Средний размер кредита на приобретение жилья в новостройке в России в 2018 году составляет 2,3 миллиона рублей, что на 29% выше уровня начала 2016 года.

При этом средний размер кредита на жилье на вторичном рынке оказался на 19% ниже размера кредита на новостройку — 1,86 миллиона рублей (это на 18% больше, чем двумя годами ранее).

В материалах госкомпании «Дом.рф» (ранее — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) указывается, что цены на рынке жилья продолжают стагнировать и за последние три года номинальная стоимость снизилась на первичном рынке на 0,2%, а на рынке готового жилья — на 7,7% (март 2018 года к марту 2015 года).

«Рост среднего размера кредита в условиях стабильности цен на жилье означает увеличение площади приобретаемого жилья или улучшение его качественных характеристик», — считают в «Дом.рф».

Также аналитики компании указывают на рост доли ипотеки в сделках с жильем. Всего по итогам первого квартала этого года с ипотекой зарегистрировано 53% договоров долевого участия физических лиц, что на 10 процентных пунктов выше аналогичного периода прошлого года. На вторичном рынке на ипотеку приходится 39% сделок (рост на девять процентных пунктов), сообщает РИА «Новости».

Доля рефинансирования в выданных в первом квартале 2018 года в России ипотечных кредитах составила около 15%. Возможностью рефинансировать свои кредиты воспользовались около 45 тысяч заемщиков на общую сумму 85-90 миллиардов рублей.

Гендиректор АО «Дом.РФ» Александр Плутник считает, что снизить ипотечную ставку на российском рынке жилья позволит внедрение информационных технологий. «В структуре ипотечной ставки есть достаточно значимая часть, которая составляет затраты на выдачу и обслуживание ипотечных кредитов. С развитием ипотечных технологий возможно снижать эту составляющую», — заявил он.

«Мы видим продолжающийся тренд на увеличение объемов выдачи ипотеки, нам всем нужны новые технологии, которые позволят выдавать ипотеку дешевле и быстрее», — продолжил глава «Дом.РФ».

Закон об электронной закладной вступит в силу в июле 2018 года, напомнил он. Данные изменения позволят банкам формировать ипотечную сделку полностью в электронном виде. «Он [закон об электронной закладной] создает новую платформу для развития сегмента в целом, для приобретения квартир онлайн. Сейчас сервисы развиваются, но по-прежнему есть необходимость прийти и совершить «бумажную» сделку», — отметил руководитель единого института развития в жилищной сфере.

Обитатели одноэтажного дома на центральной ставропольской улице имени Маршала Жукова многие годы грезят о смене своих обветшалых квартир. Вроде и жилье удачно расположено: кажется, можно его продать и купить новое — пусть чуть подальше, но зато с удобствами. Однако вдруг выяснилось, что это сделать невозможно, так как дом признали историческим памятником.

Заброшенный центр

Несколько стоящих полукругом старых строений, в середине — небольшой дворик со столиком и парой скамеек. Здесь, совсем рядом от центральной площади края — имени Ленина, в 20 квартирах живут более двух десятков человек. А сразу за забором находится главный городской стадион «Динамо», порядком истрепанный временем и недостатком финансирования, но все еще действующий.

Когда точно дом стал жилым, никто уже и не помнит: говорят, раньше здесь размещалась военная комендатура. А до этого, кажется, был дворянский дом.

— Я живу здесь 42 года, и за это время в доме ни разу не было ни одного капитального ремонта, — рассказывает жительница одной из квартир.

В начале двухтысячных, когда муниципальное жилье начали приватизировать, дело сдвинулось с мертвой точки. За несколько лет, прибегая к помощи юристов, обитатели дома сумели получить в собственность и квартиры, и даже землю. Однако вскоре пришла новая «беда» — почти два года назад дом внесли в реестр памятников культуры регионального значения. И теперь любое действие с жильем требует выполнения сложнейших бюрократических процедур.

Впрочем, давайте обо всем по порядку.

Соответствующий приказ краевого управления о сохранении и государственной охране объектов культурного наследия «О включении выявленного объекта культурного наследия «Дом дежурного штабного офицера», первая половина XIX века, Ставропольский край, город Ставрополь, улица Маршала Жукова, 18, литеры А, а, а1, а3, Б, б в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения» появился 25 декабря 2015 года.

Правда, о том, что они вдруг оказались «хозяевами» памятника, жильцы узнали случайно. На фасаде дома начали делать разметку под памятную доску. По их собственным словам «не дали повесить, отстояли». Хотя на ситуацию это никак не повлияло.

— Ну, давайте все лачуги, где какой-нибудь известный человек побывал, делать объектами культурного наследия, — говорит в сердцах жительница дома Надежда Джалгасбаева. — Но соседние дворы скупили, и людям дали новые квартиры. А мы по-прежнему как привязанные живем…

Надежду, наверное, можно понять. По внешнему облику определить историческую значимость данного места, действительно, сложно. Обыкновенный фасад, каких в городе сотни, да еще с какой-то забегаловкой, где обедают окрестные офисные работники. Внутри двора и самих квартир возникает ощущение, будто очутился в заброшенном селе — колонка, уличный дощатый туалет, деревца, покосившиеся стены и подгнившие крыши. Выдает местоположение только городской шум.

Причем обитателям трех квартир еще «повезло», у них хотя бы есть канализация. Остальным приходится круглый год набирать воду из колонки во дворе и ходить в туалет, стоящий в дальнем конце земельного участка.

— Зимой вообще тяжело приходится, — делится, вытирая набежавшую вдруг слезу, самая пожилая жительница дома-памятника — 84-летняя Антонина Ковалева. — Дойти туда через двор с моими ногами невозможно, я же с крыльца с трудом спускаюсь.

Повисли в воздухе

А теперь — о том, почему жильцы этого дома оказались в бюрократической ловушке. По словам юристов, чтобы производить со своим имуществом хоть какие-то операции (продавать, передавать по наследству, прописываться), им необходимо оформить охранное свидетельство на дом.

— Теперь мы должны за свой счет организовать охранное предприятие. Плюс установить пожарную сигнализацию, еще что-то. Но ведь если власти сделали наш дом памятником, то пусть сами его и «охраняют», — сетуют жители. — Большие деньги нужны на все, а у нас их просто нет.

Побочных проблем появилась уйма: люди теперь не могут продать или перестроить квартиры. А еще нет возможности прописаться, из-за чего детей не берут в школу или детский сад по месту жительства.

Что касается исторической ценности строения, то ученые в этом не сомневаются.

— Ставрополь и весь край сыграли исключительно важную роль в становлении российской государственности на Кавказе с конца XVIII по вторую половину XIX века, — пояснил корреспонденту «РГ» директор Ставропольского государственного историко-культурного и природно-ландшафтного музея-заповедника им. Г. Н. Прозрителева и Г. К. Праве Николай Охонько. — А центром Ставрополя был дом командующего. Сюда приезжали императоры, представители зарубежных государств, соседних народов. Увы, он не сохранился, зато практически чудом остался так называемый Дом дежурного штаб-офицера — он был частью большого комплекса. Дежурный штаб-офицер — представитель России, который круглосуточно контролировал и наблюдал за ситуацией во всем регионе. И этот кусочек истории необходимо сохранить.

Кстати, мемориальная доска (ее изготовили на деньги спонсоров), которую собирались вешать на дом, до сих пор пылится в музее…

А вот страсти вокруг дома- памятника продолжают накаляться. Его жильцы недавно обратились за помощью в администрацию города. Однако чиновники перенаправили их… в край. Помощи в результате не последовало ниоткуда.

В ответ на журналистский запрос о сложившейся ситуации в администрации Ставрополя ответили, что, мол, никаких бумаг о признании дома на улице Маршала Жукова, 18 аварийным не подавалось, то есть даже какого-нибудь ремонта людям, похоже, ожидать не стоит.

Встрепенулись же городские власти в конце апреля, когда один из местных телеканалов показал небольшой сюжет о жителях дома на улице Маршала Жукова, 18.

— В ближайшее время будет проведен технический мониторинг многоквартирного дома. При необходимости будут внесены изменения, в том числе распоряжение о включении этого дома в программу капитального ремонта, — сообщил заместитель руководителя комитета городского хозяйства администрации Ставрополя Евгений Маслов.

Правда, жильцы дома продолжают оставаться один на один со своими проблемами.

— Власти должны проявить мудрость и помочь жителям, а также сохранить памятник. Для этого придется принимать и административные меры, и экономические. Не знаю, способна ли на это наша власть. Сейчас она открещивается от всего — и от истории, и от своих людей, — считает директор музея Николай Охонько.

Люди сами виноваты?

Так могут ли люди все-таки рассчитывать на помощь местных чиновников? За ответом на этот вопрос корреспондент «РГ» обратился к главе администрации Ленинского района Ставрополя Александру Грибеннику. И услышал вот такой монолог.

— За состояние дома и признание его памятником мы не отвечаем, раз признали, значит, есть основания. С нашей стороны мы реагировали на обращения граждан, их было всего два, причем последнее — два года назад.. Жалобы людей на крыс и других вредителей не подтвердились, — сказал Александр Дмитриевич. — Я считаю, что ответственность за состояние своего дома и территории несут жильцы. Если бы они систематически следили за своим имуществом, оно бы не было в таком плачевном состоянии. Подчеркиваю, что все жилье и земля находятся у людей в собственности. Чтобы какие-то действия совершать с этим имуществом, им нужно оформить охранное свидетельство. По закону это делается за счет собственников.

Вот так. Получается, ждать людям помощи от властей не приходится…

Новые загадки старинного особняка

Так получилось, что «РГ» уже второй раз за последнее время обращается к этой теме. В материале «Особняком встал» («РГ» от 19 октября 2017 г.) рассказывалось, что в Ставрополе снесли дом на улице Дзержинского, 134. Здание было признано аварийным, а жилплощадь у собственников выкупила фирма-застройщик, имевшая полный пакет документов на снос и начало нового строительства на этом месте. Только после сноса выяснилось, что дом за месяц до этого был признан объектом культурного наследия краевого значения.

Почему городские власти дали разрешение на снос здания и кто теперь за это ответит?

Тогда администрация Ставрополя и краевое управление по сохранению объектов культурного наследия всячески избегали комментариев и пытались решить проблему за закрытыми дверями. А на публикацию в «РГ» они так и не отреагировали.

И только недавно стало выясняться, что приказ то ли отменили задним числом, то ли сделали вид, что его якобы и вовсе не было. А управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия все-таки тогда отказало во включении в единый государственный реестр объектов культурного наследия дома на улице Дзержинского, 134.

Комментариев никто по-прежнему не дает. Похоже, чиновники делают все, чтобы об этом доме и истории вокруг него общественность Ставрополя просто постепенно забыла?

В Севастополе впервые провели государственную кадастровую оценку земли, на основании которой жителям будет начислен земельный налог. Если владельцы участков окажутся недовольны результатом, они могут его оспорить в течение 50 дней. Горожане переживают, что завышенная кадастровая стоимость соток повлечет серьезное налоговое бремя, а эксперты прогнозируют массу замечаний и судебных исков.

Чем ближе к морю, тем дороже

Предварительные итоги для 49 тысяч участков уже опубликованы на сайте городского ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки». Севастополь одним из первых субъектов РФ провел эту работу по новым правилам, в соответствии с федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

15,5 тысячи оцененных участков находятся на землях для индивидуального жилого строительства (ИЖС), 24 тысячи — в дачных и садовых товариществах (СНТ). Кадастровая стоимость земли под частными домами варьируется от 755 до 5636 рублей за квадратный метр, в СНТ — от 505 до 3174 рублей. Самые дорогие участки расположены в центе Севастополя, возле Херсонеса и парка Победы, в районе бухт Казачья, Омега, мыса Фиолент.

— Средняя стоимость участков под индивидуальную жилищную застройку составляет 2557 рублей за квадратный метр, что в два раза ниже аналогичных показателей городов Краснодарского края, — сообщил вице-губернатор Севастополя Илья Пономарев.

Сотрудники ГБУ оценили микрорайоны Севастополя с точки зрения привлекательности, инфраструктуры и транспортной доступности. Провели анализ рынка недвижимости, запросив данные о сделках купли-продажи у риелторов. В категории ИЖС было выделено 139 ценовых зон, для каждой определены характеристики и рыночная стоимость типовых участков. К примеру, на Северной стороне типовой участок стоит 870 тысяч рублей, а на улице Древней у Херсонеса — более 9 миллионов. По аналогии оценили землю в каждом из 450 севастопольских СНТ.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость, оказались расстояние до моря, ближайшей транспортной магистрали, локального центра и центра города, характер рельефа и, конечно, площадь участка.

Перегибы случаются

Стоит отметить, что с 2015 года и по сей день в Севастополе применяется нормативная цена земли. Она была рассчитана на основе украинской оценки, переведенной в рубли. Согласно закону N 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Севастополя» именно нормативная цена вписывалась в поле «кадастровая стоимость» Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данные новой оценки появятся в госреестре только к началу 2019 года.

Между тем жители Севастополя уже сейчас обеспокоены большой разницей в стоимости похожих участков.

— За участок ИЖС в районе Голубой бухты моим родителям насчитали три миллиона рублей, хотя соседний участок с таким же жилым домом, но на территории дачного товарищества, стоит 600 тысяч, — поделилась с «РГ» жительница Севастополя.

Чиновники эти нестыковки признают и уверяют, что их не останется после утверждения итогов госоценки.

— Бывают перегибы, когда нормативная цена садовых участков, находящихся через дорогу друг от друга, отличатся в несколько раз, — говорит директор департамента имущественных и земельных отношений Севастополя Рустэм Зайнуллин. — Все это утвержденная кадастровая стоимость нивелирует.

К слову, в предварительном отчете о проведении кадастровой оценки участки в районе Голубой бухты на землях ИЖС стоят 5125 рублей за квадратный метр, а в садоводстве — 3580 рублей. Отличие уже в полтора раза, а не в пять.

По словам Ильи Пономарева, в среднем кадастровая стоимость будет выше нормативной в полтора раза. В то же время в отчете можно увидеть, что в некоторых ценовых зонах земля подорожает, а в других, напротив, подешевеет.

Срок на поправки

Кадастровая оценка не может превышать рыночную цену на недвижимость. Об этом говорил президент России Владимир Путин в послании к Федеральному собранию. Если разница ощутима, есть несколько способов ее оспорить.

Во-первых, можно направить замечание в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» Севастополя. Это необходимо сделать в течение 50 дней после того, как промежуточный отчет будет опубликован на сайте Росрееста в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Это произойдет в ближайшее время, когда отчет пройдет предварительную проверку.

Замечания можно передать лично или отправить почтой в ГБУ, подать через МФЦ или портал госуслуг. Раз в пять дней ГБУ обязано публиковать на своем сайте информацию об участках, для которых была пересчитана стоимость, и неучтенных замечаниях, с обоснованием отказа. Затем отчет будет исправлен, пройдет процедуру утверждения и вступит в силу с 1 января 2019 года. К этому моменту сведения о кадастровой оценке внесут в единый государственный реестр недвижимости.

Но и после этого результаты могут быть оспорены в специальной комиссии и в суде.

— Нет ни одного населенного пункта, где бы кадастровая оценка всех устраивала, — говорит Рустэм Зайнуллин. — Наш департамент и ГБУ предпримут все действия для досудебного урегулирования разногласий. Принципиальные споры будут разрешаться в суде, но я не думаю, что они будут носить массовый характер.

Чиновник сообщил «РГ», что, если от жителей поступит большое число заявлений, для их рассмотрения будет создана межведомственная комиссия. По его словам, к заявлению можно приложить результаты независимой оценки, но это не обязательно.

— До ноября необходимо полностью завершить эту работу, утвердить результаты оценки, чтобы с 2019 года начисления налога велись по кадастровой стоимости, — отметил Зайнуллин.

Платить — через год

Как сообщили корреспонденту «РГ» в УФНС России по Севастополю, физическим лицам налог на землю впервые начислят в текущем году, а уплатить его следует в следующем. Первый расчет произведут по нормативной цене. Раньше налог не начисляли из-за переходного периода и формирования реестра права.

Если кадастровую стоимость утвердят до конца этого года, то в 2019 будет произведен расчет уже по новым данным, а платежки придут в 2020-м.

Ставка налога на землю в Севастополе для садоводств составляет 0,025 процента, а для участков ИЖС — 0,01 процента. То есть за надел стоимостью три миллиона рублей выплата составит всего лишь 300 рублей в год.

— Помимо прочих категорий, пенсионеры, владеющие земельным участком в пределах кадастровой стоимости шести соток, по заявлению освобождаются от уплаты налога,- рассказала «РГ» начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц и администрирования страховых взносов УФНС России по Севастополю Виктория Зорина. — Если площадь участка восемь соток, то шесть льготируются, а за две будет начислен налог. Льгота распространяется только на один участок. Если у пенсионера два участка по четыре сотки, льготу он получит только на один и них. Но он может выбрать, к какому из наделов выгодней применить льготу, и уведомить налоговую службу.

В УФНС отметили, что налоги физлицам начисляют на основании сведений, предоставленных регистрирующим органом (Севреестром). Это означает, что налог на землю заплатят только те, чьи участки занесены в ЕГРН. А по данным городских властей, в Севастополе большинство из 120 тысяч садовых участков не стоит на учете. Поэтому решено проводить комплексные кадастровые работы за счет бюджета — в этом году на учет поставят земли первых 100 СНТ.

Справка «РГ»

Закон «О государственной кадастровой оценке» вступил в силу с 1 января 2017 года. Она должна проводиться не чаще, чем раз в два года в городах федерального значения и в три — в остальных регионах. С 1 января 2020 года вступит в силу норма о внеочередной кадастровой оценке.

Отдельные регионы первый раз проведут госоценку недвижимости по новым правилам в этом году. Теперь ее должны выполнять не частные компании, а государственные оценщики — сотрудники бюджетных учреждений, основываясь на методических указаниях Минэкономразвития РФ.

Комментарий

Григорий Апресов, глава ассоциации риелторов «Недвижимость Севастополя»:

— По всей стране возникает проблема несоответствия кадастровой цены рыночной. Даже если люди через суд доказывают, что она завышена, используя экспертную оценку, кадастровая цена для конкретного объекта снижается, а через два-три года опять вырастает. Поэтому приходится судиться снова и снова. В Севастополе земля стоит много, и, если будут значительные ошибки в оценке, люди пострадают.

Аналитики прогнозируют, что цены на квартиры в Новосибирске будут расти быстрее инфляции. С чем это связано, и как на это отреагируют застройщики, выясняла корреспондент «РГ».

Цены не дремлют

Последние два года цены на квартиры в Новосибирске повышались планомерно. Но в начале 2018-го эксперты заговорили об опережающих темпах. В среднем стоимость квадратного метра жилой недвижимости выросла на пять процентов, в отдельных случаях — на двадцать. Квартиры в сданных домах подорожали сильнее.

Участники заседания комитета по жилой недвижимости Новосибирского представительства «Российской гильдии управляющих и девелоперов» (РГУД) заверили, что рост цен на пять процентов был запланированным. С 1 апреля стоимость «квадрата» подняли застройщики из Топ-5, к ним подтянулись остальные. Как сообщила директор по связям с общественностью СК «Вира-Строй» Мария Семенова, в жилом комплексе «Аврора» цена квадратного метра составляет 71 тысячу рублей, что выше, чем на другое жилье, возводимое компанией. Однако, по ее словам, на спросе это не отражается.

Директор по реализации ООО «Аква Сити» Елена Астахова сообщила, что политику повышения цен компания ведет осторожно.

— Покупатели сразу замечают резкое подорожание, — пояснила Астахова. — Мы долго думали, прежде чем выводить на рынок новый продукт. Решили замахнуться на дом более высокого уровня и качества, а, значит, другую ценовую категорию. Изучили аудиторию, спрос потребителей. Пришли к выводу, что «Волне» быть.

В «Томской домостроительной компании» в этом году уже дважды повышали цены, в частности на жилье в ЖК «Аквамарин». Стоимость квадратного метра, по словам главного специалиста по продажам компании Алексея Епанчинцева, выросла в среднем на 2,5 тысячи рублей.

— В микрорайоне Чистая Слобода на начальном этапе трехкомнатные квартиры экономсегмента стоили не более трех миллионов рублей, сейчас уходят за 3,6 миллиона. Рост — двадцать процентов. Но при этом предложений не хватает. Я все время говорю: надо строить быстрее, — сообщил директор по продажам ДСК «КПД-Газстрой» Эдуард Ляхов.

А что останется?

В прошлом году, по подсчетам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, в Новосибирске продано квартир на 4600 больше, чем построено. В этом году разница уже составила 3300. Вывод напрашивается сам: с рынка вымываются квартиры, и в первую очередь хорошие. У застройщиков из Топ-10 в возводимых ими домах остаются непроданными 10-40 процентов квартир, то есть уже можно говорить о некоторой нехватке предложений.

— Мы впервые наблюдаем, как застройщики помогают своим конкурентам продавать квартиры, чтобы только не простаивали собственные отделы продаж, — отметил новую для рынка недвижимости тенденцию Сергей Николаев.

По словам Эдуарда Ляхова, ДСК «КПД-Газстрой» в своей практике использует принцип «трейд ин (обмен) и бартер», когда за продукцию завода, входящего в холдинг, другие застройщики рассчитываются квартирами.

— Свободных квартир в наших домах к моменту сдачи не остается. Изучаем объекты конкурентов, учимся их продавать. Это интересный опыт, — отметил Ляхов.

Компании «Аква Сити» и «Сиб-академстрой» для привлечения покупателей прибегли к трейдингу, выкупая старые квартиры у потенциальных инвесторов. Застройщики говорят, что при вводе дома в эксплуатацию непроданными остается не более десяти процентов квартир.

Группа компаний «Sky Group» также отметилась новым подходом к продаже будущего жилья. Здесь решили, что новоселу важно заранее рассмотреть свою квартиру в деталях. Впервые в Новосибирске представлены макеты квартир в натуральную величину с отделкой комфорт-класса, мебелью, сантехникой и предметами интерьера.

Спрос без предложений

С ажиотажным спросом столкнулись и застройщики, предлагающие жилье не только экономкласса, но и элитное. В ЖК «Свобода» в Дзержинском районе, к строительству которого в этом году приступила СК «Вира-Строй», уже раскуплены все квартиры. Как отметила Мария Семенова, активно идет бронирование жилплощади в новых очередях. В ЖК «Аврора» осталась пара квартир, в «Матрешкином дворе» (якорный проект компании) — большой спрос на двух- и трехкомнатные квартиры. Жилой комплекс облюбовали семьи с детьми. Совместно с муниципалитетом застройщик активно развивает социальную инфраструктуру, в частности начал возводить школу.

Представитель компании «Девелопмент 54» Тимур Касаев также отметил сдвиг интереса покупателей на квартиры большей площади.

— Продается все, — заявил директор по продажам и маркетингу ГК «Строитель» Борис Половников. — В первую очередь уходят большие квартиры, их осталось не более десяти процентов. Серьезный спрос на апартаменты.

«КПД Газстрой» тоже решила замахнуться на строительство более статусного дома. И если в Чистой Слободе один квадратный метр продавался за 36 тысяч рублей, то сейчас застройщик планирует предлагать «квадрат» за пятьдесят тысяч.

Банкиры также подтверждают растущий спрос на квартиры и говорят об увеличении доли ипотечных сделок. Например, 85 процентов покупателей квартир в доме на улице Костычева, 74, — ипотечные заемщики. Представитель застройщика — ЗАО «Береговое» — Олег Зотов признает, что это непривычная для компании ситуация. В «КПД Газстрой» 70 процентов сделок проводится с помощью ипотеки, в «Девелопмент 54» — сто процентов.

Только в Новосибирской области Сбербанк в первом квартале этого года оформил 3572 ипотечных кредита на общую сумму 6,1 миллиарда рублей. По итогам 2017-го банк зафиксировал исторический максимум по объему выданной ипотеки.

Аналитик Сергей Николаев отмечает, что новосибирские застройщики получили разрешения на возведение домов, рассчитанных на 25 тысяч квартир. В первом квартале из девятнадцати строящихся домов пять приходились на застройщиков из Топ-5.

— Застройщики, у которых мало продаж, пока выжидают. А компании с большими объемами рынок стимулирует наращивать объемы строительства, — резюмировал Николаев.

В такой ситуации и застройщики, и их клиенты начинают обращать больше внимания на качество продукта — на первое место выходит транспортная доступность, развитость социальной инфраструктуры, большая площадь и необычная планировка квартир.

Компетентно

Максим Марков, полномочный представитель РГУД в Новосибирске и Новосибирской области, руководитель проекта «Декарт.онлайн — Аналитика рынка новостроек»:

— В проектных декларациях новосибирских застройщиков стало меньше однокомнатных квартир. Считается, их доля в общем количестве предложений не должна превышать 25-30 процентов. При этом более чем в два раза выросло количество четырехкомнатных, растет спрос на двухкомнатное жилье. В целом, на Топ-10 застройщиков Новосибирска сегодня приходится 40 процентов рынка.

Аналитики ожидают, что положительные перемены на местном рынке в скором времени приведут к стремительному росту цен на жилье в Афинах и по всей стране, и советуют всем желающим уже сейчас подумать о покупке квартиры или дома

Европейский центральный банк 5 мая опубликовал результаты стресс-тестов четырех крупнейших банков Греции. Получается, что даже при самом неблагоприятном раскладе в следующем году их капитал сократится, но не станет ниже минимальных требований ЕЦБ. Такое успешное прохождение стресс-тестов аналитики проекта Tranio напрямую связывают с уже существующими и грядущими положительными переменами на рынке недвижимости Греции и прежде всего ее столицы — Афин.

О том, что все последние годы греческий рынок пытался выбраться из ямы, говорилось уже неоднократно. Например, по данным Банка Греции, недвижимость Афин в конце 2017 года стоила на 44% дешевле, чем в пиковом 2008-м. Впрочем, недавно падение цен прекратилось. По оценкам исследования Международного валютного фонда, отрицательный тренд сменился положительными, и сегодня Афины по росту цен на жилье занимают 13-е место в списке 42 крупнейших городов мира.

Одновременно растет и спрос. Статистика Банка Греции гласит, что уже в 2017-м сделок с афинской недвижимостью было на 18% больше, чем в 2016-м, за первые два месяца 2018-го — в полтора раза больше, чем ровно год назад. Спрос со стороны иностранцев подогревает возможность получить вид на жительство в рамках программы Golden Visa, а также серьезно заработать на сдаче жилья в аренду — по росту турпотока Афины признаны вторым городом в Европе.

Считается, что все это не приводило к ценовому буму только из-за недостатка финансирования и общего сложного положения дел в банковском секторе. Но как только покупатели получат доступ к кредитам, дома и квартиры в Афинах, да и вообще по всей стране, начнут стремительно дорожать, уверены аналитики Tranio, которые призывают инвесторов, нацеленных на Грецию, вкладываться в местный рынок именно сейчас. Или если не вкладываться, то хотя бы приглядеться.

Если квартира у моря – это пристанище на время отпуска, то дом – это уже заявка посерьезнее. Многие россияне уже начали присматривать себе домик на одном из черноморских курортов России – число таких запросов, по данным федерального портала «МИР КВАРТИР», подскочило с начала апреля на 28%. Специалисты изучили цены на частные домовладения в пяти наиболее популярных приморских городах Краснодарского края. Элитный сегмент из выборки был исключен.

По данным Mirkvartir.ru, средняя цена индивидуального домовладения в Сочи – главном курортном городе России – без учета элитных объектов составила 22 184 840 рублей. Среднестатистический сочинский дом – это, например, вот такой объект: два этажа общей площадью 260 кв. м, на которых размещаются 4 спальни, гостиная, кухня-столовая и три санузла. К данному дому есть хороший подъезд, проведены центральные коммуникации, газ. На участке 10 соток разбит фруктовый сад.

За 12 последних месяцев, с апреля 2017 года, средний дом в Сочи подорожал на 2,4%.

На втором по раскрученности курорте края, Геленджике, средний ценник дома составил 17 731 724 рубля. За эти деньги можно купить коттедж прямо на берегу. Например, этот объект площадью 155 кв. м с современной планировкой и участком около 3 соток стоит всего в 50 метрах от моря. Есть благоустроенный двор, рядом – набережная Геленджика.

Средняя цена домовладения в Геленджике, по данным федерального портала «МИР КВАРТИР», увеличилась за год на 7,1%.

Бронзовый призер нашего списка, Анапа, за год стала дешевле на 1,8%, средняя стоимость частного дома сократилась до 8 571 999 рублей. На четвертом месте Новороссийск, где средняя цена индивидуального дома составляет 6 615 555 рублей (+2,2% к прошлому году). Последний среди курортов Краснодарского края – Туапсе, потерявший с прошлого апреля 2,1%, в результате чего средняя стоимость дома снизилась до 4 612 177 рублей.

«Средняя температура» по главным курортам Краснодарского края составила +1,6%, а средняя стоимость объекта – 11943259 рублей.

«То, что за год (с апреля прошлого года по апрель нынешнего) средняя стоимость дома в Сочи увеличилась на 2,4%, а в Геленджике – на целых 7,1%, может говорить о том, что в «олимпийской столице» цены приближаются к своему «потолку», а у второго города еще есть резерв, – рассуждает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Однако не исключено, что геленджикские дома в следующем году, напротив, чуть «остынут» – такое часто бывает после резкого роста. Ценовые колебания имеют свои «приливы» и «отливы», как Черное море, о недвижимости возле которого мы сейчас ведем речь».

В конце апреля российский Минстрой обрадовал планирующих купить жилье в Крыму приятной статистикой: на полуострове дешевеет ипотека, только за три первых месяца 2018-го средние ставки по кредитам на первичное и вторичное жилье снизились почти на процент. В теории занять на приобретение квартиры в республике может каждый россиянин, но когда дело доходит до практики, идеальная ипотечная картина несколько размывается.

Маловато будет

Основной и чуть ли не единственный игрок на крымском рынке ипотеки — «Российский национальный коммерческий банк» (РНКБ), на 100 процентов принадлежащий государству. Банк активно развивает ипотечные программы на полуострове, сотрудничая с местными застройщиками: согласно информации на сайте организации, по состоянию на конец апреля 2018-го ею аккредитовано более 40 крымских новостроек с тремя тысячами квартир. Все возводятся в соответствии с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», то есть юридически чисты.

«Процентные ставки по ипотеке в РНКБ находятся на уровне тех, что предлагают банки в других регионах РФ», — говорится на сайте банка. Глава республики Крым Сергей Аксенов в начале марта 2018-го заявлял обратное: «Ставки [по ипотеке] у нас пока выше, чем в других регионах. Повышение доступности жилья для граждан — одна из ключевых задач строительной политики, которую проводит совет министров».

РНКБ дает кредиты на квартиры в новостройках по ставке от восьми процентов годовых — она действует, если выбрать определенные проекты. Для граждан, получающих зарплату на зарплатную карту банка, ставка начинается от 9,5 процента. Если зарплатной карты нет в принципе, к ставке прибавят еще полтора процента, если не страховать жизнь и трудоспособность — еще полтора.

Для покупающих «вторичку» минимальная ставка — 10 процентов годовых. Срок кредитования для всех категорий заемщиков — от трех до 25 лет. Требования к претендующим на ипотеку стандартные: возраст от 21 года до 70 лет, наличие российского гражданства, СНИЛС, способность подтвердить свою финансовую состоятельность.

РНКБ выдает ипотеку и по госпрограмме для семей, у которых в период с 1 января 2018-го по 31 декабря 2022-го рождается второй или третий ребенок. В рамках программы кредиты оформляются по сниженной ставке — шесть процентов годовых. При рождении второго ребенка такая ставка действует три года, при рождении третьего — пять лет.

По данным банка, в 2018-м средняя сумма ипотечного кредита в Крыму достигла двух миллионов рублей (год назад граждане занимали меньше — 1,85 миллиона). 40 процентов кредитов оформляются на покупку квартир в новостройках. Самыми популярными городами для приобретения жилья в ипотеку остаются Симферополь и Севастополь.

Займы берут в основном жители Крыма — и это что-то новенькое: в первом квартале текущего года 70 процентов ипотечных кредитов выдали крымчанам, в то время как в начале 2017-го доли «своих» и приезжих ипотечников были равными — по 50 процентов.

Впаяют срок

В целом расклад для потенциального крымского ипотечника таков: кредит на приобретение квартиры в любом из крымских поселений можно получить только в тех банках, которые работают на полуострове. Список лаконичный — банковский бизнес, в том числе суперпопулярный в остальных регионах Сбербанк — обходит Крым стороной из, очевидно, боязни испортить отношения с зарубежным партнерами: большинство стран мира не по-прежнему не признают присоединение полуострова к России.

Из короткого списка смелых банков исключаются те, кто в принципе не занимается ипотечным кредитованием. Остаются вышеупомянутый РНКБ и банк «Россия» (им аккредитовано около 30 проектов на полуострове; процентные ставки по кредитам на жилье для обычных граждан начинаются от девяти процентов).

«Мы видим, что только два крупных банка — РНКБ и банк «Россия» работают с населением по ипотечным продуктам, что существенно тормозит рынок ипотечного кредитования в регионе, — сетует Наталья Зубова, директор по маркетингу элитного комплекса в Ялте «Дипломат». — Конечно, радужные перспективы развития банковской системы в Крыму все же прослеживаются, однако только консолидированные решения при поддержке российского правительства могут дать мощный толчок для прихода крупных федеральных игроков и развития ипотечного бума на полуострове».

Кое-как восполнить ипотечный дефицит пытаются застройщики — не из альтруистических соображений, конечно, а чтобы заработать. Некоторые предлагают квартиры в рассрочку. Условия мало отличаются от тех, что действуют на «Большой Земле», то есть в остальных регионах страны.

«По нашим оценкам, порядка 80 процентов застройщиков в Крыму предоставляют программы рассрочки, — говорит Эльвина Бахранова, генеральный директор ялтинского офиса компании «МИЭЛЬ». — Безусловно, для покупателей такие программы очень актуальны. Как правило, рассрочка предоставляется на ранней стадии строительства (этап котлована, первая, максимум вторая очередь), на срок от трех до 12 месяцев. Есть застройщики, которые предоставляют рассрочку платежа и после ввода дома в эксплуатацию, но с обременением: квартира до полной выплаты находится под залогом».

Купить апартаменты или квартиру в рассрочку сейчас можно в комплексах «Олимпия», «Аквамарин», «Фиолент», «Благодатный 5», «Солнечногорье» и многих других, расположенных практически во всех крупных поселениях Крыма.

Местные по-честному

«Живу в Крыму.. Ипотеку берут военные и госслужащие. Жилье дорогое, у моря квартира (дом) может в 5-10 миллионов встать. Оно вам надо… При зарплате 70 тысяч от банка только предложение на кредитку на пять тысяч получил. Даже потребкредит — послали подальше, как-то так», — пишет участник одного из интернет-форумов Владимир.

По данным аналитиков портала «Мир квартир», крымская недвижимость действительно стоит немало: в Керчи, где новые квартиры продаются по минимальным для полуострова ценам, средняя стоимость предложения — три миллиона рублей. В Феодосии строящееся жилье обойдется в 3,4 миллиона, в Евпатории — в 3,36 миллиона рублей. В Ялте за него придется выложить уже семь миллионов рублей, в Массандре — 6,3 миллиона рублей, в Гурзуфе — на миллион меньше.

РНКБ в период с начала 2018-го по 25 апреля выдал 642 кредита на покупку жилья в Крыму на общую сумму 1,4 миллиарда рублей (согласно информации на сайте банка). Для региона с более чем двухмиллионным населением и немалым количеством гостей, желающих обзавестись собственным жильем на полуострове, это катастрофически мало. Для сравнения: в Москве за первый квартал зарегистрировали порядка 18 тысяч ипотечных сделок, всего в стране — около 300 тысяч.

Судя по отзывам в интернете, требования к потенциальным заемщикам в Крыму предъявляются достаточно строгие. «Честно говоря, подавая заявку на ипотеку, я был на 99 процентов уверен в его одобрении — настолько прозрачно у меня ведутся дела и настолько смешным казалось соотношение ежемесячного платежа к моему официальному доходу! Каково было мое удивление, когда через три дня после подачи заявки мною было получено смс, в котором говорилось, что мне в кредите отказано», — пишет интернет-пользователь spich. Он — индивидуальный предприниматель, на протяжении нескольких лет проводящий все финансовые операции через РНКБ. Просил ипотечный кредит в размере 900 тысяч рублей сроком на 10 лет, намереваясь ежемесячно отдавать в качестве ипотечного платежа менее 10 процентов своего дохода.

«Совершенно непонятно, на основании чего было принято решение об отказе мне в получении ипотеки, и какой логикой сотрудники банка руководствовались, принимая данное решение. У меня имеются: ликвидные активы в собственности, хороший стабильный доход, в 10 раз превышающий ежемесячные потенциальные платежи по ипотеке; половина от стоимости квартиры наличными на стартовый взнос, отсутствие каких-либо долгов перед банками и государством, в конце концов — приобретаемая мной квартира будет находится у банка в залоге! Какие еще гарантии нужны банку?! Ума не приложу», — возмущается spich.

Екатерина Сивова, генеральный директор петербургского агентства недвижимости «Квадраты», между тем, отмечает, что подавать повторную заявку на получение ипотеки в РНКБ можно хоть на следующий день после отказа. «Если клиенту отказали в ипотечном кредите в обычном российском банке, то он должен выждать три месяца, прежде чем подать новую заявку», — говорит она.

Пользователь сети с загадочным никнеймом Ситечко для мыслей указывает на стандартный минус любой ипотеки: «В Крыму выбор не так уж и велик, что касается ипотеки. А подводные камни в том, что за 10 лет вы выплачиваете в среднем сумму в два раза больше, чем брали».

«К сожалению, ипотека пока доступна не каждой семье, даже если таковая имеет сертификат на материнский капитал, — добавляет Арина. — В Крыму очень низкие официальные зарплаты, а банку нужны реальные гарантии, то есть справки о доходах. А недвижимость стоит недешево. Вот и получается, что молодой семье хорошую квартиру в городе очень сложно купить. В основном ипотека доступна семьям военным и госслужащим».

Впрочем, то же самое можно услышать от 99,9 процента обычных молодых людей, проживающих в других регионах России.

Раньше на окраинах Москвы активно строились торговые центры, а стрит-ретейл ограничивался минимальным набором магазинов, салонами красоты и бытовыми услугами. Сейчас многие эксперты говорят о необходимости развивать именно инфраструктуру первых этажей, и на нее все чаще делают ставку девелоперы в новых жилых проектах. О том, в какую сторону движется развитие удаленных от центра районов, эксперты из ГК «А101», RRG, «Промокод» и Legenda рассказали в ходе онлайн-конференции «Ночь. Улица. Фонарь… Аптека! Как создать востребованную инфраструктуру в жилых комплексах».

Инфраструктурный вектор

По словам руководителя департамента стратегического консалтинга компании RRG Айдара Галеева, в последние годы на рынке сложился тренд на увеличение доли коммерческой инфраструктуры в новых районах. «Если ранее инфраструктура проектировалась по остаточному принципу, то в последние годы государство проводит политику по увеличению этой доли. Сейчас до 20-25% новых площадей должно быть нежилыми, — говорит эксперт. — Есть и более жесткие требования. Объем нежилых площадей определяется в документации по планировке территории, а точнее — в проекте планировке территории, обязательного документа при комплексной застройке территории».

Государство таким образом хочет повысить налоговые доходы, а также уменьшить нагрузку на транспортную инфраструктуру за счет того, что у людей появляется возможность работать, развлекаться и тратить деньги в своем районе.

Как отмечает руководитель управления коммерческой недвижимостью ГК «А101» Оксана Моисеева, в Новой Москве администрация приветствует любую инициативу, позволяющую осуществлять грамотное развитие территории: технопарк, спортивный кластер, торговый центр, стрит-ретейл. «Сейчас в новых жилых районах, в том числе и в ТиНАО, при создании бытовой инфраструктуры акцент делается на базовом пуле операторов, который необходим для комфортного проживания. Максимально востребованы строительные и продуктовые магазины, дома быта и частные детские сады. Как правило, в первую очередь открываются объекты, которые, несмотря на неполное заселение, могут окупать себя без дополнительных затрат», — рассказывает эксперт.

В новых районах коммерческая инфраструктура закладывается изначально, поэтому она более приспособлена для открытия новых заведений, чем в сложившихся старых районах. «Проблемы в «старой» Москве могут возникать самые разные: конфликт вывески с колористикой фасада, недостаточная ширина тротуара для размещения летнего кафе, нет возможности соблюсти угол наклона пандуса для маломобильных групп населения, — отмечает Татьяна Чернова, старший аналитик департамента маркетинга и разработки продукта ГК «А101». — Поскольку инфраструктура в жилых комплексах на территории Новой Москвы создаётся «с нуля», то дальновидные застройщики еще на этапе проектирования здания могут предусмотреть наиболее эффективные параметры коммерческих помещений. В результате складывается парадоксальная ситуация: качество помещений street retail в Новой Москве выше, чем на Мясницкой или Покровке».

В целом крупные российские города, по мнению Оксаны Моисеевой, только начинают достигать показателей обеспеченности торговыми площадями, которые в европейских городах считаются комфортными. Москва по уровню насыщения торговыми площадями даже не входит в тройку по России – столица занимает лишь четвертую строчку с показателем около 500 кв. м на тысячу жителей. «По моим наблюдениям, в районе с населением 50 000 человек в условиях здоровой конкуренции может работать несколько сотен предприятий, суммарная площадь которых (в торговых центрах, ТПУ, объектах street retail, в отдельно стоящих зданиях и т.д.) составляет 60 000 – 70 000 кв. м. Более высокие показатели обеспеченности приведут к перенасыщению локального рынка торговыми площадями и росту доли вакантных площадей», — считает эксперт.

Первые этажи

В последнее время в экспертном сообществе все чаще поднимается вопрос о том, что лучше развивать в спальных районах – торговые центры или стрит-ретейл, то есть небольшие коммерческие площади, обычно расположенные на первых этажах жилых домов.

«Для девелопера street retail и ТЦ – это совершенно разные стратегии, — отмечает Оксана Моисеева. — Коммерческие помещения на первых этажах нельзя рассматривать отдельно от жилого проекта или офисного центра, а торговый центр может быть отдельно стоящим объектом, значительно удаленным от жилых районов».

В финансовом плане эти два формата тоже серьезно различаются. «С точки зрения организации торговые центры, наверное, проще стрит-ретейла, но с точки зрения окупаемости здесь возникают вопросы. В прошлом году средние ставки стрит-ритейла выросли на 15%, а у торговых центров остались неизменными», — утверждает Вячеслав Иванов, управляющий партнер компании «Промкод», куратор образовательной программы «Управление территориальным развитием» («УТРО»).

По словам Айдара Галеева, торговые центры, как правило, строят специализированные девелоперы, которые сдают их в аренду, то есть владеют ими долго. «Идеальный выход такого девелопера из проекта – через четыре-пять лет путем продажи заполненного арендаторами объекта с постоянным (или растущим) арендным потоком крупному институциональному инвестору (пенсионному фонду, страховому фонду, инвестиционному фонду) по максимальной цене, которые будут владеть данным объектом долгие годы, — говорит эксперт. — Помещения стрит-ритейла продаются девелоперами жилья еще на стадии строительства. Поэтому понятно, что окупаются эти помещения быстрее, чем торговые центры».

По данным ГК «А101», уже в период проектных работ может быть реализовано от 5% до 15% площадей. На стадии строительства, за 1,5-2 года, продается еще около 40-50%. На этапе финишной отделки и начала заселения жилой части комплекса – еще около 20-30%. Сроки экспонирования оставшейся части коммерческих площадей – от полугода до года.

При этом, по мнению Айдара Галеева, жилые районы с активными первыми нежилыми этажами более безопасны, психологически комфортны, дают больше возможностей для жителей, развивают малый бизнес: «Поэтому мировой тренд урбанистики последних десятилетий заключается в том, чтобы уходить от монофункциональных районов (только жилых, или только общественных, или только производственных) к многофункциональным – когда на одной территории присутствуют все функции – торговля, офисы, мастерские (производственные помещения), жилье и т.п. Ведь все центры городов, где так комфортно находиться и где хочется жить, как раз исторически и представлены такими многофункциональными зданиями».

Эксперты считают, что инфраструктуру первых этажей обязательно надо развивать, однако это не означает необходимости запрета торговых центров. «Это принципиально разные форматы недвижимости, бизнеса, потребления, — говорит Татьяна Чернова. — На мой взгляд, покупатели не перестанут ходить в торговые центры хотя бы потому, что в России достаточно суровый климат, мешающий комфортному шопингу в магазинчиках формата street retail. А крупноформатные ТЦ работают по принципу «сухие ноги» — посетитель может совершать покупки, ходить в кино, кататься на коньках и встретиться в кафе с друзьями, не выходя на улицу».

По словам директора по продажам коммерческой недвижимости Legenda Intelligent Development Леонида Фарисеева, в новых районах стрит-ритейл составляет в среднем 4-5% от площади жилья. Айдар Галеева называет цифру в 4-7%. По оценкам эксперта, оптимальный вариант для новых районов — когда на первые этажи приходится от четверти до трети от общего объема коммерческой недвижимости, остальное вполне может размещаться в отдельных зданиях и торговых центрах.

Рабочие места

Помимо обеспечения нужд жителей, коммерческая инфраструктура способствует появлению новых рабочих мест. По данным RRG, в офисах на одно рабочее место приходится 7-8 кв. метров. В торговле на одного сотрудника — 25-30 кв. м. То есть формально офисные помещения дают в три-четыре раза больше рабочих мест, чем торговые. «Но по факту если офисы строятся в удалении от деловых районов, в непрестижных местах и т.п., то они просто не будут востребованы в большом количестве», — отмечает Айдар Галеев.

Например, в Новой Москве, по словам Татьяны Черновой, пустует около 47% бизнес-центров класса А и 12% — класса B. «Зато в проектах ГК «А101» значительное количество рабочих мест пока дает торговая инфраструктура, — говорит эксперт. — Это обычное явление: в новом районе торговую недвижимость «осваивают» в первую очередь». Как отмечает Айдар Галеев, в новых районах после заселения остаются пустыми не более 10-15% помещений на первых этажах. А в некоторых проектах Новой Москвы доля вакантных площадей формата стрит-ретейл держится на уровне 2-6%, утверждает Татьяна Чернова, – это ниже, чем, например, на Садовом кольце.

Поэтому в удаленных от центра районах коммерческая инфраструктура первых этажей может в реальности дать даже больше рабочих мест, чем бизнес-центры. «При этом, вопреки расхожему мнению, формат street retail – это точки приложения труда не только для младшего обслуживающего персонала и рабочих, но и для высококвалифицированных специалистов в области медицины, банковского дела, страхования, юриспруденции, госуслуг, образования, психологии», — отмечает Оксана Моисеева.

Повлиять на бизнес

Чтобы сохранить концепцию проекта после заселения, девелоперы стараются повлиять на заведения, которые могут открыться в их ЖК. «Застройщик может и должен влиять на формирование tenant-mix’a (ред. – состава арендаторов) на первых этажах зданий, — говорит Вячеслав Иванов. — Это напрямую в его интересах. Стимулировать можно тремя способами: планирование и концептуализация, согласование индивидуальных условий для интересных арендаторов и создание ассоциаций арендаторов, которые функционируют как совет и участвуют в выборе новых арендаторов».

По словам Оксаны Моисеевой, прозрачная история с пулом операторов может быть только тогда, когда девелопер самостоятельно управляет этими активами и привлекает нужных арендаторов. Но такую стратегию может позволить себе далеко не каждый застройщик, и в реальности лишь единичные девелоперы жилья оставляют коммерческие площади у себя на балансе.

Однако даже в случае продажи коммерческих площадей у застройщика есть возможность хотя бы частично повлиять на их наполнение. «Формировать концепцию по размещению товарных групп, хоть и без гарантии, он может на этапе проектирования, принимая во внимание такие факторы, как необходимая технология, расположение социальных объектов в составе жилого комплекса, концепция пешеходных зон, переходов, парковок, остановок общественного транспорта и т.д. Эти факторы формируют у потенциальных операторов «понимание места», — говорит эксперт. — Так, особенностью наших проектов является наличие центральной площади и широких пешеходных бульваров, которые протягиваются через весь жилой район. Именно там мы размещаем основной объем коммерческих помещений, так что прогулочные зоны превращаются в торговые улицы, где во время прогулки можно зайти в кафе, в салон красоты или на массаж, купить ароматного хлеба, побывать на дегустации вина, отметить детский день рождения и т.д. Это традиционный европейский подход, который становится всё более популярным в России».

Леонид Фарисеев поделился опытом застройщика Legenda: «Есть некоторые виды бизнеса, которые требуют определенной компоновки помещений и их особой обеспеченности инженерными сетями. Это, например, медицинские центры, пекарни, сетевые магазины. Учитывая потребности будущих жителей, мы проектируем такие помещения, закладывая тем самым концепцию развития инфраструктуры комплекса».

Важным фактором при развитии коммерческой инфраструктуры новых районов является привлечение местных жителей к этому процессу. «Местные жители могут предоставлять интересные услуги, продавать товары и делать другие полезные вещи, которые делают нашу жизнь более интересной, насыщенной и комфортной, — считает Айдар Галеев. — Продавец, который знает всех в районе, любитель танцев, который открыл танцевальную студию для соседских детей, владелец кофейни, который делает свой неповторимый кофе».

Оксана Моисеева говорит, что в проектах ГК «А101» растет спрос на коммерческие площади со стороны покупателей квартир в них же: «Пока доля таких сделок невелика – всего 5%. Однако мы принимаем дополнительные меры поддержки «местного» бизнеса, предоставляем дополнительные скидки, запускаем программы лояльности, консультируем. В результате в наших проектах наряду с сетевыми операторами появляются уникальные торговые объекты и уютные кафе, в которых бизнес-процессами руководят жители этой же локации». Среди арендаторов обычно тоже много местных жителей. «Зачем, допустим, косметологу ехать на другой конец Москвы, если он может арендовать кабинет на первом этаже соседнего дома», — говорит Айдар Галеев.

***

Магазины, кафе, клиники и другая коммерческая инфраструктура – это не только набор удобств рядом с домом. Благодаря их развитию появляется комфортная среда, растет бизнес, создаются рабочие места.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Венгрия расположена на границе между Восточной и Западной Европой. Уровень зарплат здесь ниже, чем в большинстве стран ЕС: согласно данным портала Statista, всего 6,7 тыс. евро в год — примерно в четыре раза ниже, чем во Франции или Германии. Благодаря этому Венгрия популярна у небольших компаний и международных корпораций, которые открывают в Будапеште свои офисы: например, IBM, Morgan Stanley и EPAM.

Ещё одно преимущество Венгрии перед западными странами с точки зрения зарубежных инвесторов — стоимость недвижимости. По информации Statista на февраль 2018 года, квадратный метр здесь стоит 2,5 тыс. евро против, например, 4,3 тыс. евро в Германии, 11,6 тыс. в Австрии или 12,8 тыс. во Франции. Эксперты верят: венгерский рынок недвижимости — выгодное направление для инвестиций: цены на жилую недвижимость здесь будут расти, как минимум, следующие десять лет. Согласно данным венгерского издания Origo, каждая пятая сделка с венгерской недвижимостью заключается с покупателями из-за рубежа: в основном, с гражданами Китая, России и Украины.

Постепенный рост цен, особенно в центральных районах

Мировой экономический кризис 2008 года негативно отразился на стоимости венгерской недвижимости: по данным Центрального статистического офиса Венгрии (Központi Statisztikai Hivatal), за период с 2007 по 2013 год, когда цены достигли дна, вторичное жильё подешевело на 22 %, а новостройки — на 4 %. Однако в 2017 стоимость квадратного метра уже превысила докризисный уровень: для вторичного жилья — на 4 %, для нового — на 30 %.

Венгрия — вторая страна по темпу роста цен на жильё в ЕС. С 2015 по III квартал 2017 года стоимость квадратного метра в Венгрии выросла на 25,1 %, в то время как в среднем по ЕС — на 8,6 %. Первое место занимает Исландия — здесь цены за этот период выросли на 35,7 %.

Цены в Венгрии растут неоднородно в пределах страны. Её территория разделена на 19 областей, объединённых в семь регионов, и Центральная Венгрия — самый дорогой регион, где квадратный метр стоит в среднем 1 140 евро. Здесь же цена на недвижимость в первых трёх кварталах 2017 выросла сильнее — на 15 % по сравнению с 2016 годом. В остальных регионах жилая недвижимость стоит в 2–3 раза дешевле, хотя за этот период она тоже подорожала на 8–10 %.

Согласно данным Центрального статистического офиса, цены на недвижимость в административных центрах Венгрии растут в два раза быстрее, чем в небольших населённых пунктах. Стоимость квадратного метра в новостройках растёт на 25 % быстрее, чем во вторичном жилье.

Восстановление объёма строительства и продаж

Строительный сектор Венгрии сильно пострадал от кризиса: согласно данным Центрального статистического офиса, если в 2008 году было построено порядка 17,4 тыс. жилых помещений на продажу, то в 2015 — всего 3,1 тыс. Только в 2016 году объёмы строительства начали постепенно восстанавливаться: по последним данным, в первые три квартала 2017 на продажу было выставлено 4,1 тыс. новых жилых помещений.

Объём продаж вторичного жилья в Венгрии в десятки раз превышает объём продаж новостроек: в первые три квартала 2017 было продано 92,4 тыс. жилых помещений на вторичном рынке и только 2,9 тыс. — на первичном. В последние десять лет на рынок Венгрии поступает больше новостроек, чем продаётся, за исключением 2015 года, когда было построено 3,1 тыс. помещений, а продано — 3,4 тыс.

По последним данным Центрального статистического офиса, в 2017 году было выдано 38 тыс. разрешений на строительство — на 20 % больше, чем в 2016. Из них 14,6 тыс. — в Будапеште.

Стимулы развития рынка

Временное снижение ставки НДС

С 1 января 2016 года в Венгрии при покупке недвижимости в новостройках действует пониженная ставка НДС: 5 % вместо 27 %. Эта мера стимулировала рост спроса на новое жильё: в 2016 году было продано на 44 % больше жилых помещений в новостройках, чем в 2015. Это, в свою очередь, отчасти поддерживает рост цен: в 2016 году стоимость нового жилья выросла на 7,6 % в годовом исчислении, в первые три квартала 2017 — ещё на 7,8 %.

Однако снижение ставки НДС — только временная мера: с 1 января 2020 года венгерское правительство планирует вернуться к налогу в 27 %. Как считают аналитики, это приведёт к подорожанию недвижимости минимум на 20 %.

Дешёвая ипотека

По словам ведущего эксперта венгерского портала недвижимости ingatlan.com Ласло Балога, финансовые возможности венгров растут медленнее, чем стоимость квадратного метра, что, в свою очередь, ведёт к повышению спроса на кредиты и дешёвое жильё. По данным Центрального статистического офиса, общая сумма выданных жилищных кредитов в первой половине 2017 года составила 930 млн евро — на треть больше, чем за тот же период в 2016 году. При этом два из трёх жилищных кредитов идут на покупку вторичной недвижимости. Средний размер процентной ставки по жилищным кредитам в Венгрии составляет, по данным Statista на II квартал 2017 года, 3,44 %, в то время как в 2013 году он превышал 11 %. По мнению Ласло Балога, дешевые ипотечные кредиты также стимулируют рост цен.

Программа помощи семьям CSOK

С 2015 года в Венгрии действует программа помощи в приобретении жилья для семей с детьми CSOK. Самые выгодные условия — для семей с тремя и более детьми, которые планируют приобрести жильё в новостройках: они получают дотацию в размере 32 тыс. евро и кредит на такую же сумму по льготным условиям. В первой половине 2017 года дотации получили 12,8 тыс. семей — на две трети больше, чем за этот же период в 2016 году. По информации издания Budapest Business Journal, в марте 2018 действие программы также будет распространено на венгерские семьи, ранее проживавшие за рубежом, и те, у которых уже есть недвижимость, но они планируют покупку ещё одного объекта на вторичном рынке (раньше такая возможность была доступна только для покупателей новостроек).

Удорожание строительства

Правительство Венгрии ужесточает требования к энергоэффективности зданий, из-за чего строительные компании вынуждены использовать более дорогие материалы. Как пишет венгерский портал Portfolio, в 2017 году строительство зданий обходилось девелоперам в полтора раза дороже, чем в 2015, а к 2020 году затраты вырастут ещё на 40 %. С другой стороны, данные Центрального статистического офиса Венгрии показывают менее кардинальные изменения: по официальной статистике, затраты девелоперов на строительство в 2017 году выросли на 5,2 % по сравнению с 2016 годом.

Инвестиции в аренду жилья

Покупка квартиры в Венгрии может быть интересна инвестору, который планирует сдавать её в аренду туристам и местным жителям. Хотя число венгров, которые снимают жильё в аренду, небольшое, оно постепенно растёт (с 2011 по 2017 годы оно выросло с 3,6 % до 5,2 %): многие жители небольших населённых пунктов переезжают в крупные города в поисках работы. Отдельная категория — иностранные студенты, число которых, по данным портала Daily News Hungary, в 2017 году составило 28 тыс. человек, и к 2023 оно увеличится до 40 тыс. В то же время растёт туристическая популярность Венгрии: в III квартале 2017 Центральный статистический офис зарегистрировал 18,7 млн прибытий из-за рубежа, что на 5 % больше, чем за тот же период в 2016.

«Для иностранца процедура покупки недвижимости в Венгрии организована довольно просто. Оплата происходит поэтапно: сначала покупатель вносит депозит, около 1 % от стоимости объекта, подтверждая серьёзность своих намерений, затем ещё 10–15 % при подписании договора купли-продажи. Клиент должен получить разрешение на покупку от местного муниципального органа — обработка заявления занимает от полутора до двух месяцев, после чего вносится оставшаяся часть суммы. Расходы на оформление покупки составляют от 5 до 6 % и включают в себя оплату услуг юриста (1–1,5 %) и уплату налога на покупку (4 %), после чего запись о совершении сделки вносится в Земельный реестр. Комиссию риелтору в Венгрии оплачивает продавец.»
Инна Опалюк
Менеджер Tranio по продаже недвижимости в Венгрии

Во исполнение поручения президента в Госдуму внесен законопроект об изменениях в Налоговый кодекс. Ожидается, что он обрадует владельцев недвижимости снижением налоговой нагрузки, в результате чего местные бюджеты в 2018-м году даже не дополучат 6 млрд. руб.

Внимательно изучив законопроект, «МК» однако понял, что радоваться нечему. У владельцев недвижимости все равно заберут эти 6 млрд. Просто не 2018-м году, а в 2019-м.

«Мы так не договаривались и люди от нас этого не ожидали», — два месяца назад сказал президент Путин, обращаясь с ежегодным Посланием к Федеральному собранию.

Эти замечательные слова относились к кадастровой оценке недвижимости, с которой граждане последние три года платят налоги на свои квартиры, дачи, гаражи и земельные участки.

Многие за это время успели заметить, что кадастровая стоимость, в которую государство оценило их собственность, как-то слишком уж высока.

«В реальности оказалось, кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, значительно ее превышает», — подтвердил эти наблюдения Путин и поручил народным избранникам исправить несправедливость уже в первой половине 2018 года.

Избранники отреагировали стремительно. В минувший вторник в Госдуму был внесен законопроект «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ».

Чтоб разобраться в этих изменениях, надо сначала вспомнить, как рассчитывается налог на квартиры и дома.

Формула незамысловатая. Берется общая площадь. Если это квартира, из нее вычитается 20 кв м. Если дом — вычитается 50 кв.м.

Оставшаяся после вычитания площадь умножается на кадастровую стоимость одного квадратного метра, установленую для строения данного типа, расположенного в данном месте (учитывается район, этаж, удобства, близость к общественному транспорту и т.п.)

Налоговая ставка на квартиры — 0,1%. Соответственно ставке делим полученную сумму на 1000. Это и есть ежегодный налог на данное помещение.

Например, у вас квартира 72 кв.м. в Москве в многоэтажном доме. Кадастровая стоимость одного кв.м — 200 тыс. руб. Вычитаем 20 кв метров из 72. Получается 52. Умножаем на 200 000. Получаем 10 400 000. Делим на 1000. Итог – 10 400. Это налог, который вы ежегодно должны платить за квартиру.

Не мало, прямо скажем.

Налог на недвижимость с кадастровой стоимости начисляется с 2015 года. Не во всех регионах, правда, а только в 28. Но Москва и Московская область входят в их число.

Раньше мы платили налог с инвентаризационной стоимости, она было очень низкой, поэтому налоги выходили копеечными. Когда решено было начислять налоги на недвижимость с кадастровой стоимости, власти решили поднимать их постепенно, чтоб для граждан они не стали слишком большим ударом. В первый год, как был введен налог с кадастровой стоимости, пусть платят только 20% от суммы (в нашем случае 2 080 руб). Во вторый 40%, в третий уже 60%, в четвертый 80%, ну и в пятый год наконец полную сумму.

Законопроект, внесенный депутатами по поручению Путина, снижает темпы роста. Первые три года налог растет на 20% в год, а после того, как достигает 60% от полного объема, его разрешается повышать не больше, чем на 10% в год.

Если новый закон не примут, мы в 2018 году будем платить налог на недвижимость за 2017 год в размере 80% от его полного объема. А если примут, будем платить 70%.

80% тоже, конечно, будем платить, но немножко позже — в 2019-м. В 2020-м будет платить 90%, ну а в 2021 уже 100%.

Фактически это означает, что введение налога на недвижимость растягивается не на пять лет, как планировалось в начале, а на семь. Только и всего.

Гора таким образом родила хорошую, толстую мышь. И не одну. В законопроекте об изменениях в Налоговый кодекс заложено еще несколько симпатичных мышей, слегка улучшающих положение налогоплательщиков-владельцев недвижимости.

1) Если в течение года изменились качественные и количественные характеристики недвижимости (например, уменьшилась площадь или изменилось назначение), налог начисляется пропорционально изменениям. Скажем, в июле вы продали половину участка. Вам начислят налог за весь участок с января по июль, а с августа будут начислять за половину.

Это справедливо – в отличие от ныне действующего порядка. Сейчас начисляется единый налог за весь год, в течение которого произошли изменения. На сумме налога они отражаются уже только в следующем году.

2) Если в течение трех предыдущих лет вы исправно платили налог, указанный в ваших налоговых извещениях, с вас теперь не смогут потребовать доплаты на том основании, что в извещениях были ошибки.

Если, например, площадь вашего участка в данных Росреестра значилась, как 10 соток и с вас брали за 10 соток, а у вас на самом деле 15 соток, с вас не потребуют доплаты за три года на эти неучтенные 5 соток.

Сейчас такие вероломные перерасчеты делаются. Но после принятия законопроекта пересчитывать уплаченный налог разрешено будет только в сторону уменьшения. То есть если вам считали налог на 20 соток, а у вас 15, вам его пересчитают за три года и то лишнее, что вы заплатили, вернут.

3) Если вам удалось оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, то по новому закону вам пересчитают налог за все те годы, когда вы его платили по ошибочной стоимости.

Скажем, ваш участок оценили в 1 млн.руб., и вы в 2015-м и 2016-м году платили с этой стоимости налог, а в 2017-м подали заявление об оспаривании кадастровой стоимости. И – удалось, оспорили. Кадастровую стоимость участка вам снизили до 400 тыс.

По действующим правилам налог с оспоренной стоимости начинает взиматься с того года, когда вы подали заявление – в нашем случае с 2017-го. А по новому закону налог вам должны будут пересчитать за все годы, когда вы его платили с ошибочной стоимости – то есть за 2015-й и 2016-й – и опять же вернуть лишнее.

Это единственный пункт законопроекта, который хотя бы опосредованно касается больной проблемы, о которой говорил Путин в Послании Федеральному собранию – массовому завышению кадастровой оценки недвижимости и ее несоответствию рыночной стоимости, по которой недвижимость реально можно продать.

Больше про эту больную проблему в законопроекте ничего нет.

Никаких свежих идей насчет того, чтоб оценивать недвижимость адекватно рынку. А не так, как выгодно местным властям.

Путин, получается, говорил про одно, а народные избранники разработали законопроект про другое.

Про близкое. Но – не про то.

В этой связи уместно, наверно, еще раз повторить слова президента: «Мы так не договаривались».

Хотя кто их знает, о чем они договаривались.

До конца года спрос на первичном рынке вырастет на 20–30%, а уровень продаж превысит прошлогодний показатель на 15–20%, подсчитали аналитики

Открытие моста через Керченский пролив приведет к росту спроса на первичное жилье в Крыму, считают эксперты, опрошенные газетой «Коммерсантъ».

По итогам первого квартала 2018 года, в преддверии открытия моста, спрос на жилье в Крыму уже вырос на 34%, отметили опрошенные аналитики. До конца года спрос увеличится еще на 20–30%, а уровень продаж превысит прошлогодний на 10–15%, представила газета мнение экспертов.

Рост спроса не приведет к росту цен, отметили специалисты. Во-первых, на рынок возвращаются девелоперские проекты, замороженные в 2014 году, и рост предложения сбивает цену. Во-вторых, улучшение связи с полуостровом снизит транспортные издержки, из-за которых стройматериалы в Крыму стоят на 25–30% дороже, чем на материке, уточнили эксперты.

Из-за упрощения транспортной логистики туристический поток вырастет на 20%, что подстегнет спрос на краткосрочную аренду, спрогнозировали специалисты. Это, в свою очередь, привлечет в Крым инвестиционных покупателей: при сдаче в аренду жилье в Евпатории окупится за 10 лет, в Ялте — за 15, рассчитали аналитики.

За 2017 год в Крыму выдали 1,4 тыс. ипотечных кредитов (на сумму 2,6 млрд руб.), что в 2,2 раза больше показателя 2016 года.

Главные застройщики Московского региона — о будущем строительной отрасли при новом правительстве

15 мая премьер-министр Дмитрий Медведев представит президенту России Владимиру Путину свои предложения по составу кабинета министров, включая главу Министерства строительства и ЖКХ. Накануне Дмитрий Медведев предложил назначить Виталия Мутко, который курировал в предыдущем кабмине вопросы спорта, вице-премьером по вопросам строительства и региональной политики.

«РБК-Недвижимость» узнала у ведущих российских застройщиков, чего они ждут от нового правительства и профильного министерства в ближайшей перспективе.

«Без резких движений»

​Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер»:

— Горизонт планирования в девелопменте и строительстве жилой недвижимости довольно долгий. От момента покупки площадки девелопером до заселения людей в новые дома проходит примерно пять-шесть лет. Поэтому все изменения в отрасли должны происходить постепенно и быть нацеленными на понятные задачи.

В последнее время анонсировано и принято несколько законодательных инициатив, которые должны в корне изменить схему работы на рынке недвижимости, решить проблему появления обманутых дольщиков, сделать привлечение денежных средств застройщиком более прозрачным. Крупнейшие игроки рынка стали адаптировать свои стратегии под новые правила. Это означает, что для рынка важно продолжение намеченного курса, без резких движений.

«Создание межведомственной рабочей группы»

Сергей Качура, генеральный директор ГК «А101»:

— Основная задача для российской строительной отрасли в целом остается неизменной — обеспечение потребности граждан России в собственном жилье и повышение качества жизни людей при сохранении стоимости квадратного метра на комфортном для населения уровне. За последние несколько лет в результате консолидированных усилий всех участников, включая сами девелоперские компании, профильные органы власти и банковский сектор, в этом направлении удалось достигнуть заметных успехов, в том числе в области создания комфортной городской среды, формирования разнообразного и качественного жилья, развития рынка ипотечного кредитования и увеличения количества выгодных ипотечных программ для различных групп населения. Эту работу, безусловно, следует продолжать, однако дополнительное внимание целесообразно уделить вопросам внедрения технологий нового поколения.

Резкий рывок вперед произойдет только тогда, когда мы начнем иначе работать с территорией и реализовывать в своих проектах принципы «умного города». Это, в частности, внедрение элементов «умного дома» в жилые комплексы и офисные здания, создание функциональных общественных зон, дальнейшая автоматизация и использование информационных систем в работе сферы ЖКХ, создание взаимоувязанных с городскими службами систем безопасности, а также учет и программирование на развивающихся территориях транспортных и пешеходных потоков.

Чтобы обеспечить равномерное повышение качества жизни во всех регионах России, а заодно простимулировать скорейшее внедрение принципов «умного города» в стандартную отраслевую практику, необходимо собрать единую программу развития российских городов и наложить ее на программу необходимых законодательных инициатив, основной задачей которых должна стать поддержка инновационных решений.

Среди необходимых мер — создание механизмов для оперативного и своевременного принятия решений о выделении средств на развитие проектов нового типа городских пространств. Кроме того, крайне важно обеспечить плотное взаимодействие девелоперов с сетевыми компаниями, которые способны оказать серьезное влияние на скорость формирования сетевой инженерной инфраструктуры — кровеносной системы любой территории.

Наконец, представляется целесообразным создание межведомственной рабочей группы или ее аналога при Минстрое РФ с участием представителей системных девелоперов, финансовых и сетевых структур для обсуждения вопросов, способных повлиять на скорость реализации системных проектов по развитию территорий нового типа. Например, об упрощении девелоперам доступа к финансовым ресурсам и о развитии контрольных процедур, которые будут направлены на стратегическое планирование и синхронизацию действий всех участников таких проектов.

Вместе с тем застройщики должны оставаться эффективными как бизнес-единицы, искать действенные способы снижения издержек и оперативно адаптироваться к законодательным изменениям, иначе никакие меры поддержки не дадут нужного результата.

«Систематизация применения цифровых технологий»

Олег Мамаев, президент компании «Лидер Инвест»:

— Из ключевых отраслевых вопросов отмечу необходимость доработки законодательства в части реализации проектов комплексного освоения территории. Правило «один объект — одно разрешение» создает излишние административные барьеры для реализации масштабных комплексных проектов.

Также необходимо последовательно продолжать работу по переходу отрасли жилищного строительства на проектное финансирование. Именно банки как профессиональные участники инвестиционного процесса способны проанализировать и оценить как самого застройщика — его репутацию, опыт, надежность, финансовые, кадровые и производственные ресурсы, так и перспективы реализуемого им жилого проекта. Переход на проектное финансирование — это движение в сторону большей профессионализации отрасли и большего контроля со стороны профессиональных участников.

Как московский девелопер отмечу положительный результат программ благоустройства и развития городской среды. Город комплексно развивает инфраструктуру, общественные пространства, парки и скверы, и мы как застройщики принимаем активное участие в этом процессе сбалансированного развития города и формирования однородной качественной среды обитания. С подачи Минстроя России аналогичные процессы сегодня получили импульс развития и в других регионах.

Среди направлений, которые могут стать приоритетными для Минстроя на ближайшие годы, — систематизация применения цифровых технологий в проектировании и строительстве, реализация принципов «умного города», ориентированного на конечного жителя, его комфорт и высокое качество жизни.

«Субсидирование кредитных ресурсов»

​Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»:

— Следующие шесть лет работы Минстроя для большинства игроков обозначены неизбежной траснформацией рынка и отрасли в целом. Сегодня мы понимаем, насколько важна взвешенность каждого предпринимаемого шага. Зыбкая экономическая ситуация, отражающаяся на конъюнктуре рынка, и изменения в законодательстве не могут не затронуть развитие отрасли. Сегодня предельно серьезно стоит отнестись к работе и участию финансового сектора в формировании новой, поддерживающей среды для рынка недвижимости. Комплексный подход с участием государства и правильная регуляторная политика позволят не только выдержать влияние внешнеэкономических факторов, но и развивать мощности, наращивая темпы роста.

Субсидирование кредитных ресурсов, разработка комплекса действий, направленных на доступное обеспечение крупных микрорайонов необходимой инфраструктурой, развитие ипотечного кредитования и упрощение регламента административной работы — государственные задачи, способные максимально эффективно приводить в активное движение механизм жизни отрасли.

«Создание Всероссийской ассоциации застройщиков»

​Андрей Назаров, председатель совета директоров ГК «Гранель», сопредседатель «Деловой России»:

— Курс ближайших шести лет уже намечен президентом России Владимиром Путиным, он назвал основные направления, по которым должен развиваться рынок недвижимости. Самые главные из них — переход на проектное финансирование и курс на увеличение ввода жилья до 120 млн кв. м в год. Эти инициативы призваны изменить правила игры на рынке и сделать схемы работы застройщиков более прозрачными. Совместная работа всех участников рынка недвижимости должна повысить у покупателей доверие к отрасли и избавить рынок от проблемы обманутых дольщиков.

Хотелось бы отметить, что застройщикам предстоит в ближайшие несколько лет не только увеличить показатель обеспеченности жильем население нашей страны, но и улучшить качество этого жилья, качество жизни: использовать энергоэффективные материалы, внедрять новые технологии строительства, а также уделить особое внимание созданию комфортной и доступной городской среды.

На Ялтинском международном экономическом форуме «Деловая Россия» также выступила с инициативой создания Всероссийской ассоциации застройщиков, которая поможет власти и застройщикам создать конструктивный диалог, где будет слышна консолидированная позиция застройщиков по тем или иным вопросам. Мы надеемся, что новое правительство поддержит это предложение.

Дачная амнистия продлена до 2020 года. Как ею воспользоваться, с какими трудностями можно столкнуться?

Дачная амнистия» продлена

Упрощенный порядок регистрации домов и земельных участков (дачная амнистия применяется в России, начиная с 2006 года. За прошедшие годы программой воспользовались, по официальным данным, около 10 млн россиян. Однако неоформленных надлежащим образом домов и участков еще много. Кроме того, есть те, кто не успел выполнить условия, предлагаемые государством, а они, как оказывается, непросты. В частности, сложно бывает признать дом пригодным для постоянного проживания (для этого необходимо организовать и выиграть судебный процесс). А этого хотят многие граждане, имеющие строения на дачных участках.

Говорят, решение продлить амнистию до 2020 года вызвано еще и тем, что программой хотят воспользоваться наши новые соотечественники из Крыма.

Будет ли дачная амнистия продлеваться после 2020 года – неизвестно. Ряд юристов говорят, что вряд ли. Поэтому лучше не затягивать и успеть оформить документы в ближайшее время.

Основные положения «дачной амнистии»

Дачная амнистия – понятие обиходное. С юридической точки зрения речь идет об упрощенном порядке оформления прав граждан на дома и участки.

Амнистия касается всех участков, которые были предоставлены гражданам до 30 октября 2001 года (вступление в силу Земельного кодекса) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Также в рамках амнистии можно зарегистрировать в упрощенном порядке право собственности на строения, находящиеся на таких участках.

Оформление участка по дачной амнистии

Чтобы оформить участок в упрощенном порядке, необходимо предоставить в Росреестр, по сути, только один документ, подтверждающий право гражданина на земельный участок. Это может быть, к примеру, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении гражданину участка или акт (свидетельство) органа государственной власти о праве гражданина на участок. В крайнем случае можно представить выписку из похозяйственной книги, которую выдает орган местного самоуправления.

Для регистрации участка в упрощенном порядке не требуется проводить межевание участка. Однако юристы советуют все-таки выполнить межевание и поставить участок на кадастровый учет – это позволит избежать возможных разногласий с соседями по поводу границ территории.

Если не оформить участок по дачной амнистии, с ним невозможно будет проводить никакие сделки: продать, подарить, отдать в залог. К счастью, по новым правилам, для участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, упрощенный порядок оформления прав бессрочен.

Как оформить дом в упрощенном порядке

Правила оформления строений по дачной амнистии отличаются для садовых построек (дач) и жилых домов. В первом случае требуется предоставить только правоустанавливающие документы на земельный участок и технический план строения, который оформляется кадастровым инженером на основании декларации хозяина дома. По итогам обращения Росреестр оформляет право собственности на нежилое строение, без права регистрации в нем.

В принципе существует возможность признать дом на садовом, дачном участке жилым. Однако сделать это можно только через суд, доказав соответствие постройки критериям жилого строения (что не просто).

Естественно, дачная амнистия разрешает регистрировать в упрощенном порядке право собственности на жилые дома, расположенные на участках в границах населенных пунктов – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство). В этом случае тоже потребуется предоставить правоустанавливающие документы на землю, а также технический плана строения, подготовленный (внимание!) на основании разрешения на строительства. Без наличия такого разрешения здание будет считаться самостроем.

К счастью, предоставлять документ о вводе объекта в эксплуатацию до 2020 года в рамках «дачной амнистии» не требуется.

Резюме

Действие дачной амнистии продлевается уже неоднократно. Однако можно заметить, что условия упрощенной регистрации становятся все более жесткими – в частности раньше при регистрации дачных домов не требовался даже техпаспорт.

Так что медлить с оформлением недвижимости не стоит, особенно если речь идет об объектах ИЖС. Вполне возможно, что с 2020 года интересантам придется уже вводить дома в эксплуатацию по всем правилам.

Чтобы оживить интерес потенциальных клиентов, застройщики пугают граждан неизбежным подорожанием жилья. Попробуем разобрать основные причины того, что, по мнению строителей, цены вскоре должны вырасти. И отделить зерна от плевел.

Рынок жилищного строительства не в том положении, чтобы безболезненно терпеть отложенный спрос. Но если у покупателя остро квартирный вопрос не стоит, доходы индексируются на инфляционные потери или даже растут быстрее, он может еще хоть целый год спокойно выбирать новостройку.

ПРИЧИНА № 1. КТО ЗА САНКЦИИ ЗАПЛАТИТ?

«Не стоит забывать о геополитических рисках, которые могут вызвать панику на валютном рынке – как это было 9 и 10 апреля, когда рубль моментально ослаб к доллару едва ли не на 10%», – напоминает руководитель отдела по работе с клиентами компании «Церих Кэпитал Менеджмент» Сергей Королев.

И ряд застройщиков не прочь порассуждать о том, что рост стоимости квадрата неизбежен на фоне инфляционного скачка. Впрочем, возможность такого скачка находится под большим вопросом. Так, в апрельском докладе Банка России «О чем говорят тренды» констатируется, что инфляция остается на пониженном уровне. И для сохранения этого уровня 27 апреля оставлена неизменной ключевая ставка – 7,25%.

Но остановка снижения ставки – временная. И с этим соглашаются эксперты инвестиционных компаний. «Ожидаю инфляцию на конец года в диапазоне 2,5-3,5%, что позволит довести ставку рефинансирования до уровня 6,75%», – полагает управляющий активами «Регион ЭсМ» Алексей Скабалланович. «Ставка – 6,5%, инфляция – 4%», – дает свой прогноз Сергей Королев.

При этом валютные скачки сегодня имеют хоть какое-то значение только для объектов элитного класса. На остальные сегменты колебания курсов уже несколько лет практически не влияют.

ПРИЧИНА № 2. ВОЗВРАЩЕНИЕ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТОРОВ

Впрочем, по словам специалистов, некоторое влияние валютные передряги все же оказывают. Эти скачки подталкивают к приобретению недвижимости так называемых стихийных частных инвесторов.

Кроме того, на рынок недвижимости вернулись и те, кто традиционно на нем работал. В сумме это дает застройщикам увеличение продаж на 10-15%. А зафиксированный скачок спроса в первые месяцы 2018 года отчасти и объясняется возвращением частного капитала.

При этом генеральный директор СК «Красная стрела» Николай Урусов уточняет, что число инвесторов «потенциально может увеличиться еще на 3-5%». И даже после отмены долевого строительства частные вклады в недвижимость сохранятся. «Я полагаю, что инвесторы смогут найти новые модели вложений в недвижимость и после перехода отрасли на проектное финансирование», – рассуждает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.

Но, говорят другие эксперты, этого потока недостаточно, чтобы рынок покупателя снова стал рынком продавца. При этом в финансовой сфере есть инструменты, способные вскоре переманить частников с рынка.

«Чтобы получить дополнительную прибыль, лучшим и максимально надежным инструментом сегодня являются облигации – желательно с длинным сроком погашения», – подсказывает Сергей Королев. «Чаще всего вчерашние вкладчики выбирают облигации крупных российских компаний и ОФЗ. Облигации могут принести доход в районе 6-8%», – соглашается директор Северо-Западного филиала «БКС Премьер» Вадим Исаков.

Таким образом, временное возвращение частных инвесторов в недвижимость ситуацию не меняет.

ПРИЧИНА № 3. МАЛ КИРПИЧ, ДА ДОРОГ

Как отмечает директор департамента продаж Est-a-Tet Валерий Ручий, после снижения в 2015 году цены на жилье остаются достаточно стабильными на протяжении последних лет. При этом в смежных сферах тарифы повышаются, контрагенты замахиваются на более высокую прибыль, а инфляция берет свое, и цифры растут. «Цены на квартиры не менялись три года при росте себестоимости строительства», – соглашается руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

В то же время некоторые застройщики уверяют, что доходность жилищного строительства сегодня снизилась до уровня в 15-20%. И как только произойдет очередное повышение цен на стройматериалы, работать придется едва ли не в убыток.

При этом в апреле после завершения нескольких масштабных строек загруженность российских производителей стройматериалов снизилась до 60%, издержки возросли, и этого может оказаться достаточно для повышения прайсов.

Например, перед майскими праздниками анонсировала рост цен на кирпич «Группа ЛСР». Неудивительно, что застройщики не скупятся на обещания вот-вот поднять стоимость реализуемых квартир. Кроме того, подсказывает Светлана Денисова, всегда остаются не подлежащие замещению комплектующие и оборудование. К тому же ряд российских поставщиков, например в металлопрокате, изначально ориентируются на заграницу, поскольку и там находят сбыт своей продукции. Эти составляющие продолжают давить на стоимость жилья.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

– Искусственное повышение технических требований к строящимся многоквартирным домам приведет к росту издержек и повышению конечной стоимости жилья, что в условиях ограниченной платежеспособности потребителя крайне нежелательно.

ПРИЧИНА № 4. ЗА КРАСНОЕ СЛОВЦО И ЭКОЛОГИЮ

В начале этого года президент России Владимир Путин подписал закон, кроме прочего требующий сменить термин «жилье экономического класса» на «стандартное жилье». И в середине марта глава Минстроя РФ Михаил Мень уточнил, что его ведомство приступило к разработке критериев для такого жилья.

«Стоит понимать, что любые стандарты, ужесточающие требования к строительству, приведут к росту цен на жилье», – предупреждает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Инициатором появления другого документа, влияющего на себестоимость строительства, является уже Минстрой РФ. Приказ министерства «Об утверждении требований энергетической эффективности зданий» вступил в силу 6 апреля. Документ в обязательном порядке выставляет требования по энергетической эффективности для всех специалистов, осуществляющих ввод строений в эксплуатацию. Объем тепла и энергии, необходимый для отопления новостроек, должен будет снизиться с 1 июля 2018 года на 20%, с 1 января 2023 года – на 40%, с 1 января 2028 года – на 50%.

«Для того чтобы привести “энергонеэффективные” дома в соответствие с требованиями нового приказа, придется делать в них серьезный ремонт, – констатирует генеральный директор группы компаний “ГОСТ” Никита Скорняков. – Утепление крыш, стен, входных дверей, подвальных помещений, установка рекуператоров тепла, замена всех окон на энергосберегающие – дорогостоящие работы».

«Если наружная стена не отвечает новым требованиям показателей расхода тепловой энергии, то застройщику необходимо будет проводить мероприятия по утеплению стен, корректировать расход энергопотребления. Это требует временных затрат и увеличивает себестоимость строительства», – соглашается генеральный директор фирмы «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин.

Михаил Ганелин, аналитик ИК «Атон»:

– Объемы строительства в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях растут очень быстро, а предложение значительно превышает спрос.

ПРИЧИНА № 5, ИЛИ ПРИЧИНЫ № 214 И 218

Ну и наконец, причины, о которых сегодня твердят все застройщики. Это переход жилищного рынка на более жесткое госрегулирование, в частности, вступление ФЗ-218 в силу с 1 июля и в трехлетней перспективе – отказ от ДДУ.

«Если после июля 2018 года девелоперам будет неудобен и непонятен механизм запуска проектов, мы можем столкнуться с дефицитом новых комплексов, что также неизбежно приведет к росту цен», – сообщает коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис.

А далее, при замене долевки на проектное финансирование, как поясняет аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев, начнется следующий ценовой виток. «Если будет использоваться не прямое кредитование застройщика банком, а депонирование денежных средств покупателя с последующим кредитованием застройщика из этих денег, – рассказывает специалист, – то влияние банка на цены ограничится расходами на посредника. Банку придется проводить экспертизу, детально изучать проект и смету строительства, контролировать проводимые работы и их качество и т. д. – то есть содержать штат специалистов». И, конечно, определенную маржу банк себе тоже заложит.

Однако – и застройщики часто умышленно опускают этот момент, – требования ФЗ-218 распространяются только на объекты, разрешение на строительство которых получено после вступления закона в силу.

«Сейчас, в преддверии вступления в силу поправок в 214-ФЗ, у нас наблюдаются “большие гонки” по получению разрешений, – поясняет глава АН “Адвекс на Академической” Сергей Козлов. – Все застройщики спешно наращивают земельные банки».

Очевидно, что реформирование отрасли будет происходить поэтапно. И на ценах эти изменения скажутся лишь после серьезного обновления предложения.

Проще говоря, сколь ни пугающе звучат причины № 3, 4 и 5, цены на квартиры в новостройках выше инфляции ближайший год расти не будут.

«Рыночные цены основаны на балансе спроса и предложения: выше спрос – выше цена, ниже спрос – ниже цена», – констатирует генеральный директор «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников.

В общем, большинство громких заявлений объясняется банально: девелоперам желательно продать здесь и сейчас. Соответственно, гражданам, чьи доходы растут со скоростью инфляции или быстрее, спешить с покупкой новой квартиры нет смысла. Другое дело, что вряд ли таких наберется много. Ну а в том, что ценник на жилье в видимой перспективе (но не прямо сейчас) все же пойдет вверх, сомневаться не приходится.