регламентируются градпланом или регламентом поселка, но обычно они одинаковые: три метра от забора соседа, пять метров от дороги до жилого дома, один метр от забора до хозяйственных построек.

Правила пожарной безопасности

При возведении загородного дома необходимо учитывать противопожарные требования. Они рассчитываются в зависимости от степени устойчивости сооружений к огню. К примеру, между домами из кирпича или блока с железобетонными перекрытиями с негорючими кровлями допускается расстояние 6 м (3 м от границы каждого участка). А вот если соседние дома полностью деревянные, то расстояние между ними должно быть существенно больше: не менее 15 метров.

При этом, однако, противопожарные расстояния между зданиями указанных типов допускается уменьшать до 6 м, при условии что их стены, обращенные друг к другу, не имеют оконных проемов, выполнены из негорючих материалов или подвергнуты огнезащите, а кровля и карнизы тоже из негорючих материалов. Но в любом случае без консультации эксперта тут не обойтись.

Существуют и другие противопожарные нормативы. Скажем, на приусадебном участке разрешается устройство площадки-навеса для размещения автотранспорта не менее чем в 6 м от окон жилых помещений дома, расположенного на соседнем участке, и не ближе одного метра от границы участка.

Если границы участка совпадают с красной линией (эти линии отделяют жилую застройку от зон общего пользования: дорог, линий электропередач, трубопроводов и т. п.), то жилой дом должен быть удален от нее не менее чем на 3 м. Хотя градостроительная документация коттеджного поселка может устанавливать и другие, отличные от названных, требования.

Отступ в один метр допускается только между забором и хозяйственными постройками, при соблюдении санитарных и противопожарных норм в отношении соседских и собственных построек.

На участке тоже необходимо выдерживать некоторые ограничения: туалет следует отнести от дома не менее чем на 12 м; баню со стоком на улицу, — не менее чем на восемь метров.

Дом и сети

Важно учитывать соседство жилого дома с инженерными сетями. Согласно действующим правилам, расстояние от фундамента до водопровода должно быть не меньше 5 м, до газопровода — не меньше 10 м. Минимальный отступ от силового кабеля — один метр. А вот между фундаментом и силовым тоннелем необходима дистанция минимум два метра.

Соседство с сетями может оказаться большой проблемой. Так, в настоящее время «Газпром» судится с одним из дачных поселков в Гатчинском районе (в деревне Пудомяги). Его требование — снести дома, оказавшиеся в охранной зоне газопровода высокого давления. К слову, в сентябре 2017 года Правительство РФ издало Постановление № 1083: правила охраны магистральных газопроводов. Согласно этому докумен­ту, здания, мешающие газопроводу, подлежат сносу.

Перед началом строительства стоит внимательно изучить все действующие ограничения на участке и предоставить эту информацию строителям. Ведь учесть их нужно уже при проектировании. Переделывать проект, а тем более дом, — занятие затратное и неприятное.

Покупка недвижимости во Франции — это престиж, уверенность в завтрашнем дне, отличная возможность жить или сдавать свое жилье в аренду в одном из самых стабильных государств Старого Света; как осуществить это при помощи ипотечного займа во французском банке — расскажем в этой статье.

Коротко о главном

Благодаря государственной поддержке и контролю, а также доступности кредитов, ипотечный рынок во Франции на сегодняшний день является одним из самых самых безопасных в мире. Стоит отметить, что большинство покупок недвижимости во Франции совершается именно с участием кредитных средств.

Во времена низких ставок кредит — это не только способ финансирования покупки недвижимости, но и способ заработать деньги. Эксперты отмечают, что низкая ставка «перекроется» инфляцией в течение ближайших лет. Именно этот фактор они рекомендуют принять и «пересилить» психологическое давление понятия займ как такового.

С учетом того, что при получении ипотечного кредита заемщикам также даются льготные вычеты при уплате налогов, а на стабильном рынке аренды можно хорошо заработать, сдавая купленный в ипотеку объект, — квадратные метры являются истиным залогом стабильности и выгодным вложением. Иностранцы, приобретая недвижимость в Пятой республике, все чаще прибегают к заемным средствам.

Условия получения кредитных займов для нерезидентов Франции — более сложные, чем для граждан страны, при этом большинство крупных французских банков предоставляют ипотеку иностранцам. Что касается основных требований, то они такие же, как и к резидентам страны: иметь подтвержденный доход, в три раза перекрывающий кредитную выплату, а также достаточное количество средств для проживания с учетом остаточной суммы.

Процентные ставки

Процентные ставки регулируются ставками Центробанка Франции, и, вопреки многочисленным прогнозам банковских экспертов, не растут уже который год. Это очень радует покупателей, которые активно прибегают к банковскому финансированию. Ставки кредитования во Франции — фиксированные и плавающие. При плавающей ставке ее показатель подлежит пересмотру каждые три месяца: фиксируется только банковская маржа. Стоит отметить, что в течение последних лет банки сильно увеличили свою маржу благодаря низким ставкам. Что касается средних показателей по ставкам, то для россиян они в среднем составляют 2,3-2,5%.

К кредитам с плавающими ставками стоит подходить с большим вниманием, чем с фиксированными ставками. Поскольку они персматриваются банком каждые три месяца, первый взнос оформляется по льготной ставке, что может создать впечатление, что условия на кредит более благоприятны. Поэтому необходимо сравнить льготную ставку с актуальной референсной ставкой. Что касается сроков погашения кредитов, то они составляют от 7 до 25 лет, а ставка рассчитывается пропорционально сроку погашения. Для иностранцев больше характерно получения финансирования сроком до 15 лет.

Список документов

Что касается списка документов, то, как и в любой стране, банки могут предъявлять к ним разные требования. К основным документам, которые потребуются иностранным гражданам для оформления ипотечного займа во французском банке, являются:

— Копия заграничного паспорта;
— Копия свидетельства о браке или разводе;
— Копия предварительного договора о купле-продаже недвижимости, подписанная всеми участниками сделки (покупателем, нотариусом и продавцом) или резервационный договор в случае покупки новостройки;
— НДФЛ за последние два-три года и прошедшие месяцы текущего года, а также трудовой договор (для наемных работников);
— Налоговые декларации, устав и балансы за последние три года (для предпринимателей);
— Выписка с банковских счетов за последние три месяца;
— Таблица ежемесячных выплат по другим кредитам и кредитные договоры (если есть);
— Документы, подтверждающие наличие дополнительных доходов: налоговых льгот, дохода от сдачи жилья в аренду, пенсий, дивидендов;
— Свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Стоит иметь в виду, что банк может запросить и дополнительные сведения, к примеру, справку о состоянии здоровья заемщика. Все документы должны быть переведены на французский язык и заверены либо нотариусом, либо сертифицированым переводчиков во Франции, зарегистрированным в Трибунале.

Первоначальный взнос

Поскольку юридический механизм исполнения ипотечных займов весьма непрост, нерезидентая французские банки предоставляют кредит не более, чем на 70% от стоимости приобретаемого объекта. Таким образом, заемщик должен иметь на руках 30% от суммы, плюс расходы на оформление. Но банки предпочитают, когда на балансе заемщика остается запас средств, и это может повлиять на их решение. Эксперты отмечают, что наиболее вероятно получение кредита во Франции при наличии половины суммы от цены приобретаемого объекта.

Условия предоставления кредитов

Есть три условия, согласно которым оцениваются объекты: они должны иметь соответствующее «рыночное» качество, не иметь обременений и соответствовать заявленной стоимости. Для этого, как и в любой другой стране, банки заказывают экспертизу объекта, результатом которой должна оказаться цена не ниже изначально указанной стоимости. В противном случае банк может не отказать в кредите, но снизить сумму кредита пропорционально этой разнице.

Исключение составляют новостройки — банки верят на слово застройщикам. Некоторые банки не финансируют инвестиционную недвижимость, а некоторые — наоборот отдают ей предпочтение. Для того, чтобы не ошибиться с выбором банка, стоит заручиться поддержкой надежного агентства недвижимости на территории Франции.

Процедура оформления

— В первую очередь выбирается объект и подписывается соответствующий договор. Для того чтобы избежать штрафов при неполучении кредита, в договор вписываются условия получения займа.

— Затем происходит официальное оформление кредита в банке, что можно сделать либо самостоятельно, либо при помощи посредников — агентства недвижимости или частного маклера. Эксперты отмечают, что для резидентов Российской Федерации особенно важна рекомендация, к сожалению, зачастую банки опасаются брать российских клиентов «с улицы».

— Следующим этапом становится подача досье, в которое входят рекомендательное письмо, предварительный договор, биография клиента, документы гражданского состояния и документы по требованию банка.

— Отдельно оформляется страховка кредита: досье на страховку должна подтвердить страховая компания. Раньше страховками занимался сам банк, теперь им запретили «привязывать» страховки к кредитам самостоятельно.

— Недавно для некоторых категорий иностранцев также был введен дополнительный документ от местного адвоката, свидетельствующий о том, что покупка зарубежной недвижимости не запрещениа данному клиенту законодательством его родной страны.

Все документы должны быть представлены либо на французском или английском языке, либо с сертифицированным переводом.

Тонкости получения займа

Досье в банк можно присылать по электронной почте в отсканированном виде: для рассмотрения оригиналы не требуются. Когда банк рассмотрит досье и согласится на финансирование, он попросит оригиналы и вышлет клиенту свое предложение о кредите. Это предложение нельзя подписывать раньше, чем через десять дней после получения. Если покупателями являются несколько человек, то экземпляр получает каждый по-отдельности. Подписанное предложение отсылается обратно в банк, и в течение недели банк переводит деньги нотариусу, который включает кредитный договор в акт покупки и регистрирует обременение в пользу банка. Что касается выбора банка, то здесь четких рекомендаций не существует, во многом решение зависит непосредственно от личности банковского сотрудника, который будет рассматривать заявку. В ряде банков есть отдельная служба для работы с иностранцами, но проще обращаться по месту приобретения.

Отдельная специфика кредитования существует при покупке новостроек. Когда банк выдает кредит, то физически на покупку полная сумма не всегда необходима, поскольку оплата нового строительства во Франции осуществляется поэтапно, после закрытия каждого очередного платежа. Сначала свою часть средств вносит покупатель, а затем банк, в соответствии с траншами, прописанными в договоре.

Несколько советов эксперта всем, кто решил получить ипотечный кредит во Франции

1. Заранее максимально точно рассчитайте все свои финансы и верно предоставьте все отчетные документы о доходах.

2. Поняв сумму ежемесячного взноса, сопоставьте ее со своими возможностями. Это звучит банально, но с этого надо начинать. Причем считать рекомендуется по «худшему» сценарию, то есть с запасом, поскольку вы должны быть на 100% уверенным, что не возникнет инцидента с оплатой. Ведь при подписании договора финансирования идет безотзывное списание со своего счета в пользу банка.

3. После того, как вы убедитесь, что кредит вам по карману, проведите более тонкий расчет. Сравните сроки. Общий расход на кредит растет с увеличением срока при той же ставке, но, тем не менее, при низких ставках длинные кредиты намного выгоднее, поскольку расчеты идут в номинальной стоимости без индексации.

4. Сравните ставки. Просчитайте оба варианта — с фиксированной ставкой и с плавающей. При плавающей попытайтесь экстраполировать динамику референсной ставки.

5. Обратите внимание на наличие штрафов при досрочном погашении и договоритесь с банком, чтобы их убрать. Обычно после пятого года успешных выплат по кредиту банки позволяют сделать это.

6. При покупке новостроек с инвестиционной целью иногда удобно отложить выплату по кредиту на момент сдачи объекта и начало получения дохода. В связи с этим банки допускают в кредитном договоре такой пункт — отложенная выплата по кредиту.

7. Учтите нотариальные расходы при оформлении сделки (от 6-8% на вторичном рынке и 2,5% для новостроек).

8. В идеале — имейте на счету средства для погашения кредита в течение шести месяцев.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ирину Дюпор (Immoconcept) и Ирину Дивинину (Francedom).