Мособлдума уточнила, какие земли и недвижимость в Подмосковье будут отнимать “в государственных интересах”

[ad_1]

Источник фотографии

Министерство имущественных отношений Московской области уточнило детали резонансного нововведения, которое может коснуться владельцев земли и недвижимости в Подмосковье. Отбирать земли в “государственных интересах” обещают у тех, кто не следит за своими владениями, имеет аварийные постройки, ведет теневой бизнес или владеет территорией, на которой незаконно проживают люди.

О том, что власти Московской области могут получить законное право отбирать земельные участки у собственников в “государственных интересах”, стало известно накануне. Изъятие земли для таких целей в России пока не проводилось, а Подмосковье может стать первым регионом, где будет создан подобный прецедент.

Минмособлимущество сегодня подтвердило, что разрабатывает механизм изъятия земель и недвижимости в Подмосковье в рамках комплексного развития территорий. Правообладателям возместят стоимость земельных участков и/или возведенных на них объектов, сообщает сайт правительства Московской области.

“Исторически сложилось так, что на территории городов существуют участки, которые “брошены” своими хозяевами, – это промзоны, территории, на которых находятся аварийные объекты, ведется теневой бизнес или незаконно проживают люди. У таких объектов чаще всего нет одного хозяина, а землей, помещениями и зданиями владеют несколько собственников, которые не могут договориться, как данную территорию привести в порядок”, – говорится в сообщении.

Чиновники отмечают, что новый закон, который позволит изымать земли у собственников, поможет привести эти территории в порядок и “сделать их полезными для муниципалитета и общества”. Закон Московской области предусматривает два пути развития событий. Первый – когда один из собственников “брошенных” объектов сам берется развивать территории. В этом случае он обязан будет построить на своей территории именно тот объект, который ему велит государство. Второй – если собственника, готового развивать территорию, нет, то государство само берется наводить порядок. Чиновники примут решение об изъятии территории и выставят объекты на аукцион, чтобы найти им другого владельца. Покупателя также обяжут реализовать то, что там запланировало государство. Всеми процессами будет руководить Минмособлимущество.

Решение об изъятии может быть принято, только если договор о комплексном развитии территории заключается по результатам аукциона. После этого Минмособлимущество проводит оценку недвижимости и определяет сумму, подлежащую возмещению в связи с изъятием. В случае несогласия собственника с изъятием Минмособлимущество обращается в суд. Решение суда может быть оспорено только в части размера компенсации, уточняет ведомство.

По данным пресс-службы, на изъятых территориях в рамках комплексного развития могут построить торговые центры, гостиницы, социальные объекты или жилье. Важным замечанием стало то, что новшество не затронет территории, застроенные многоквартирными домами, и жилые массивы. Собственников обещают заранее оповещать об изъятии их земель и недвижимости при помощи СМИ, а также планируют устанавливать информационные щиты рядом с участком.

[ad_2]

Источник

Росимущество выставило на продажу карманные часы лимитированной серии стоимостью свыше 11 млн рублей

[ad_1]

Росимущество выставило на продажу карманные часы лимитированной серии стоимостью свыше 11 млн рублей

[ad_2]

Источник

Розыгрыш квартиры в Новосибирске обернулся скандалом

[ad_1]

Источник фотографии

В Новосибирске розыгрыш квартиры обернулся большим скандалом. В Сети набирает популярность видео розыгрыша в одном из торговых центров города, которое пользователи считают доказательством подтасовки результатов. Организаторов лотереи обвиняют в том, что главный приз отдали “своему” человеку.

Неприятный казус случился в субботу, 20 января. В розыгрыше призов в торгово-выставочном комплексе “Большая медведица” участвовали несколько тысяч новосибирцев. Когда дело дошло до главного приза – квартиры, – из лототрона якобы случайно вытащили номер телефона счастливого победителя.

Ведущий шоу Антон Седов позвонил некоему Роману, чтобы оповестить его о выигрыше, и услышал в ответ: “Да, Антон, привет”. В ответ шоумен постарался найти выход из курьезной ситуации и начал говорить о том, что находится сейчас на сцене, но собеседник перебил его и попросил отправить сообщение. “Не понимаю ничего, ты можешь написать мне SMS?” – спросил Роман. Происходящее вызвало возмущение у новосибирцев, которые ждали честной лотереи, пишет региональный сайт “Новосибирские новости”.

Видео розыгрыша на своей странице во “ВКонтакте” выложил новосибирский паблик “АСТ-54”. Звонок победителю на видео начинается с 2:40.

Пользователи под видео оставили 800 комментариев. Большинство назвали розыгрыш аферой, но нашлись и те, кто посчитал происходящее простым совпадением. Антон и Роман действительно могли быть знакомы, например, по работе.

После этого инцидента торговый комплекс забросали негативными отзывами на сайте “Фламп”. Так, пользователь под ником Шиц пишет: “Кол ставлю из-за Антохи и его другана. Рисковал, под толпу мог попасть или закидать могли. Надо было освистать и потребовать честного розыгрыша тут же!!!”

“В любой цивилизованной стране это заведение разорилось бы, а что у нас? В лицо покупателям – участникам лотереи -“плюнули” из-за осознания своей безнаказанности и вседозволенности”, – добавляет пользователь под ником natasha.romanow2017.

Получивший главный приз “счастливчик” стал оправдываться, убеждая людей, что он просто знаком с ведущим.

“Люди, не волнуйтесь так, я действительно знаю Седова. Он у меня в контактах есть, так как я диджей, прикиньте. Вот совпадение… Единственное, на мой взгляд, что не надо было делать администрации, – это использовать мобильный ведущего для этих звонков”, – написал он. К своему комментарию Роман приложил фото чеков из “Медведицы” почти на сотню тысяч рублей.

Новосибирские журналисты в публикациях вспоминают и недавний скандал при розыгрыше призов в торговом центре “Гигант”. Там в декабре 2017 года жители города в погоне за бесплатной квартирой утром в субботу создали пробку на Димитровском мосту. А попытка вовремя попасть к лототрону на парковке молла обернулась давкой.

[ad_2]

Источник

Росимущество передало Приморскому краю помещения для размещения филиалов крупнейших государственных музеев

[ad_1]

Росимущество передало Приморскому краю помещения для размещения филиалов крупнейших государственных музеев

[ad_2]

Источник

на крыше “Высоцкого” построят бассейн без краёв и бани с панорамными окнами

[ad_1]

Источник фотографии

Уже летом этого года на вертолётной площадке “Высоцкого” появится бассейн, а чуть ниже – три бани с панорамным остеклением. О планах реализовать весьма необычный проект объявил совладелец небоскрёба Андрей Гавриловский.

– В Сингапуре есть отель, который называют лодкой (Marina Bay Sands. – Прим. ред.), на крыше которого находится переливной бассейн. Мы изначально планировали сделать вертолётную площадку на “Высоцком”, но не запустили в коммерческую эксплуатацию по экономическим причинам в стране. Так что я давно вынашивал идею с бассейном, но не знал, как её лучше реализовать. Но теперь всё сошлось, – рассказал о своей задумке Андрей Гавриловский.

Возможность реализации такого проекта с технической точки зрения подтвердил архитектор Грачёв, который и проектировал “Высоцкий”.

На данный момент на крыше небоскрёба возводят три бани. Они располагаются на один уровень ниже вертолётной площадки. Одна баня уже запущена – помимо парилки в ней есть зона отдыха, небольшой бассейн и бильярдная. Они рассчитаны на 8–10 человек, а стоимость часа составляет 5 тысяч рублей.

Но главной изюминкой проекта должен стать открытый бассейн – сейчас его проектируют и выбирают поставщика. Он расположится вдоль периметра вертолётной площадки. Его ширина будет три-четыре метра, а в длину – около 50 метров. При этом будет создаваться впечатление, что у него нет краёв, так как вода будет спадать вниз. Работать он будет круглый год – зимой воду будут подогревать до 40 градусов.

По центру же вертолётной площадки расположится зона с лежаками. Специально для посетителей бассейна сделают отдельные раздевалки, из которых можно будет подниматься к бассейну на лифте или по винтовой лестнице (тут пока окончательного решения не принято). И если бани рассчитаны на весьма обеспеченную аудиторию, то стоимость посещения бассейна, как планируется, будет более демократичной.

На данный момент на реализацию проекта уже потратили 12 миллионов рублей. Сколько выйдет в итоге, как признаётся владелец “Высоцкого”, он даже не прикидывал.

– Честно, я не особо считаю, сколько это всё стоит. Всё равно надо делать. Это же крутой имиджевый проект, а потому готов потратить столько, сколько будет нужно. Я не считаю, как быстро окупится. Я просто хочу, чтобы ради купания в этом бассейне люди приезжали даже из соседних городов типа Челябинска или Тюмени, – объяснил свою задумку Андрей Гавриловский.

Достроить бани планируют за три месяца, бассейн же должен появиться летом.

Напомним, что “Высоцкий”, первый на тот момент небоскрёб в Екатеринбурге, запустили в 2011 году. Его высота 188,3 метра. Смотровая площадка располагается на уровне в 186 метров. По словам Андрея Гавриловского, летом её посещает до 22 тысяч человек в месяц. Ранее мы публиковали большую экскурсию по небоскрёбу, в которой рассказывали про его начинку.

[ad_2]

Источник

Росимущество передало объект незавершенного строительства в собственность города Новомосковск Тульской области

[ad_1]

Росимущество передало объект незавершенного строительства в собственность города Новомосковск Тульской области

[ad_2]

Источник

Инвестируем в стабильность. Обзор рынка недвижимости Германии – 2017-2018

[ad_1]

Источник фотографии

Экономика снова в плюсе. Цены на квартиры в мегаполисах близки к пику. Иностранцы ищут новые регионы и типы объектов для получения максимального дохода. Перед вами обзор рынка недвижимости Германии – самой популярной страны у тех, кто хочет зарабатывать на квадратных метрах.

Материал подготовлен при поддержке компании IIG Real Estate Group и ее ведущего специалиста Ольги Мюллер Mrics. Телефон: +49 341 60 44 33 11, e-mail: post@invest-in-germany.ru, скайп: invest-in-germany.

Цифры и тенденции

В экономике Германии все стабильно. Стабильно хорошо.

Восстановление от кризиса всей еврозоны стимулирует экспорт товаров и привлекает международные инвестиции. Низкий уровень безработицы и растущие зарплаты подстегивают покупательскую активность немцев. Смешные (часто даже отрицательные) ставки по депозитам и доступные кредиты провоцируют спрос на жилье – застройщики за ним уже давно не успевают.

В 2015 году все боялись за Германию – как она справится с колоссальным наплывом иммигрантов. На поверку оказалось, что даже проблему беженцев страна смогла превратить в возможность. Выросли обороты в сфере торговли питанием и другими товарами, повысился спрос на жилье, приток иностранных кадров сгладил негативные демографические факторы (стареющее население). По статистике, только в сфере услуг число рабочих мест выросло на 536 тыс. Похожие тренды – в строительстве и производстве.

Аналитики ведущих немецких банков ожидают, что в 2018 году рост экономики превысит 2%. DZ-Bank прогнозирует плюс 2,2% к ВВП, Deutsche Bank – плюс 2,3%.

Все это ожидаемо приводит к повышению цен на недвижимость. Жилье в крупных городах дорожает очень быстро – на 50-85% за последние 5 лет. В Мюнхене, Берлине и других мегаполисах стоимость квадратного метра уже очень близка к пику.

В такой ситуации главный риск для инвестора – найти объект, который и дальше продолжит расти в цене. И успеть его купить, пока не забрали другие – ведь на Германию сейчас пристально смотрит весь мир.

Ольга Мюллер
управляющий директор IIG Real Estate GmbH

Казалось бы, цены на рынке недвижимости Германии выросли до максимума, но инвесторы продолжают искать доходные объекты с расчетом на получение прибыли, создании эффективных капиталовложений и надежных денежных портфелей.

Рентабельность коммерческой недвижимости крупных городов «большой семерки» варьируется в пределах 3-4%, этот факт мотивирует инвесторов все чаще обращать внимание на города меньшего значения. И это действительно рационально.

Например, в этом месяце наша компания получила предложение на эксклюзивную продажу объектов коммерческой недвижимости, арендатором которых является крупный дискаунтер продовольственных товаров. Рентабельность некоторых из них составила 8-12%. Это высокий показатель для Германии, но эти объекты расположены в городах малого значения C и D.

Цели покупателей

Германия – пожалуй, первое направление, которое рассматривают люди, желающие зарабатывать на недвижимости за рубежом. Инвестиции – это и самая распространенная цель покупки местных квадратных метров.

Популярность Германии у инвесторов всех мастей держится на трех «китах». Первый – стабильность. Уже несколько десятилетий подряд в местной экономике не было серьезных потрясений, недвижимость не обесценивалась, и ничто не говорит о том, что такое может произойти в обозримом будущем. Второй – законность. Все процессы, касающиеся покупки, содержания и продажи объекта, здесь отлажены и работают как часы. Легко можно найти управляющего, который займется сдачей вашей недвижимости в аренду, даже говорящего на русском языке. И третий – доступность. Инвестировать в Германии можно даже с бюджетами до €100 000.

Кроме того, Германия – одна из самых востребованных стран мира для иммиграции. Местные законы способствуют переезду успешных талантливых иностранцев. С 2012 года в стране выдают «Голубые карты» – ВНЖ для квалифицированных работников с высокими зарплатами. Можно получить вид на жительство, открыв бизнес в стране. Сама по себе покупка дома или квартиры такого права не дает, но способствует в выдаче положительного решения.

По статистике Prian.ru, Германия входит в ТОП-5 популярных стран для покупки недвижимости за рубежом у россиян и граждан других стран бывшего СССР.

Самая простая схема для начинающих инвесторов – покупка квартиры для сдачи в аренду, для продвинутых (и обладающих бюджетами от €300 000) – доходный дом на несколько квартир. Население растет, число пустующих квартир снижается, строительство ведется, но на всех желающих все равно не хватает. К тому же немцы – все еще «нация арендаторов», многие до зрелого возраста живут в съемном жилье. Все это делает арендный бизнес очень привлекательным.

Цены на квартиры в Германии

В 2017-м цены на жилье продолжили расти – в среднем по стране на 3%, а в самых крупных городах – на 7-9%. Резких изменений на рынке не наблюдалось. И все же уже наблюдается тренд: рост цен на жилье тормозится.

Заметные изменения на рынке произойдут уже в 2018 году. В первую очередь, это касается самых крупных городов, в которых стоимость жилья существенно переоценена. Об этом предупреждал Центральный комитет недвижимости Германии еще в начале 2017 года.

Средние цены на жилую недвижимость Германии в 2017 году

Город Цена кв. м / евро Изменение за год
Берлин 4110 +9,6%
Дрезден 2470 +2,1%
Лейпциг 2250 +7,7%
Дортмунд 1790 +1,7%
Дюссельдорф 4250 +7,9%
Штутгарт 4350 +7,9%
Франкфурт-на-Майне 4990 +7,5%
Кёльн 3520 +7,6%
Мюнхен 7190 +7,3%
Гамбург 4820 +7,8%
Эссен 1790 +4,1%
* Данные Apollo valuation & Research

Самые высокие цены – в новых домах постройки после 2015 года и в старых, но ухоженных домах постройки до 1920 года. Особенно ценятся небольшие квартиры до 45 кв. м и, напротив, просторные квартиры от 85 кв. м.

Также на стоимость влияет месторасположение недвижимости. Центральные и престижные районы города традиционно самые дорогие.

По данным портала недвижимости ImmobilienScout24, за 10 лет стоимость квартир в Германии выросла на 70%, а стоимость земли под строительство частного дома – на 30%.

Ольга Мюллер
управляющий директор IIG Real Estate GmbH

Квартира в Мюнхене или апартаменты в центре Берлина – это атрибут людей высокого финансового статуса. Месторасположение и атмосфера этих мегаполисов Германии не оставляют равнодушным. Октоберфест, рождественские ярмарки, выставки с последними инновациями, показы мод и кинофестивали – эти города кипят событиями. В сочетании со стабильной экономикой страны и надежностью исполнения законов, покупка здесь жилой недвижимости становится хорошим капиталовложением.

Но, что если инвестор все еще рассчитывает выиграть на подъеме цен в ближайшем будущем и рассматривает эту покупку как краткосрочную инвестицию? В этом случае нужно рассматривать города меньшего значения, в которых еще есть потенциал роста цен.

Наша компания – IIG Real Estate Group – проанализировала 70 городов Германии на предмет потенциального повышения цен. Среди них Росток, Ингольштадт, Гера и Галле. Здесь мы прогнозируем увеличение стоимости жилой недвижимости на 20-30% в ближайшие пять лет.

Стоимость квадратного метра в новом доме выросла больше, чем на вторичном рынке. В среднем на 8,1% в крупных городах «большой семёрки» и на 7,5% в городах категории В и С.

Стоимость земли в городах среднего значения выросла на 10-12%. Средняя стоимость земли под строительство составила €200 за кв. м.

Ольга Мюллер
управляющий директор IIG Real Estate GmbH

В Берлине данные отследить сложно. Цены на землю под строительство в столице взлетели и их повышение может исчисляться цифрами в 25-40%. Вполне вероятно, что это связано со слишком большим количеством разрешений на новое строительство. На данный момент Комитет по строительству Германии принял решение сократить объем разрешений на новое строительство в среднем на 22%.

По данным Главного немецкого союза индустрии строительства, несмотря на сокращение разрешений, за 2017 год были построены и находятся в стадии завершения около 320 000 квартир. Строительство нового жилья продолжится в 2018 году на прежнем уровне. Более остро встанет вопрос социального и доступного жилья, ведь аренду и покупку новой квартиры может себе позволить далеко не каждая немецкая семья.

Самая дорогая квартира Германии за 2017 год была продана в Гамбурге. Покупатель заплатил €28400 за каждый «квадрат». В сегменте домов класса «люкс» лидирует Мюнхен. По данным агентства Engel & Völkers, в районе Нойхаузен продана вилла за €16,8 млн.

Аренда жилья

Стоимость аренды жилой недвижимости растёт во всех городах Германии. Ежегодно ставки прибавляют 2-4%. В 2017 году стоимость аренды увеличилась на 3,5%.

Даже при постоянном подорожании квартир для проживания в крупных городах не хватает. Недавно в Берлине произошёл курьёзный случай, который транслировали на канале RBB. В популярном районе города Пренцлауэр-Берг на просмотр квартиры пришли за один день 800 человек.

По прогнозам, в 2018 году рост стоимости аренды жилья сократится и составит в среднем 2,6%. Это связано с ростом разницы между доходом населения и стоимостью аренды жилья. Жители, которые вынуждены тратить на аренду квартиры более 30% от своего общего дохода, переезжают на окраины города или рассматривают для проживания более доступные регионы.

Стоимость аренды в городах «большой семёрки» варьируется в среднем от €13 до €19 за квадратный метр.
В Кёльне аренда «квадрата» в месяц составляет примерно €12-16; в Берлине, Дюссельдорфе и Штутгарте – €12-18; в Гамбурге и Франкфурте – €14-20; в Мюнхене аренда достигает €18-24.

Средняя стоимость аренды жилой недвижимости в крупных городах Германии

Город / год 2016 2017 2018
Берлин 11,6 €/м2 12,0 €/м2 12,3 €/м2
Дюссельдорф 12,6 €/м2 12,9 €/м2 13,2 €/м2
Франкфурт 14,8 €/м2 15,3 €/м2 15,8 €/м2
Гамбург 13,4 €/м2 13,7€/м2 14,0 €/м2
Кельн 12,0 €/м2 12,2 €/м2 12,5 €/м2
Мюнхен 17,0 €/м2 18,0 €/м2 18,5 €/м2
Штутгард 13,0 €/м2 13,5 €/м2 14,0 €/м2
Средний показатель 13,2 €/м2 (+3,8%) 13,6 €/м2 (+3,5%) 14,0 €/м2 (+2,6%)
* Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG

Ольга Мюллер
управляющий директор IIG Real Estate GmbH

Если взять статистику за последние 10 лет, то стоимость аренды жилой недвижимости в Кёльне и Штутгарте поднялась на 30%. В Мюнхене, Гамбурге, Франкфурте и Дюссельдорфе она выросла на 50%. В Берлине этот показатель был ещё выше и составил около 60%. Это связано с изначально низкой стоимостью аренды в столице Германии по сравнению с другими крупными городами Европы. Но Берлин считается ещё одним из самых доступных европейских городов. Высокая стоимость аренды жилья в Мюнхене по меркам Европы находится на среднем уровне.

Германия – одна из немногих стран, где иностранцы (даже без опыта в инвестировании в недвижимость) активно вкладывают средства в коммерческие объекты. Традиционно популярны торговые, офисные, гостиничные, складские помещения, а в последние годы еще и объекты специального назначения, например, дома престарелых. Это связано с особенностями немецкого рынка. Здесь большое количество предложений разного ценового диапазона, плюс развитая система управления – можно отдать обслуживание объекта на аутсорс, получая стабильный пассивный доход.

Офисные помещения

Эффективная и растущая экономика, удачное расположение в центре Европы и хорошая транспортная доступность делают Германию одной из самых востребованных стран для дислокации крупных и развивающихся компаний. Поговаривают, что из-за Брексита в Великобритании многие международные гиганты перенесут свои офисы из Лондона именно сюда.

В 2017 году стоимость аренды помещений для бизнеса в городах «большой семёрки» увеличилась на 2,6% и в среднем составила €28,7 за кв. м. В 2018 году ожидается такой же показатель роста: плюс 2,6% за год, в результате стоимость аренды офисов составит €29,5 за «квадрат» в месяц.

Средние цены на аренду офисов в Германии

Город / год 2016 2017 2018
Берлин 28,0 €/м2 29,4 €/м2 30,5 €/м2
Дюссельдорф 24,5 €/м2 24,9 €/м2 25,3 €/м2
Франкфурт 35,5 €/м2 36,0 €/м2 37,0 €/м2
Гамбург 26,0 €/м2 26,4 €/м2 27,0 €/м2
Кельн 21,0 €/м2 21,2 €/м2 21,5 €/м2
Мюнхен 34,7 €/м2 35,8 €/м2 36,8 €/м2
Штутгарт 19,7 €/м2 20,0 €/м2 20,2 €/м2
Средний показатель 28,0 €/м2 (+4,9%) 28,7 €/м2 (+2,6%) 29,5 €/м2 (+2,6%)
* Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG

Ольга Мюллер
управляющий директор IIG Real Estate GmbH

Найти подходящее предложение по аренде офисной недвижимости всё сложнее, и компании тратят все больше времени на поиск помещения. Нередко по этой причине приходится откладывать открытие нового представительства и ждать подходящего предложения на рынке. Особенно это касается Берлина, Мюнхена и Штутгарта, где количество пустующих помещений для бизнеса уже менее 3%.

Дефицит офисов будет наблюдаться и в 2018 году. Несмотря на повышенный спрос по аренде, рентабельность этого сегмента составляет 3-4%. Это связано с высокой стоимостью офисной недвижимости при приобретении в собственность. Цена за квадратный метр в крупных городах может достигать цифр от €7000 до €9000.

Торговые помещения

Долгое время именно торговая недвижимость – от небольших продуктовых магазинов до крупных торгово-развлекательных комплексов – была самой востребованной у инвесторов из России и других стран бывшего СССР. Хотя в последние годы сфера розничной торговли замедляется в связи с развитием онлайн-продаж.

Самым стабильным сегментом остается продажа продуктов питания и товаров первой необходимости. Крупные сети известных дискаунтеров уверенно «стоят на ногах» и демонстрируют хорошую рентабельность.

Наработанная репутация, ценовая доступность и постоянный спрос на ассортимент обеспечивает стабильный оборот.

В городах «большой семёрки» покупательскую способность дополнительно поддерживается ростом населения и повышенным притоком туристов. Крупные города хорошо подходят для входа международных ритейлеров, а также для экспериментов с новыми концепциями розничной торговли.

Цены на аренду торговой недвижимости в Германии

Город / год 2016 2017 2018
Берлин 310 €/м2 310 €/м2 310 €/м2
Дюссельдорф 275 €/м2 280 €/м2 280 €/м2
Франкфурт 300 €/м2 300 €/м2 300 €/м2
Гамбург 285 €/м2 285 €/м2 285 €/м2
Кельн 250 €/м2 255 €/м2 255 €/м2
Мюнхен 345 €/м2 345 €/м2 345 €/м2
Штутгарт 250 €/м2 250 €/м2 250 €/м2
Средний показатель 297,5 €/м2 (+1,8%) 298,4 €/м2 (+0,3%) 298,5 €/м2 (+0,1%)
* Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG

Ольга Мюллер
управляющий директор IIG Real Estate GmbH

В ближайшее время повышение арендных ставок не прогнозируется. Об этом свидетельствует замедление роста стоимости аренды начиная с 2015 года. Кроме того, экономическая эффективность, похоже, достигает своих пределов из-за сильного увеличения арендных ставок в прошлом.

По данным торгового союза Германии HDE, общий оборот розничной торговли в 2017 году увеличился на 2% и составляет €492 млрд, из которых 10% приходится на интернет-продажи. В будущем этот процент будет только увеличиваться, так как покупатели всё чаще предпочитают онлайн-покупки.

Остаются популярными торговые центры и комплексы. Они притягивают большое количество покупателей, которые привыкли совершать традиционные покупки с комфортом, возможностью развлечений и интересным досугом. Но арендные ставки в таких центрах высокие и могут достигать €300 за кв. м. Вероятнее всего, в 2018 году эти ставки больше не будут расти и даже начнут снижаться.

Гостиничная недвижимость

Туристы всего мира охотно посещают процветающую Германию. Популярностью пользуются курортные зоны, острова Балтийского и Северного моря, Баварские леса и Альпы. Но основная часть посещений приходится на города «большой семёрки», особенно Берлин.

Напомним, что в столице уже несколько лет действует официальный запрет на посуточную аренду квартир и его нарушение облагается штрафом в €100 тыс. Туристы, который ранее пользовались частными квартирами для размещения, теперь бронируют номера только в отелях и хостелах города.

Средний чек в отеле самых крупных городов Германии составляет примерно €100 в сутки. Заполняемость отелей этих городов – 74,2%. Учитывая процент заполняемости, доход с номера составляет €75 в сутки.

На отельный рынок выходят, как мировые представители отельных цепочек, так и концептуально новые, которые в большей степени ориентируются на требования и вкусы современного поколения. Например, Jo&Joe, LOGINN, NinetyNine Hotels, NYX, Soulmade и Urb an Loft.

Цены на проживание в отелях Германии

Город Средняя цена номера в сутки Заполняемость номеров Средний доход с номера
Берлин 90 € 77,1% 70 €
Дюссельдорф 115 € 69,5% 80 €
Франкфурт 96 € 68,8% 66 €
Гамбург 97 € 80,9% 78 €
Кельн 96 € 73,4% 70 €
Мюнхен 115 € 76,5% 88 €
Штутгарт 99 € 73,3% 73 €
Средний показатель 101 € 74,2% 75 €
*Данные Colliers

Ольга Мюллер
управляющий директор IIG Real Estate GmbH

Стоимость номера в сутки и процент заполняемости в этих городах однозначно будет расти. Этот рост происходит одновременно с повышением спроса и развитием туризма, что и прогнозируется в последующие годы. Средняя рентабельность в отельной сфере составляет 4-5%, но есть основания ожидать роста ещё на 1-2%.

Отельная недвижимость переживает новую волну повышенного интереса со стороны инвесторов. Спрос растёт во всех направлениях, и многое зависит от целей, которые преследует инвестор. Крупные сети отелей и инвестиционные управляющие компании обычно запрашивают для поиска масштабный объект в центральных городах Германии, а семейный отель в курортной зоне вполне подойдет для личного управления или получения ВНЖ.

Складская недвижимость

Увеличение объёмов онлайн-продаж поддерживает логистическую сферу и увеличивает спрос на помещения под склад. 2018 год тоже обещает быть благоприятным для сектора.

Наибольший спрос зафиксирован в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге и Мюнхене.

Стоимость квадратного метра варьируется от €4 до €6 и зависит от класса объекта, местоположения и транспортного сообщения.

Ольга Мюллер
управляющий директор IIG Real Estate GmbH

Рентабельность складской недвижимости составляет около 5%. Этот показатель выше, чем у офисной и торговой недвижимости городов «большой семёрки» (в среднем 3-4%).

С начала 2017 года в сферу складской недвижимости было инвестировано около €7 млрд (рекордная сумма!). Она заняла своё почётное третье место в общем обороте инвестиций в коммерческую недвижимость – 16% (офисы – 46%; торговые помещения – 20%).

Если учесть, что объёмы удалённых продаж будут только расти и набирать обороты, то сфера логистики и складской недвижимости имеет вполне позитивные перспективы.

В недвижимость специального назначения и дома престарелых в 2017 году вложили около миллиарда евро. Годом ранее был зарегистрирован рекорд – €3 млрд. Быстро растет интерес к этой сфере у иностранных инвесторов, особенно из Азии. Это связано с высокой рентабельностью – 5-6%. Что для Германии хороший показатель. Плюс, в стране есть все предпосылки для развития этого рынка. Население стареет, потребность домах престарелых растет, в ближайшее десятилетие в эту сферу государство планирует инвестировать десятки миллиардов евро.

[ad_2]

Источник

Уверенность девелоперов выйдет из рецессии

[ad_1]

Источник фотографии

Ставки по ипотеке, упавшие до исторического минимума, оживили рынок недвижимости. Эксперты НИУ ВШЭ прогнозируют, что по итогам 2018 года индекс предпринимательской уверенности в строительстве – ключевой показатель настроения инвесторов – вырастет на 11 процентных пунктов – до минус 4%. Эта тенденция может в обозримом будущем вывести индекс в положительную зону, что произойдет впервые с 2008 года.

Сфера строительства полностью выйдет из кризиса уже во II квартале этого года. Вырастет и индекс предпринимательской уверенности девелоперов. Он пока еще находится в отрицательной зоне, но к началу этого года уже достиг -15%. Об этом говорится в исследовании НИУ ВШЭ «Основные итоги деятельности строительных организаций в IV квартале 2017 года», документ есть у «Известий». К концу 2018 года показатель доберется до -4%.

Индекс отражает степень оптимизма участников рынка относительно состояния экономики. ИПУ в IV квартале 2017 года вырос на 0,5 п.п. по сравнению со II кварталом.

— Строительство — очень специфический сектор. Он позже всех входит в кризис и позже всех из него выходит. Также в этой отрасли результат считается положительным, не когда индекс более нуля, а когда он превышает минус 4%. В этом году мы приблизимся к этой отметке, — уверен автор исследования, директор Центра конъюнктурных исследований НИУ ВШЭ Георгий Остапкович.

В России ИПУ в строительстве с середины 1990-х находился в отрицательной зоне. Исключением был 2008 год, когда показатель составил 5%. Самое большое падение произошло в 1997 году — минус 60%. К нулю индекс приближался только до кризиса — в 2014 году.

В прошлом году увеличился средний уровень загрузки производственных мощностей в строительстве с 60 до 64%, что свидетельствует о повышении потенциала отрасли. В этом году основным драйвером роста сектора станет жилищный сегмент, который начал процветать благодаря рекордно низким ставкам по ипотеке. Они в 2017 году опустились до 9–9,5%, свидетельствуют материалы Агентства ипотечного жилищного кредитования. Также девелоперы планируют увеличивать численность сотрудников, говорится в исследовании.

Строительная сфера может стать новым драйвером увеличения ВВП в целом, писали ранее «Известия». В РАН прогнозируют среднегодовой прирост этого сектора в 2021–2025 годах на уровне 5,1%. Затем развитие рынка несколько замедлится, но в 2018–2035 годах рост ввода новой недвижимости составит в среднем 4,2%. Вклад строительства в рост экономики в РАН ожидают на уровне 0,45–0,75 п.п.

В кризисные 2014–2016 годы строительная отрасль показывала отрицательную динамику. В Минэкономразвития ожидали роста в прошлом году на уровне 4,2%. Однако за 11 месяцев 2017 года строительство сократилось на 1,9%, говорится в материалах ведомства. Там «Известиям» сообщили, что данные за весь прошлый год Росстат опубликует после 25 января.

В пресс-службе Минстроя «Известиям» рассказали, что к 2025 году планируется увеличить объемы жилищного строительства до 120 млн кв. м в год.

— Повышения спроса на жилье планируется достичь в первую очередь за счет развития системы ипотечного кредитования таким образом, чтобы ипотека стала доступной более чем для 50% семей. Это выведет Россию на уровень ведущих стран, — подчеркнули в ведомстве.

В прошлом году сектор сдерживал слабый спрос на строительные услуги, объяснил Георгий Остапкович из ВШЭ.

— В этом году планируется ряд законодательных изменений по части строительства. Они должны пойти на пользу. Например, произойдет переход от долевого строительства к банковскому сопровождению. Сейчас предприниматели держат «гроссмейстерскую паузу» и ждут, что будет дальше, — отметил он.

По мнению директора по бизнес-образованию факультета инженерного менеджмента РАНХиГС Олега Филиппова, ИПУ в строительстве к концу года может перейти даже в положительную область.

— Для этого нужен хороший платежеспособный спрос, инвестиционная привлекательность и кредиты по низким ставкам. Строительного бума не будет, но в ноль мы по индексу выйдем в этом году, а может, даже и вырастем до 1%, — спрогнозировал Олег Филиппов.

В докризисные времена рынок недвижимости рос по 18% в год. Чтобы сектор вернулся к подобным темпам, необходим тот самый строительный бум, а также снижение административных барьеров. Например, сейчас до сих пор сложно получить разрешение на строительство. В рейтинге Всемирного банка Doing business Россия по этому показателю находится на 115-м месте.

[ad_2]

Источник

Дмитрий Пристансков выдвинут в совет директоров публичного акционерного общества «Новороссийский морской торговый порт»

[ad_1]

Дмитрий Пристансков выдвинут в совет директоров публичного акционерного общества «Новороссийский морской торговый порт»

[ad_2]

Источник

Центробанк объяснил новую схему продажи жилья

[ad_1]

Источник фотографии

Уже с 1 июля 2018 года россияне смогут заключать договор участия в долевом строительстве с использованием как счетов-эскроу, так и механизма привлечения денежных средств напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан-участников долевого строительства.

Это прописано в правительственном плане мероприятий по поэтапному замещению средств дольщиков банковским кредитованием. Незнакомое слово сразу заставляет задуматься – что еще такое за счета-эскроу? Нет сомнений, что финансисты все про них знают. В отличие от обычных граждан. Поэтому мы попросили Банк России ответить на некоторые вопросы, чтобы лучше понять, как в ближайшем будущем изменится рынок новостроек.

Начнем с того, что счетами-эскроу называются специальные счета, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости. Буквально: при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия, дольщик передает деньги не застройщику, а в банк. По прогнозам, доля договоров по эскроу-счетам уже к середине 2019 года может составить около 30 процентов от всего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. При этом в России эскроу-счета уже есть. Законом о долевом строительстве предусмотрено, что по договорам участия в долевом строительстве физические лица могут внести средства на счета-эскроу. Указанные средства могут быть одним из источников фондирования кредитов застройщикам для банков.

Чем для дольщика счет-эскроу надежнее прямых расчетов с застройщиком?

Физические лица при использовании счетов-эскроу не будут нести риски проблемных застройщиков, поскольку списание средств со счетов-эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости.

Хорошо, если гарантом выступает надежный банк. Но и банки могут обанкротиться. Как в этом случае дольщику вернуть свои деньги?

Страхование средств на счетах-эскроу по договорам участия в долевом строительстве за счет средств Агентства по страхованию вкладов пока может рассматриваться в пределах суммы в размере до 1,4 миллиона рублей. В настоящее время прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита в размере до 10 миллионов рублей по счетам-эскроу по договорам участия в долевом строительстве. При этом следует отметить, что система страхования вкладов не покрывает рисков застройщиков, а только счета-эскроу.

Какой банк выбрать при покупке жилья с помощью счета-эскроу?

В настоящее время 19 банков могут открывать счета-эскроу, при этом в список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль. Общий объем кредитов строительным компаниям на 1 ноября 2017 года составил около 1,6 триллиона рублей. В дальнейшем возможно рассмотреть вопрос о расширении количества банков, которые смогут удовлетворять установленным требованиям.

Какие критерии ЦБ готов ослабить в целях расширения круга банков, которые смогут работать со счетами-эскроу?

Требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета-эскроу, устанавливаются правительством РФ. В настоящее время правительство РФ разрабатывает требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета застройщикам. С точки зрения Банка России, перечень и, соответственно, требования к банкам, в которых могут открываться счета-эскроу и счета застройщиков, должны быть аналогичными, чтобы открытие счетов-эскроу и финансирование застройщика по одному проекту проходило в одном банке.

Будет ли Банк России устанавливать минимальные требования к системам оценки рисков застройщиков?

Банки, которые будут осуществлять кредитование застройщиков, вправе самостоятельно устанавливать критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и устанавливать в договорах критерии контроля использования кредитных ресурсов.

В настоящее время с банковским сообществом прорабатываются вопросы банковского сопровождения, при котором банки получат полномочия по контролю целевого использования средств застройщиков с правом отказа в проведении платежа и запроса обосновывающих документов. По результатам обсуждения планируется внесение соответствующих поправок в законодательство.

[ad_2]

Источник

В Екатеринбурге без торгов и публичных слушаний выбрали первую площадку под реновацию

[ad_1]

Источник фотографии

За несколько дней до передачи в мэрию градостроительных полномочий Минстрой выделил зону для редевелопмента.

В Екатеринбурге определена первая площадка под комплексное и устойчивое развитие территорий (КУРТ) — относительно свежий механизм реновации, принятый на федеральном уровне. Это 25 гектаров в границах улиц Бебеля — Готвальда — Опалихинской.

Понятие КУРТ появляется в федеральном законе №373-ФЗ, который вносит изменения в Градостроительный кодекс РФ. Новеллы были одобрены в середине 2016 года, а заработали с 1 января 2017 года. Вице-мэр Екатеринбурга Алексей Белышев ранее утверждал, что именно такую модель взаимодействия с инвестором в дальнейшем будут использовать городские власти при редевелопменте.

С 2018 года свердловский Минстрой потеряет полномочия по выдаче разрешений на освоение застроенных территорий и подготовке Правил землепользования. За несколько дней до этой даты ведомство дополнило документ «картой отображения границ территорий, где осуществляется деятельность по комплексному и устойчивому развитию». В таких зонах запрещается производство (кроме V класса опасности) и малоэтажная жилая застройка.

По условиям в границах должно быть застроено не менее 50% участка, из них минимум 10% — занято зелеными насаждениями, на 10 квартир — одно веломесто на стоянке, 60 мест в садиках и 120 в школах на 1000 жителей.

Пока в Екатеринбурге утвержден только один проект КУРТ — в Заречном микрорайоне у Юридической академии. Землю в рамках аукциона несколько лет назад получила компания «Эфес». В этом случае предыдущие договоренности остаются в силе.

Девелопер, который специализировался на точечных проектах, планировал на месте частного сектора и заброшенной набережной Исети построить высотные дома (9–26 этажей), апарт-отель, торговый и спортивный центры, детский сад и школу с собственным стадионом.

Ранее девелопер пояснял, что ведутся переговоры с властями о деталях. Предварительный старт продаж квартир — вторая половина 2018 года.

В ноябре мэрия скорректировала цифры в муниципальной программе «Управление градостроительной деятельностью и землепользованием» до 2020 года. В новой редакции ежегодно на торги будут выставлять 9,5 га земли, в том числе — в целях комплексного развития территорий. На подготовку участков и выставление их на торги в целом потратят более миллиона рублей.

Особенности КУРТ

Реновация может быть инициирована владельцами земельных участков или властью. Соглашения заключаются без торгов. Сначала правообладатели договариваются между собой и разграничивают ответственность, разрабатывают планировку, находят инвестора, а потом обращаются в мэрию. При этом не обязательно проходить через процедуру публичных слушаний.

В новой редакции закона у города появляется максимум возможностей, чтобы повлиять на землевладельцев, вплоть до изъятия участков недвижимости. Кроме того, можно получить землю без торгов, если это потребуется для создания необходимой инфраструктуры.

Такая модель в целом дает больше гарантий, что задуманное будет воплощено, а не останется на бумаге или на стадии котлована.

Федеральный закон дает четыре основания для того, чтобы власть могла инициировать КУРТ: если не менее 50% от общей площади занимают участки

– на которых расположено аварийное жилье,
– которые подлежат сносу по муниципальной программе,
– где постройки не соответствуют виду разрешенного использования,
– где находятся самовольные постройки.

Чем КУРТ отличается от других механизмов

Комплексное и устойчивое развитие территории, как и развитие застроенных территорий (РЗТ), — это всегда браунфилд. Но РЗТ часто осуществляется по точечным проектам. Модель КУРТ предполагает, что новые постройки будут учитывать окружающую городскую среду.

В этом плане КУРТ похож на КОТ (комплексное освоение территорий), где тоже предусмотрено строительство не только жилья, но и социальных объектов и дорог, а также подведение коммунальных сетей. Но, как уточняет юрист по земельному праву Евгений Осинцев, по договору о КОТ инвестору предоставляется незастроенный земельный участок.

[ad_2]

Источник

Почему цены на недвижимость в Греции будут расти?

[ad_1]

Источник фотографии

Греция — один из последних рынков недвижимости в Европе, где пока продолжается денежная «засуха» и рынок с 2008 года ещё не начал расти. Цены на недвижимость в Афинах на 42 % ниже докризисного уровня.

Изменение цен на недвижимость в Европе

Сегодня квадратный метр в Греции стоит в несколько раз дешевле, чем у большинства стран-соседей: по данным Statista, в полтора раза дешевле, чем в Испании и Германии, в два — чем в Нидерландах и Швеции и почти в три — чем в Италии и Австрии.

Возникает логичный вопрос: почему? Как формируются цены на недвижимость?

Спрос

Мировой финансовый кризис, начавшийся в 2008 году, и внутренние проблемы Греции, связанные с дефицитом государственного бюджета и выплатой внешнего долга, превысившего 145 % от ВВП к 2010 году, вылились в экономический коллапс в масштабах страны. Более того, фундамент этих проблем был заложен задолго до того, как экономика Греции вступила в острую фазу рецессии в 2010 году. Правительство искажало собственную экономическую статистику, чтобы скрыть реальный дефицит бюджета, публикуя «приемлемые» данные о дефиците порядка 3 % от ВВП. Это позволяло Греции вести политику активных заимствований, с помощью которых покрывался реальный разрыв в бюджете. Последствия стали драйверами резкого падения цен на недвижимость и привели к «схлопыванию» рынка недвижимости.

1. Падение реальных доходов

Кризис ударил по всем отраслям экономики, началась череда банкротств предприятий и увольнений. Если в 2008 году уровень безработицы в Греции составлял всего 7,6 %, то к 2013 он вырос до 27,8 %. Согласно данным Statista, средний уровень дохода в Греции достиг дна в 2013 году, с 2009 упав на 22 % до 17,4 тыс. евро в год.

Проблемы, связанные с выплатой государственного долга, вынудили правительство сократить государственные программы поддержки, субсидии, зарплаты бюджетникам. по информации Greekreporter, количество занятых в государственном секторе сократилось с 936 тыс. в 2011 году до 567 тыс. в 2016.

2. Проблемы в сфере кредитования

Обострение ситуации на мировых рынках капитала вынудило инвесторов вести более сдержанную политику даже в отношении крупных институциональных заемщиков, таких как правительства других стран. на фоне разразившегося скандала с фальсификацией государственной статистики у инвесторов появились ещё более серьезные опасения по поводу возможности Греции выполнять свои обязательства. Подобная переоценка рисков привела к распродаже греческих долговых ценных бумаг, взвинтив их доходность почти до 40 % в 2012 году.

Негативное развитие ситуации с государственным долгом быстро отразилось на ликвидности на греческих рынках. Распродажи коснулись сектора греческих корпоративных облигаций, взвинтив их доходность и повысив в разы стоимость кредитования бизнеса. Кратное увеличение процентных ставок в корпоративном секторе сделало розничное и ипотечное кредитование менее доступным — в результате, покупать недвижимость стали меньше.

3. Рост налогов

Чтобы сократить дефицит бюджета, правительство было вынуждено повысить большинство налогов. В результате, располагаемые доходы населения сократились ещё больше. Если в 2006 году налоги в суммарном доходе индивида в Греции составляли порядка 27 %, то к 2014 году эта цифра достигла значения 34 %, что негативно отразилось на покупательной способности населения.

Параллельно выросли налоги на недвижимость, в том числе налоги для нерезидентов были повышены практически в три раза.

4. Эмиграция

По сообщениям греческих СМИ, начиная с 2007 года более 5 % коренного населения Греции (около 500 тыс. человек) покинуло страну в поисках лучшей жизни, что также ослабило внутренний спрос на жилую недвижимость.

Совокупность этих факторов обусловила резкое падение спроса, как результат — сократились и количество, и объёмы сделок на рынке. Так, по данным PwC, количество сделок с недвижимостью в Греции в расчёте на 1 тыс. объектов с 2008 по 2014 годы уменьшилось на 72 %, а объём одной сделки упал с 158 тыс. до 45 тыс. евро.

Предложение

1. Переизбыток жилья

Рынок недвижимости Греции пережил «бум» в начале 2000-х: подогреваемый ростом ипотечного кредитования, он стал одним из основных секторов для инвестиций.

В период с 2002 по 2007 годы объём доступного жилья на рынке рос примерно на 1,5% в год. Даже после 2008 года, когда темпы строительства замедлились, на рынке продолжали запускаться новые строительные проекты.

Сегодня в Греции около 6,4 млн жилых объектов, это примерно 71 единица жилья на 100 человек или 1,7 — на семью. Для ЕС этот показатель ниже: по данным за 2014 год, на 100 европейских жителей приходилось 60 объектов недвижимости.

2. Реализация залоговой недвижимости

Сложившаяся экономическая ситуация привела к тому, что люди оказались неспособны возвращать полученные раньше кредиты. Доля необслуживаемых займов достигла критической отметки в 51 % в 2015 году.

В ряде случаев, когда люди или компании были неспособны обслуживать ипотечные кредиты, следовала процедура банкротства с последующей реализацией залогового имущества. Это привело к тому, что количество продаваемых объектов на рынке выросло ещё сильнее. Поскольку многие банки и финансовые организации стремятся к скорейшему избавлению от непрофильных активов, они зачастую выставляют объекты по цене «ниже рынка», что в тот момент лишь усугубило падение цен.

Почему ситуация должна исправиться

Начиная с 2010 года правительство Греции принимает множество мер по сокращению государственного долга и дефицита бюджета. Они уже принесли первые результаты: к концу 2017 специалисты МВФ прогнозируют рост греческого ВВП на 1,8 %, а в 2018 году он составит порядка 2,6 %.

Сильное падение стоимости греческих активов (вкупе со снижением социальной напряженности) делает их вновь привлекательными для зарубежных инвесторов. Согласно пресс-релизу министерства экономики Греции, в 2017 году ожидается рост объёма прямых иностранных инвестиций до 4 млрд евро — это на 42 % больше, чем в 2016.

Меры жёсткой экономии, принятые греческим правительством, хотя и усугубили снижение спроса в разгар кризиса несколько лет назад, сегодня принесли дивиденды в виде профицита государственного бюджета.

Параллельное развитие программ приватизации позволило не только получить дополнительные доходы, но и привлекло крупных зарубежных инвесторов к участию в развитии транспортной и энергетической инфраструктуры Греции: например, китайская компания COSCO приобрела 51 % акций порта Пирей, итальянская Ferrovie dello Stato Italiane завершила покупку 100 % акций греческого оператора железных дорог TrainOSE, а совместное предприятие Fraport Greece приступило к управлению 14 государственными аэропортами.

Рост туризма (по оценкам Всемирного совета по туризму и путешествиям, количество прибытий туристов из-за рубежа выросло с 14,9 млн в 2009 году до 24,8 млн в 2016) обуславливает увеличение внешнего спроса на краткосрочную аренду недвижимости даже несмотря на возросшие налоговые ставки. Это делает жилую недвижимость более привлекательной для инвестиций. Так, например, в октябре 2017 года СМИ опубликовали новость о китайском инвесторе, который в рамках одной сделки приобрел больше 100 апартаментов в районе Экзархия в Афинах.

Программа «золотой визы», запущенная в 2013 году, привлекает небольших частных инвесторов на рынок жилой и коммерческой недвижимости. По данным на сентябрь 2017, в рамках программы греческий ВНЖ получили 2 014 основных заявителей.

На сегодняшний день ставки доходности к погашению по государственному долгу Греции стабилизировались в районе 2–6 % в зависимости от срока погашения. В июле 2017 года страна в первые за три года сумела разместить 5-летние государственные облигации с приемлемым диапазоном доходности в районе 4,5—5,0 %. Так Греция фактически восстановила доступ к недорогому внешнему финансированию, что положительно отражается на секторах частного и корпоративного кредитования.

В сфере занятости населения наблюдается формирование положительного тренда на сокращение безработицы (с 27,8 % в 2013 до 20,6 % в 2017). Хотя текущую ситуацию на рынке труда Греции сложно назвать позитивной, пик кризиса занятости населения пройден и, начиная с 2013 года, безработица в Греции стабильно сокращается.

Еще одним важным фактором восстановления экономики являются программы по работе с необслуживаемыми займами (NPL). Наряду с мерами, принимаемыми Европейским Центральным Банком для улучшения ситуации в Европе в целом, в 2014 году греческое правительство приняло собственные поправки к законодательству в рамках работы с «плохими кредитами», чтобы упростить работу с NPL и обеспечить «безболезненный» вывод плохих активов в специализированные институты. Греция приняла поправки к законодательству, упрощающие процедуру продажи NPL и защищающие заёмщиков от принудительной реализации залогового имущества, и создала специализированные институты для выкупа и управления портфелями «плохих долгов». В перспективе это позволит частным банкам «очистить» балансы, снизит требуемые объёмы резервов и позволит в дальнейшем снизить стоимость финансирования.

Активные меры греческого правительства, пускай принятые под давлением кредиторов из ЕС, помогли избежать дефолта в масштабах страны. И сегодня от решения проблем, связанных с угрозой банкротства и кредиторами, страна движется к поиску источников экономического роста. Таким образом, у Греции есть реальные предпосылки начать быстрое восстановление от длительного кризиса, за которым последует рост цен на рынке недвижимости.

[ad_2]

Источник

Ипотека-2018: делаем прогнозы

[ad_1]

Источник фотографии

Эксперты ипотечного рынка, работающие в различных его сферах, рассказали читателям БН, развития каких тенденций следует ожидать в наступающем году. При этом главным для потенциальных заемщиков остается вопрос, когда ожидать следующей волны снижения ипотечных ставок.

– Назовите основные тренды ипотечного рынка, которые сохранят актуальность в 2018 году.

Михаил Доронкин, старший аналитик группы банковских рейтингов АКРА:

– Мы ожидаем сохранения двух ключевых трендов 2017 года – устойчивого снижения ставок и дальнейшего роста спроса на рефинансирование ипотеки. В октябре текущего года средняя ставка по вновь выданным кредитам впервые в истории рынка ипотеки опустилась ниже 10%. Полагаем, что с учетом недавнего понижения ключевой ставки на 0,5 п.п. можно ожидать существенного падения ставок по ипотеке уже в начале следующего года.

Если тенденция сохранится, то, по нашим оценкам, до конца следующего года средняя ставка вполне может приблизиться к 8%.

Следствием такой тенденции станет и устойчивый рост спроса на рефинансирование кредитов. В этом году в общем объеме рынка доля рефинансированных ссуд достигла 5-7% – в условиях ужесточения конкуренции такие продукты стали эффективным инструментов борьбы за заемщика.

В 2018 году рефинансировать ипотеку станет проще: Банк России планирует смягчить требования по резервам для банков, рефинансирующих своих же ипотечных заемщиков. В результате клиенту не придется тратить дополнительные ресурсы (денежные и временные) для получения одобрения нового кредита в банке-конкуренте. По нашим прогнозам, доля рефинансирования в новых выдачах в следующем году может вырасти до 10-15%.

– Какие факторы в первую очередь будут влиять на вашу политику в сфере жилищного кредитования?

Виктор Алонсо, глава Северо-Западного банка Сбербанка РФ:

– В наступающем году процентная ставка по ипотеке продолжит снижение. Но это снижение вряд ли окажется кардинальным.

Также мы ожидаем сохранения тенденции по росту объемов ипотечного рынка, во всяком случае в тех городах РФ, где будет наблюдаться явное оживление экономики.

Кроме того, летом 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, что внесет свою корректировку в динамику рынка строительства жилья и, в свою очередь, ипотечного рынка.

При этом продолжится освоение застройщиками прилегающих к Петербургу районов, поскольку пригодных под жилую застройку площадей в самом городе не так уж и много.

– Каковы ваши планы на следующий год?

Андрей Семенюк, руководитель ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»:

– Уже несколько лет подряд ежегодные объемы выдач военной ипотеки держатся на уровне 30 тысяч кредитов в год. Приблизительно столько же кредитов будет выдано и в 2018 году. При этом сегодня участниками НИС являются 437 тысяч военнослужащих. И уже половина из них успела в рамках программы приобрести жилье.

– Каковы ваши ожидания по ипотечным ставкам на середину и конец 2018 года?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:

– Ключевая ставка Центробанка снизилась до 7,75% годовых, и следующее заседание Банка России, на котором возможно очередное снижение ключевой ставки, запланировано на 9 февраля 2018 года. При этом коррекции ставок по ипотеке после снижения ключевой ставки еще не произошло.

Я думаю, это будет отложенный эффект, и он проявит себя в начале года. Возможно, в конце января банки начнут выходить с новыми предложениями, хотя массовое снижение ставок ожидается в феврале. Основные кредиторы уже сейчас корректируют свои продукты и ценовые параметры в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки.

Сейчас ипотеку можно оформить по ставке 9,4-10,5% в ведущих банках, но уже есть устойчивое понимание, что ставки продолжат снижаться в течение всего последующего года.

К середине года стоит ожидать среднюю ставку на уровне 9,0-9,5%, а к концу года, возможно, ставка упадет еще ниже и составит рекордные 8-9% годовых при отсутствии внешних шоков и осложнений от вводимых санкций. Главное сейчас – устойчивая экономика и низкая инфляция, ведь именно снижение ставок – это ее приятное последствие.

– Будет ли ипотека все более уходить в удаленные каналы или все же такая «эмиграция в онлайн» скорее подходит простым кредитным продуктам, например, потребкредитам?

Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного кредитования СМП Банка:

– Сейчас ипотечное кредитование, как и большинство предоставляемых товаров и услуг, переходит на удаленное обслуживание. Это экономит время клиентов и тем самым повышает лояльность к банку, особенно среди молодежи.

При этом сейчас не все этапы от подачи заявки до получения кредита можно провести удаленно по юридическим причинам. Да и многие клиенты среднего и более старшего возраста привыкли к личному общению с сотрудником банка.

Поэтому в ближайшие годы ипотечное кредитование будет неким симбиозом между людьми и машинами. И будет сочетать как работу через удаленные каналы, так и живое общение со специалистами банка.

– Как вы оцениваете рост числа заемщиков в будущем году?

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

– Анализ показывает, что уменьшение ставки приблизительно на 1 п.п. влечет за собой увеличение объема выданных кредитов примерно на 40%. Если речь будет идти о ставке по ипотеке на уровне 7,5-8,0%, то возможен двукратный рост спроса. Однако возможность снижения ставок до данного уровня напрямую зависит от макроэкономической ситуации.

В любом случае сокращение ставок по кредитам прежде всего отражается на размере ежемесячных платежей, отношение которых к размеру дохода является решающим фактором для ипотечного покупателя.

Кстати, в уходящем году ключевая ставка ЦБ РФ снижалась несколько раз, но наибольший всплеск активности клиентов наблюдался весной и осенью, когда об уменьшении стоимости кредита объявляли ключевые банки. То есть объемы кредитования напрямую связаны с кредитной политикой первой тройки лидеров рынка.

– Ваш прогноз по динамике ипотеки на первичку – будет ли расти доля квартир, реализуемых в ипотеку в комфорт- и бизнес-классе?

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

– Снижение ипотечных ставок, которое мы наблюдаем последние год-два, так или иначе ведет к тому, что ипотека как инструмент становится более популярной и доступной. И это мало зависит от конкретного ценового сегмента. Если при ставках ипотеки в 15% доля ипотечных сделок на рынке составляла порядка 10%, то при сегодняшних 9% в ипотеку приобретается уже более половины всех квартир.

Если этот тренд сохранится в следующем году, что вполне вероятно, популярность ипотеки и доля ипотечных сделок может продолжить рост. Но это в любом случае небыстрый процесс – рост происходит постепенно. На какие показатели можно ориентироваться? На Западе, где ипотечные ставки в большинстве стран на порядок ниже, чем у нас, доля ипотеки сегодня составляет около 70% и даже более.

– На какие нишевые ипотечные продукты вы ожидаете рост спроса в 2018 году?

Николай Сидорук, заместитель управляющего филиалом ПАО «Банк Уралсиб» в Санкт-Петербурге:

– На рефинансирование ипотечных кредитов и программу «Ипотечные каникулы», а также на программы, связанные с продажей собственной недвижимости, находящейся в залоге, в целях получения нового кредита.

Кроме того, не исключено появление программ, в рамках которых в качестве первого взноса будет использоваться кредит, взятый под залог имеющегося жилья, с последующей продажей и погашением кредита, взятого на первоначальный взнос.

– Как будут меняться процентные ставки по ипотеке в наступающем году?

Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

– Можно предположить, что к середине 2018 года процентные ставки в крупных банках не будут превышать 9%, а к концу года могут снизиться еще на 0,3-0,5%. В том случае, если все оптимистичные прогнозы сбудутся и ключевая ставка продолжит снижаться, доля ипотеки может увеличиться на 15-20%. К тому же с 1 января 2018 года вступит в действие программа субсидирования ипотеки на квартиры для семей с двумя и более детьми. Так как именно семьи с детьми являются основной категорией ипотечных заемщиков, вероятно, данная инициатива приведет к еще большему росту востребованности кредитов. Поэтому в следующем году стоит ожидать рекордных показателей по востребованности ипотечных займов.

– В одном из публичных выступлений вы предположили снижение объемов ипотечного кредитования в будущем году. Как вы оцениваете это снижение – в 3% или в 10%?

Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:

– Полагаю, ни о каком падении на 10% речи не идет, если не случится из ряда вон выходящих событий. Только существенное изменение социально-экономических факторов в стране может привести к столь быстрому и заметному падению. Речь может идти на начальном этапе о снижении темпов прироста. В основном в силу насыщения спроса.

Хотя, чтобы поддержать спрос, правительство и президент выдвинули ряд инициатив, способных оказать позитивное влияние на рынок ипотечного кредитования. В первую очередь речь идет о «демографических программах».

Насколько они будут эффективны, заранее сказать трудно. Во-первых, не определены точно критерии потенциальных получателей данных льгот. Во-вторых, пока неясно, сколько вообще семей смогут воспользоваться льготной ипотекой. Ведь большинство многодетных семей имеют столь незначительный доход, что даже заем под 6% для них может оказаться неподъемным.

Что касается более дальних перспектив (примерно со второй половины года), то, если мы не увидим позитивного воздействия программ господдержки ипотечного кредитования, рынок может остановить рост и перейти в ситуацию стагнации, когда и падения заметного не наблюдается, и драйверов для продолжения роста нет.

[ad_2]

Источник